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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 20/08/2013 19h21 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

Membre
Réputation :   15 

Je dois signer le compromis de vente chez le notaire demain matin.
Je viens de recevoir le projet de compromis ce soir, qui mentionne que les parties communes contiennent de l’amiante.
Je n’étais pas au courant car je n’avais en ma possession que les diagnostics relatifs au local et qui faisaient état d’une absence d’amiante, et je n’aurai pas accès à ce diagnostic avant la signature chez le notaire.
J’avoue que c’est le genre de détail que je n’aime pas découvrir la veille de la signature.

Je me demande dans quelle mesure je ne dois pas repousser la signature du compromis afin d’avoir le temps de me renseigner sur ce diagnostic amiante.
Des avis ?

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#27 20/08/2013 19h33 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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L’amiante, c’est pas forcément grave, mais ça fait peur.

Ce qu’il faut savoir:

1) l’amiante n’est pas dangereux, sauf à l’état volatile. Cela se produit lorsque des matériaux en contenant sont dégradés, lors d’une exposition longue.

2) le retrait de l’amiante coûte plus cher qu’un autre matériau du fait de mesures de précaution liée à sa dangerosité à l’état volatile (masque et gant, précaution pour pas en mettre partout, frais de décharge spécialisée) mais surtout parce que l’entreprise DOIT être habilitée. Au boulot nous y sommes confronté et c’est une plaie, les entreprises ne sont pas nombreuse et font payer très cher les gants en plastique et les gars qui ont suivi leur 2 jours de formation…
A savoir si des travaux sont prévisibles.

Peu de personnes savent cela, donc le mot amiante fait peur et représente une marge de négociation. D’autres plus habitués que moi sauront sûrement vous guider sur la manière de procéder, il parait qu’on peut négocier même chez le notaire.


Pourquoi pas Vous?

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#28 20/08/2013 19h46 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Un grand merci !
J’aime pas ce genre de coup de stress.
J’ai contacté l’agent immobilier qui s’est chargé de la vente, il s’agirait de canalisations en fibrociment, et selon lui, qui ne nécessiterait pas de désamiantage sauf en cas de rupture de la canalisation.
J’arriverai un peu en avance à la signature demain matin pour pouvoir jeter un oeil au diagnostic.
Encore merci pour la réponse rapide et complète!

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#29 20/08/2013 20h16 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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C’est très courant et vraiment sans danger sur des descentes de flux (pas de risque de volatilité). Généralement ce n’est apparent que dans les caves ou sous sol, dans le pire des cas (effritement) il suffit de peindre la canalisation pour l’isoler…
Je vous dirais bien d’en profiter pour rediscuter le prix, mais le souci est tellement peu important que cela serait sans doute abuser… il serait de plus difficile sans doute d’être entendu (à juste raison).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#30 20/08/2013 20h43 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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parfait, merci !
Je ne pense pas en profiter pour renégocier à la signature du compromis, j’ai également noté que le vendeur réalisait déjà une moins-value de 25K€ en 2 ans et demi. (achat 110K€ en 01/2011 et vente à 85K€).

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#31 21/08/2013 15h00 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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C’était effectivement uniquement les canalisations du dernier étage (greniers) qui étaient concernées par l’amiante.

Signature faite ce matin donc, et je serai officiellement propriétaire au plus tard le 30 octobre !!!!
Et Bim !!!!

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#32 21/08/2013 15h20 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Bravo!!

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#33 21/08/2013 15h41 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Félicitations!

Ca fait plaisir de voir des projets aboutir!


Pourquoi pas Vous?

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#34 21/08/2013 15h43 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Merci !
C’est ma première acquisition et c’est assez enivrant je dois dire smile

Dernière modification par NYBR (21/08/2013 15h43)

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#35 26/08/2013 16h07 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1609_sans_titre.png

J’utilise un excel maison pour juger de la pertinence d’un bien immo.
Ci-dessus l’exemple avec le bien que je viens d’acheter.
C’est sans prétention, je peux le mettre à disposition pour certains d’entre vous si ça vous intéresse. Ca permet au moins d’avoir une idée rapide du cashflow mensuel, de la rentabilité, et des flux financiers.
Je m’en sert pour présenter mes projets aux banques.

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#36 26/08/2013 16h51 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Bonjour,

je suis intéressé par votre feuille mais surtout par la comparaison de résultat avec cet outil développé par un membre du forum.

Est ce que sans la taxe foncière (dans l’hypothèse où elle est refacturée) on obtient les mêmes conclusions?

Par ailleurs, comment définissez vous la durée de l’emprunt? Comment financerez vous les travaux d’entretien (clos et couvert à minima dans les commerces)?


Pourquoi pas Vous?

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#37 26/08/2013 17h09 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Oui effectivement j’avais vu cet outil mais je n’ai pas regardé en détail. Je vais approfondir ça et voir si les résultats sont cohérents (le contraire serait inquiétant pour moi et mon 1er achat smile ).

Pour la durée de l’emprunt, j’ai une table de valeur arbitraire (7, 10, 15 à 20, 25, 30) avec pour chaque valeur le taux amortissable et in finé correspondant (taux CIC du mois dernier), ainsi que le taux de l’assurance décès 50%/50%, décès 100%/100%).

Pour le financement des travaux d’entretiens et autres impondérables, c’est compris dans ma ligne besoin en liquidités, qui inclus 15 * le montant du crédit mensuel + les charges (impôts + charges de copro).

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#38 27/08/2013 10h24 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Je serais intéressé également, je trouve cette présentation valorisante pour démarcher une banque.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#39 28/08/2013 00h48 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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NYBR a écrit :

Pour la rentabilité brute = Loyers annuels HT HC / prix d’achat négocié HT FAI
Pour la rentabilité nette = (loyers annuels bruts - charges de copropriété - assurance - frais d’agence - GLI - moyenne des prélèvements sociaux  sur la durée du crédit - taxe foncière) / (prix d’achat FAI + frais de notaire)

Une remarque, on parle parfois de rentabilite nette/nette qui est la rentabilite nette en y intégrant les impôts su rôles loyers. Dans ce cas là, les prélèvements sociaux ne sont pas intégrés dans la rentabilité nette.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#40 28/08/2013 09h38 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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@Pruls, j’ai regardé l’outil que vous avez indiqué. J’ai fait quelques simulations et je retombe grosso modo sur les mêmes résultats (il faudrait que je passe un peu plus de temps à simuler différents cas).

Cela dit, l’outil que je suis en train de faire est un peu différent. J’ai une macro excel qui me prend des paramètres en entrée (prix, prix FAI, apport, mensualité, durée max du crédit, cash flow mensuel souhaité) et me calcul :

soit la durée max du crédit, soit l’apport à mettre, soit le cash flow mensuel en fonction des données entrées. Le crédit est calculé avec du 100% amortissable, puis je fais un mix amortissable / in finé, pour finir à 100% in finé.
Il faut que j’ajoute la possibilité de modifier le prix d’achat négocié pour coller aux critères entrés par l’utilisateur.

Après, ça me sort une synthèse financière sur la durée du crédit :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1609_sunthese_financiere.png

L’objectif final est d’en faire une apps androïd/iphone pour m’aider pendant mes recherches et mes visites de locaux, et également d’avoir un dossier propre créé automatiquement pour présenter aux banques et ne pas y passer trop de temps à chaque fois.
Et surtout automatiser le calcul du prix d’achat à proposer pour coller à mes critères.

Merci @Construiresaretraite je vais corriger le calcul du rendement net et net/net.

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#41 28/08/2013 09h48 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Bonjour,

merci pour ce retour.

Peut être pourriez vous mutualiser vos efforts avec ceux d’Osamu qui semble vouloir développer ces mêmes options?

Par contre je ne me souviens pas qu’il est envisagé une utilisation sur smartphone.

Toujours est il que cela m’intéresse, j’ai déjà dans ma poche un calculateur de crédit, mais un outil pour investisseur me serait très utile, surtout si il permet de sortir une synthèse en wifi sur mon imprimante :p

Je considère mon téléphone comme le couteau suisse des temps modernes, petit j’étais fasciné par toutes les fonctions qui étaient ingénieusement planquées dans le couteau, maintenant ça parait un peu dépassé.

Et pour les plus habiles, on peut toujours ouvrir une bière avec! Vive la mobilité!

Dernière modification par Pruls (28/08/2013 09h48)


Pourquoi pas Vous?

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#42 29/08/2013 07h55 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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+2 par rapport a la proposition de Pruls ! Une appli mobile serait fort utile.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#43 29/08/2013 19h19 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Je suis également intéressé par une application iphone/android car ej n’ai toujours pas trouvé une application qui réponde à mes attentes.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#44 30/08/2013 08h51 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Bonjour

En regardant sur Google Apps je suis tombé sur une application qui calcul la rentabilité.
L’application est beaucoup plus sommaire que le site ou les fichiers excel que j’ai vu
sur le forum. Je vous donne le lien :
https://play.google.com/store/apps/deta … &hl=fr

J’ai testé elle fonctionne mais elle est sans doute pas assez complète par contre elle a le mérite d’exister…..

Au passage, l’éditeur de cette appli (et apparement pas mal d’autres liées a l’immo) et La Chaine Immo : l’immobilier en vidéo sur la web tv immobilière  .

Je le signale car je en connaissait pas, c’est vrai que je débute….

Au passage bonjour de voisin a NYBR, je suis moi aussi en region havraise….

Bonne journée à tous

Alco

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#45 30/08/2013 09h34 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Merci pour les commentaires.

Pour l’apps, j’ai pas fait d’étude de marché spécifique donc je ne connais pas bien la concurrence (j’ai regardé sur l’app store et je n’ai rien trouvé qui m’intéressait).
Ma démarche est plus personnelle, c’est la lecture de "père riche, père pauvre" de Kiyosaki qui m’a convaincu que si je voulais réussir mes investissements, je devais commencer par me sortir les doigts du … C’est pas un bouquin révolutionnaire, je n’ai quasiment rien appris, (et la traduction en Français est à la limite de la décence), mais ça m’a au moins donné l’envie de me lancer.

Tout ça pour dire que développer une apps pour smartphone entre dans ma démarche perso de monter en compétences sur l’investissement immo en direct (ça demande une certaine maitrise du sujet et des cas particuliers) et même si de très bonnes applis existent déjà j’en ferai quand même une parce que je l’ai décidé au moment où j’ai commencé mes démarches d’acquisitions de biens immo smile

Je termine la première version excel avec macro que je diffuserai ici afin d’avoir vos retours.

@alci, vous êtes de quel coin exactement, je suis sur Caen.

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#46 30/08/2013 09h43 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Pour ma part je en suis pas encore en phase investissement mais avant de le faire
je veux être le mieux formé possible d’ou ma venue sur le forum.
D’ailleurs ma vision a énormément évoluer depuis les lectures que je fais sur le forum.
Comme cela je serais prêt lorsqu’une bonne opportunité se présentera.

Je ne maîtrise pas le développement d’appli mais maîtrise le développement
de macro excel et de site internet , si je peux aider cela sera avec plaisir.

@NYBR, j’habite en campagne à 25km du Havre, je connais assez bien la ville
et j’ai 2 connaissances qui bosse dans des agences (1 sur le Havre et un en périphérie du Havre)
si cela vous intéresse (bon comme tout agent immobilier ils se gardent les meilleurs coups mais comme ils ne peuvent pas tout acheter….).

Bonne journée

Alco

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#47 30/08/2013 09h56 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Merci alco, je veux bien vos contacts sur le Havre en MP, bien que celui avec qui je bosse actuellement soit celui qui me fasse la meilleure impression pour l’instant.

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#48 30/08/2013 10h02 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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alco a écrit :

Bonjour

En regardant sur Google Apps je suis tombé sur une application qui calcul la rentabilité.
[…]
J’ai testé elle fonctionne mais elle est sans doute pas assez complète par contre elle a le mérite d’exister…..

Bonjour,

Installé, testé, désinstallé: vous avez raison, c’est beaucoup trop simple et fait pour vendre à des investisseurs débutants.

Ce que j’attends d’une application:
1) qu’elle m’aide à ne rien oublier dans mes hypothèses de simulation (genre les frais d’assurance ou les taxes…)

2) qu’elle tienne compte de mon TMI pour calculer une vraie rentabilité nette nette (du moins avec les hypothèses fiscales dont on dispose aujourd’hui)

3) si possible qu’elle m’aide à présenter mon dossier à la banque (pour plus détails voir sur le forum, il me semble que le sujet a déjà été abordé)
=> beau, sobre et clair, un truc qui fait pro donc pas bricolé dans mon garage.

4) qu’elle soit tout terrain (logement nu, LMNP, saisonnier?, mur commerciaux…), mais qu’elle n’entre pas trop dans le détail.

Pour le point 4, à mon sens, la décision doit être prise avec une marge de manoeuvre, la prise en compte des détails ne fait que ralentir le processus.
Je pense par exemple à Osamu qui propose de définir une vacance en nombre de mois sur une période de plusieurs années. A mon sens, 6 mois tous les 3 ans ou 2 mois par an, c’est la même choses, à un jeu de trésorerie près.
Si on peut définir 1, 2 ou 3mois de vacances par an, ça me semble suffisant.

Faut ptet créer un fil spécial ou rejoindre celui d’osamu?


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#49 30/08/2013 10h05 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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alco a écrit :

bon comme tout agent immobilier ils se gardent les meilleurs coups mais comme ils ne peuvent pas tout acheter….

Ils sont pas censés ne pas faire de business avec les biens qu’ils rencontrent via leur travail? Pour ne pas abuser des vendeurs?


Pourquoi pas Vous?

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#50 30/08/2013 10h16 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Pour en avoir discuté avec des agents immobilier, le client doit être prioritaire, c’est-à-dire qu’ils n’ont pas le droit de se positionner sur des biens sans en informer au préalable leurs clients, sinon c’est qualifié d’abus de biens sociaux.

Ça c’est la théorie, en pratique c’est pas la même, j’ai eu le droit à quelques belles anecdotes…

Une petite file synthétique pour une apps d’investissement locatif immo serait parfait je pense.

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