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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/07/2013 10h08 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Bonjour à tous,

Après avoir parcouru le forum et notamment la partie immobilier physique, je me jette à l’eau.
Mon objectif initial est de me constituer un patrimoine en utilisant les liquidités dont je dispose et je me suis tourné vers l’immobilier physique pour profiter de l’effet de levier.
Je dispose déjà d’un premier local commercial actuellement loué (cf. ma présentation).

Après plusieurs mois de recherches, je viens de faire une offre qui a été acceptée pour des murs commerciaux situés au Havre (1h de chez moi) avec les caractéristiques suivantes :

- local de 64m²
- Loyers : 850€ / mois HT HC + 200€ / mois de provision sur charges (copropriété + foncier)
- Prix HT FAI : 93K€
- Estimation frais de notaire : 8K€
- Coût total : 101K€
- Apport perso : 11K€
- Reste à financer : 90K€

Le rendement brut est élevé (quasiment 11%) pour 3 raisons :
1/ le local n’est pas très bien placé (hors centre ville)
2/ le propriétaire actuel est en phase de divorce, le local était initialement occupé par son ex-femme (prix de vente initial 110K€ HT FAI),
3/ le loyer actuel est au-dessus des prix du marché car il a été entièrement refait à neuf par le propriétaire. je pars sur un loyer de 725€ HT HC dans mes prévisions (rendement brut un peu > 9%).

Pour l’emplacement, c’est dans les quartiers sud du Havre, zone industrielle et ouvrière. Je me suis renseigné auprès de la mairie, et le quartier est en pleine rénovation (réhabilitation d’immeubles, construction de résidences neuves, implantation de petites zones tertiaires à proximité).

Ma nouvelle banque (je viens de renégocier mon prêt RP) me propose un crédit amortissable taux fixe de 3.3% sur 15 ans (636€ / mois assurance comprise) ou 18 ans (572€ / mois assurance comprise).

Pour la durée du prêt j’hésite à allonger au max (18 ans) pour dégager le maximum de cashflow dans l’optique de futurs investissements.

En parcourant le forum, j’ai vu que les investissements immobiliers physiques pro était assez peu fréquents par rapport aux investissements immobiliers à usage d’habitation.
Je suis preneur de vos remarques et conseils en tous genres.

Dernière modification par NYBR (11/07/2013 10h11)

Mots-clés : immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux

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#2 11/07/2013 11h32 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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La proposition de votre banque, 3.3% fixe pour 15 ans, me parait assez moyenne, même si c’est un TEG, à moins que vous ne présentiez un risque d’assurance particulier… vous êtes allé voir un courtier ?
A l’époque éloignée (15 ans environ) où j’allais très régulièrement au Havre, ces quartiers sud souffraient de mauvaise réputation et surtout de détériorations violentes permanentes, j’imagine que cela à changé depuis…

Le local est occupé actuellement par  l’ex-femme du vendeur ? Son occupation sera t-elle durable, et sinon la re-location sera-t’elle aisée ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 11/07/2013 11h43 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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J’ai fait une erreur pour le crédit, c’est 2.9% sur 15 ans hors assurance. Mais effectivement, je vais prendre contact avec un courtier rapidement (j’ai déjà fait le tour des banques).

Pour les quartiers sud du Havre, je ne connais pas bien le havre mais visiblement ça a changé, le quartier est plutôt résidentiel et pas désagréable (parc, air de jeu).

L’ex femme du propriétaire a quitté les lieux il y a quelques mois, le local est re-loué depuis le 11/04/2013 à un petit restaurant. La vacance locative avant la signature de ce nouveau bail a été d’environ 2 mois.

Dernière modification par NYBR (11/07/2013 11h44)

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#4 11/07/2013 12h52 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Avez vous des éléments sur la copropriété?

Qui est dedans, comment fonctionne t elle, quels travaux à prévoir dans quel timing?

Est ce que le règlement limite l’affectation du local. Du genre on veut pas de boite de nuit. Mais à priori, si un restaurant a été accepté, ça ne devrait pas être bloquant.

En tous cas je vais suivre cette discussion, l’approche surface commerciale m’intéresse.


Pourquoi pas Vous?

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#5 11/07/2013 13h28 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Merci à tous les 2 pour vos réponses.
Effectivement, la partie copropriété mérite d’être creusée, j’aurai les documents à disposition demain et je ferai un retour ici.
Pour l’affectation, j’aurai la réponse en même temps mais si c’est actuellement un restaurant c’est sûrement comme vous dites un bail tous commerces hors nuisibles (boites de nuits, etc.).

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#6 11/07/2013 17h48 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Pour le locatif commercial, il me semble primordial de lire, et faire lire le bail qui est très variable dans ses conditions.
En particulier, les travaux de mise aux normes handicapés moteurs pour 2015 (s’ils n’ont pas été effectués) seront-ils à votre charge?

Frédéric

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#7 11/07/2013 19h40 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Bonjour,

Ayant des biens locatifs à usage de bureaux et commerce, j’ai déjà eu l’occasion de faire quelques interventions sur le sujet, sur ce forum. Si je peux donc être utile, ce sera avec plaisir.

Concernant la description de votre investissement, une des choses qui me laisserait à réfléchir est l’emplacement. Vous indiquez qu’il n’est pas dans le centre ville. Ce qui n’est pas forcément un handicap. Mais encore faut il qu’il soit sur des zones où il y a du passage, de préférence piétons, ou des attractions touristiques à proximité ou qu’il fasse partie d’un petit centre/zone commerciale. Ceci facilitera la recherche de preneurs potentiels, pour qui l’emplacement est primordial pour le succès de leur activité.

Semblant s’agir d’un local faisant partie d’un ensemble immobilier ancien, il est effectivement important de se pencher sur les projets du syndic en terme de travaux, vos tantièmes dans le syndic et donc votre poids pour influer sur les décisions, si les compteurs d’eau sont bien séparés ou non, les limitations d’activités éventuelles prévues dans le bail…

Comme souligné par un autre intervenant, s’agissant de restauration, des travaux par la mise aux normes handicapés sont obligatoires pour 2015. Si le bail ne prévoit pas à la charge de qui revient ce type de travaux, vous risquez de devoir y consacrer un budget plus ou moins important à court terme.

Sinon, pour avoir débuté avec de l’immobilier résidentiel avant de me tourner petit à petit vers le commercial/bureau, je ne peux que vous encourager à investir dans ce types de biens. A mon sens ils ont beaucoup d’avantages que n’ont pas le résidentiel et les lois actuelles et à venir, souvent en faveur des locataires résidentiels, vont accentuer l’avantage. Dont le plus gros est, pour moi, de pouvoir expulser un locataire défaillant plus rapidement que dans le résidentiel, sans oublier une meilleure rentabilité puisque souvent, la taxe foncière est à la charge du preneur. Celui-ci pouvant parfois représenter jusqu’à 2 mois de loyer brut dans le résidentiel, c’est un atout non négligeable. enfin, la caution se négocie et équivaut généralement 3 mois de loyers, ce qui est une garantie supplémentaire que l’on ne trouve pas dans le résidentiel.

Voilà pour mes quelques conseils et retours d’expérience concernant ce type d’investissement.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#8 11/07/2013 21h15 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Encore merci à tous pour vos réponses, c’est toujours rassurant d’avoir des avis extérieurs et des retours d’expérience.

Pour le bail, je l’ai bien lu et je vais l’envoyer à mon notaire pour avis. La rénovation du local a eu lieu en 2012 et a été réalisé afin d’être aux normes handicapées de 2015. Dans le cas particulier de ce local en rez-de-chaussée, je retiens :

- baie vitrée donnant sur la salle,
- largeur de porte >=90cm,
- Entrée principale directe sur le trottoir : ressaut de 2 cm maximum,
- sanitaires ouverts au public avec largeur de porte 0,80 m minimum, un espace de manœuvre
1,50 m minimum, une barre d’appui, un lavabo.

Pour l’entrée principale, j’avoue ne pas avoir mesuré mais à vue d’oeil le ressaut est proche des 2cm, au pire ça passe en backwheel (désolé).

Dans le bail, les mises aux normes sont à la charge du locataire.

Pour la copropriété, elle comporte 60 lots et le local représente 346/10 000èmes, autant dire que la négociation va être tendue :-).  Pour les travaux, un ravalement de façade à du être fait assez récemment, j’attends l’historique de la copropriété.

Le compteur électrique est indépendant, pour l’eau j’attends la réponse demain.

Pour l’emplacement, beaucoup d’aménagements on été fait ou sont en cours dans ce quartiers (promenade, complexe sportif, zone tertiaire, immeuble neuf bbc d’habitation, prolongement de la ligne de tram). J’assume la part de risque liée à l’emplacement après étude en détails des projets de la mairie. L’avenir me dira si j’ai eu raison.

Sinon effectivement, les murs commerciaux/ de bureaux présentes un certains nombres d’avantages appréciables quand on souhaite faire de l’investissement  locatif.

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#9 14/07/2013 23h37 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Bonsoir NYBR,

Bienvenue au club, nous aussi sommes tournés vers l’immo commercial.

Nous avons au fur et à mesure de nos expériences acquis quelques réflexes :
- eplucher systématiquement le bail
- type d’activités en cours, analyse du bilan,
- jouer au client mystère pour savoir comment est le locataire
- se déplacer évidemment

Une remarque : le fait qu’il ne soit pas en emplacement n°1 est pour nous quasiment rédhibitoire. Les périodes de vacances sont plus longues en commercial. Il faudrait donc dans votre cas prévoir une éventuelle transformation vers une habitation tradiotionnelle au cas où .


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#10 15/07/2013 10h02 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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J’ai conscience que l’emplacement influe directement sur la vacance locative.
Dans mes simulations, j’ai inclus 2 mois de vacances locatives / an, soit 6 mois à chaque période triennale du bail commercial.

Je "m’amuse" toujours à faire des scénarios de l’extrême, type 1 an de vacance locative & -25% sur le loyer, pour voir comment se comporte l’investissement.
En parallèle, je garde l’équivalent de 18 mois de mensualités de crédit en liquidités au cas où (je baisserais ce matelas de précaution au fur et à mesure de mes achats, le risque global étant dilué par le nombre de biens).

J’ai également un dossier sur un bien en plein centre ville du Havre : la renta brut est d’environ 7%, et le problème c’est que même en baissant l’estimation de la vacance locative (1mois/3 ans) j’arrive à des simulations ou je dois ajouter tous les mois pour payer les mensualités du crédit.
Comment faites-vous pour dénicher des murs commerciaux emplacement n°1 et réussir à monter un investissement intéressant (i.e avec à minima un loyer qui couvre les mensualités du crédit) ?
D’après mes recherches, ces biens sont très rares et souvent très cher.

Dernière modification par NYBR (15/07/2013 09h57)

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#11 18/07/2013 10h24 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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La machine est en marche, la signature chez le notaire se fera d’ici quelques semaines.

Les compteurs d’eau et d’électricité sont bien indépendants. J’ai eu l’historique des derniers travaux de la copropriété et c’est plutôt rassurant (réfection de la toiture, changement des rampes d’escalier pour du PVC).

Je viens d’avoir l’offre de prêt de ma nouvelle banque, le taux ressort à 3% sur 15 ans hors assurance, 3.29% assurance comprise (50/50 décès).
Une question : le taux vous parait-il correct ?
je précise que lorsque vous parlez d’investissement dans des murs pros à un banquier, vous passez directement dans la case pro et les taux applicables ne sont plus les mêmes que pour de l’habitation (je suis à 2.8% hors assurance sur 15 ans dans la même banque pour ma RP).

Au niveau assurance, décès avec 50% sur chaque tête me semble suffisant, qu’en pensez-vous (le fait d’être invalide ou mort n’empêchera pas ma femme d’encaisser les loyers) ?

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#12 19/07/2013 01h07 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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NYBR a écrit :

Comment faites-vous pour dénicher des murs commerciaux emplacement n°1 et réussir à monter un investissement intéressant (i.e avec à minima un loyer qui couvre les mensualités du crédit) ?
D’après mes recherches, ces biens sont très rares et souvent très cher.

Vous avez tout à fait raison sur le fait que ces biens sont très rares, … mais ils existent.

Le secret est de chercher et de chercher et de continuer à chercher.

Cela signifie qu’il faut être sur un maximum de réseaux d’agents et d’informateurs de toute nature qui vous préviendront qu’une opportunité peut se produire ( en admettant que lui a déjà investi tout ce qu’il pouvait, sinon il saisirait l’affaire !).

Après compte tenu des taux, vous pouvez pousser jusqu’à 15 ans maxi en général en immobilier commerciaL.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#13 19/07/2013 07h12 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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@NYBR,

Pour ma banque, que ce soit du résidentiel ou des murs d’entreprises, cela n’a fait aucune différence sur les taux. J’ai juste eu un autre conseiller, plus habitué à ce type de produits.

Pour revenir à votre taux de 3%, je pense que vous devriez pouvoir, selon votre profil, descendre à 2,80 / 2,85% hors assurances. C’est le taux que j’ai obtenu il y a deux mois sur 15 ans, et depuis les taux ont encore légèrement baissé.

Pour l’assurance, c’est difficile de juger. Tout dépend du contrat, de ce que cela englobe, des clauses d’exclusion.
Si vous décédez, selon votre régime matrimonial et comment est acheté ce bien (en propre, en indivision, en SCI…), ce sera la succession qui gérera à qui ira vos revenus fonciers.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#14 26/07/2013 01h30 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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En général, pour l’immo commercial, les taux sont en général plus élevés et les durées sont limitées à 15 ans.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#15 26/07/2013 09h13 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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bonjour NYBR, j’ai plusieurs murs commerciaux au havre, si vous voulez je peux peut être vous donner mon avis sur votre investissement? et sur la conduite à tenir avec votre locataire. en toute humilité, biensure!

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#16 26/07/2013 09h30 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Bonjour et merci à tous pour vos réponses.

Pour le taux, j’ai déjà vu pas mal de banque et effectivement elles ont toutes le même discours : murs pros = taux plus élevé, 15 ans max, j’ai quand même réussit à pousser jusqu’à 18 ans pour avoir un cashflow positif (en comptant les prélèvements sociaux + charges de co-pro + frais d’agence si besoin).

Je viens de monter une SCI pour cet achat, l’objectif est purement patrimonial et successoral (je suis pacsé avec 2 enfants dont 1 qui est l’enfant de ma compagne de son précédent mariage). D’après mon notaire, le testament est fortement conseillé, le contrat de pacs que nous avons fait il y a 3 ans avec communauté de biens serait invalidé par les dernières jurisprudences.

@DEX14 : avec plaisir, je suis preneur de tous les conseils (mais je ne les suivrais pas forcément :-) ).
J’ai visité d’autres murs commerciaux sur Le Havre hier, dont un Quai de Southampton, en mauvaise état mais un locataire serait potentiellement intéressé moyennant une franchise de loyer de 3mois  et pas de droit au bail. La rentabilité brut ressort à 9.7% et la rentabilité nette à 7% (telle que je la calcul, c’est à dire toutes charges et prélèvements déduits, hors impact sur mon IR que je n’arrive pas encore à calculer).

L’autre est un petit local au coeur des rues piétonnes, bon état, pas de travaux à prévoir hormis de l’aménagement, avec une rentabilité brut de 8.63% et nette de 5.71%. L’atout ici étant la localisation et la possibilité d’un petit droit au bail si défaut du locataire (environ 4K€).

Vous avez peut-être un avis sur ces biens  ?

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#17 26/07/2013 10h07 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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concernant le local avec travaux, il faudra bien rédiger le bail en mettant toutes les charges sur le locataire: fonciers, copro,art 606… bien definir les travaux à effectuer (dans le bail)car la contre partie n’est pas négligeable. le locataire est d’accord pour payer 100% des frais de bail? bail 3/6/9? j’imagine. quant à l’emplacement il faut voir sur place l’environnement etc.. je ne peux pas me prononcer comme ca.
Pour le local dans la rue piétonne la renta brut est plutot bonne mais pouvez vous me dire ce que vous déduisez pour arriver au net?
je suis assez disponible pour un rendez vous sur place étant "petit rentier" depuis 7 ans.

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#18 26/07/2013 10h15 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Construiresaretraite a écrit :

En général, pour l’immo commercial, les taux sont en général plus élevés et les durées sont limitées à 15 ans.

A LaBanquePostale, ils ne font pas de différence (taux ou durée) pour le financement d’immo commercial / immo d’habitation.
La seule différence est qu’ils prennent en compte dans leurs calculs de taux d’endettement 80% des revenus pour de l’habitation et 60% pour du commercial.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#19 26/07/2013 10h20 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Exact mais là notre financement ne passait pas et nous avions au autre problème avec eux, c’est qu’il ne finançait pas du commercial pour une SCI.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#20 26/07/2013 10h32 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Je viens de quitter la Banque Postale pour mon crédit RP et je n’y remettrai jamais les pieds même avec des taux très attractifs, je n’ai peut-être pas eu de chance mais en terme de service c’est catastrophique (2 chèques perdus en 2 ans dont le chèque de banque pour rembourser mon crédit RP, 4 semaines pour clôturer 1 livret A et un LDD).

Pour la rentabilité brute = Loyers annuels HT HC / prix d’achat négocié HT FAI
Pour la rentabilité nette = (loyers annuels bruts - charges de copropriété - assurance - frais d’agence - GLI - moyenne des prélèvements sociaux  sur la durée du crédit - taxe foncière) / (prix d’achat FAI + frais de notaire)

@DEX14 : je n’ai pas vu votre présentation, vous avez l’air d’avoir de l’expérience dans le domaine de l’immo pro, votre témoignage serait sûrement intéressant.

Dernière modification par NYBR (26/07/2013 10h41)

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#21 26/07/2013 10h46 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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NYBR a écrit :

@DEX14 : je n’ai pas vu votre présentation, vous avez l’air d’avoir de l’expérience dans le domaine de l’immo pro, votre témoignage serait sûrement intéressant.

+1 avec une petite présentation wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#22 26/07/2013 11h15 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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oui je ne vois pas trop ou me présenter sur le forum… si vous pouvez me l indiquer ce sera avec plaisir.
concernant la renta net, si le bail est bien fait.. vous devez refacturer au locataire le foncier et les charges de copro. Je ne sais pas ce qu’est le GLI? les prélèvements sociaux vous voulez dire la CSG RDS? les frais d’agence c’est pour la gestion locative ou lors de l’achat?
et dans mon prix d’achat, je rajoute les frais de banque plus hypothéque ou PPD.

Pour le local avec travaux, vous pouvez demander à mettre comme clause suspensive dans le compromis ou promesse la signature du bail avec le locataire potentiel avec vos conditions : loyer, travaux etc,

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#23 26/07/2013 11h35 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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DEX14 a écrit :

oui je ne vois pas trop ou me présenter sur le forum… si vous pouvez me l indiquer ce sera avec plaisir.

C’est par ici Info bienvenue !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#24 26/07/2013 11h34 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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La GLI c’est une garantie des loyers impayés qui coute quelques % du loyer (entre 2 et 3% généralement).
Pour les prélèvements sociaux je parle bien de la CSG RDS.
Pour les frais d’agence, je parle de frais de gestion locative du bien par une agence.

DEX14 a écrit :

Pour le local avec travaux, vous pouvez demander à mettre comme clause suspensive dans le compromis ou promesse la signature du bail avec le locataire potentiel avec vos conditions : loyer, travaux etc,

Effectivement, votre remarque est très judicieuse.

Pour la présentation, c’est ici : http://www.devenir-rentier.fr/f14

Edit : pas assez rapide !

Dernière modification par NYBR (26/07/2013 11h37)

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#25 26/07/2013 12h06 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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merci pour ces renseignements

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