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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/11/2013 21h32 → Pas de porte : quel est l'imposition d'un pas de porte ? (bail commercial, droit au bail, fiscalité, imposition, pas de porte)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour à tous,

Après une recherche sur le site je n’ai pas trouvé d’informations à ce sujet (j’ai peut être mal cherché).
Je suis en train de négocier un pas de porte pour des murs commerciaux qui sont actuellement loués en bail précaire jusqu’en janvier 2014.
Le pas de porte négocié est de 75K€.
D’après le site de l’apce, le pas de porte peut être fiscalement considéré comme un supplément de loyer ou comme une indemnité, ce qui impacte directement mon imposition :

apce.com a écrit :

Conséquences fiscales de la qualification du pas-de-porte

Le montant du pas-de-porte est librement fixé entre les parties. Il peut être considéré :

Soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent) : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Dans ce cas, le montant du pas-de-porte est pris en compte pour le calcul du loyer du bail au moment de son renouvellement.
Soit comme une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire d’éléments de natures diverses, notamment d’avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer".
Soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire, à la fois de la dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail. En effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d’éviction.
Pas-de-porte considéré comme un supplément de loyer

- Le bailleur déclare le pas-de-porte en tant que revenu foncier (possibilité sous certaines conditions d’échelonner le versement des sommes dues au titre de l’impôt sur 4 ans) + assujettissement à la TVA si le loyer du bail y est lui-même assujetti.
- Pour le preneur, le pas-de-porte est une charge déductible des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c’est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.

Pas de porte considéré comme une indemnité

- Pour le bailleur, aucune imposition ne frappe l’indemnité.
- Pour le locataire, le pas-de-porte représente un élément incorporel non amortissable inscrit à l’actif du bilan (non soumis au droit d’enregistrement).

Dans mon cas, le loyer est élevé en plus du pas de porte, ce qui me ferait penser que ce pas de porte est considéré comme une indemnité et non comme un supplément de loyer (loyer actuel en bail précaire 3K€/mois, loyer futur avec pas de porte 2.5K€ / mois).
Mon notaire me dit que le pas de porte est fiscalement considéré comme un supplément de loyer quelque soit le cas (dommage pour moi).

Avez-vous déjà perçut un pas de porte et comment l’avez-vous déclaré ?

Merci d’avance.

Mots-clés : bail commercial, droit au bail, fiscalité, imposition, pas de porte

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#2 08/11/2013 22h40 → Pas de porte : quel est l'imposition d'un pas de porte ? (bail commercial, droit au bail, fiscalité, imposition, pas de porte)

Modérateur
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Bonjour,

moins de 10 secondes pour trouver la réponse en page 2 de la notice de la déclaration 2044 (la même chose se trouve dans la notice de la 2072).
Vous auriez du lire l’Article 5 de la charte des investisseurs heureux.

Notice pour remplir la ligne 211 Loyers ou fermages bruts encaissé a écrit :

Indiquez ligne 211, le montant des recettes brutes perçues en 2011 au
titre de vos propriétés urbaines et rurales.
Les recettes brutes comprennent les loyers (ou fermages) perçus en
2011, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (loyers en
principal, arriérés de loyers, loyers perçus d’avance) ainsi que les recettes
exceptionnelles (pas de porte et droit d’entrée
, indemnité de réquisition,
indemnité d’expropriation destinée à compenser la perte de loyer supportée
par le propriétaire-bailleur, etc.)


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#3 08/11/2013 22h54 → Pas de porte : quel est l'imposition d'un pas de porte ? (bail commercial, droit au bail, fiscalité, imposition, pas de porte)

Membre
Réputation :   15 

Merci pour votre réponse.
Je pense que je me suis mal exprimé, ma question ne porte pas sur comment déclarer mon pas de porte, mais sur le type de pas de porte à déclarer :

1) soit un pas de porte déclaré comme supplément de loyer, auquel cas je le déclare comme un loyer dans ma déclaration 2044,
2) soit un pas de porte déclaré comme indemnité, auquel cas cette somme n’est pas à déclarer comme loyer.

D’un point de vue fiscal, ça change évidemment tout, ma question est donc de savoir à quoi correspond précisément ce cas 2  et comment l’administration fiscale fait-elle pour qualifier les pas de portes ?

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#4 08/11/2013 23h26 → Pas de porte : quel est l'imposition d'un pas de porte ? (bail commercial, droit au bail, fiscalité, imposition, pas de porte)

Modérateur
Réputation :   171 

Dans votre cas vous n’avez pas le choix car vous exercez une activité civile de location de boutique/magasin.

Le cas 2, c’est lorsque vous offrez un service associé tel que de la domiciliation d’entreprise, la mise à dispo d’une partie des locaux de votre entreprise commerciale ou artisanale avec possibilité pour les preneurs de bénéficier de certains services de votre entreprise, ou encore des infrastructures spécifiques à une activité (mise à dispo de grues dans un port, de bascules ou de chariots à Rungis, d’utilisation de machines outils, etc.)

Ne cherchez pas, chaque euro gagné doit être fiscalisé, si vous n’avez qu’une activité civile, c’est dans ce cadre là que vous serez fiscalisé, donc vous devez les déclarer dans vos revenus fonciers sur la 2044.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#5 08/11/2013 23h59 → Pas de porte : quel est l'imposition d'un pas de porte ? (bail commercial, droit au bail, fiscalité, imposition, pas de porte)

Modérateur
Réputation :   1084 

La réponse du Guide Gestion RF (La Revue Fiduciaire) sur le bail commercial : http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/323_imposition_pas_de_porte.jpg


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#6 09/11/2013 11h06 → Pas de porte : quel est l'imposition d'un pas de porte ? (bail commercial, droit au bail, fiscalité, imposition, pas de porte)

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Merci pour ces précisions, effectivement ça aurait été un peu facile de déclarer ça en indemnités smile

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#7 19/11/2013 15h07 → Pas de porte : quel est l'imposition d'un pas de porte ? (bail commercial, droit au bail, fiscalité, imposition, pas de porte)

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J’ai posé la question directement à mon centre des impôts, je mets la réponse ci-dessous ça pourrait intéresser certains d’entre vous :

dgfip.finances.gouv.fr a écrit :

Bonjour Madame / Monsieur

Le pas-de-porte ou le droit d’entrée ne sont pas imposables dès lors qu’ils sont versés pour dédommager le bailleur d’une dépréciation de son capital ou lorsque ces sommes constituent la contrepartie de la diminution de la valeur vénale de l’immeuble loué.
C’est au propriétaire de justifier la dépréciation ou diminution de la valeur vénale du fait de la location.
S’il n’y a ni dépréciation du capital ou diminution de la valeur vénale, le pas-de-porte ou droit d’entrée sont imposables en loyer

Dans mon cas, la perception du pas de porte s’accompagne d’une baisse de 17% du loyer.
Je ne sais pas si ça impacte la valeur vénale du bien (j’aurais tendance à dire oui, étant donné que pour les murs pros, le prix est proportionnel au loyer perçu).

Conclusion : je vais quand même demander l’avis d’un expert comptable smile

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#8 01/12/2013 19h46 → Pas de porte : quel est l'imposition d'un pas de porte ? (bail commercial, droit au bail, fiscalité, imposition, pas de porte)

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Bonsoir,

Nous sommes dans le même cas que vous. Notre expert comptable nous a indiqué  qu’il y avait une part d’appréciation entre le supplément de loyer et l’indemnité. Il faut être subtil manifestement mais il semble possible de faire passer ce pas de porte en indemnité si une dépréciation est démontrée.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#9 03/12/2013 09h26 → Pas de porte : quel est l'imposition d'un pas de porte ? (bail commercial, droit au bail, fiscalité, imposition, pas de porte)

Membre
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Merci pour ces précisions.
L’administration fiscale ne semble pas pressée pour m’aider sur les types de justificatifs à fournir afin de prouver la dépréciation de la valeur vénale du bien (à la limite je peux comprendre, c’est plus simple pour eux de m’encourager à déclarer ce pas-de-porte en revenu foncier).

Je me demande donc quels sont les justificatifs attendus dans ce cas.
Je continue mes investigations smile

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#10 13/01/2014 11h11 → Pas de porte : quel est l'imposition d'un pas de porte ? (bail commercial, droit au bail, fiscalité, imposition, pas de porte)

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Un petit up pour les intéressés.

Après un point avec un expert comptable, il semble que la qualification du pas-de-porte en indemnité (et donc non imposable) est en fait un cas de jurisprudence bien spécifique, le cas général est la déclaration en tant que revenu foncier.

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#11 06/02/2014 15h37 → Pas de porte : quel est l'imposition d'un pas de porte ? (bail commercial, droit au bail, fiscalité, imposition, pas de porte)

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Je m’auto répond.

Après un rendez-vous dans mon centre des impôts, j’ai la réponse.
Le pas de porte peut être déclaré en tant que revenu exceptionnel, à condition qu’il dépasse la moyenne des revenus imposables des trois années précédentes (ce qui est mon cas).

Cf. la brochure des impôts., et notamment ce passage :

impots.gouv.fr a écrit :

Si vous avez perçu des revenus exceptionnels ou différés en 2012, vous pouvez demander l’imposition de ces revenus selon le système du quotient dont l’effet est d’atténuer la progressivité de l’impôt. Inscrivez le total de ces revenus, page 3 de la 2042 , ligne 0XX sans les intégrer dans les autres revenus déclarés

Après simulation, le système du quotient est effectivement avantageux mais pas miraculeux (38K€ d’impôts en déclarant le pas de porte en revenu foncier, 32K€ avec le système du quotient).

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