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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#151 26/11/2012 10h38 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Réputation :   17 

pierre papier a écrit :

Fiscalité achat à crédit

Référence : le cas exposé s applique à la SCPI CRISTAL RENTE , mais on ne sait pas toujours que certaines SCPI ont eu recours à des prêts pour se financer elle-mêmes , cette clause est souvent fixée dans les statuts
-

Au-delà des statuts des SCPI, la dette se heurte à l’essence même de ces véhicules d’investissement qui sont perçus comme des produits de rendement, pour ne pas dire de rente.
Sans compter que certains associés optimisent leurs achats de parts en recourant eux-mêmes au crédit. Endetter les SCPI reviendrait à ajouter de la dette à la dette et pourrait même tarir les revenus nécessaires au remboursement et au paiement des intérêts du crédit contracté par l’associé pour l’achat de ses parts. La situation apparaît encore plus complexe pour les associés ayant démembré leurs parts en cédant temporairement l’usufruit de celles-ci. L’usufruitier serait alors imposé sur des revenus non encaissés alors même qu’il ne bénéficiera pas à terme de l’enrichissement du patrimoine de la SCPI.

http://www.pierrepapier.fr/lendettement … rticulier/

Dernière modification par Swx (26/11/2012 10h41)

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#152 13/01/2013 10h33 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour à tous.
Je possède des parts de SCPI depuis bientôt sept ans. J’ai financé cette opération par un crédit sur 15 ans avec un taux de 4.8%. Vu la baisse des taux actuelle, j’aimerai renégocié ce crédit sachant qu’il me reste huit ans et 130 000 euros en capital restant dû (valeur actuelle des parts: 242 000 et valeur d’achat: 210 000). J’ai énormément de mal à trouver une banque qui veuille me re-financer. Ma banque (LBP) ainsi que celle de mon conjoint ne veulent pas ou alors avec des contraintes telles que c’est dissuasif. La banque où a été faite l’opération (crédit agricole) reste sans réponse. Je ne comprends pas trop car c’est notre seul crédit et nos revenus sont confortables. Je veux donc me tourner vers un courtier, chose que je suis en train de faire actuellement (empruntis et cybercourtier). J’avais essayé CAFPI il y a deux et cela avait été refusé car je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale. J’avais une petite question pour GORDON: j’ai essayé Boursorama et je me demande si ils ne souhaitent pas aussi que l’on soit propriétaire. Est-ce votre cas? et du coup, auriez vous un contact à me laisser via MP s’il vous plait. Merci et bonne fin de week-end.
Magic08

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#153 13/01/2013 12h22 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@ Magic

Pour avoir renégocié récemment (avec succès - avec la banque du prêt initial) - je pense pouvoir dire que vous aurez une réponse affirmative que si le deal est gagnant - gagnant. Pourquoi la banque vous ferait - elle un cadeau significatif si elle ne craint pas votre départ à la concurrence ? Pourquoi une nouvelle banque accepterait - elle de vous offrir un meilleur prêt si elle ne tire pas par ailleurs de vous des revenus complémentaires ?

Dans le cas évoqué, la rénégociation a été permise parce que hausse significative des revenus et des avoirs du renégociant entre la date du prêt initial et aujourd’hui. A vous d’offrir des "noisettes" à votre banquier.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#154 14/01/2013 07h26 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@ Magic:

Bonjour,

Oui ils m’ont expressement dit qu’il fallait être propriètaire de sa RP.
Je pense que c’est une base de sécurité pour eux.
Pour info, ma banque principale m’a appellé vendredi … pour me dire qu’ils ne financaient pas de Scpi.
Donc 2 bons mois après ma demande (sacaht que j’y passe 3x par semaine…)
Le titre de ce topic n’a jamais aussi bien porté son nom.

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#155 14/01/2013 16h08 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour et merci pour vos réponses. Je vais essayer de suivre le conseil de numéro 10 ;-)

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#156 22/01/2013 17h02 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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2.9% a 10 ans
3.3% a 15 ans
Propositions actuelles sans apport et avec choix des SCPI

Meme avec les doutes concernant les SCPI a court terme, j’avoue que c’est tentant pour un montant tres raisonnable pour ceux qui comme moi n’en possèdent pas ou très peu

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#157 22/01/2013 18h04 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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DrFab a écrit :

Meme avec les doutes concernant les SCPI a court terme, j’avoue que c’est tentant

Je ne succomberais pas à la tentation de me retrouver scotché avec un prêt pendant 10 ans
sauf si vous êtes persuadé que pendant ce temps le rendement de  2.90 % est garanti par la SCPI , et que la valeur de ses  parts aura augmenté d une façon significative

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#158 22/01/2013 19h03 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Je dispose du capital emprunté en parallele au cas ou cela tourne vraiment mal….
Dans mes simulations je n’ai pas considere de revalorisation de prix de part ou de loyer chaque année (0%)

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#159 22/01/2013 20h07 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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DrFab a écrit :

2.9% a 10 ans
3.3% a 15 ans
Propositions actuelles sans apport et avec choix des SCPI

Meme avec les doutes concernant les SCPI a court terme, j’avoue que c’est tentant pour un montant tres raisonnable pour ceux qui comme moi n’en possèdent pas ou très peu

C’est quelle banque ?

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#160 22/01/2013 20h32 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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SG
Apres c’st peut-etre pas si bien vs la concurrence

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#161 04/02/2013 16h33 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Sur ce sujet, je vous fais part d’une discussion avec ma conseillère HSBC qui m’indiquait il y a quelques jours des possibilités de crédit immo "très intéressantes".
Moi : "Aussi pour les SCPI ?"
Elle : "Oui. Et pas que les nôtres."
Moi : "Quel taux, par exemple ?"
Elle : "…2,40% sur sept ans."

D’une façon générale je ne suis pas favorable à l’endettement, mais certains d’entre vous pourraient être intéressés. La proposition s’applique aussi au rachat de crédits existants. Le ’mais’ doit porter sur la domiciliation du salaire, à confirmer.
N’étant pas personnellement concerné/financièrement motivé, je peux au mieux vous recommander auprès de cette personne… et vous laisser gérer la suite.

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#162 04/02/2013 19h18 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Est-ce des conditions spécifiques pour vous ? pour cette agence HSBC ?
Ou accessibles à tout un chacun dans toutes les agences ?

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#163 05/02/2013 16h40 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Je ne saurais pas vous répondre, Champflo. "Pour moi" serait beacoup dire. Je suis bon client, mais il doit y en avoir de meilleurs.
La conversation que je mentionne était spontanée, je dirais que oui, ma conseillère parlait de conditions largement publiques.

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#164 10/02/2013 16h34 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour YP. Je serais effectivement intéressé par votre proposition "HSBC". Pour moi, il s’agit d’une renégociation de prêt SCPI. Serait-il possible d’avoir un contact, s’il vous plait?
Bonne fin de week-end.

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#165 10/02/2013 17h36 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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magic08 a écrit :

Serait-il possible d’avoir un contact, s’il vous plait?

Bonjour Magic,
Il doit y avoir un formulaire de contact sur mon profil, sur devenir-rentier.fr… pas trouvé le vôtre.
Sinon, en cherchant "dans le rose", vous trouverez mon mail ici :
About | The blog of blog of blogs

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#166 04/03/2013 19h49 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonsoir,

J’aurai besoin d’un avis s’il vous plait

Salarié du groupe CASA j’ai le droit a un emprunt à 20 ans à 2.46 TEG %
La SCPI de "la maison c’est rivoli avenir patrimoine" a priori la politique de la maison c’est un crédit pour scpi = la scpi de la maison même et je dirai même plus encore plus pour les salarié !
bêtement je me dis SCPI rendement 2012 4.8 crédit 2.46% fonce mon coco !!!
avec un tableur excel en prenant en compte l’IR la CSG je trouve sur 20 ans un tri de 4.2 % pas mal (mes hypothèse un rendement à 4 % sur 20 ans et une revalorisation annuel de 1 % de la valeur avec revente a terme sur 20 ans et crédit amortissable.

QU’en pensez vous ?

Autre solution : passer par un CGP investir dans 3 SCPI PFO2 Corum COnviction et RAP la je diversifie mais au mieux sur 20 ans j’aurai du 3.3 % .

Car RAP est vraiment dans la moyenne basse en terme de rendement, j’ai peur que l’ouverture de osn capital et la mise au norme BBC de son patrimoine soit très couteuse !

J’ai besoin d’avis s’il vous plait.


Parrainage Binck, ING et assurancevie.com

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#167 04/03/2013 20h20 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Vous avez regardé la composition du patrimoine immo de RAP ?

Il y a 75% dans Paris, 97% bureaux, et 13 immeubles de bureaux parisiens (de belles adresses) représentent 71% de la valeur du parc. Certes, 4.8% c’est peu, mais c’est aussi un parc immobilier de choix (à défaut d’avoir un super rendement)…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#168 04/03/2013 20h33 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonsoir merci de votre réponse,

Oui j’ai déjà regardé la composition elle me plait d’ailleurs; c’est juste que par le passé des investissements de conviction ne m’ont pas forcement réussi.

Mais oui c’est certain que sur le papier le patrimoine est beau et dans ce que je visais.


Parrainage Binck, ING et assurancevie.com

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#169 23/03/2013 10h52 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pour info HSBC a 2.7% hors assurance 10 ans pour sa SCPI bien sur

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#170 23/03/2013 11h57 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour. J’ai réussi à contacter HSBC grace à YP.
Contact très bon et ils me proposent du 2.45 pour un rachat de crédit. Pour l’instant, c’est en cours. Merci à YP. bon week-end.

Dernière modification par magic08 (23/03/2013 12h27)

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#171 23/03/2013 15h49 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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C’est qui YP ?
Et quel est la SCPI de HSBC ?

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#172 23/03/2013 16h39 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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il y a aussi Bourso à 3,07% sur 20 ans.

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#173 24/03/2013 11h35 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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magic08, sur quelle durée ils vous proposent un rachat à 2,45 ?

Champlo, YP c’est le 6ème message avant le votre… ;-)

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#174 24/03/2013 16h44 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour. la durée est de 10 ans pour le 2.45%. Plus longtemps, çà augmente.

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#175 24/03/2013 20h07 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@loulou75015

En 2012, il y a eu absorption de deux autres SCPI qui avait une autre répartition géographique et surtout des taux d’occupation encore plus faible.

Sachant qu’en 2011, ils avaient pioché sur le report à nouveau 2011 pour maintenir la distribution. Comme vous le dites, le patrimoine est ancien et les normes font mal (non seulement passage en BBC mais aussi dans leur cas, il y a du désamiantage).

C’est tentant d’attendre le rapport de gestion 2012 pour éclaircir un peu la situation sachant qu’au vu du marché il y a peu de chance que le prix de la part soit réorienté à la hausse.

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