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#26 14/03/2012 13h32 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
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Je ne suis pas convaincu par votre "Effectivement une SCI à l’IS est beaucoup plus intéressante pour y loger des parts de SCPI.", car il faudra aussi payer pas mal d’impôts à la sortie (outre l’IS, il faudra payer IR+prélèvements sociaux sur les dividendes et plus-valus en cas de vente de parts de la SCI ou boni de liquidation en cas de liquidation de la SCI). On n’investit pas juste pour payer le moins d’impôts possibles, mais aussi (surtout !) pour récupérer ces fonds un jour…

Ca va aussi (surtout dépendre) de votre situation personnelle (taux d’imposition à l’IR, ISF, besoin de liquidités, présente et à venir, etc.)

Dernière modification par GoodbyLenine (14/03/2012 13h38)


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#27 14/03/2012 15h16 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Vous avez raison, cela dépend principalement de la situation personnelle et en particulier du TMI.
La souplesse et la modulation des dividendes est un élément important: on peut par exemple décider de distribuer chaque année 3000€ ( couple marié) en ne payant que les prélèvements sociaux et distribuer plus au moment du départ en retraite, où à tout moment s’ il y a une chute des revenus imposables à l’IR.
Dans une société à l’IR ou en nom propre, vous payez obligatoirement l’IR l’année de la réalisation du bénéfice.

Sans compter l’abattement ( actuel…)de 40% sur les dividendes, ce n’est pas négligeable…

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#28 14/03/2012 15h19 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
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Disons que dans ma situation perso (tranche à 40%, et demain ? 45% ? 50% ? 75%?), à l’instant T, la fiscalité est un peu plus favorable dans une structure à l’IS, et me permet de capitaliser sur l’économie d’impots… quit à la sortie à avoir une fiscalité moins favorable…

Le tout est de savoir quand est-ce que je vais sortir ?

Cela dit, je n’ai pas encore pris de décision… et j’avoue que j’adore la simplicité, et qu’au delà de l’interet fiscal (et transmition, mais j’ai 32 ans et pas d’enfants, donc c’est vraiment du long terme !), ça me semblerait beaucoup plus agréable de tout détenir à titre perso, et de pas avoir à établir de paperasse obligatoire (bilan et CR de la SCI, déclaration IS, etc…)

Le seul vrai interet d’une SCI à l’IS aurait été de pouvoir amortir l’investissement des parts de SCPI comme on peut amortir les investissements immo physique.. mais je n’ai pas encore, à l’instant, la réponse à cette question.

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#29 14/03/2012 16h05 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Vous avez la réponse à votre question plus haut.
Vous ne pouvez pas amortir les parts de SCPI ( sauf usufruit), puisqu’il n’y a pas perte de valeur réelle de la part, ce n’est pas une immo classique. Tout au plus pourriez vous constatez une provision pour dépréciation, fiscalement  déductible ( et à reprendre en cas de hausse de la valeur)en cas de perte passagère de la valeur des parts. L’amortissement est une dépréciation définitive, cela ne peut pas s’appliquer à la nue-propriété ou PP des parts, sauf cas peu envisageable d’une faillite totale, d’une escroquerie ou autre élément qui porterait la valeur à zéro..

A mon avis, avec un TMI à 40%, il n’y a pas photo. Quant à la plus value, elle est imposable aussi bien à l’IR qu’à l’IS avec peut être exonération prévue à l’art 151-7° ou 238 du CGI, il faudrait que je regarde de près je n’ai pas eu le cas.

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#30 14/03/2012 19h01 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
Réputation :   1078 

Avec la fiscalité actuelle, les plus-values sur SCPI sont exonérées après 30 ans (ou lors de la succession) en cas d’imposition IR, mais jamais en cas d’imposition IS…


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#31 17/03/2012 15h21 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Tous ces témoignages sont intéressants et montrent que le financement des SCPI à crédit commence à poser problème surtout à cause de la montée des taux et le fait que les banques limitent le risque. Pour ma part j’arrête à présent ce type de placement (7 prêts immobiliers équivalents en totalité au prix  d’un studio de 30m2 en Ile De France, pour financer l’achat de 6 SCPI à crédit 100% sur 20 ans). Pour information, le 5ème prêt réalisé en Décembre 2011 s’est fait au taux de 4,22% avec 0,3% d’assurance. Comme tout bon prêt locatif, l’achat doit être financé à 100% par le crédit pour optimiser le rendement.

Mais il ne faut pas rêver, acheter des SCPI à crédit n’a jamais été facile car les conseillers connaissent mal ce placement et quand ils le connaissent ils essaient de vous fourguer leurs "merveilleux" produits maisons …

Aujourd’hui avec la hausse des taux et la fiscalité récente et mouvante, le montage devient moins intéressant. Ce que je trouve dommage c’est que ce montage était gagnant pour les personnes aux revenus moyens pourvu qu’elles obtiennent le crédit.

Les banques exagèrent car elle demande des taux plus élevés que pour l’immobilier classique alors que les parts sont nantis et que le risque est plutôt faible (fonction des SCPI).

Dernier gros risque, la transformation possible des SCPI en OPCI dont je n’ai pas peur de dire que c’est une belle arnaque et qu’il faut absolument voter contre en assemblée. Devinez à qui profite le crime ?

Bref l’état s’endette, les banques s’en mettent plein les fouilles et les particuliers paient (comme d’habitude).

Dernière modification par gillesf (17/03/2012 15h31)


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#32 21/03/2012 12h19 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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gillesf a écrit :

TDernier gros risque, la transformation possible des SCPI en OPCI dont je n’ai pas peur de dire que c’est une belle arnaque et qu’il faut absolument voter contre en assemblée. Devinez à qui profite le crime ?

Actuellement, il me semble que la plupart des SCPI ont déjà refusés le changement de status.
D’ailleurs dans les assemblés générales, les sociétés de gestion conseillent de voter contre.

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#33 24/03/2012 21h16 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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gunday a écrit :

Actuellement, il me semble que la plupart des SCPI ont déjà refusés le changement de status.
D’ailleurs dans les assemblés générales, les sociétés de gestion conseillent de voter contre.

Certaines sociétés de gestion proposent de voter contre la transformation en OPCI mais pas toutes … De plus cette histoire n’est pas finie, et le sujet des OPCI va revenir rapidement sur le devant de la scène malheureusement. Wait and see.

Dernière modification par gillesf (25/03/2012 00h13)


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#34 26/03/2012 19h15 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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SCPI QUAND TU NOUS TIENS …….

Je possède - sans regrets - des parts dans plusieurs SCPI différentes ,que j ai achetées directement aux gérances  ce  qui me permet de vous faire part d observations savantes :

- A mon avis , à fuir celles proposées par des courtiers de banque : grand intérêt compréhensible  pour eux pour  vous fourguer les produits maisons  fortement commissionnés  c est à dire :

- Des cash machines à produire des frais généraux dont les banques gérantes seront les bénéficiaires   vous nettement moins -- Des achats v/s des reventes d immeubles  à des tarifs concoctés dans leur seul intérêt parce que :
- Avec vos  quelques Pouvoirs à l Assemblée Générale : Vous pouvez toujours essayer d imposer votre  point de vue   alors que votre banque  ou des affidés ( assurances , caisses de pension  ) en possèdent  quelques  milliers 

- Le risque des OPCI  peut n être que partie remise et là ce sera du plein pot .
( c est  un genre de SCPI dont une part importante des actifs pourra contenir des produits financiers avec lesquelles certaines  gérances pourront se distraire  )
Ceci dit , la SCPI est  un placement basé sur des actifs divers qui peut convenir  pour des objectifs différents :mais dans tous les cas, les parts sont à conserver sur du long terme  pour amortir les frais d acquisition
- La fiscalité qui s applique à leurs composantes de revenus  est un très vaste programme à  GEOMETRIE VARIABLE  -

Avant de vous décider ..FAITES DES RECHERCHES SUR DES SITES COMPARATIFS
J abrège est-ce que le prix de la part rapporté à la valeur des actifs est favorable .
Qu  en est il du report à nouveau etc

Est-ce que les anciennes SCPI ne possèdent pas trop de vieux immeubles énergivores , à désamianter , des bureaux très difficiles à restaurer because installation Internet etc
et surtout dans la crise actuelle n y a-t-il pas un risque que la re-location pose problème  ?
Est-ce que les  parts de SCPI  récentes  ne sont pas trop chères payées  ?? C est un risque immobilier 
.Avec votre  renifleur de sites   vous trouvez une.. ASSOCIATION DE PORTEURS DE PARTS
DE    S C P I elle doit donc avoir des motifs d exister
Amicalement

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#35 09/05/2012 21h38 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Pour ma part, la SG me propose sur 15 ans 3,6% sur 100kE achat de SCPI sans apport possible et sans obligation d’acheter une SCPI et pas une autre

Je pense que les conditions sont corectes

Apres, a mon de voir si c’est le moment, la conjoncture de la France, de l’immo etc bien sur

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#36 09/05/2012 22h00 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Dans la conjoncture actuelle, c’est un taux très correct. Il faut vérifier qu’il s’agit bien d’une offre à taux fixe.

Je vous invite également à faire l’analyse de votre situation fiscale. Quel sera le rendement de l’opération, si l’on tient compte de votre situation fiscale présente et à venir (tmi, composition de la famille, etc…).

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#37 09/05/2012 22h06 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Le TMI est au plafond

Sur la base d’un rendement actuel (5,3%, revalorisation loyer et capital 1%), il s’agit d’un effort d’epargne mensuelle de 373 euros pour des revenus au terme de l’operation de 300 euros (TRI 7%)

Avec un rendement en baisse de 20 a 25% (rendement 4%), l’epargne mensuelle est alors de 440 euros pour des revenus mensuels au 230 au terme de l’operation (TRI 5%)

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#38 09/05/2012 23h05 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Comme démontré dans d’autres files, un achat à crédit de parts de SCPI pour les hauts TMI est peu rentable.

Dernière modification par petidoc (09/05/2012 23h05)

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#39 10/05/2012 04h45 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
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DrFab a écrit :

Pour ma part, la SG me propose sur 15 ans 3,6% sur 100kE achat de SCPI sans apport possible et sans obligation d’acheter une SCPI et pas une autre

Je pense que les conditions sont corectes

Je vous laisse vous renseigner sur les frais de gestion courante trop souvent oubliés lors des simulations :
- frais de tenue de compte
- prix de l’envoi du récapitualtif annuel de vos intérêts d’emprunt
- accès à progeliance.net
- coût des virements externes ponctuels
- coût de la mise en place de virements automatiques
- coût de la mise en place d’une autorisation de prélèvement
- coût de l’information caution s’il y en a une
- une carte bancaire (payante) est-elle obligatoire ?
- frais d’envoi du chéquier
- etc.

Leur impact est surprenant sur 15 ans.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#40 10/05/2012 06h45 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Certes, ensuite, je n’ai pas de cash dispo pour investir en nue propriete
En sachant que dans 10 ans mon TMI sera le meme voire superieur si d’ici la hum hum
Et dans ce cas les interets d’emprunts ne sont pas déductibles

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#41 10/05/2012 13h06 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
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Aucun cash, et vous voulez "investir" ?

Ne faudrait-il pas commencer par mettre au moins un peu de cash en réserve ?

Que se passe-t-il si les distributions de vos SCPI baissent, même temporairement (pour vos échéances de crédit) ?


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#42 10/05/2012 13h28 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Desole j’ai ete incomplet

J’ai du cash et relativement pas mal mais que je reserve a un achat de RP qui est encore incertain pour un apport consequent

J’ai egalement un PEA ou une AV et des livrets non fiscalisés mais je ne souhaite pas y toucher dans cette optique la je les conserve plutot comme vous le dites en cas de coup dur ou de depense imprevue

L’investissement que je souhaiterai realiser proviendrait d’une epargne reguliere mensuelle secondaire a mes revenus

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#43 10/05/2012 22h43 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
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Avec un petit apport, disons 30%, vous pouvez facilement faire en sorte que votre investissement s’autofinance (compte-tenu du rdt et des taux d’emprunts probables à ce jour)…

En cas de baisse de rendement, l’effort ne sera donc pas trop gros…

Compte tenu de votre fort TMI (qui pourrait bien augmenter dans les semaines qui viennent), avez-vous pensé à investir au sein d’une SCI à l’IS ?

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#44 11/05/2012 08h02 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Effectivement mais le temps de parvenir a reunir ces 30% d’apport sera de quelques mois voire une petite année et dans ce cas, j’ai peur alors de la remontée des taux d’interets

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#45 11/05/2012 12h16 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,
J’arrive un peu en cours de route et je n’ai pas lu toute la conversation mais oui, je vous le confirme, les banques font aujourd’hui les difficiles quant aux SCPI. Ce qui me frappe est souvent leur méconnaissance du produit ou, à défaut, leur volonté de refourguer un produit maison, loin d’être le plus performant sur le marché.
Ca reste heureusement possible !
D’après ce que j’ai pu voir et entendre sur le sujet, les plus ouvertes et intéressantes pour une souscription sans apport à une SCPI sont souvent le Crédit Agricole, le Crédit foncier, et la Caisse d’Epargne.
Les taux varient en général autour de 4,65% fixe sur 20 ans. C’est un taux qui peu sembler moyen mais le dossier passe alors sans condition et avec nantissement de parts.
Après 4,31% fixe sur 25 ans c’est un taux très bon et possible mais dans ce cas les banques posent maintenant systématiquement des conditions : domiciliation du salaire, souscription à un contrat d’assurance vie…

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#46 15/05/2012 14h08 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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D’après cette fenêtre, le financement de SCPI est possible sur Boursorama :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_financement-boursorama.gif

Et a un taux avantageux sur 15 ans :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_financement-boursorama-2.gif

Ou sur 7 ans :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_financement-boursorama-3.gif

Quand je m’étais renseigné en 2010, l’offre était réservé aux SCPI résidentielles, je ne sais pas ce qu’il en est à présent.

On notera que pour une durée inférieure à 20 ans, hormis les frais de notaire, il n’y aurait même pas besoin d’apport…

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#47 21/05/2012 19h51 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Capture d’écran intéressante… ils laissent même envisager un crédit possible sur 25 ans… Ca me parait cependant trop général comme offre pour en conclure une offre préciser possible… et puis 3,55% (fixe je crois comprendre) sur 15 ans pour des SCPI à ce jour c’est vraiment une super offre !

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#48 22/05/2012 15h41 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Boursorama ne fait pas de crédit pour SCPI au delà de 15 ans… en revanche sur 1à, 14 et 15 ans leurs taux sont très intéressants et sans contrepartie qui plus est ! (il faut avoir des revenus nets mensuels supérieurs à 20000€ et emprunter 50000€ minimum)

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#49 22/05/2012 15h51 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Administrateur
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ClarisseS, vous avez des infos sur les SCPI acceptées ?

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#50 22/05/2012 16h55 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Toutes les SCPI sont acceptées !

Il faut passer par un crédit logement.
Les taux sont les suivants : 3,25% sur 10 ans, 3,35% sur 14 ans et 3,55% sur 15 ans.
EN revanche comme je l’ai dit plus haut ils ne prêtent que sur 15 ans max.
L’assurance est qui plus est très faible : 0,18% du capital emprunté.
Le montant minimum à emprunter et de 50000€.
Il faut avoir 20000€ de revenus net annuels minimum.
Pas de domiciliation de salaire,  pas d’ouverture de compte, de contrat AV demandé… rien !
C’est vraiment ce que j’ai trouvé de mieux !

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