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#1 05/08/2014 15h37 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

Membre
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Bonjour,

Comme indiqué dans ma présentation, je suis à la recherche de rentes et je fais les démarches pour acquérir 792 000 euros de parts sur 3 SCPI financées via un crédit amortissable sur 20 ans.

Pour rappel j’ai un TMI de 41% et 2 parts (PACS).

Mon choix s’est porté (enfin le CGPI m’a soumis) sur 3 SCPI (afin de diversifier pour ne pas faire que du bureau) de Primonial REIM :
- Primopierre (Capitalisation : 928M€) : 392 000 euros (2000 parts à 196 euros)
SCPI spécialisée dans les bureaux, rendement de 5,3%, taux d’occupation financier 96,2%
Financement : 392 295€ (200 euros de frais de dossier et 95 euros de frais de nantissement) à 3,45% sur 20 ans (+0,253% assurance), remboursement différé de 5 mois

- Primovie (Capitalisation : 149M€) : 200 550 euros (1050 parts à 191 euros)
SCPI spécialisée dans les lieux de vie (EHPAD, crêche, clinique, …), rendement de 5,1%, taux d’occupation financier 100%
Financement : 203 127€ (200 euros de frais de dossier et 2377 euros de Crédit Logement) à 2,75% sur 20 ans (+0,253% assurance), remboursement différé de 5 mois

- Patrimmo Commerce (Capitalisation : 171M€) : 200 550 euros (1050 parts à 191 euros)
SCPI spécialisée dans les murs de commerces, rendement de 5,1%, taux d’occupation financier 97,5%
Financement : 203 125€ (198 euros de frais de dossier et 2377 euros de Crédit Logement) à 2,75% sur 20 ans (+0,253% assurance), remboursement différé de 5 mois

Points forts :
+++ Société de gestion qui me semble très bonne et très active
+++ SCPI récente avec un catalogue de bien récent (la plupart ont moins de 10 ans)
++ Taux d’occupation financier bon voir très bon

Neutre :
+- Les 3 SCPI sont gérées par la même société de gestion mais vu que j’estime que cette société est un point fort…

Points faibles :
- Rendement moyen (ni très bon ni très faible)
- Augmentation de capital récurrente
- Incertitude sur l’évolution du marché immobilier

Le CGPI m’a vendu du rêve en partant sur une revalorisation des parts et des loyers de 2% par an. Mais en vous lisant régulièrement, il est plutôt conseillé d’être moins optimiste et de partir sur 0%. Néanmoins je n’ai pas l’outil que le CGPI utilise pour faire les simulations (avec impôts, crédits d’impôts, etc…), du coup je n’arrive pas faire le calcul avec une revalorisation à 0 voir négative pour imaginer le pire.
J’ai bien vu les différents simulateurs sur le forum mais je n’arrive pas retomber sur mes pieds avec tous ces chiffres, j’ai des doutes sur ma bonne compréhension de ces simulateurs.
Après quelques tests, je tombe sur un effort global mensuel (IR compris) de 2269 euros (1203€+533€+533€) pour 3366 euros de rentes en partant sur une revalorisation à 0.
Est-ce que ces chiffres vous semblent cohérent ?

De manière globale, que pensez-vous de cet investissement ? Voyez-vous des points faibles ?

Merci pour votre temps,
Bnose

Dernière modification par bnose (05/08/2014 15h39)

Mots-clés : emprunt, scpi

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#2 05/08/2014 18h26 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Bonjour Bnose,

Pour le financement, je vous félicite d’avoir pu obtenir 2,75% sur 20ans. C’est exceptionnel pour un achat à crédit de SCPI. Pouvez-vous indiquer la banque qui vous offre de telles conditions?

Pour le choix d’une société de gestion unique, je ne suis pas convaincu. Pourquoi cette société? Pourquoi ne pas répartir vos 3 scpi sur 3 gestionnaires différents. À mon avis, à moins de vous appuyer sur une étude comparative qui montre que Primonial est meilleur que les autres, il me semble moins risqué de confier votre capital à  3 sociétés de gestion différentes.

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#3 05/08/2014 19h18 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Bonsoir
Vous recherchez des rentes pour dans combien de temps ?
Vu votre TMI et les prélèvements sociaux votre rendement sera vraiment bas, même avec les charges d’intérêt qui décroissent vite.
Pourquoi ne pas acheter de la nue-propriété avec une durée adaptée à votre baisse de revenu ? Le prêt sera plus cher et un peu plus difficile à obtenir mais vu les montants en jeu.
Pour le moment les grands gagnants sont le CGPI et le fisc.
Que votre CGPI vous fasses rêver c’est son job, lui doit rêver à sa commission et c’est normal… mais bon.
Si ce montant de SCPI est supportable dans la composition globale de votre patrimoine, je pense que ne pas tout miser sur la même société de gestion est sage.
Vous avez largement la place de diversifier.


Parasite assumé et partageur

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#4 06/08/2014 01h40 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Pierre007,

L’offre de prêt provient du Crédit Foncier. A noter tout de même que Primopierre est à 3,45%.

Pour la société de gestion unique, j’ai fait la remarque au CGPI que je trouvais cela risqué de mettre tous ses oeufs dans le même panier. En réponse il m’a dit pour me rassurer/convaincre que de toute façon les sociétés de gestion sont contrôlés par l’AMF et qu’en cas de défaut, les SCPI serait confié à une autre société de gestion… Et que la diversification doit surtout se faire sur les biens que possèdent les SCPI.

Dernière modification par bnose (07/08/2014 19h01)

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#5 06/08/2014 01h45 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Bajb,

Pas vraiment d’objectif court termiste, même si des rentes d’ici 5 ans peuvent être appréciable.
Je voyais l’achat de parts de SCPI à crédit comme un bon effet de levier mais peut être qu’il y a mieux à faire effectivement.

Je suis d’accord sur votre analyse sur les grands gagnants de l’histoire mais suis-je vraiment le dindon de la farce ?

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#6 06/08/2014 03h12 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

Modérateur
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3 SCPI créées en 2008, 2011 et 2012 (donc toutes récentes), toutes avec la même société de gestion (peut-être la seule avec laquelle votre CGP avait un accord de commercialisation), ça ne me parait pas vraiment un choix optimum. Mais c’est votre argent….

Avez-vous analysé les statuts de ces 3 SCPI ? Avez-vous évalué qui contrôlait leur Conseil de Surveillance ?
Avez-vous lu www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=4433 et www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=3903 et www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=5306 ou www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=6811 (ou d’autres encore sur ce forum) ?


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#7 06/08/2014 09h53 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Bonjour,

Vu votre TMI, les deux solutions les plus rentables pour des SCPI sont l’achat de nue propriété et l’achat de SCPI de capitalisation. Comme vous souhaitez profitez d’un effet levier, le montage possible est crédit in fine avec achat des SCPI citées plus haut + achat de SCPI de rendement dont les loyers = intérêts d’emprunt global, plus versement régulier sur contrat AV pour remboursement du capital à échéance.

Le plus: pas de fiscalité sur la partie NP qui passe en PP (sauf les loyers que vous toucherez en PP)
Fiscalité à 19% sur les SCPI de capitalisation avec dégressivité par année de conservation au delà de 5 ans idem CSG RDS.

Le moins: c’est à vous de verser sur l’AV mais le montage que vous avez exposé ne se financera pas seul à cause de votre TMI donc petit moins.

Carpediem


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#8 06/08/2014 10h33 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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GoodbyLenine,
Effectivement après quelques recherches, il s’avère qu’il y a un lien un peu trop fort qui lie le CGPI et la société de gestion. J’attends son retour de vacances pour avoir des explications…
Merci pour ce rappel des posts importants que j’avais déjà lu en grande partie mais une piqûre de rappel ne fait pas de mal.
Concernant les statuts je vous avoue ne pas être à l’aise avec la lecture de ce document. Autant j’ai pris le temps d’analyser le rapport annuel et les 2-3 bulletins trimestriels de chaque SCPI, autant je n’ai pas eu le courage de me pencher sur les statuts…

Merci carpediem pour votre message, il y a beaucoup de chose qui ne sont pas encore clair pour moi dans votre montage, je vais tacher de prendre le temps de bien le comprendre. Merci pour cette proposition !

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#9 06/08/2014 12h14 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Les taux et rendements sont théoriques pour faciliter la compréhension.

Vous empruntez 200 à 2.5% in fine soit 5 d’intérêts par an.
Vous achetez 100 de SCPi de rendement à 5 soit 5 de loyers par an donc 5-5 = 0 à déclarer.

Avec les 100 restant achat de 50 NP et de 50 capitalisation loyer 0 donc 0 à déclarer.

Vous versez sur une AV suffisamment pour avoir 200 à la fin du in fine. fiscalité réduite à 7.5% +15.5%sur les PV.

A la fin vous avez 100 en rendement de 5, 50 de NP devenu 75 en PP et 50 de capitalisation devenu 75 avec une fiscalité inférieure à votre TMI. Vous toucherez 5+ 3.75 (5 de 75) soit 8.75 de loyers et reste la capitalisation qui peut faire des apports ponctuels par revente en cas de besoin.

J’espère que c’est plus clair, le rendement de ce type de montage est supérieur de 2% par an environ si TMI à 41% vs achat de SCPI de rendement et remboursement crédit.

Carpediem


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#10 06/08/2014 12h45 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Merci pour cet exemple chiffré. Tout est beaucoup plus clair.
Par contre dans le cas des parts de SCPI de capitalisation, l’imposition sur la plus value avant 30 années risque de piquer un peu, non ? Pourquoi ne pas prendre 100 de NP vu que j’ai un objectif de rente ?

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#11 06/08/2014 15h10 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Bonjour,

Je trouve le taux super canon, c’est du fixe ou variable ? ou est ce qu’il y a une erreur ?
au vu des montants, je vous conseille de negocier un kick back qui correspond à 1% minimum du montant souscrit car cela vite des sommes importantes.

Avec un TMI à 41%, je confirme qu’un montage est intéressant pour maximiser votre rentabilité

Bonne journée

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#12 06/08/2014 15h11 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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autre chose vous avez la possibilité de moduler normalement pour aller jusqu’a 25 ans avec le credit foncier …

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#13 06/08/2014 15h15 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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bnose a écrit :

Concernant les statuts je vous avoue ne pas être à l’aise avec la lecture de ce document. Autant j’ai pris le temps d’analyser le rapport annuel et les 2-3 bulletins trimestriels de chaque SCPI, autant je n’ai pas eu le courage de me pencher sur les statuts…

Les statuts sont la base, et décrivent les droits et devoir des associés (ceux qui détiennent des parts), donc c’est sans doute le document le plus important à lire.
Ils peuvent contenir maintes clauses qui restreignent les droits des associés, comme rendre quasi inamovible la société de gestion, réduire les pouvoirs des associes, autoriser des commissions rédhibitoires, etc. Ne pas les lire, c’est un peu comme se marier sans avoir pris le temps de lire le contrat de mariage qu’on a signé.

carpediem a écrit :

Vous empruntez 200 à 2.5% in fine soit 5 d’intérêts par an.
Vous achetez 100 de SCPi de rendement à 5 soit 5 de loyers par an donc 5-5 = 0 à déclarer.

Avec les 100 restant achat de 50 NP et de 50 capitalisation loyer 0 donc 0 à déclarer.

Avec ce mode de financement, les intérêts correspondant à l’achat de 50 en NP ne sont pas déductible des revenus fonciers. Donc seuls 3.75 sont déductibles, et il restera 1.25 de revenus fonciers.

Il faut prendre 100 de capitalisation pour que tous les intérêts soient déductibles. (ou que la NP concerne des biens loués à des organisme sociaux qui font de la location d’immobilier d’habitation, auquel cas les intérêts d’emprunt pour la NP seraient déductibles, mais il n’y a pas de SCPI dans ce cas à ma connaissance)


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#14 06/08/2014 15h16 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Taux fixe et non pas d’erreur. Lors de la première offre, les taux était 0.20% supérieur mais je leur ai demandé pour la délégation d’assurance… Ils ont insisté pour que je garde leur assurance et on fait le geste de baisser de 0.20% et 0.10% (pour Primopierre) les taux des prêts.
A savoir également que les 3 offres sont conditionnées ensemble d’après ce que j’ai compris donc le taux moyen est supérieur à 2.75% (3.10% en moyenne ?)

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#15 07/08/2014 12h42 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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bnose a écrit :

GoodbyLenine,
Effectivement après quelques recherches, il s’avère qu’il y a un lien un peu trop fort qui lie le CGPI et la société de gestion. J’attends son retour de vacances pour avoir des explications…

J’ai eu des nouvelles ce matin de mon CGPI.
Concernant le lien entre la société de gestion et son cabinet il m’a fourni des explications donc je vais partir sur le fait qu’il n’est pas "obligé" de travailler avec eux.

Par contre on a pas mal discuté de mes craintes, du manque d’optimisation du montage, etc…
Et il m’a dit que c’était impossible de financer des parts de SCPI en nue-propriété à crédit. Selon lui aucune banque ne veut le faire. Idem pour des parts de SCPI dans une assurance vie c’est pour lui quasi impossible également. La seule possibilité est de les acheter en cash…
Qu’en pensez-vous ?

Sinon je lui ai clairement exprimé mon souhait de diversification et ne pas vouloir acheter autant de parts de SCPI maintenant afin de ne pas mettre tous mes oeufs dans le même panier.
Donc pour le moment l’achat des parts est repoussé à la rentrée, ce qui me laissera le temps d’y voir plus clair sur ce que je dois faire.

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#16 07/08/2014 13h37 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Il est en effet plus difficile (mais quand même pas impossible) de financer à crédit des parts de SCPI en nue-propriété, ou dans une assurance vie (et les intérêts ne seront pas déductibles).
Mais rien ne vous empêche de les acheter petit à petit, tous les ans ou tous les deux ans, avec le cash que vous auriez consacré au remboursement des emprunts en cas d’achat en direct. S’il n’est pas évident de déterminer si c’est plus ou moins avantageux, c’est sans doute moins risqué, car vous lisserez le prix d’achat, et pourrez changer de stratégie en cours de route, au lieu d’avoir misé les 800k (qui représente une partie de votre épargne des N prochaines années) dès le début. Une approche mixte (une partie à crédit à court terme, le reste + tard).


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#17 07/08/2014 19h45 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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bonjour,
qui est ce cgp ?

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#18 07/08/2014 20h07 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Je vous réponds en mp

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#19 08/08/2014 09h30 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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bnose a écrit :

Et il m’a dit que c’était impossible de financer des parts de SCPI en nue-propriété à crédit. Selon lui aucune banque ne veut le faire.

Je pense que si vous adressez à la banque qui a les comptes de votre société et, probablement vos comptes personnels, elle sera ravi de vous faire les financements que vous désirez, en particulier si elle apprend que vous êtes en négociation avec une banque concurrente, bien sur, sans la citer.

Vous avez le profil que toutes les banques s’arrachent, profitez-en!!!!!

(Note: vous avez aussi le profil que les CGP s’arrachent donc attendez vous à des exigences de placement en contrepartie des financements des banques mais là encore, c’est vous qui avez le pouvoir!!!)

Carpediem

Dernière modification par carpediem (08/08/2014 12h35)


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#20 08/08/2014 12h32 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Merci pour ce rappel. Effectivement si il y a bien une personne en situation de force dans ce cas précis, c’est moi !

Par contre les comptes pro et perso ne sont pas dans la même banque… Et je doute fortement de leur capacité à répondre favorablement à mes demandes complexes… Mais qui ne demande rien n’a rien !

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#21 08/08/2014 12h40 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Ne sous estimez pas l’envie d’une banque de faire un crédit à un client VIP, surtout si il risque d’amener ses autres comptes. Pour connaître les grilles des banques, vous êtes clairement dans la meilleure catégorie.

Le crédit foncier est la banque privilégiée par les CGPI car elle est quasiment la seule à faire des partenariats avec les CGPI. Cela ne veut pas dire qu’elle sera la mieux placée pour un prêt.

Carpediem


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#22 08/08/2014 18h48 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Bonjour,
Au sujet de mes recherches de financement, je vous offrirais un récapitulatif des banque qui financent des scpis externes et cela existe en dehors du credit foncier.
Dans mes démarches, je note que c’est souvent dans les banques mutualistes qui financent le mieux et chaque région à sa propre politique ce qui rend les choses opaques.
Il existe aussi chez 2/3 courtiers, une personne qui ne fait que des credits de scpi et propose pas systématiquement le credit foncier.

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#23 08/08/2014 19h57 → Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans... (emprunt, scpi)

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Bonsoir Simlyon,

Merci je suis effectivement preneur de votre retour d’expérience sur le financement de vos parts de SCPI.
Cela pourra surement servir à d’autres également !

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