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Forums des investisseurs heureux

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#251 03/10/2013 00h11 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   151 

Il est généralement possible de demander une avance sur un contrat d’assurance-vie. Il s’agit d’un crédit accordé par l’assureur en % des sommes investies.

L’octroi d’un tel crédit est automatique et sans garantie particulière. Avez-vous étudié cette possibilité ?

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#252 03/10/2013 13h26 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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stephane a écrit :

Il est généralement possible de demander une avance sur un contrat d’assurance-vie. Il s’agit d’un crédit accordé par l’assureur en % des sommes investies.

L’octroi d’un tel crédit est automatique et sans garantie particulière. Avez-vous étudié cette possibilité ?

Je me renseigne sur cet axe

merci

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#253 03/10/2013 15h54 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
Réputation :   1084 

stephane a écrit :

Il est généralement possible de demander une avance sur un contrat d’assurance-vie. Il s’agit d’un crédit accordé par l’assureur en % des sommes investies.

L’octroi d’un tel crédit est automatique et sans garantie particulière. Avez-vous étudié cette possibilité ?

Peut-on prendre en compte les intérêts d’un tel "emprunt" comme des charges déductibles, au niveau des revenus fonciers ?


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#254 03/10/2013 15h59 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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La déductibilité n’est possible que lorsque le prêt est alloué (ce qui exclut théoriquement les prêts à la consommation), c’est-à-dire que l’acte de prêt mentionne explicitement l’achat qu’il finance.

Je ne crois pas que cette particularité existe pour l’avance sur AV, ce qui l’excluerait, de facto.

Dernière modification par espenlind13 (03/10/2013 16h00)


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#255 03/10/2013 16h12 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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espenlind13 a écrit :

ce qui exclut théoriquement les prêts à la consommation

Je pensais aussi que cette affirmation était valable mais en lisant ceci Acciplus VerisFinance Cabinet de conseil en patrimoine Nîmes nous pouvons déduire les intérêts des prets conso si on peut en apporter la preuve à l’administration fiscale.

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#256 03/10/2013 17h21 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Merci progfrance. Le lien est HS, pouvez-vous nous le renvoyer svp (ce sujet m’intéresse particulièrement) ?


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#257 03/10/2013 17h23 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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J’ai réussi à le retrouver avec Google Cache :

Acheter des parts de SCPI par le biais d’un crédit à la consommation.
Publié le 27 juin 2011 dans Non classé
Est-il possible de souscrire un prêt à la consommation pour acquérir des parts de SCPI ou est-il obligatoire de souscrire un prêt immobilier ?  Dans le cas de la souscription d’un prêt à la consommation pour acquérir des parts de SCPI, les intérêts de ce prêt sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Les associés de sociétés qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés, qui est le cas des souscripteurs de parts de SCPI, sont personnellement soumis à l’impôt, selon leur propre niverau d’imposition, pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.

En matière de revenus fonciers, les contribuables fiscalement domiciliés en France et soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction (ou reconstruction), l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location nue (Cf. article 31 I-1° D du Code Général des Impôts).

Dans le Bulletin Officiel des Impôts numéro 7 D-2-07 du 23 mars 2007, il est confirmé que les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits « que s’ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location » nue.

On constate que ces textes ne subordonnent pas la déductibilité des intérêts à la nature du prêt contracté pour son acquisition. Il suffit que l’emprunt ait été contracté pour un motif éligible pour rendre ses intérêts déductibles. A contrario, les intérêts afférents à des dettes contractées pour un autre motif ne sont pas déductibles. Cela étant, l’acquisition de parts de SCPI correspond à l’acquisition de parts sociales et non d’immeubles.

Le BOI 7 D-2-07 précité nous indique que les membres de sociétés immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés (dont les SCPI) qui donnent en location les locaux représentés par leurs actions ou parts sociales peuvent déduire certains intérêts d’emprunt.

L’acquéreur de part peut ainsi déduire:

la quote-part qui lui incombe dans les intérêts des emprunts contractés par la société pour l’acquisition, l’amélioration, la réparation et la conservation des immeubles ;
les intérêts des prêts qu’il a contractés personnellement pour faire son apport à la société ou acquérir leurs droits sociaux.
Les augmentations de capital de la SCPI ou les acquisitions de parts sur le marché secondaire en pleine propriété sont ainsi toutes deux éligibles à la déduction des intérêts.

Le texte parle « d’emprunts contractés » et non « d’emprunt dont l’objet est » de faire apport à la société ou acquérir des parts.

La déductibilité des intérêts n’apparait donc pas subordonnée à un objet spécifiquement précisé dans le contrat de prêt.

Cependant, pour être admis en déduction, les intérêts d’emprunt doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges. Le propriétaire ne peut déduire que le montant des intérêts qu’il a effectivement supportés et payés au cours de l’année d’imposition.

La déduction des intérêts doit être également justifiée.

Ainsi, le BOI 7 D-2-07 (page 48 §24) précise que « le contribuable doit être en mesure de justifier, par tous les moyens de preuve en sa possession, de la réalité des dépenses dont il demande la déduction, de leur nature et de leur montant».

Par conséquent, le contribuable doit pouvoir démontrer à l’administration que l’intégralité des capitaux qui résultent du déblocage du crédit a été intégralement affectée à l’acquisition des parts de SCPI. Tout le problème résulte de la preuve que l’on pourra apporter à l’administration : remise d’un chèque au nom de la SCPI, virement bancaire, bulletin de souscription de la SCPI…

En conclusion, quelle que soit la nature du crédit (prêt à la consommation ou prêt immobilier), si le contribuable peut démontrer qu’il a intégralement affecté les fonds débloqués à l’acquisition de la pleine propriété de parts de SCPI, les intérêts sont déductibles de ses revenus fonciers.

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#258 05/10/2013 20h02 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@Progfrance

Bonjour,

Ma situation actuelle est la suivante :

Maison 1 (ancienne résidence principale)
vente en cours de réalisation (compromis signé)
solde crédit en cours : 120.000€
Objet du crédit : résidence principale Maison 1

Maison 2 (nouvelle résidence principale)
Achetée en juillet 2013
Solde crédit en cours : 110.000€
Objet du crédit : investissement locatif maison 2

Lorsque la vente de mon ancienne résidence principale sera réalisée, je prévois d’acheter à crédit des parts de SCPI.

Comme de nombreux participants au forum, il m’est impossible d’obtenir une offre de prêt pour un achat de parts de SCPI.

Le crédit pour la maison 1 n’est pas transférable parce que établi pour l’acquisition de la résidence principale.

J’ai constaté que lors de la vente, le remboursement du crédit n’est pas exigé si le prêt a été garanti par un organisme spécialisé (Crédit logement ou autre). Tant que les mensualités de prêts sont acquittées,  tout va bien.

Dans mon cas, le seul intérêt –mais non négligeable ! - du financement à crédit est la réduction des impôts par déduction du coût du prêt.

Si je ne liquide pas le crédit sur la maison 1 lors de la réalisation de sa vente, il me devient possible de financer l’achat de parts de SCPI sans solliciter un nouveau prêt ; un fastidieux parcours du combattant serait ainsi évité.

Progfrance, vous paraissez bien maîtriser les subtilités fiscales.
Pensez-vous qu’il existe une solution, acceptable par les impôts, qui me permette de bénéficier de la déduction des intérêts, sans nouveau prêt ?

Mon cas est compliqué. Je vous remercie par avance de votre attention. Bien cordialement.

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#259 06/10/2013 01h05 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@pierre007 : aucune solution. Pas de nouveau prêt => pas de déduction.


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#260 17/10/2013 12h34 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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bonjour

les banques deviennent de plus en plus frileuses sur les prêts
et particulièrement celui concernant les SCPI

après je n’ai aucun problèmes à financer mes clients salariés tant qu’ils respectent les critères suivants

moins de 60 ans (ou alors crédit court terme)
propriétaire de la résidence principale (ou le taux grimpe automatiquement de 0,50%)
endettement inférieur à 30%

ensuite certaines SCPI sont assez mal perçues par les banques, ou alors carrément inconnus

après méfiez vous de certaines banques, boursorama pour ne pas les citer qui vous donnent un accord de principe avec un taux canon et dont le taux grimpe de manière impressionnante lors de l’édition de l’offre de prêt….le client refuse, se dit qu’il peut trouver le même taux ailleurs et se met en quête d’un CGP ou d’un courtier, évidemment on ne peut pas faire de miracles….on propose un taux qui est le taux du marché on ne peut rien faire de plus mais au moins le client a son crédit, mais….si vous avez un banquier compétent et intègre qui ne va pas essayer de vous vendre à tout prix ses nanards (si si çà existe…rires) et que vous êtes un bon client il est probable que vous aurez un meilleur taux que chez moi mais sur une cinquantaine d’achat de SCPI à crédit que j’ai eu cette année, un seul client a eu un crédit par sa banque à un meilleur taux que celui que mes partenaires bancaires et courtier lui proposait

donc en résumé comme en toutes chose il faut être raisonnable, patient et prendre le temps de chercher

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#261 18/10/2013 12h16 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Je copie ci-après mon post sur un autre topic, au cas où tous les investisseurs ne suivent pas toutes les discussions, ce qui est très probable. Je confirme qu’il faut être patient et prendre le temps de chercher (et surtout prendre le temps de négocier/comparer/insister/jouer la montre/être culotté/se vendre/etc).

Je prouve qu’il est possible d’obtenir en octobre 2013 un financement à crédit de SCPI choisies librement, sans apport, sans posséder quoique ce soit de patrimoine, et sans frais de garantie.

La banque qui finance mon projet est le CIC, ma banque d’origine.

J’ai obtenu tout ce que je voulais, à savoir :
- Financement à 100%
- Montant 160.455 euros réparti sur 3 SCPI concurrentes que j’avais choisi (Efimmo, PFO2, Foncia Pierre Rendement)
- Taux 3,05 sur 20 ans
- Délégation d’assurance sur assurance décès employeur (donc coût additionnel nul)
- Nantissement des parts

Pour chacun de ces points, il a fallu batailler, négocier, aller voir d’autres banques, insister, jouer tantôt le silence radio, tantôt le harcèlement téléphonique… Pour répondre à l’autre topic sur les SCPI à crédit, ce n’est pas "mission impossible" mais vraiment le "parcours du combattant". 4 mois de benchmark, de rdv avec les banques, de banques "qui veulent bien" financer des SCPI de l’extérieur puis d’un seul coup qui ne veulent plus, qui acceptent un financement à 100% puis finalement demandent un apport énorme, de banques qui refusent abusivement la délégation d’assurance, d’autres qui proposent le nantissement des parts puis qui d’un seul coup refusent et demandent une garantie, bref, c’était une expérience de longue haleine et très enrichissante.

Et, à la clé, la satisfaction d’avoir obtenu exactement ce que je voulais au départ, sans concession.

Nicolas

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#262 28/10/2013 17h08 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Je suis pacsé depuis 2 ans avec ma compagne et nous avons acheté un appartement en commun avec un crédit de 1000€/mois.

Comme j’ai des revenus convenables et une bonne capacité d’épargne, je voulais emprunter 100000€ pour l’achat de scpi.

Réponse du crédit logement ne souhaite pas me financer car mon patrimoine net personnel est égal à 0 car il ne prend pas en compte mon patrimoine en indivision.

Il me dise que la solution est de faire un emprunt avec ma compagne … mais je voudrais ne pas mélanger nos investissements surtout que c’est moi qui finance à 100% l’effort d’épargne.

Est ce que certains parmi vous ce sont retrouvés dans cette situation ? Avez-vous trouvez une solution ?

Le crédit foncier propose un crédit à 3.65% avec Credit logement et 4.15% avec nantissement.

Le nantissement me parait super elevé, non ?

Par avance, merci,

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#263 30/10/2013 01h01 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Combien de banques avez-vous interviewé ? Si vos revenus sont confortables vous devriez pouvoir trouver votre financement en les mettant en concurrence, en effet les banques cherchent à capter les clients aux "revenus convenables". J’ai signé il y a 1 mois au CIC un prêt à 3,05% avec nantissement pour 160.000 euros de parts de SCPI (Efimmo, PFO2, Foncia Pierre Rendement)

Bon courage,

Nicolas

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#264 30/10/2013 15h28 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@simlyon, concernant les achats de SCPI à crédit, beaucoup de banques ne sont pas partantes. J’ai eut pas mal de difficultés pour me faire financer, avant de trouver quelqu’un qui connaissait bien le sujet (au crédit foncier d’ailleurs).

Pour le bien, si vous êtes en indivision, le patrimoine net doit être pris en compte.
Mais généralement c’est plutôt le taux d’endettement qui est regardé. L’inconvénient dans votre cas, c’est peut être ce taux d’endettement.
Les banques prennent peut être la totalité de l’emprunt en compte pour le calcul et pas seulement la moitié, car vous êtes solidaire sur l’emprunt.

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#265 31/10/2013 20h48 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Robinos33 a écrit :

Bonsoir
Juste pour apporter mon témoignage : souscription de 116 000 € de SCPI à crédit (6 SCPI), sur 15 ans, au taux de 3,81 %.
Intermédiaire = Haussmann Patrimoine, qui a aidé à chercher un organisme de crédit via leur partenaire.
Comme dit plus haut : dossier en béton, car mes avoirs et mes revenus m’ont permis d’avoir ce taux sur 15 ans à 100 %.
PS : Assurance = 0,3 %.

bravo, vous devez avoir des comptes bien remplis pour que la banque vous prête autant

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#266 13/11/2013 17h26 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,
Axa banque finance à 4.10% les scpis pfo2 et primocommerce sur 20 ans.
Garantie Credit logement
Cordialement,
Simlyon

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#267 13/11/2013 21h16 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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bonjour,

moi j’ai réussi à avoir du 3,10 % sur 15 ans pour 50 000 euros de part d’effimo

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#268 14/11/2013 09h11 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour dbland, pouvez-vous nous préciser auprès de quelle banque ? Merci !


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#269 14/11/2013 10h52 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Hello,

3,1% hors assurance ou avec assurance ?
Car si on rajoute le reste cela représente 1 point du crédit taux. Assurance + garantie credit logement + frais de dossier représente environ 25% des coûts liés au crédit

Simulation simple :

Capital emprunté         50 000 €
Taux HA                        3,10%
Assurance                        0,30%
Garantie logement       -1 100 €
Frais de dossier       -1 000 €
Durée                        15
mensualité crédit       -347,7 €
Mensualité Assurance       -12,5 €
Frais mensualisés       -11,7 €
Total mensuel       -371,9 €
TEG                       4,08%

Répartition des frais   
intérêt prêt                    -12 586 € (soit 74% du total des frais 16 936€)
Assurance                                    -2 250 €
Garantie crédit logement    -1 100 €
Frais de dossier                    -1 000 €

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#270 14/11/2013 11h30 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,
Je me demande si la meilleure stratégie n’est pas de faire du pret personnel à la conso sur un an
pour acquérir des parts de scpi soit sur la marché secondaire (décote possible) soit en nue de propriété (pas d’impots) soit en Pleine Propriété (possibilier de choisir les meilleures scpi).
On trouve des prets à la conso à 2.5% (axa banque, …)
Cordialement,
Simlyon

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#271 14/11/2013 13h46 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@simlyon : en finançant avec des prets perso, vous aurez la problématique de ne pas pouvoir déduire les intérêts du prêt des revenus foncier. De plus, le montant de l’investissement sera généralement très limité.

Une stratégie pourrait être de convaincre le banquier d’accepter qu’il n’y ait pas d’assurance (si on a assez de garanties à apporter par ailleurs. Pour ma part, je n’y suis jamais parvenu.


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#272 14/11/2013 14h03 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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En passant par la souscription de prêt perso en ligne de BNP Paribas, mes trois différents dossiers sont tous passés sans assurance facultative (tous de montants <4000€ et durée <48 mois).

Par ailleurs, les intérêts de prêts personnels affectés ne sont-ils pas déductibles ?


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#273 14/11/2013 15h07 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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GoodbyLenine a écrit :

@simlyon : en finançant avec des prets perso, vous aurez la problématique de ne pas pouvoir déduire les intérêts du prêt des revenus foncier. De plus, le montant de l’investissement sera généralement très limité.

Une stratégie pourrait être de convaincre le banquier d’accepter qu’il n’y ait pas d’assurance (si on a assez de garanties à apporter par ailleurs. Pour ma part, je n’y suis jamais parvenu.

Ou faire plus simple:

Je prendre l’exemple d’un investissement de 100000€:
Avec un pret personnel par an sur 10 ans: 1500€ d’intérets cumulées.
Avec un pret immobilier : 19000€ d’interets + frais de dossier 500€ + Assurance 4000€

Pour ma part, je pense faire:
- acquisition de 10 scpis performantes (foncia, corumm, …) planifié sur 10 ans en nue de propriété
- souscription d’un pret par an de 10000€
- acheter avant 10 ans, une place de parking que je louerais pour beneficier du micro foncier à terme.

J’ai fait mon tour des banques et je confirme que le credit foncier reste sinon la meilleure option pour des credits tres longues durées

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#274 14/11/2013 15h10 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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espenlind13 a écrit :

En passant par la souscription de prêt perso en ligne de BNP Paribas, mes trois différents dossiers sont tous passés sans assurance facultative (tous de montants <4000€ et durée <48 mois).

Par ailleurs, les intérêts de prêts personnels affectés ne sont-ils pas déductibles ?

Les intérêts ne sont pas déductibles et dérisoires mais la parade reste de se pouvoir se mettre en micro foncier.
D’ailleurs, je permets de souligner que les simulations que l’on trouve sur le net, elles ne prennent pas en compte cette option quand elle devait avantageux (cf immobail, …)

Aujour’d’hui, il me semble fondamentale de pouvoir choisir les scpis que l’on souhaite ce qui n’est pas le cas dans 95% des banques

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#275 14/11/2013 15h16 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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espenlind13 a écrit :

Par ailleurs, les intérêts de prêts personnels affectés ne sont-ils pas déductibles ?

Si il faut relire mon message juste un peu plus haut.

SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (11/21)

Dernière modification par progfrance (14/11/2013 15h16)

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