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Forums des investisseurs heureux

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#101 09/09/2012 14h35 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Réputation :   285 

Bonjour, avez vous du domicilier vos comptes ?

Sinon, j’ai eu Boursorama au téléphone. Il semble qu’ils fassent de la SCPI hors habitation mais les conditions sont assez drastiques. Il faut, entre autre, avoir un capital immobilier déjà remboursé et ils ne prêtent que sur la base d’une fraction de ce patrimoine.

Je pense que je vais plutôt m’orienter vers un petit "Netissima" quand cela sera disponible dans mes AV !

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#102 10/09/2012 21h06 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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bonsoir j"ai tous mes comptes bancaires dans cette banque depuis près de trente ans

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#103 10/09/2012 21h22 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Réputation :   17 

SCPI à crédit : c’est devenu mission impossible

     La question n est pas tellement de savoir si c est possible , mais  si acheter des parts SCPI en ce moment est vraiment une bonne idée

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#104 10/09/2012 21h45 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Swx, je me pose la même question que vous.
Si le marché se comporte comme au début des années 90, il pourrait y avoir des baisses conséquentes de valeur de parts de scpi à venir.
Wait and see…

Dernière modification par Bluegrass (11/09/2012 18h16)

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#105 10/09/2012 23h11 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Swx a écrit :

SCPI à crédit : c’est devenu mission impossible

     La question n est pas tellement de savoir si c est possible , mais  si acheter des parts SCPI en ce moment est vraiment une bonne idée

Je pose ce que je veux comme question smile

Plus sérieusement, j’ai crée le sujet après avoir tenté en vain dans plusieurs banques … Et au vu du nombre de partcipants, on comprend que bcp partagent cette interrogation.

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#106 14/09/2012 00h53 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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J’ai vu passer du 3,40% hors assurances sur 15 ans, sans domiciliation ni apport, avec un bon dossier assorti d’un cautionnement mutuel.

En pratique, si le dossier est juste moyen, la banque refusera de financer des SCPI, ce qui n’était pas le cas il y a un ou deux ans.

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#107 18/09/2012 17h28 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Pour infos, le crédit foncier a actuellement des taux intéressant pour le financement de SCPI sans domiciliation des salaires

Si vous êtes propriétaire de votre RP :
exemple 3,60 % sur 15 ans avec caution crédit logement

Si vous n’êtes pas propriétaire de votre RP :
Exemple 4 % sur 15 ans avec nantissement des parts (il faut justifier de 15 à 20 % d’épargne)

Montant minimum 22 000 €

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#108 20/09/2012 14h10 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Benkimy a écrit :

Je viens d’aller au bout de la simulation Boursorama et :

- Le taux est bien de 3.3% sur 14 ans pour des SCPI.
cedREIM, A quel moment B a-t-il appliqué une autre grille ?

- C’est bien 75k€ pour un projet de SCPI

- Les frais de dossier sont bien à 0€. Mais il y a des frais de garantie de prêt. Sur le site de leur partenaire Crédit Logement, on peut faire une simulation. Une partie de cette somme serait remboursable à la fin du prêt.

cedREIM, par quel courtier êtes-vous passé et quelles conditions avez-vous obtenu ?

*ça fait un bout de temps que je suis pas repassé par ici, désolé pour le délai de réponse.
Concernant Boursorama, c’est au téléphone que l’on m’a indiqué que le taux de la simulation ne pourrai pas être appliqué pour des SCPI, "c’est spécifique" m’a-t-on répondu…

Au final, j’ai sollicité plusieurs courtiers qui m’ont fait des propositions qui variaient entre 3.50 et 4.50%.  La meilleure était celle d’un spécialiste SCPI (mySCPI) qui m’a proposé 3.50% sur 15 ans avec nantissement, c’était au mois de mai. J’ai du ouvrir un compte mais pas d’obligation de domiciliation des revenus autre que ceux des SCPI. Ma banque (SG) était légèrement mieux à 3.42% mais je n’avais pas le choix des SCPI. Sur d’autres propositions intéressantes en terme de taux, on me demandait de domicilier de l’épargne en "contrepartie"… sur des supports avec frais et pas franchement performants…
Une remarque, sur l’offre que j’ai finalement retenue, du fait d’une garantie sous forme de nantissement, choisir une SCPI supplémentaire me coutait environ 0.10% en terme de TEG réduisant ainsi l’effet de levier.

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#109 20/09/2012 14h38 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@ toutes les (nombreuses, je vois que finalement ce n’est pas si impossible que ça) personnes ayant réussi à obtenir des financements à crédit pour l’achat de vos parts de SCPI, avez vous réussi à autofinancer le projet?

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#110 21/09/2012 14h43 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Ce qui me gêne dans le financement à crédit de SCPI, c’est que le montage est rentable grâce à la déductibilité des intérêts. Si on enlève la déductibilité, le montage devient très défavorable pour les TMI >=30%.

Peut-on imaginer que dans l’avenir, une loi de finances supprime la déductibilité y compris pour les prêts déjà en cours ou est-ce totalement sécurisé de ce côté ?

Cette crainte me rend plutôt réticent à étudier davantage le sujet.

Ce n’est pas un délire : le gouvernement envisage par exemple de réduire la déductibilité des intérêts d’emprunt des grandes entreprises. Une déductibilité n’est jamais acquise.

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#111 21/09/2012 14h57 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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ryanroll a écrit :

@ toutes les (nombreuses, je vois que finalement ce n’est pas si impossible que ça) personnes ayant réussi à obtenir des financements à crédit pour l’achat de vos parts de SCPI, avez vous réussi à autofinancer le projet?

il y un an 1/2, j’avais fait un emprunt à 3.20 % + 0.10% d’assurance sur 20 ans sans frais de dossier pour des SCPI  a priori correctes, avec un rendement spot de l’ordre de 5.5% (Immorente achetée à 305 € plutôt qu’aux 320 € actuels, Efimmo dont la valeur n’a pas bougé depuis etc…).
Avec ces paramètres d’entrée pas trop défavorables à mon sens, les revenus ramenés à une base mensuelle ne représentent en brut "que" 79% de la mensualité du crédit amortissable… Et selon vos autres revenus fonciers il reste + ou moins de fiscalité à payer. Donc non ça ne s’autofinance pas totalement sur 20 ans, il n’y a pas de miracle : même si le rendement est net de charges, le différentiel rendement - taux ne suffit pas sur 20 ans, et il sera difficile d’obtenir un prêt plus long pour des SCPI.
Le fait que ça ne s’autofinance pas ne voulant pas non plus dire que le TRI de l’opération est pour autant mauvais…

Dernière modification par julien (21/09/2012 15h02)

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#112 22/09/2012 21h57 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Effectivement, une déductibilité n’est jamais acquise, et le législateur a parfaitement la possibilité de sortir un texte pour réformer l’article 34 du Code général des impôts.

Toutefois, revenir sur la déductibilité des intérêts d’emprunt dans la catégorie des revenus fonciers, revient à remettre en cause un PRINCIPE GENERAL DU DROIT FISCAL : la déductibilité des charges engagées pour l’obtention ou la conservation d’un revenu imposable…

Cela me paraît beaucoup moins probable que la hausse prochaine de la TVA, de la CSG ou qu’un nouveau "coup de rabot sur les niches fiscales".

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#113 01/10/2012 11h47 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour tout le monde

Je suis parfaitement d’accord avec Setephane. Quelquesoit la situation fiscale, la déduction des intérêts d’emprunts sera toujours accordé.
Imaginons que l’on enlève la déduction des intérêts. 20% des appartements en location seraient à vendre. Il est impossible de rembourser un emprunt et payer les impôts sur le revenus.

De plus j’ai trouvé des taux à 3% sur 10 ans, 3,4% sur 15 et 3,6% sur 20 ans (voir selfepargne)

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#114 04/10/2012 21h43 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour tout le monde,

je reviens de chez mon banquier et il me propose 3.4% en in fine sur 10 ans avec nantissement, vous en pensez quoi?

Merci

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#115 06/10/2012 11h33 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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J’ai fait une demande de financement pour des SCPI à la caisse d’épargne (la banque hors banque en ligne que j’ai gardée).

Le taux proposé pour 15 ans est plutôt bon.
Par contre, crédit in fine ils ne veulent pas, et un crédit amortissable sur plus de 15 ans non plus (alors qu’il y a 2 ans avec les mêmes ça n’avait pas posé de problème). Evidemment, vu ma fiscalité, au delà des aspects déficit de trésorerie, raccourcir le crédit de 5 ans n’aide pas le TRI de l’opération.

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#116 06/10/2012 22h31 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@sylvain : Nantissement de quoi ? des parts, d’un contrat d’assurance vie ?

Le in fine est toujours plus cher à durée identique, que le prêt amortissable. Il faut que le gain fiscal compense ce surcoût, ce qui n’est pas automatique. En outre, s’il y a un adossement, il faut également considérer la performance de ce placement, ainsi que les risques induits.

Le in fine est toujours plus risqué, mais pas toujours l’option la plus rentable !

Il est parfois préférable de faire de l’amortissable sur 20 ans, sans adossement, et de solder le prêt par anticipation (en négociant une faculté de remboursement anticipé après 5 ans, sans pénalités, par exemple)

C’est donc une alternative à considérer, en tenant compte de votre fiscalité…

@ julien : pour améliorer le traitement fiscal de votre investissement, vous avez la possibilité de faire un mix entre scpi de capitalisation et scpi de distribution, si votre capacité d’épargne le permet. J’en parle dans une autre discussion…

Là encore, l’alternative est à considérer…

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#117 07/10/2012 10h49 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Merci stéphane. Ayant été un lecteur attentif de votre file, j’y avais pensé…Mais tant qu’à faire d’optimiser, j’aurais bien combiné les 2 effets ;-)

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#118 08/10/2012 12h17 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Selfepargne me propose du 2.8% sur 6 ans. Je ne vous cache pas que ce taux est plus que tentant, mais quid de Selfepargne ? Je n’ai pas trouvé de retour concernant cet organisme. Les connaissez-vous ? N’y a-t-il pas "anguille sous roche" ?

Merci d’avance.

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#119 08/10/2012 15h56 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Un crédit sur 6 ans, pour financer un investissement qu’il faudra conserver beaucoup plus longtemps (pour que ce soit vraiment intéressant) n’a qu’un intérêt très limité.

Vous payerez ainsi bien plus d’IR que si vous aviez préféré un emprunt à 15-20 ans, et le surplus d’IR sera aussi souvent (ça dépend de votre TMI, du taux de l’emprunt long, entre autres) bien plus élevé que la différence de montant d’intérêts de prêt. Faites une simulation précise pour vous en rendre compte. N’oubliez pas que vous pouvez aussi choisir de rembourser l’emprunt sur 15-20 ans au bout de 6 ans, si tel est votre horizon de temps (mais pensez alors à négocier une dispense d’IRA)…

Un investissement avec un tel crédit à 6 ans sera en fait bien plus proche qu’un achat au comptant, que d’un achat avec un emprunt de 15-20 ans…

Dernière modification par GoodbyLenine (08/10/2012 15h58)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#120 08/10/2012 16h28 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Selfepargne :

SELFEPARGNE SA à CLICHY (92110), bilan gratuit 2011, sur SOCIETE.COM (488644675)

Simplement un intermédiaire. Avec 40k de capital ce n’est pas eux qui font les prêts ou gèrent des SCPI. Et 120k cd CA semble-t-il, donc petite activité. En un sens leur solidité financière n’est pas vraiment important car ils ne font qu’apporter les affaires à une société de crédit susceptible de faire le financement.

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#121 08/10/2012 17h13 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Merci pour ces précisions.

Donc si je comprend bien, mieux vaut prendre un pret long quitte à le rembourser bien avant ?

Ce qui m’amène à une autre question: si entre temps je trouve un bien pour ma RP, comment la banque intègre-t-elle le prêt contracter pour l’achat de parts de SCPI ? Est-ce que celà diminue la capacité d’emprunt ou bien la banque considère qu’il s’agit d’une opération "nulle" puisque le crédit est remboursé par les loyers perçus ?

Un autre détail qui a son importance, le remboursement rapide du crédit est envisagé afin de pouvoir percevoir un revenu complémentaire rapidement.

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#122 08/10/2012 19h48 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@jay000

Vous devriez lire les échanges sur ce forum, où de très nombreuses fois la réponse à votre question a été apportée.

Je la rappelle une fois de plus, en pesant chaque mot : Chaque banque fait ce qu’elle veut, et les pratiques sont variées. Bien souvent, la banque intégrera une partie (par ex 70%) des revenus de votre investissement avec vos autres revenus, mais considérera le total des échéances de tous vos emprunts, pour calculer un ratio échéances/revenus qui sera l’un des critères (mais pas le seul) pour évaluer votre dossier de demande de prêt.

La banque ne considérera pas que c’est une opération "nulle". Investir dans des parts de SCPI quelques années avant une acquisition de RP n’est généralement pas la meilleure façon d’améliorer votre dossier de demande prêt pour financer la RP, bien au contraire (ça pénalisera très souvent votre dossier, surtout s’il est limite, et il n’y a que si vous pourriez quasiment vous passer du prêt RP que ça n’aura pas d’impact).
 
Vous ne parviendrez quasiment jamais à autofinancer un investissement en parts de SCPI (dans les conditions actuelles de marché c’est complètement impossible).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#123 09/10/2012 08h04 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@GoodbyLenine

Merci pour toutes ces réponses qui me permettent d’y voir plus clair et d’ajuster ma stratégie.
Désolé pour la répétition, je cherche les réponses sur le forum avant de poser les questions, mais là j’avoue être un peu passé au travers…

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#124 09/10/2012 09h45 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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GoodbyLenine a écrit :

Chaque banque fait ce qu’elle veut, et les pratiques sont variées.

Exactement!
Chez moi le CA ne prenais que 50% des revenus de SCPI (contre 70% pour de l’immobilier direct).
Avec le crédit foncier se fut 100%, mais sur un rendement de 5% au lieu de 5,5% annoncé. (donc ça doit se rapprocher un peu des 70%). Mais la négociation a surtout porté sur le fait que les échéances que je demandais était inférieur à mon épargne mensuel (donc pas de difficulté de remboursement)! wink

jay00 a écrit :

Est-ce que celà diminue la capacité d’emprunt ou bien la banque considère qu’il s’agit d’une opération "nulle" puisque le crédit est remboursé par les loyers perçus ?

En quoi est ce une opération nulle?
Prenons un remboursement sur 20 ans : donc tout les ans vous devrez rembourser 5% du capital (100%/20ans). Avec un rendement actuel à 5%, vous parvenez tout juste à rembourser le capital.
Mais pas les intérêts.
Donc vous n’êtes pas en auto financement. Néanmoins, si les rendements remontent, peut être serez vous en auto-financement total, mais là vous ne serez qu’en autofinancement partiel.
Sans compter que trouver un emprunt sur 20 ans pour des SCPI n’est pas évident (la plupart des banques limitent à 15 ans la durée pour les SCPI)

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#125 09/10/2012 10h54 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@ Stehpane,

merci pour ta reponse.

par contre, je ne comprend pas dans quel cas l’amortissable peut etre plus avantageux que le in fine?

En faisant differentes simulations, je trouve toujours le TER superieur en in fine, notamment du fait que l’epargne est place sur un compte remunerateur.

Peux tu m’expliquer ton point de vue?

merci d avance

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