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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/02/2012 16h23 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Salut à tous,

Voulant investir depuis un moment dans l’immobilier physique et étant comme tout le monde refroidi par les rendements actuels, je souhaitais investir dans des SCPI.

Après m’être bien renseigné sur le sujet, il me semblait donc opportun d’investir dans PFO2 à crédit, j’ai donc demandé un dossier d’adhésion à un conseiller Perial qui m’a un peu refroidi :

- Apparemment les banques ne veulent plus entendre parler d’une autre SCPI que la leur
- Les rares qui acceptent de financer le font à des taux autour des 5.5 / 5.75% ce qui dépasse le rendement de la SCPI.

Avez vous tenté de financer des SCPI à crédit récemment?

Merci,

Mots-clés : scpi crédit

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#2 08/02/2012 16h56 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Le mieux est de trouver une banque qui vend des bonnes SCPI (au moins une, du moins) et de négocier d’utiliser une partie du prêt pour en prendre une à l ’extérieure. C’est ce que j’ai réussi à faire au Crédit Agricole, c’était en mai dernier.

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#3 08/02/2012 19h50 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Myrtilles a écrit :

Le mieux est de trouver une banque qui vend des bonnes SCPI (au moins une, du moins) et de négocier d’utiliser une partie du prêt pour en prendre une à l ’extérieure. C’est ce que j’ai réussi à faire au Crédit Agricole, c’était en mai dernier.

Bonjour,
serait il possible de savoir à quelle SCPI vous faites référence?

Est ce Edissimmo?

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#4 08/02/2012 20h42 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Non bien sûr. Il s’agit de Rivoli Patrimoine.

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#5 08/02/2012 21h54 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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bonsoir,
pour travailler dans la banque
on finance les scpi, principalement les nôtres il est vrai cependant tout est négociable

par contre aujourd’hui les taux de crédit augmente, conditions plus difficile, pas de prés sec, c’est à dire qu’il faut domicilié les salaires ou faire un placement à coté du prêt (notion d’"argent frais" que toutes les banques cherchent)

je l’accord bien volontiers, ça devient compliqué

le plus simple est de commencer par sa banque principale et de négocié comme cela à été dit
la fidélité va être un point important pour les banques (plus facile de retenir un client que d’en chercher de nouveaux)

si tu as besoin de plus d’info n’hésite pas

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#6 08/02/2012 23h03 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Personnellement ce n’était pas ma banque principale, je n’avais qu’un livret A quasiment vide, chez eux.

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#7 09/02/2012 08h14 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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ryanroll a écrit :

- Les rares qui acceptent de financer le font à des taux autour des 5.5 / 5.75% ce qui dépasse le rendement de la SCPI.

Avez vous tenté de financer des SCPI à crédit récemment? "

Je viens de réaliser une opération de 40 000€ en SCPI début d’année. J’explique mon parcours dans la discussion "A propos du nouveau partenariat SCPI ": Info
Dans mon cas je me suis orienté sur 2 SCPI. 15 000€ comptant sur LAFFITTE PIERRE et 25 000€ à crédit sur PF02.
Je suis passé par HEDIOS qui a traité avec le crédit foncier pour 25 000€ sur 12 ans à 3.95% et 0.28% d’assurance.

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#8 09/02/2012 08h56 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Pour info, je suis en cours d’obtention d’un prêt pour PFO2 à crédit. Le taux est de 3.8% le dossier ayant été lancé avant le 31/12/2011 et j’ai eu une autre offre à 4%. Dans les deux cas, il ne s’agit pas de ma banque principale.
Les conditions pour remplir le prêt sont cependant hallucinantes, surtout si l’on considère que ma trésorerie liquide est déja équivalente au montant du prêt et que mon patrimoine net est de 10 fois le montant du prêt.
Je ne suis pas certain que les banques souhaitent réellement prêter, même si c’est leur métier. Ils ont une peur terrible de ne pas être remboursés, même si le dossier est en béton et si n’importe quelle personne censée verrait que le risque est nul.

Dernière modification par patrick (09/02/2012 08h57)

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#9 09/02/2012 09h25 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Je viens de signer hier une offre de prêt auprès de ma banque (Crédit Agricole) pour acheter des parts de SCPI (Edissimo).

1) Si l’accord de prêt s’est bien passé, en revanche, les taux n’ont rien de fameux : 4.40% sur 20 ans en amortissable, 4.60% sur 15 ans en in Fine.

2) Les p’tits cadeaux habituels sont passés à la trappe : pas d’IRA à 0, pas de frais de dossier réduits ou offerts, etc…

La raison donnée par mon banquier sont les suivantes :

- Tensions actuelles (crise de la dette, Bale 3, etc…)
- Un crédit bien négocié (pour eux) leur permet de diminuer le coût du risque.

Je précise que j’ai 90% de mes avoirs chez eux et que je suis un fidèle client depuis plus de 20 ans !

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#10 09/02/2012 09h39 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Vos taux ne m’étonnent pas pour du crédit sur 20 ans. Je précise que mon taux de 3.8% est sur 10 ans.

Cela dit, à 4.40% je m’interroge sur l’opportunité de l’emprunt….

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#11 09/02/2012 23h21 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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C’est un mouvement de balancier très habituel dans l’univers de la banque :

- Dans un premier temps, elles financent tout et n’importe quoi, simplement pour ne pas être distancées par la concurrence,

- Puis, après quelques sinistres, ou après quelques mauvaises provisions à passer dans les bilans, elles serrent inconsidérément la visse, et refusent le dossier qu’elles acceptaient six mois avant.

- Puis le cycle se poursuit, sous l’effet de la pression concurrentielle

Aujourd’hui, les banques ont peur. Les taux sont à la hausse et je ne suis pas étonné par les retours des autres membres du forum.

Pour emprunter, il faut maintenant leur fournir "la ceinture, les bretelles et deux personnes supplémentaires pour tenir le pantalon !"

Cela se vérifie également pour les prêts professionnels, que certains chargés de clientèle n’osent même plus instruire, actuellement …

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#12 09/02/2012 23h33 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonsoir
Juste pour apporter mon témoignage : souscription de 116 000 € de SCPI à crédit (6 SCPI), sur 15 ans, au taux de 3,81 %.
Intermédiaire = Haussmann Patrimoine, qui a aidé à chercher un organisme de crédit via leur partenaire.
Comme dit plus haut : dossier en béton, car mes avoirs et mes revenus m’ont permis d’avoir ce taux sur 15 ans à 100 %.
PS : Assurance = 0,3 %.

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#13 10/02/2012 15h17 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Egalement des taux de 4,5% sur 20 ans (environ).
Et pas dans ma banque principale.

patrick a écrit :

Vos taux ne m’étonnent pas pour du crédit sur 20 ans. Je précise que mon taux de 3.8% est sur 10 ans.

Cela dit, à 4.40% je m’interroge sur l’opportunité de l’emprunt….

Après calcul, je dois financer environ 1 tiers du remboursement. (avec mes estimations à 5% de rendement et en sur-valorisant le coût de l’emprunt)
Donc si le rendement est égale à mon estimation, je ferai une opération où je payerais environ la moitié du capital.

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#14 10/02/2012 15h59 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Robinos33 a écrit :

Juste pour apporter mon témoignage : souscription de 116 000 € de SCPI à crédit (6 SCPI), sur 15 ans, au taux de 3,81 %.

A quelle date, aussi…

Évitons de faire comme sur Boursorama, en annonçant des taux et des courtiers sans préciser de date.

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#15 10/02/2012 16h38 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Entièrement d’accord, je doute que ce soit récent…

Donc en clair nous sommes tous plus ou moins d’accord sur la situation en Février 2012 :

- Très compliqué d’avoir un prêt tout court
- Taux élevés voir supérieurs aux rendements des SCPI
- Quand les banques accéptent c’est très souvent pour leurs propres SCPI.

Reste donc 2 possibilités :

- Trouver des SCPI de banques interessantes
- Trouver un compromis avec une banque en souscrivant pour sa SCPI-pas-trop-pourrie en contre partie d’un financement pour la SCPI de son choix  (PFO2 ou autre)

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#16 10/02/2012 16h39 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Les simulations que j’ai fait faire pour la souscription de SCPI à crédit indiquent, sous certaines hypothèses (taux et durée du crédit, évolution du rendement,…) et avec mes paramètres personnels, une certaine rentabilité annuelle.

Fort bien, mais comment évaluer si cette rentabilité en vaut la peine ? Je sais qu’en-dessous de 3% par exemple le jeu n’en vaut pas la chandelle, autant abonder le fonds € d’une des mes AV. Mais par exemple, 6% sur 15 ans : bien ou pas bien ? Est-ce que cela couvre le risque associé ?

Je précise que je souscris des SCPI dans un but de diversification essentiellement, et pour "profiter de l’effet de levier".

Merci pour tout éclaircissement !

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#17 10/02/2012 23h03 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonsoir

Juste remarque à propos des dates, c’était un oubli involontaire.
Ma demande de financement datait de Novembre 2011, et finalisé vers le 20-25/12/2011.
L’offre de crédit était à 3,81 % début novembre, à taux fixe sur 15 ans.  Lors de la finalisation du crédit (20-25/12), j’avais appris que c egtaux étaut déjà supérieur.

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#18 13/02/2012 15h50 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

De quelle banque s’agit-il?

merci,

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#19 13/02/2012 18h58 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Dans la conjoncture actuelle, il me semble préférable de réduire la durée d’amortissement du prêt, et les montants empruntés, pour obtenir un taux un peu plus décent, par exemple 3,8% plus assurances sur 10 ans.

Ce type de taux peut être obtenu sans domiciliation bancaire, pour financer PFO2, par exemple. Vous pouvez me consulter en mail personnel à ce sujet.

Dernière modification par stephane (13/02/2012 19h10)

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#20 14/02/2012 10h33 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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bonjour

juste pour info, j’ai réussi avec ma banque à obtenir un pret à 4,09% sur 20 ans (+0,3 d’assurances) pour un montant de 100K€ (50Ke sur PF02 et 50Ke sur immorente)
J’ai obtenu ce crédit en novembre 2011.
evidemment j’avais toute mon épargen déjà chez eux

ma banque est la caisse d’epargne ile de france.

Je suis salarié BNPP et je n’ai pas réussi à obtenir un crédit avec la BNPP car il voulait que je leur prenne des SCPI à eux.

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#21 15/02/2012 20h41 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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ryanroll a écrit :

Bonjour,

De quelle banque s’agit-il?

merci,

C’etait Caisse d’Epargne (Toulouse, je crois). Je l’ai eu par l’intermédiaire d’un courtier.
Nov-Déc 2011 donc.

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#22 13/03/2012 22h53 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Cas concret… en tout cas potentiellement concret:

Mon banquier m’a proposé cette semaine, le financement de SCPI, sur augmentation de capital ou sur marché secondaire, en direct ou via une SCI, via une "enveloppe" de ligne de crédit mise à ma disposition, et renégociable annuellement… Evidemment, possibilité de diversifier en achetant des parts de plusieurs SCPI différentes; le cas de SCPI à K variable n’a pas été évoqué.

Les taux proposés sont:
- 4% fixe sur 15 ans
- 3% variable capé +/- 1pt sur 15 ans également, indexé sur euribor 3M (moyenne mensuelle)

… le choix du taux est vite vu !

N’ayant pas encore de SCPI, ça me tente, même avec le risque lié au cours de l’immobilier, vu le taux intéressant je pense.

Il me semble, compte tenu de la fiscalité à l’instant T (et de l’évolution probable de celle-ci), que la SCI à l’IS, dans un objectif de placement à long terme, est plus intéressante.
(je me demande à ce sujet si des parts de SCPI dans une société à l’IS sont, ou pas, amortissable … faut que je cherche, si quelqu’un sait, j’suis preneur de l’info !)

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#23 14/03/2012 01h03 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Vous avez une relation spéciale avec ce banquier ?
Sinon, quelle banque est-ce ?   (si oui aussi d’ailleurs wink)
Que demande-t-il en garantie ? (un nantissement des parts de SCPI ?)

Dernière modification par GoodbyLenine (14/03/2012 01h04)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#24 14/03/2012 08h40 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
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Effectvement, j’en ai oublié une partie:

- Garantie: nantissement des titres SCPI

- Apport souhaité: 20% du montant de l’investissement
EDIT: pour être plus précis, il a été évoqué que j’achète 20% de mes parts en autofinancement, dans une SCI à l’IS: ce financement se ferait non pas avec le capital, mais avec mon compte courant d’associé.

- Banque: CM/CIC

Rapport particulier avec le banquier: oui: c’est la banque principale de mon entreprise… Donc j’ai des liens avec cette banque au niveau professionnel et privé.

C’est à double tranchant: si mon entreprise va bien, je sais que j’aurais "droit" à une certaine souplesse dans mes demandes privées… A l’inverse, et ça m’est déjà arrivé par le passé lors de gros investissement pro, ils n’ont pas hésité à me demander ma barraque en caution…

C’est un peu quit ou double… (d’où cette phrase en signature de mes messages ;-)

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#25 14/03/2012 09h23 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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VerbalKint a écrit :

Il me semble, compte tenu de la fiscalité à l’instant T (et de l’évolution probable de celle-ci), que la SCI à l’IS, dans un objectif de placement à long terme, est plus intéressante.
(je me demande à ce sujet si des parts de SCPI dans une société à l’IS sont, ou pas, amortissable … faut que je cherche, si quelqu’un sait, j’suis preneur de l’info !)

Effectivement une SCI à l’IS est beaucoup plus intéressante pour y loger des parts de SCPI.

Pour l’amortissement, seul l’usufruit de parts de SCPI est amortissable sur la durée de vie de l’usufruit.
Adossé aux intérêts d’emprunts, vous pouvez faire un montage pour réduire très fortement la base imposable à l’IS au taux de 15%.

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