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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/10/2012 17h21 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

Membre
Réputation :   266 

Bonjour,

après moult lectures sur ce forum, j’envisage le montage suivant et j’aimerais avoir votre avis sur sa pertinence.

Achat de 60k€ de SCPI (pas encore ciblée -non résidentielle plutôt bureaux ou murs) dont 30k€ à crédit.

Hypothèses (restrictives) :
- taux du crédit assurance comprise à 4,20% sur 25ans (1,9k€/an de remboursement)
- rendement SCPI : 5,00%
- revalorisation parts : 0,50%
- TMI 30%
- jeune actif (patrimoine 100k€, achat de RP possible au cours des 5 prochaines années). Parisien donc investissement locatif peu intéressant (sauf si c’est fait à plein temps, mais je ne peux pas).

Année 1
Remboursement crédit :  1,9k€ dont 700 de capital et 1 200 d’intérêts
Loyers : 3k€
Revenu foncier imposable : 3 000 - 1 200 = 1 800€ => 800€ d’impôts
Revenu net : 3k€ - 1,9k€ - 800 = 300€ => cashflow positif

Année 25
Remboursement crédit :  1,9k€ dont 1,9k€ de capital
Loyers : 3,4k€
Revenu foncier imposable : 3 400 - 0 = 3 400€ => 1 500€ d’impôts
Revenu net : 3,4k€ - 1,9k€ - 1 500 = 0€ => cashflow neutre

Bilan
Départ : 30k€
Au bout de 25ans : 60k€*(1+0,5%)^25 + 25*(300+0)/2  = 72k€

Rendement annuel net : 3,6% (bof mais meilleur que le fonds euro d’une AV net)

Point remarquable : cashflow toujours positif donc capacité d’emprunt jamais entamée (i.e. opération renouvelable et/ou possibilité d’acheter une RP)
Revenu passif complémentaire après 25ans de 3,5k€/an (soit l’équivalent d’à peu près 200€ par mois d’aujourd’hui si l’on corrige pour l’inflation, ce qui est pas mal pour une opération qui ne "coute rien")

Votre avis ?

Merci.

Dernière modification par Geronimo (27/10/2012 17h30)

Mots-clés : cashflow, crédit, scpi

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#2 27/10/2012 19h51 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

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J’ai lu sur le forum que les banques ne prêtaient pas sur plus de 15 ans pour les SCPI.
Avez vous déjà effectué des démarches pour l’obtention du crédit?


Buy N' Holder

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#3 27/10/2012 19h58 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

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Bonjour,

non, je n’ai pour l’instant effectué aucune démarche (c’est un projet que j’envisage pour le 1er semestre 2013). Je n’ai pas lu cette information sur le forum, mais ça m’a peut être échappé. Je me rappelle avoir lu sur d’autres blogs des durées d’emprunt de 20ans.

Si c’est le cas, ça minerait la possibilité d’un projet au cashflow positif….

Dernière modification par Geronimo (27/10/2012 19h59)

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#4 27/10/2012 20h16 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

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Le topic en question :  SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ?
En fait, il semble que cela dépende des banques et des dossiers, mais plus de 15 ans ne semble pas exclu.


Buy N' Holder

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#5 27/10/2012 20h50 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

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Bonsoir Geronimo,

J’ai rentré tous vos chiffres dans mon petit calculateur pour SCPI et je retombe sur les memes résultats que vous.
J’ai réalisé une opération en SCPI début d’année avec 15 000€ cash et 25 000€ à crédit sur 12 ans à 3.95% et 0.18% d’assurance.
Vous voulez partir sur 25 ans : d’aprés mes recherches c’est peut etre envisageable mais cela risque d’etre compliqué. Je pense que sur 20 ans vous trouverez plus facilement.
Aprés quand vous dites que cette opération dégage toujours un cashflow positif il ne faut pas oublier que vous mettez 30 000€ cash (mais là je laisse les experts du forum s’exprimer sur le sujet).

Bonne chance pour la réalisation de votre projet.

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#6 28/10/2012 00h26 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

Membre
Réputation :   266 

Merci de confirmer mes chiffres, c’est toujours rassurant de voir que l’on a pas oublié quelques chose en route. J’ai pris 5,00% et 0,5% de revalorisation de part pour être relativement "conservateur". Aujourd’hui il y a mieux, mais demain les rendements baisseront probablement un peu.

Donc 25ans ça semble difficile : en effet, sur ce point il faut sans doute que je contacte ma banque, et d’autres banques, pour voir ce qu’il est envisageable. Plus la durée est courte, plus il est difficile de trouver un montage optimal (au sens de cashflow positif).

Je vois que vous avez fait un emprunt de 25 000€. Je crois avoir lu que pour qu’un emprunt soit considéré comme immobilier (et donc avec intérêts déductibles), il fallait qu’il soit d’au moins 30k€. Me trompe-je ?

Cashflow positif et apport : Quand je parle de cashflow positif, je parle bien au sens comptable d’un flux de trésorerie positif chaque année sauf l’année 0.

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#7 28/10/2012 02h30 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

Membre
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Geronimo a écrit :

Point remarquable : cashflow toujours positif donc capacité d’emprunt jamais entamée (i.e. opération renouvelable et/ou possibilité d’acheter une RP

En réalité pour votre capacité d’endettement même si votre opération est positive en terme de cash flow, on prendra la totalité de votre emprunt en passif et seulement 70% des revenus de l’opération en actif et encore celà ne concerne que les baux signé donc avec des loyers quasi assuré, ce qui n’est pas le cas des scpi !


Parrainage Binck, ING et assurancevie.com

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#8 28/10/2012 09h56 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

Membre
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fred a écrit :

Bonsoir Geronimo,

J’ai rentré tous vos chiffres dans mon petit calculateur pour SCPI et je retombe sur les memes résultats que vous.

C’est quoi ce "calculateur" ?
Et ou peux t on le trouver ?

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#9 28/10/2012 13h23 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

Membre
Réputation :   

Geronimo,
Sur le montant minimum de l’emprunt pour l’achat de SCPI il existe plusieurs version.
Certains disent qu’il n’y a pas de montant minimum. Mais dans mon cas pour mon projet il fallait 22 500€ minimum pour l’achat de SCPI à crédit. Bien évidement crédit immobilier pour déduction des intérets d’emprunt.

Champflo,
Le petit calculateur en question c’est moi qui l’est fait (rien de bien sofistiqué car je ne suis pas un as d’excel). Mais il en existe sur le NET. Voir chez PRIMALIANCE ou d’autres…. Mais attention comme avec tous simulteur il faut connaitre le fonctionnement de l’investissement en question. Le simulateur vous fait simplement gagner du temps par rapport à un calcul à la main..

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#10 28/10/2012 15h22 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

Modérateur
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@Geronimo

Vous faites pas mal d’erreurs, votre "plan" est théorique, et difficilement réalisable, en particulier :
(certains de ces points ont déjà été relevés, mais je les répète quand même))

  -> ce sera dur de trouver une banque prêtant pour des SCPI sur 25 ans (et même + de 15 ans)
  -> le calcul du revenu foncier est FAUX : ce n’est pas le dividende versé par la SCPI qu’il faut prendre en compte, mais votre quote-part des bénéfices fonciers de la SCPI (parfois ce sera avantageux, parfois désavantageux), relisez Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic
  -> "cash flow positif" ne signifiera pas "capacité d’emprunt jamais entamé",  pour pas mal de banques.
  -> faire confiance à un TRI prévu à 3.6% sur 25 ans est illusoire (beaucoup d’hypothèses changeront sur 25 ans, et 3.6% est de toute façon trop peu pour assumer un risque sur une aussi longue période)
  -> pour le proche avenir, une revalorisation des parts de 0.5%/an est peut-être optimiste, si on en crois quelques connaisseurs des SCPI, qui prévoient un "bain de sang" pour certaines SCPI (quelques connaisseurs le prévoient même pour beaucoup de SCPI, ne voyant que quelques-unes susceptible d’y échapper…. Peur-être sont-ils trop pessimistes ?), à plus long terme prévoir est encore plus difficile. Je ne dit pas ça pour vous décourager, mais pour que vous soyez conscient qu’un investissement en SCPI comporte des risques, et que vous ne vous y lanciez pas sans accepter de les assumer.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#11 29/10/2012 11h38 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

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Crédit 25ans : ok

Calcul du revenu foncier : faux dans l’absolu ok, mais sur 25ans en moyenne il est à priori bon puisque ce qui est mis de coté une année est en moyenne équilibré par ce qui est reversé une année suivante. Le fil que vous indiquez montre d’ailleurs bien que dès que l’écart est trop important pour une année donnée, vous êtes vous même surpris wink

Cashflow positif et emprunt : en effet, ça je ne savais et c’est un coup fatal à mon projet.

3,6% trop peu sur une telle période … là j’ai du mal à vous suivre : c’est la même chose quand on investit directement dans l’immobilier locatif. Pendant la durée de l’emprunt, le rendement net est moindre que lorsque l’emprunt a été payé (de préférence par les loyers).

Ok pour le 0,5% par an, ça après ce sont les convictions de chacun de miser sur tel ou tel produit avec risque de perte plus ou moins grand.

Je vais faire tourner tout ça avec des hypothèses différentes.
Mais étant sur Paris, l’immobilier locatif n’est souvent pas avantageux (sauf investisseur très impliqué), donc les SCPI sont un bon moyen de diversifier un patrimoine.

Si vous avez des suggestions, je suis preneur.

Dernière modification par Geronimo (29/10/2012 11h39)

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#12 29/10/2012 12h10 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

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Dans un processus de diversification je pense que la part immobilier est importante (comme la part action, obligation , liquidité). A chacun sa propre répartition.
Pour ma part:
- Liquidité = 15%
- AV sur fond euro = 40%
- Immobilier via SCPI = 30%
- Action via tracker dans PEA (pas finaliser)= 15%

Pour en revenir au projet de Geronimo il faut peut etre vérifier votre répartition d’actif pour ne pas etre trop exposé dans le domène de l’immobilier. Cela pour respecter une certaine diversification d’actif qui vous est propre.

Ensuite je pense que l’immobilier en direct obtient un meilleur rendement que les SCPI. Mais cela demande plus d’énergie et de compétences.

Comme le dit GoodbyLenine le fait d’obtenir un pret sur 25 ans semble compliqué (commencer à faire des démarches). Pour le calcul de l’imposition dans ma simulation j’ai fait comme Geronimo; je me suis servis des loyers perçus (j’attends donc le rapport de fin d’année de mes gérants pour la déclaration d’impot).

Il est clair qu’à l’heure actuel une opération en SCPI ne peut pas s’autofinancer…

Geronimo,
Continuer à vous renseigner et à améliorer votre projet:
- Répartition cash et crédit.
- Durée de l’emprunt.
- Choix des SCPI

Mais surtout à un moment il faudra se lancer et là ce n’est pas toujours évident…

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#13 29/10/2012 13h25 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

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Bonjour,

pour l’instant, j’ai 0% d’immobilier smile. (je viens de créer ma présentation)

Merci pour les encouragements.

Ensuite je pense que l’immobilier en direct obtient un meilleur rendement que les SCPI. Mais cela demande plus d’énergie et de compétences.

Oui, et sur Paris trouver un bien qui offre un rendement brut >8% quand on n’a pas le temps de courir après les offres, c’est un coup de bol ou rien !

Dernière modification par Geronimo (29/10/2012 13h26)

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#14 29/10/2012 13h44 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

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Goodbyelenine a écrit :

si on en crois quelques connaisseurs des SCPI, qui prévoient un "bain de sang" pour certaines SCPI (quelques connaisseurs le prévoient même pour beaucoup de SCPI, ne voyant que quelques-unes susceptible d’y échapper…. Peur-être sont-ils trop pessimistes ?

Quels sont leurs arguments : baux renégociés à la baisse ? Travaux de mise aux normes nécessaires ?? Réduction du besoin en bureaux et murs de magasins par essor du commerce à distance & télétravail ??

Pour ma part, sans exclure le risque de baisse du prix de la part, je me disais que les SCPI étaient plus immunisées à de fortes baisses que de l’immobilier résidentiel classique, grâce à leur rendement (si on part d’un rendement net pour les SCPI de 5,3%, ne peut-on pas penser qu’il devrait servir d’amortisseur en cas de baisse du prix des biens/parts à partir d’un certain niveau , en tout cas plus tôt que pour un bien résidentiel acheté à 3% de rendement net sur prix+frais notaire?)

PS : quand je parle d’immobilier résidentiel, je parle en classique et non du cas particulier du bien acheté en dessous du prix de marché (avec travaux etc…) pour faire du rendement

Dernière modification par julien (29/10/2012 13h52)

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#15 29/10/2012 18h12 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

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Les arguments sont notamment ceux que vous citez  :
   - baux renégociés à la baisse
   - travaux de mise aux normes nécessaires
   - réduction du besoin en bureaux et murs de magasins par essor du commerce à distance & télétravail

mais aussi :
   - survalorisation de pas mal de SCPI (prix des parts > valeur de remplacement);
   - baisse des loyers pour cause d’économie sans croissance, tout simplement.
   - AK trop nombreuses pour être absorbées sans pénaliser les associés anciens;
    (impliquant des retards pour investir les fonds, ou/et des choix d’investissements de qualité bradée)
   - gouvernance défaillante de certaines SCPI  (gestion pas dans l’intérêt des associés, sociétés de gestion se permettant diverses libertés avec les textes légaux, Conseil de Surveillance pantin/défaillant quand ce n’est pas sous le contrôle de la société de gestion, etc.)
   - conflit d’intérêt entre certaines Sociétés de Gestion (qui veulent surtout augmenter la collecte, et leurs commissions en conséquences, à tout prix, voire camoufler leurs erreurs passées en fusionnant les SCPI concernées pour brouiller les repères) et les associés (qui veulent juste investir à long terme et de manière passive dans de l’immobilier d’entreprise).

Pour ma part, je ne suis pas complètement convaincu par ces arguments, et je ne mets pas non plus toutes les SCPI dans le même panier.
Mais il est clair que toute personne envisageant d’investir dans les SCPI devrait les connaitre, et se faire sa propre opinion, plutôt que simplement investir dans le "produit miracle" dont tellement de monde vante les performances passée, et même présentes vers 5.2% de rendement annuel, et les revenus passifs (alors qu’il serait bien mieux que les investisseurs restent réveillés/actifs pour au moins limiter certaines dérives).


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#16 30/10/2012 17h44 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

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noted

Dernière modification par opti55 (30/10/2012 17h52)

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#17 30/10/2012 17h49 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

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Opti55,   

Merci de vous abstenir d’envahir de pub/spam ce forum (comme pas mal d’autres)

Contrairement à ce que vous croyez, ça ne fera que DISCREDITER celui dont vous faites la pub.


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#18 31/10/2012 11h05 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

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Bonjour Geronimo,

Tout d’abord, il n’est pas possible d’avoir une hypothèque de 25 ans, le maximum étant de 20 ans. Le taux que vous avez indiqué est pour une durée de 20 ans avec une caution de crédit logement.

Notez aussi qu’il y a un prêt par SCPI, donc deux prêts pour deux SCPI. De plus, le minimum de financement est de 20 000€, soit pour 3 SCPI maximum.

Bonne chance dans votre investissement!

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#19 31/10/2012 12h22 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

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@MeilleurSCPIcom : où avez-vous vu que la durée maximum d’une hypothèque est de 20 ans ???
C’est tout à fait possible ! J’ai moi-même 2 crédits immo sur 25 ans garantis par une hypothèque…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#20 31/10/2012 17h07 → Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans... (cashflow, crédit, scpi)

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Je parlais des conditions les plus avantageuses en terme de financement actuellement.

Les différentes caution Crédit Logement / Hypothèque sont de 40 points de base en faveur du Crédit Logement. Les financements principaux sont sur une durée de 20 ans. Au delà, c’est très difficile à obtenir.

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