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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#176 26/03/2013 19h25 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   320 

Souhaitant diversifier mon patrimoine avec un peu d’immobilier je me suis à nouveau renseigner sur l’achat de SCPI.
Le montant d’investissement serait entre 30 et 60000 euros, sachant que dans quelques années mon TMI sera probablement à 30/41 % (selon mariage, enfants …).
L’intérêt est donc vraiment plus dans la constitution d’un patrimoine grâce au levier du crédit (plus on commence tôt mieux c’est à priori) que dans la création d’un complément de revenue.
L’opération pourrait même être renouvelé dans 3 ou 4 ans conformément au lissage des investissements.

Ma mobilité professionnelle m’empêche pour l’instant d’investir dans du "dur"

Retour d’expérience à la BNP :

Premier RDV à ce sujet avec mon conseiller, un jeune homme gentil mais qui ne connait strictement rien aux SCPI. Il me propose un RDV prochainement avec la "spécialiste" SCPI du pôle BNP  de Bordeaux si je le souhaite.

En attendant il me donne une jolie pochette présentant un de ses "meilleurs produits", la SCPI Accimmo Pierre à capital variable.

Petit sourire de ma part. Je lui dit gentiment qu’à ma connaissance les SCPI des banques sont loin d’être les meilleures, je lui promet cependant d’examiner la dites brochure en revenant chez moi.
J’insinue dans la conversation qu’une partie de mon investissement pourrait éventuellement être sur un de leur produit pour leur faire plaisir ( enfin ils ont quand même déjà la domiciliation de mon compte bancaire, mon livret A, un PEL et un crédit consommation de 20000 Euros…)

A mon retour je me connecte sur Immobail et je découvre avec une surprise limité qu’Accimmo Pierre est classée 55/57 au niveau du classement du TRI 2007-2012, le rendement était à 4% en 2011, 4.6% en 2012, je me dis "quelle pépite" smile

Je regarde la brochure :

- le produit est bourré de frais, valeur nominale 153 Euro, prime d’émission un peu moins de 10% de frais soit 12.24 Euro (classique) mais en plus de cela une commission de souscription de 19.76 Euro par part !!! Au final la valeur de souscription est à 185 Euros soit 21% frais !.

- Le prix de retrait/vente à un entrant ne comprend bien évidement pas cette commission de souscription, il est à 168.48 Euro

Bon par rapport au patrimoine, 85% de bureaux, 10% de commerces réparti à en gros 50% en province et 50% IDF. Sur Immobail je vois que cette "pépite" surcote par rapport à son ANR (+4%). La majorité du patrimoine a été acheté en 2011, les prix étant au niveau que l’on sait.
Seul point positif pour cette SCPI le taux d’occupation qui est à 98%.

Bon même en voulant être gentil avec mon banquier c’est niet pour ce produit, autant avoir un fonds en Euro.
Les autres SCPI de BNP sont, de la meilleure à la pire on va dire: Pierre Selection, Soprorente, France Investipierre et Acces Valeur Pierre (et enfin Accimmo !)

Bon j’ai quand même réussi à avoir quelques taux de crédits qui ont l’air moyen par rapport aux précédents messages :

- 15 ans : 3.26%
- 19 ans : 3.59 %
- 20 ans 3.73 %

Voilà, j’attends de voir pour le RDV avec la fameuse "spécialiste", mais il va falloir que je sois convainquant pour éviter leurs placements "mirobolants"

Que pensez vous, en plus de faire jouer mes domiciliations, de venir avec quelques dossiers d’offres concurrentes sous le coude ?
Malheureusement j’ai pas trop le temps de faire la tournée des banques actuellement et je ne suis pas sur qu’elles soient beaucoup plus favorables, je pourrais bluffer en venant avec quelques pochettes intitulés offre LCL, offre SG etc ?

Dernière modification par simouss (26/03/2013 19h26)


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#177 26/03/2013 19h58 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Je suis également à la bnp. Mon conseiller m’a dit qu’il ne prête que pour leurs scpi et qu’avec des crédit conso donc maxi sur 9 ans. A voir si c’est différent d’une agence à l’autre.

P.S je suis dans le 41.

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#178 26/03/2013 21h48 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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BNP : moi aussi que pour le ur produit maison : Accimmo pierre.
Par contre crédit immo.

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#179 23/04/2013 10h34 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Ces banques sont vraiment très égocentriques et veulent générer du profit et encore du profit et nous laisse pas le choix entre les SCPI sur le marché. Ils parlent d’échange de bon procédé.
Mais c’est une honte!

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#180 23/04/2013 10h40 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Pour information, actuellement au crédit foncier avec une caution crédit logement les taux pour des SCPI sont :

10 ans 2,60 %
15 ans 3 %
20 ans 3,35 %

taux fixe, sans contrepartie commerciale et avec assurance de prêt en délégation possible

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#181 23/04/2013 10h48 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Intéressant, est-ce que vous arriver à autofinancer l’achat de parts?

Content de voir que ce sujet intéresse toujours du monde des mois après sa création smile

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#182 23/04/2013 21h47 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pour ma part j’ai prospecter :
- BNP
- Caisse Epargne
- HSBC

Toujours la même réponse :
Oui mais pour les SCPI maison.
Pour avoir le meilleur taux (immobilier) il faut mini 75 K€, et tout sur leur produit maison.

Le premier qui trouve LA banque (si cela existe aujourd’hui) qui permet de panacher avec des produits externes pourra faire venir plein de nouveau client je crois bien. Je ne parle même pas de prendre que des SCPI autres.

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#183 23/04/2013 23h01 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,
Vous pouvez essayer le Crédit Foncier, ils me proposent 3.25 sur 15 ans ou 3.6 sur 20ans.

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#184 23/04/2013 23h23 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Champflo a écrit :

Pour ma part j’ai prospecter :
- BNP
- Caisse Epargne
- HSBC

Toujours la même réponse :
Oui mais pour les SCPI maison.
Pour avoir le meilleur taux (immobilier) il faut mini 75 K€, et tout sur leur produit maison.

Le premier qui trouve LA banque (si cela existe aujourd’hui) qui permet de panacher avec des produits externes pourra faire venir plein de nouveau client je crois bien. Je ne parle même pas de prendre que des SCPI autres.

As tu essayé Bourso ?
Il faut au minimum 75k mais ils ont des taux canons si tu as un bon profil d’emprunteur.

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#185 24/04/2013 07h20 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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La SG propose aussi pour toutes les SCPI

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#186 24/04/2013 07h49 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Xav,

Pour Bourso, bon profil = déjà propriétaire de sa RP

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#187 24/04/2013 08h57 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Sauf si vous n etes pas proprietaires de votre RP mais possedez quand meme un bien immobilier locatif, ils m’avaient assure qu’ils etaient alors OK (pas le cas le plus frequent j’en conviens mais tout de meme)
A verifier

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#188 24/04/2013 09h56 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Petite question du jour.
Existe-il une allocation (par exemple : 30% apport + 70 % crédit), qui permette un auto-financement de l’achat de parts de SCPI ?

D’avance merci pour à ceux qui ont étudié la question.

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#189 24/04/2013 10h01 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Oui vous trouverez surement une allocation possible entre apport et emprunt, tout dépend du taux auquel vous empruntez et de la performance des SCPI envisagées.

Par contre (et c’est la raison pour laquelle j’ai crée cette discussion) cela semble impossible d’avoir un financement par emprunt à 100% malgré les taux d’emprunt bas notamment à cause des performances des SCPI qui plafonnent à 5,5%.

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#190 24/04/2013 14h01 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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DrFab a écrit :

La SG propose aussi pour toutes les SCPI

A moins que j’ai un mauvais profil pour moi ca n’a pas été le cas

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#191 25/04/2013 19h22 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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titoux a écrit :

Bonjour,

Existe-il une allocation (par exemple : 30% apport + 70 % crédit), qui permette un auto-financement de l’achat de parts de SCPI ?

Pour un auto-financement il faut prendre une partie en pleine propriété et une partie en UsuFruit.
De l’ordre de 55% - 45 %.
En empruntant la totalité, le rendement sur l’usufruit comble le déficit de rendement de la pleine propriété, par rapport à l’emprunt.

Par contre (d’ou mon message précédent), c’est la galère pour faire financer cela.
Les banques ne veulent que nous refiler leur produit maison.

Dernière modification par Champflo (25/04/2013 19h23)

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#192 27/04/2013 18h02 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Le montant minimum chez Boursorama pour l’achat de SCPI est passé de 75k€ (en 2012) à 100k€ et on ne peut toujours pas fractionner l’achat sur plusieurs SCPIs, ce qui reste une contrainte forte.
Il faut toujours rajouter un apport personnel de 10% (donc achat minimum de 110k€) et être propriétaire de sa Résidence Principale.
Il est possible de souscrire un emprunt pour des SCPIs à capital fixe (nouveau)
L’intéret réside dans le taux: 2,60% (qui vient juste de baisser) hors assurance. Il n’y a pas de frais de dossier.

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#193 27/04/2013 20h26 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Précision: le taux de 2,60% est sur 15 ans, la durée maximum acceptée par Boursorama pour des SCPIs.

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#194 27/04/2013 22h13 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Sur 10 ans on connait les taux ?

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#195 04/05/2013 18h52 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Accès Valeur Pierre a écrit :

dans le Bulletin Trimestriel d information du 1er trimestre 2013

Le Marché des parts au 31 Mars 2013 : A la vente 5456   A l achat  72………..
Prix d exécution -      le 28 Mars 2013    450.-
Valeur de reconstitution en     €/part     650.56 …..

Dernière modification par Swx (04/05/2013 18h54)

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#196 10/05/2013 07h00 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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La SG de par chez moi n’accepte plus le financement de SCPI hors maison depuis quelques semaines alors que c’etait le cas il y a peu

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#197 09/06/2013 20h50 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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polif a écrit :

Bonjour,
Le montant minimum chez Boursorama pour l’achat de SCPI est passé de 75k€ (en 2012) à 100k€ et on ne peut toujours pas fractionner l’achat sur plusieurs SCPIs, ce qui reste une contrainte forte.
Il faut toujours rajouter un apport personnel de 10% (donc achat minimum de 110k€) et être propriétaire de sa Résidence Principale.
Il est possible de souscrire un emprunt pour des SCPIs à capital fixe (nouveau)
L’intéret réside dans le taux: 2,60% (qui vient juste de baisser) hors assurance. Il n’y a pas de frais de dossier.

Pour compléter l’info, boursorama demande que le montant du prêt SCPI ne dépasse pas 30% de la valeur des biens immobiliers physiques déjà possédés.

Je remplis ces conditions et ai donc imprimé tout le dossier de prêt. Par contre je bloque sur un élément demandé : "accord entre les parties". Ce qui doit être l’équivalent d’un compromis. Comment avoir un tel document quand on passe par le marché secondaire (cas d’une SCPI à capital fixe)?
Si quelqu’un peut m’expliquer comment faire ou quel document fournir c’a m’aiderait beaucoup, le conseiller boursorama se contente de dire que ce n’est pas possible de souscrire sur le marché secondaire ce qui me semble paradoxal par rapport à l’affirmation ci-dessus "-Il est possible de souscrire un emprunt pour des SCPIs à captial fixe (nouveau)" (à moins que ce soit uniquement à l’ouverture de la SCPI…)

Ai-je raté un épisode ?

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#198 09/06/2013 21h14 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Juste pour le partage d’expérience,
J’ai réussi à obtenir un crédit de 22 500 € pour l’achat de 20 part de SCPI pierre 48. Taux : 3.06 sur 20 ans + assurance 0.18*2 sur capital initial.
Banque : casden, prêt obtenu à l’aide de points que je considérai comme inutile car s’accumulant avec le solde sur le compte courant (un système similaire au prêt épargne logement finalement). Mais au final quand j’ai vu le taux proposé, c’est pas compétitif comparé à un prêt RP mais pour des SCPI ca l’est carrément.
Ce système est réservé malheureusement aux fonctionnaires, mais je regrette de m’en être rendu compte si tard, sinon j’aurai acheté en début d’année, la part à pris 14*4 € depuis le début de l’année.

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#199 14/06/2013 22h26 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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voleur2poule a écrit :

polif a écrit :

Bonjour,
Le montant minimum chez Boursorama pour l’achat de SCPI est passé de 75k€ (en 2012) à 100k€ et on ne peut toujours pas fractionner l’achat sur plusieurs SCPIs, ce qui reste une contrainte forte.
Il faut toujours rajouter un apport personnel de 10% (donc achat minimum de 110k€) et être propriétaire de sa Résidence Principale.
Il est possible de souscrire un emprunt pour des SCPIs à capital fixe (nouveau)
L’intéret réside dans le taux: 2,60% (qui vient juste de baisser) hors assurance. Il n’y a pas de frais de dossier.

Pour compléter l’info, boursorama demande que le montant du prêt SCPI ne dépasse pas 30% de la valeur des biens immobiliers physiques déjà possédés.

Je remplis ces conditions et ai donc imprimé tout le dossier de prêt. Par contre je bloque sur un élément demandé : "accord entre les parties". Ce qui doit être l’équivalent d’un compromis. Comment avoir un tel document quand on passe par le marché secondaire (cas d’une SCPI à capital fixe)?
Si quelqu’un peut m’expliquer comment faire ou quel document fournir c’a m’aiderait beaucoup, le conseiller boursorama se contente de dire que ce n’est pas possible de souscrire sur le marché secondaire ce qui me semble paradoxal par rapport à l’affirmation ci-dessus "-Il est possible de souscrire un emprunt pour des SCPIs à captial fixe (nouveau)" (à moins que ce soit uniquement à l’ouverture de la SCPI…)

Ai-je raté un épisode ?

Il faut faire un mandat d’achat de la SCPI choisie et l’envoyer à Boursorama pour l’obtention du prêt. Comme le prix de la part peut varier entre l’envoi du mandat et la date de confrontation une fois le prêt obtenu (il peut se passer 1 mois ou plus), il convient alors d’envoyer un mandat modificatif à la société de gestion de la SCPI juste avant la date confrontation.
Le plus simple est d’appeler la société de gestion de la SCPI pour bien valider le fonctionnement.

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#200 25/08/2013 20h03 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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fred a écrit :

Je pensais que le minimum d’emprunt était de 22 500€ à répartir sur une seul SCPI. Si on voulait 2 SCPI à crédit il fallait emprunter 2 x 22 500€ au minimum.

Selon les banques, les pratiques sont peut-être différentes…

Pour faire l’acquisition de parts dans plusieurs SCPI (par exemple : 4), faut-il monter 4 dossiers différents ?

Chez Boursorama, le minimum est passé à 100 k€ mais je ne sais pas si ce montant est fractionnable sur plusieurs SCPI…


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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