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Forums des investisseurs heureux

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#326 07/02/2014 17h29 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Et Bourso ne prete que si proprietaire de la RP et il y a un minimum par operation (qui s’avere donc conséquent pour une seule SCPI et une diversification) ???

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#327 07/02/2014 21h40 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Oui, j’oubliais.
Un emprunt de 100 000euro mini par SCPI.


Parrain fortuneo, altaprofit, ING

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#328 07/02/2014 22h09 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Faut oser tout de même….Et sacrifier la diversification

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#329 19/02/2014 21h01 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Réputation :   17 

Bonjour à tous,

Je viens de terminer 2 opérations d’achat à crédit… J’avais entamé les démarches en septembre, les conditions des prêts ont été "négociés" en décembre.

Épargne foncière (environ 35 k€) financé par le crédit mutuel sur 15 ans (3,30 %), délégation d’assurance 100% réparti sur 2 emprunteurs, 150 € de frais de dossier, 46 € pour un acte sous seing privé pour le nantissement des parts => TAEG 3,62 %

PFO2 (environ 33 k€) financé par la Casden sur 15 ans (2,85% : taux accordé uniquement aux sociétaires si "points" acquis), délégation d’assurance acceptée si 2 x 100% (pour chaque co-emprunteur), 390 € de frais de dossier, ni caution, ni nantissement => TAEG 3,45 % (je n’ai pas inclus la souscription de parts sociales Casden)

En résumé, j’ai le sentiment d’avoir pas mal galéré et surtout de ne pas avoir obtenu d’excellentes conditions… Mais, il m’a semblé que cela restait "honnête"…

Si c’était à refaire, dans un premier temps, je démarcherai les réseaux bancaires classiques pour me faire une opinion sur ce qu’ils proposent avant de consulter un CGPI… Je pense que j’aurai pu éviter des déceptions en faisant cette démarche…


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#330 21/02/2014 12h48 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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PierreP a écrit :

Bonjour à tous,

Je viens de terminer 2 opérations d’achat à crédit… J’avais entamé les démarches en septembre, les conditions des prêts ont été "négociés" en décembre.

Épargne foncière (environ 35 k€) financé par le crédit mutuel sur 15 ans (3,30 %), délégation d’assurance 100% réparti sur 2 emprunteurs, 150 € de frais de dossier, 46 € pour un acte sous seing privé pour le nantissement des parts => TAEG 3,62 %

PFO2 (environ 33 k€) financé par la Casden sur 15 ans (2,85% : taux accordé uniquement aux sociétaires si "points" acquis), délégation d’assurance acceptée si 2 x 100% (pour chaque co-emprunteur), 390 € de frais de dossier, ni caution, ni nantissement => TAEG 3,45 % (je n’ai pas inclus la souscription de parts sociales Casden)

En résumé, j’ai le sentiment d’avoir pas mal galéré et surtout de ne pas avoir obtenu d’excellentes conditions… Mais, il m’a semblé que cela restait "honnête"…

Si c’était à refaire, dans un premier temps, je démarcherai les réseaux bancaires classiques pour me faire une opinion sur ce qu’ils proposent avant de consulter un CGPI… Je pense que j’aurai pu éviter des déceptions en faisant cette démarche…

Bonjour,
Je trouve que tu as des excellentes conditions aux credits mutuels.
Stp, est ce que tu peux nous dire si tu peux moduler ton pret et si oui sous quels conditions ? Est ce que tu es un vieux client chez credit mutuel ?
Par avance, merci,

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#331 21/02/2014 13h04 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,
Je vous fais un retour rapide de mes démarches
Revenus de moi et ma compagne 50K€ net/an
Patrimoine 500k€
Crédit en cours 1000€/mois
La seule qui a voulue me financer à 100% est le crédit foncier pour du corum convications à hauteur de 75k€. C’est le crédit logement qui fera des soucis car elle ne donnera cette accord uniquement sur la bas de  la différence entre la valeur de mon habitation principale et le reste de mon crédit.
Les conditions que j’ai obtenu est 3.60% + delegation d’assurance pour un crédit sur 20 ans ce qui fait 440€/mois !
Autre point intéressant au bout d’un an, je peux moduler mes échéances et aller jusqu’à 25 ans en gardant le meme taux 3.60% et grâce à ca j’obtiens un autofinancement avant impots !!!!
Revenus annuels de corum convications 393€/mois
Crédit par mois: 386€/mois

Stratégie pour le futur:
- réduire mon endettement sur la RP, passer de 1000€/mois à 700€/mois
- le truc pas mal c’est faire des petits credits 25k€-35€ ce qui passe bien apparemment auprès des banques plutot que 100k€ et surtout utiliser le nantissement big_smile

Et surtout n’oublier pas:
- avoir un credit en cours sur une longue durée, c’est payer moins d’imports et un moins d’effort d’epargnet
- surtout si vous avez un accidene de la vie, il aurait des revenus complémentaires payer par l’assurance !

Simlyon ^_^

Dernière modification par simlyon (21/02/2014 13h06)

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#332 21/02/2014 21h40 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Vous etiez client Credit Foncier ou vous les avez sollicité ?
En terme de formalités ou de pieces administratives à fournir, pas trop lourd ?

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#333 22/02/2014 08h22 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,
Je suis passé par un courtier local de lyon.
Le courtier a fait correctement son taf.
Il est vrai que le credit foncier est chiant en termes de papier et c’est long mais on voit le résultat, c’est vraiment payant

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#334 22/02/2014 09h36 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour simlyon,

simlyon a écrit :

Bonjour,
Je trouve que tu as des excellentes conditions aux credits mutuels.
Stp, est ce que tu peux nous dire si tu peux moduler ton pret et si oui sous quels conditions ? Est ce que tu es un vieux client chez credit mutuel ?
Par avance, merci,

C’est mon CGPI qui m’a présenté à un resp. d’agence du crédit mutuel, je n’étais pas client.
Le crédit mutuel n’acceptait que le financement des SCPI « La française »

En comparant nos situations : notre patrimoine et nos revenus sont légèrement inférieurs aux vôtres, toutefois nos remboursements de crédit se limitaient à 60 €/mois

Modulation : selon les termes du contrat, c’est possible… « la durée du prêt … ne pourra excéder de plus de trois ans la date… initialement prévue » « Cette faculté… ne constitue pas un droit… En cas de refus, le prêteur motivera sa décision.»
Je ne sais absolument pas si cette démarche est aisée et/ou si elle engendre des frais.


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#335 28/02/2014 17h42 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Réputation :   31 

Bonjour,
J’aimerais pouvoir investir dans des scpi à credit d’ici quelques temps, par tranches de 25000 € étalées sur plusieurs annees, avec une durée de credit la plus élevée possible.
La ou je risque de me heurter à un mur, c’est:
Je ne veux pas de scpi de reseaux banquaires,
et, j’aimerais surtout…pouvoir prendre de preference du capital fixe!
Je voudrais savoir si des forumeurs ont déjà eu l’occasion de souscrire des scpi à capital fixe à credit, lors d’une AK, ou sur le marché secondaire, si c’est juste difficile, , très difficile ou peine perdue?
Merci.

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#336 05/03/2014 20h47 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour garpenti,

garprenti a écrit :

Je voudrais savoir si des forumeurs ont déjà eu l’occasion de souscrire des scpi à capital fixe à credit, lors d’une AK, ou sur le marché secondaire, si c’est juste difficile, , très difficile ou peine perdue?

AMHA, il n’y a pas plus de difficultés à trouver un financement pour une SCPI à capital variable que pour participer à une AK à capital fixe… à la condition que la fenêtre d’ouverture de l’AK soit suffisamment grande pour avoir le temps de monter le dossier de financement.

Quand au marché secondaire, cela me semble quasi-impossible. En effet pour monter un dossier de prêt, il faut préciser le montant de l’investissement. Or, il n’est pas possible de le connaître à l’avance pour une acquisition au marché secondaire. Il se peut même que la souscription ne se fasse pas… Ou que le montant investi soit si faible qu’un prêt « immobilier » n’est pas de sens…

Pierre


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#337 05/03/2014 21h00 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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O.k, donc plus qu’à espérer une A.K sur une scpi qui me convienne, et une fenetre de tir suffisante…
Je vais sans doute commencer à preparer mon dossier, histoire d’etre prêt pour le jour J!
Merci!

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#338 06/03/2014 17h41 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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simlyon a écrit :

Bonjour,
Je suis passé par un courtier local de lyon.
Le courtier a fait correctement son taf.
Il est vrai que le credit foncier est chiant en termes de papier et c’est long mais on voit le résultat, c’est vraiment payant

Merci

Avez vous eu des frais de dossier et de cautionnement ? De quel ordre environ ?

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#339 07/03/2014 17h45 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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200€ de frais de dossier ce CF

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#340 09/03/2014 13h11 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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simlyon a écrit :

200€ de frais de dossier ce CF

Et pas de frais de cautionnement ?

Pour un dossier de la meme envergure on me demande 950 euros de frais de dossier et 1270 de frais de cautionnement !

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#341 13/03/2014 09h14 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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pardon en cautionnement 920e

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#342 13/03/2014 10h22 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Merci pour vos réponses

Le meme établissement me fait une offre à 950 euros de frais de dossier et 1270 euros de frais de cautionnement !

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#343 25/03/2014 18h27 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

A mon tour de partager avec vous nos démarches, infructueuses jusqu’à présent - pour coller au titre  smile auprès de Crédit Mutuel & Boursorama.

Demande: prêt de 100k€ pour Immorente (50k) & PFO2 (50k)

- J’ai fait la première démarche en janvier chez CM. C’est notre (seule) banque où domiciliés nos revenus, notre prêt RP, livrets A & aussurance maison.

Comment ça marche chez CM (région Sud-Est): Le conseiller monte le dossier avec nous puis l’envoyer au "service engagement" (qui s’occupe des prêts immobilier locatif & pro) pour étude.
Donc ce n’est pas le conseiller qui décide.

Beaucoup d’échanges par email, 1 RdV (j’ai refusé un 2ème RdV) pendant + 2 mois qui aboutit au refus la semaine dernière. Motifs: SCPI externes (moindre visibilité, absence de commission big_smile), entre autres.

Conclusion: Pour les prêts SCPI chez CM, il faut: prêt de 15 ans maximum, avec au moins 40% de SCPI maison.

- J’ai monté en même temps un dossier identique chez Boursorama (on n’est pas leur client).
Demande de prêt rempli en ligne le 07/02
2 demandes (justifiées) d’informations complémentaires. Tout se fait par email.
Offre de prêt reçue le 24/03.

Comment ça marche chez Boursorama: On remplit la demande en ligne: le taux annoncé à ce stade est le taux final, pas besoins de marchandiser. Le dossier est traité par une personne spécialisée en SCPI qui fait le premier control du dossier, demande des infos supplémentaires si besoins, avant de passer le dossier au "analyste" qui décide.

On n’est pas en contact avec l’analyste mais la "spécialiste’ SCPI est assez compétente.

Avantages:
--> Taux canon: 2,66% fixe sur 15 ans. Si notre demande est acceptée chez CM ce serait au taux de 3,35% fixe sur 15 ans avec "vous savez on ne gagne pas grande chose avec les prêts immobiliers, on le fait pour fidéliser les clients… tongue"
--> La délégation d’assurance est acceptée sans problème (sans changer de taux).
--> Pas de frais de dossier, pas de frais de remboursement anticipé (si fond propre, mais si rachat de crédit: 5% de pénalité)
--> SCPI aux choix
et le GAIN de temps considérable.

Inconvénient majeur, déjà cité: 100k€ minimum par ligne de crédit, avec minimum 10% d’apport initial, qui fait un achat minimum de 110k€ pour 1 SCPI <-- ce qui exclut d’office notre premier choix pour Immorente.

Dernière modification par Wow (21/10/2014 18h40)

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#344 25/03/2014 18h48 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Ok donc le crédit mutuel, c’est 15 ans: Merci cela va me fait gagner du temps.

Par contre le taux actuel sur boursorama, c’est 2.96% pour 15 ans. Est ce que vous êtes sur du taux de 2.66% sur 15 ans. Qu’elle est la max chez boursorama pour les scpis ?

Par avance, merci,

Simlyon

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#345 25/03/2014 21h01 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@simlyon: Vous mentionnez peut être le TEG (2,96%) chez Boursorama?
Les 2 taux (CM & Boursorama) que j’ai donné sont hors frais de garanti/nantissement & frais de dossier (CM).
Le max chez Boursorama: Je ne sais pas, ça ne me venait pas à l’esprit de poser cette question tongue

Si vous voulez prendre l’Epargne Foncière, je peux vous passer le contact de ma conseillère, elle est maintenant bien rodée avec les SCPI wink

Une autre chose avec Crédit Mutuel: Ils proposent d’emblée le nantissement des parts SCPI en garanti (avantage: frais très faible: 200€ par rapport au cautionnement: 1500€) mais si votre dossier n’est pas assez solide (taux d’endettement élevé, % élevé de SCPI externe…), il vaut mieux prendre le cautionnement, ça rassure plus la banque.

Dernière modification par Wow (25/03/2014 21h11)

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#346 26/03/2014 17h10 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@Wow: Suite a votre étude du marché des SCPI, votre choix final est donc 50% immorente et 50% pfo2?
Qu’est ce qui a finalement motivé votre choix?
J’avoue avoir beaucoup de mal à choisir le portefeuille ainsi que le montant de l’investissement. Surtout que si on veut passer par bourso, il faut investir beaucoup…

Sinon j’ai entendu dire que le credit foncier baisse aussi ses taux (3.3%)


Parrain fortuneo, altaprofit, ING

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#347 26/03/2014 18h47 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour WoW.

Merci pour votre retour.

Les conditions de Boursorama sont très intéressantes mais s’adressent à des patrimoines assez importants : cela leur permet de capter une clientèle fortunée qui pourra par la suite investir dans des supports financiers via leur site. C’est la stratégie qu’adoptent toutes les banques depuis la crise et l’apparition de Bâle 3. En revanche je trouve cela dommage qu’il demande 10% d’apport.

Les conditions du CM ne sont pas si mauvaise (3,35% et délégation d’assurance) si on enlève le fait qu’il faille prendre 40% de SCPI maison. La réponse de votre banque est plutôt juste : elle ne gagne pas grand chose sur le prêt immobilier d’où la nécessité de prendre des produits maison (où là ils vont marger). Dans le cas d’un emprunt pour de la SCPI, bien souvent, la banque prendra en garantie le nantissement des parts ce qui implique pour l’organisme prêteur l’impossibilité de se refinancer sur le marché. C’est pour cette raison, par exemple, que le CF affichera des taux différents en fonction de si, oui ou non, la caution crédit logement est possible (impliquant d’avoir un bien immobilier libre de dette en France). Encore une fois depuis Bâle 3 les banques ne courent pas du tout après les crédits immobiliers mais s’en servent comme moyen de capter de nouveaux flux générateur de PNB (CB, prévoyance, épargne, crédit à la consommation).

Si d’autres "forumeurs" sont à la recherche de financement à 100% sans limite/contrainte de montant je peux aussi vous aider.

PS : Attention à la loi Hamon qui devrait bientôt entrer en application et viendra, très probablement, faire remonter le taux des crédits immobiliers (marge bancaire).


Conseil personnalisé, recherche de financement, fiscalité internationale.

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#348 27/03/2014 13h53 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Sans domiciliation bancaire  ni obligation de prendre leur produit, vous avez également le Crédit Foncier de France, qui vient de baisser encore ses taux (3,10% sur 15 ans hors assurances et frais de garantie pour un bon dossier). Il n’y a pas d’exigence particulière sur le montant à emprunter, ni d’apport nécessaire. Il faut juste faire un prêt par scpi.

Dernière modification par stephane (27/03/2014 13h58)

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#349 27/03/2014 17h11 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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jobarjo a écrit :

@Wow: Suite a votre étude du marché des SCPI, votre choix final est donc 50% immorente et 50% pfo2?
Qu’est ce qui a finalement motivé votre choix?
J’avoue avoir beaucoup de mal à choisir le portefeuille ainsi que le montant de l’investissement. Surtout que si on veut passer par bourso, il faut investir beaucoup…

Sinon j’ai entendu dire que le credit foncier baisse aussi ses taux (3.3%)

Bonjour jobarjo,

Alors je vais essayer d’employer le ton du forum: Do your homework! Faîtes les analyses vous- même et les exposez ici, on vous donnera nos avis wink

Non, je plaisante…

Pourquoi j’ai choisi Immorente & PFO2:
- Pour la qualité: Parmi les choix accessibles, elles sont les moins pires, gérées par 2 bon gestionnaires.
- Pour le risque: J’anticipe une crise immobilière dans les 15 ans à venir, et mon objectif est de traverser cette crise sans perdre mon capital.

Si j’ai ou je veux contracter des crédits pour 600k€ ++ pour les SCPI, j’irai chez Boursorama.

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#350 27/03/2014 23h22 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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wow a écrit :

Pour le risque: J’anticipe une crise immobilière dans les 15 ans à venir, et mon objectif est de traverser cette crise sans perdre mon capital.

Heu, si vous anticipez une crise immo, est-ce une bonne idée d’emprunter pour investir dans des scpi?
J’imagine que vous parlez plus d’une crise dans l’immobilier d’habitation?
Je n’ai pas trouvé de courbes qui montre les corrélations entre immobilier d’entreprise, d’habitation, et économie.
Il doit bien y avoir un minimum de corrélation non?


Parrain fortuneo, altaprofit, ING

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