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Forums des investisseurs heureux

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#301 27/12/2013 11h53 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   -4 

les banques ont toujours été comme ça, elles prêtent sans prendre de risques

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#302 27/12/2013 13h36 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   96 

Bonjour,

Concernant les banques ce n’est pas rééllement ca.

C’est cyclique c’est tout, il ne faut pas voir cela au premier degré. En ce moment ils ont pas envie de preter c’est tout donc les criteres sont tres discriminants.

Quand elles pretent les criteres le sont moins. Exemple : avant 2006 un emprunt immo a 110% avec un mec en CDD passait, apres 2008 il fallait 20% d’apport et un CDI…

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#303 27/12/2013 15h33 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   10 

pierre007 a écrit :

« …Au crédit Foncier Patrimoine, les dossiers sont traités pour les clients respectant les 2 critères suivant :
Revenus de 100 000 € minimum.
Patrimoine de 500 000 €…. »

Je suis également surpris de ces deux conditions d’autant que j’ai obtenu dans le deuxième semestre de l’année 2012 un crédit pour l’acquisition de SCPI d’un montant de 50 000€ sur 20 ans.

Mes revenus sont très nettement inférieurs à ceux indiqués ci-dessus tout comme mon patrimoine…

Le taux n’était pas forcément très avantageux (3.9% de mémoire) mais j’ai pu obtenir ce financement.

Dernière modification par Ravito (27/12/2013 15h34)

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#304 27/12/2013 15h56 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Banni
Réputation :   11 

idem, crédit obtenu cette année (mai 2013) au CFF (taux nominal 3.35% sur 20 ans), avec ces conditions non remplies. Chaque dossier est étudié au cas par cas, mais comme le dit roudoudou, les critères peuvent évoluer en cours d année selon l atteinte des objectifs. Il est donc possible que ça change à nouveau au 1er trimestre prochain. Chez boursorama c est pareil, le min empruntable est passé a 100k alors qu il était plus bas l année dernière (ou 2011 je ne sais plus).

Dernière modification par goiz (27/12/2013 15h58)

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#305 28/12/2013 17h44 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   17 

Bonjour pierre007,
Bonjour à tous,

pierre007 a écrit :

Après échange de mails, j’ai pu obtenir une réponse chiffrée :
« …Au crédit Foncier Patrimoine, les dossiers sont traités pour les clients respectant les 2 critères suivant :
Revenus de 100 000 € minimum.
Patrimoine de 500 000 €…. »

Quel montant demandais-tu ?
AMHA, ils ont fourni une réponse qui leur permet de clore les discussions.
J’avais entamé une demande pour un achat de 30 k€. J’ai abandonné le projet car le CF demandait énormément d’informations et justificatifs. Cela et l’attitude du CGPI ("web") m’ont fait renoncé au projet mais bien que je ne remplissais pas ces conditions, le projet semblait pouvoir se faire…

Tu devrais peut-être tenter de passer par un CGPI… Il y en a sans doute à proximité de chez toi… et certains semblent faire leur job correctement… il pourra probablement appuyer ton dossier auprès du Crédit Foncier.

J’ai un montage en cours… à suivre…

À tous : le Crédit Foncier n’est pas une banque et cela peut présenter de réels avantages : aucune obligation de changer ses habitudes et possibilité de financer tout type de SCPI.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#306 03/01/2014 10h17 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

J’ai choisi de poster dans ce sujet relatif aux prêts bancaires.
L’administrateur peut décider de le déplacer si besoin.

Désireux d’investir en SCPI, j’ai sollicité un rendez-vous bancaire en vue de l’obtention d’un prêt pour augmenter ma capacité d’achat de parts.

Mon investissement serait de 50 K€ avec apport personnel de 25 K€
Soit un prêt de 25 K€

La banque m’a donné le choix entre taux fixe (2,95%) ou taux révisable (2,40%).

J’ai préféré le taux révisable pour trois raisons :
- Le taux de départ attractif et plafonné "raisonnable"
- La possibilité de rachat du prêt sans pénalité
- Une expérience positive avec le Crédit Foncier ( Avec un prêt de 15 ans à taux révisable dont deux- tiers du temps à la baisse et un tiers au plafond)

Mon conseiller me propose un prêt à taux révisable à 2,40 % (+1 -1) Plafonné donc à 3,40 % sur 12 ans (144 mois).

Le coût du crédit est de 5729,62 € réparti comme suit :
- 3 797,12 euros d’intérêts
- 1 080,00 euros d’assurance
-    552,50 euros de frais de garantie (dont une partie (non connue)serait remboursée à la fin)
-    300,00 euros de frais de dossier

Pour une mensualité de 207,48 Euros.

A ce tarif, selon la simulation faite par mon courtier en SCPI, mon effort d’épargne mensuelle serait quasi nulle, voire même bénéficiaire dès la deuxième année.

Qu’en pensez-vous ?

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#307 03/01/2014 12h54 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
Réputation :   1078 

J’en pense que (les taux sont corrects/attractifs, mais) votre choix devrait prendre en compte l’indice utilisé pour réviser le taux, et vous ne l’avez pas mentionné…..

Je pense aussi que votre courtier en SCPI (est-ce aussi votre conseiller bancaire ?) a du oublier de vous expliquer (ou de l’intégrer dans ces simulations) qu’il y aura des impôts (et prélèvements sociaux) à payer sur les bénéfices de vos parts de SCPI. (50 k€ de SCPI devraient générer un revenu vers 210€/mois, avant toute fiscalité, mais sensiblement moins après fiscalité).
Selon votre fiscalité, l’apport de 25 k€ pourrait être ou pas pertinent, et vous pourriez mieux faire en achetant avec cet apport en cash de la nue-propriété de parts de SCPI ou des SCPI sur un contrat d’AV. Avez-vous comparé ces alternatives ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#308 03/01/2014 14h40 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Bonjour Phinata33,

Phinata33 a écrit :

Mon investissement serait de 50 K€ avec apport personnel de 25 K€
Soit un prêt de 25 K€

Tout dépend de la situation de chacun… Pour ma part j’ai choisi un achat financé à 100% par un crédit et je projette d’acquérir des SCPI sur une AV avec mon cash… (Une des possibilités à envisager, cf. message de GoodbyLenine)

Quand au choix taux fixe/révisable, il faudrait être Mme Irma pour savoir quel sera le bon choix… Non ?

À bientôt


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#309 03/01/2014 17h20 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Nos revenus, avec mon épouse, sont d’environ 35K€ par an.
Notre taux d’imposition est à 5,50 %

Mon précédent message détaillait seulement le prêt bancaire.

Bien sûr, mon courtier en SCPI m’a informé des impôts que génèrent des revenus fonciers.
Pour preuve, la simulation ci-dessous :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/5372_simulation_scpi_50ke_001.jpg

Quant à l’achat de SCPI avec un contrat d’assurance-vie, mon banquier ne l’a pas proposé.
Je vais m’y intéresser.

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#310 03/01/2014 17h32 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Bonjour,

Un TMI de 5,5 % est un TMI faible… il est possible qu’il soit préférable de payer des impôts plutôt que les différents frais liés aux AV…
Perso, j’ai fait des simulations avec un TMI de 14% : l’achat au sein d’une AV me semble plus avantageux que l’achat en direct (en cash).

Il est fort probable que votre banque ne propose pas ce type de contrat. Pour ma part, j’ai repéré, sur le net, qqs contrats plus ou moins spécialisés qui proposent cela, mais je n’ai pas encore sauté le pas.

Les banques vont probablement prochainement proposées ce type de contrat (avec des SCPI ou des OPCI). Par exemple, CNP Assurance proposera aux clients La Banque Postale et Caisse d’Épargne des parts d’OPCI (qui va naître d’une fusion-absorption des OPCI Ciloger commercialisées respectivement par LBP et CE)

À suivre

Dernière modification par PierreP (03/01/2014 17h35)


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#311 03/01/2014 22h47 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
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Phinata33 a écrit :

Nos revenus, avec mon épouse, sont d’environ 35K€ par an.
Notre taux d’imposition est à 5,50 %

Je suppose que ce taux de 5.5% est votre taux marginal d’imposition (TMI) à l’IR (et pas votre taux moyen d’imposition). Avec 3 enfants (cf votre présentation) et 35 k€, ça devrait être le cas…. tant que les 3 enfants seront à charge fiscalement (et ensuite ce sera 14%, voire 30% sans enfant à charge ou/et avec quelques revenus en plus, foncier par exemple).

Avec ce TMI, l’achat avec 25 k€ d’apport est sans doute approprié. 
(Avec TMI 14% les frais de gestion annuel d’un contrat AV coutent sans doute aussi cher ou un peu plus cher que les 14% d’IR économisés. Et ce n’est généralement qu’à partir de TMI 30% que la nue-propriété devient avantageuse, si on n’est pas à l’ISF).


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#312 08/01/2014 15h36 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pour redonner un peu d’espoir à ceux qui sont en quête de financement, j’ai rencontré ce matin mon conseiller au Crédit Mutuel et obtenu un prêt pour le financement de 25K€ de la SCPI CORUM CONVICTIONS aux conditions suivantes :

Durée : 15 ans
Taux : 3,15%
Assurance : 3€ mensuels
Durée de l’entretien : 25 minutes

Pas de frais de dossier, pas de nantissement des parts.

Il s’agit de ma 2ème opération après l’achat de 25K€ de la SCPI PFO² en 2011.


Parrain INGDirect (ZYSFCHN), Fortuneo (12496460), Boursorama, Bourse Direct, et Binck par mail

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#313 08/01/2014 19h14 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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je viens d’avoir une réponse pour une demande de crédit de 75ke pour PfO2 sur 15 ans, le crédit foncier me propose via un courtier 3.80% brut…+ assurance hors de prix , sans parler de frais de dossier qui s’ajoutent et demande de documents à la limite de l’indiscrétion.
pourtant mon dossier est bon, je n’ai aucun crédit , propriétaire de ma RP , mon épargne es supérieure au montant du crédit, j’ai des revenus confortables.
je pense qu’on m’a pris pour un pigeon …à suivre

Dernière modification par jpp78fr (09/01/2014 18h27)


c'est en faisant n'importe quoi qu'on obtient n'importe quoi

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#314 09/01/2014 10h01 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Les pièces demandées par le CFF sont particulièrement nombreuses et l’analyse du dossier particulièrement fouillée.

Il faut vous attendre à plusieurs demandes de pièces complémentaires, et un ping pong de plusieurs semaines, mais c’est maintenant la loi du genre : pour obtenir un crédit il faut montrer "patte blanche".

Vous n’indiquez pas la durée ? Le taux est aussi fonction de la durée pratiquée.

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#315 09/01/2014 18h29 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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c’est un taux pour 15 ans , même sur 20 ans je trouve que ce taux n’est pas intéressant comparé aux différents retour sur ce forum, je vais tenter Boursorama Banque


c'est en faisant n'importe quoi qu'on obtient n'importe quoi

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#316 27/01/2014 15h59 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour à tous.

Pour vous donner un point de comparaison, les taux pratiqués avec les partenaires avec lesquels je travaille vont de 3 à 3,60% sur 15 ans en fonction de la situation du client (notamment s’il est propriétaire de sa RP ou non). Des frais de dossier à 300€ par lignes de prêt, une absence de pénalités en cas de remboursement anticipé et, lorsque c’est le cas, une prise en charge par la banque des frais de nantissement de parts.


Conseil personnalisé, recherche de financement, fiscalité internationale.

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#317 27/01/2014 20h49 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Banni
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Shargaht, savez-vous dans quelle mesure les banques avec lesquelles vous travaillez prennent en compte les revenus de scpi pour le calcul du taux d endettement (pour de futures acquisitions) ? Ex : 60% des loyers ?

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#318 27/01/2014 21h38 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonsoir,

@goiz: Je pense que cela dépend des banques. La mienne prend en compte 70%

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#319 27/01/2014 21h46 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Banni
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ok, et quelle est la votre si ca n est pas indiscret ?

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#320 27/01/2014 22h00 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Perso la SG refuse vraiment de me preter pour un financement à 100% et en dehors des SCPI maisons malgré un dossier franchement irréprochable en toute humilité hmm

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#321 27/01/2014 23h05 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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goiz a écrit :

ok, et quelle est la votre si ca n est pas indiscret ?

La même que "oz", poste #312

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#322 28/01/2014 09h35 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour.

Nos partenaires acceptent la prise en compte de 100% des revenus de la SCPI. Mon rôle reste tout de même d’analyser le dossier en amont et je serais plutôt réfractaire de prendre cela en compte si on arrive à un endettement "limite". Le but n’est pas de mettre un client en difficulté en cas de baisse des rendements. Néanmoins la structure même des SCPI évite les carences locatives globales.

Bien à vous,


Conseil personnalisé, recherche de financement, fiscalité internationale.

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#323 28/01/2014 22h51 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Banni
Réputation :   11 

merci pour vos retours ; j avais en tete autour de 60 a 70 % ; mais je sais bien que cela depend de parametres propre a chaque montage…

pour la SG, elle pretait il y a encore peu pour des scpi hors de son reseau (gene…)

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#324 03/02/2014 15h42 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour à tous,

Je vous fais part de mon expérience personnelle à ce sujet.
Ayant un patrimoine fortement connoté immobilier locatif ancien (en direct), j’ai cherché en 2013 un financement à crédit pour des SCPI de rendement. Mon taux d’endettement étant de l’ordre de 45 / 50%, j’ai du essuyer une bonne quinzaine de refus…

Je viens d’emprunter à la BNP 25kE via un crédit sur 10ans à 2.95%. Ma conseillère m’a au début "gentiment" conseillé de prendre des parts de Accimo Pierre et ses 10% de commission en plus des frais classiques. J’ai utilisé alors ces fonds pour acheter sur le marché secondaire des parts de Pierre Sélection (SCPI de commerces BNP).

Au plaisir d’en débattre
Cordialement
Alexandre

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#325 07/02/2014 11h31 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour

D’après ce que j’ai compris, bourorama finance les SCPI sur 15ans max à 2.85% + 0.18%
2.17% sur 14 ans.
10% d’apport obligatoire.
grosse contrainte: le montant financé doit être au maximum de 30% de votre patrimoine actuel, sans compter les contraintes d’endettement habituelles qui ne prennent pas en compte le revenu des scpi.
Un emprunt par SCPI. garantie crédit logement (aussi un par scpi)

Sinon le crédit foncier semble aussi proposer 3.35%+0.1% sur 20ans mais avec frais de remboursement anticipés avant 9 ans.
garantie aussi avec crédit logement, mais je ne sais pas si c’est un par scpi.

Pensez vous qu’il faille chercher encore?


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