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Forums des investisseurs heureux

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#126 09/10/2012 11h08 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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@gunday

Merci de ces précisions; en effet je m’étais un peu enflammer sur l’opération "nulle" en l’écrivant.
En tout cas vos conseils sont précieux et me permettent d’avancer.

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#127 09/10/2012 13h47 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@Sylvain22

Un crédit amortissable sur 15 ans (par ex) aura généralement (pour ne pas dire toujours) un taux d’intérêts supérieur à un crédit in-fine de 15 ans proposé par la même banque.

Si l’écart est significatif, l’amortissable peut s’avérer avantageux.

Par ailleurs, le TRI (je suppose que c’est ce que vous appelez TER) n’est pas un critère permettant à lui seul de comparer 2 modes de financement.
Comparons :
  [1] j’apporte      1 et j’emprunte   999 in-fine à 5%, et le bien vaut 1500 au final (PV de 50%).
  [2] j’apporte 1000 et j’emprunte 4000 in-fine à 5%, et le bien vaut 7500 au final (PV de 50%).
Vous calculerez facilement que le TRI est bien meilleur dans [1]
Je préfèrerai de loin avoir gagné plus avec [2].

Dernière modification par GoodbyLenine (09/10/2012 13h57)


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#128 09/10/2012 14h24 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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GoodbyLenine a écrit :

@Sylvain22

Un crédit amortissable sur 15 ans (par ex) aura généralement (pour ne pas dire toujours) un taux d’intérêts supérieur à un crédit in-fine de 15 ans proposé par la même banque.

vous voulez sans doute dire "inférieur" ?

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#129 09/10/2012 15h08 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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oui, "inférieur"


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#130 10/10/2012 11h04 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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A titre d’information, ma banque (CMB) m’accorde un crédit (non négocié pour le moment : 3.70% amortissable sur 20 ans hors assurance en premier jet pour 80k€ pour des SCPI au choix, sans apport),
J’ai soumis Pierre 48, Novapierre etc. et aucun souci. Donc a priori c’est faisable même si j’ai des relations un peu privilégiées avec ma banque.

Donc ca marche encore. Par contre, je n’y connais rien en SCPI donc je ne vais pas signer de suite, je vais d’abord me renseigner et essayer de trouver des bons posts à ce sujet.


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#131 10/10/2012 12h00 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour à tous,

J’ai déjà posé la question mais au vu du peu de réponses je me permets de la réitérer :

Ceux ayant obtenu un financement à crédit : avez vous pu autofinancer votre investissement? au vu des rendements des SCPI ça me semble très compliqué.

merci,

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#132 10/10/2012 12h11 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Personnellement, je viens d’obtenir 3.1% sur 10 ans au Crédit Mutuel et pour 50.000€ de SCPI de mon choix. Le prêt représente 100% du montant des acquisitions.

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#133 11/10/2012 21h01 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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bonsoir patrick .dans quel credit mutuel as tu obtenu ce prêt.je suis aussi client CM Merci

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#134 12/10/2012 21h15 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonsoir alainp,

Le crédit foncier(sur Paris) propose 3,5% sur 10ans pour 50000€ également, sans qu’une SCPI soit imposée.

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#135 13/10/2012 03h26 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Attention : Si le crédit à 3.5% sur 10 ans comporte aussi une assurance avec un cout fixe basé sur le capital emprunté, le TAEG dépassera sans doute largement les 4% (les dernières années, l’assurance coutera d’ailleurs presque autant que les intérêts). Cet impact de l’assurance sera d’autant plus fort que la durée de l’emprunt sera courte.

Exemple :
   emprunter 100 k€ à 3.5% sur 10 ans => mensualité de  989€
   si l’assurance représente 2.4€/10k€ de capital emprunté, elle coutera 24€/mois
   la mensualité total de 1013€ correspondra alors à un taux de 4.02 %
   s’il y a en plus 500€ de frais de dossier, le TAEG montera encore pas mal…


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#136 05/11/2012 15h35 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour à tous,

Pour la petite histoire, je viens d’envoyer une demande conjointe à Hedios et Primaliance pour une souscription à credit (sur scpi de rendement) à hauteur de 22000 euros, répartie sur 3 scpi.

Je vous tiendrai informé des suites proposées par ces intermédiaires.


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#137 05/11/2012 17h23 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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A titre d’information je viens d’obtenir mon prêt pour l’achat de SCPI à crédit à auteur de 50 000 euros.
Le taux au crédit foncier est de 4.2% sur 20 ans.

Néanmoins je suis surpris par les commentaires indiquant d’éventuels changements sur ce type de placement. Je me demande maintenant que l’affaire est conclue si ce choix était judicieux..

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#138 05/11/2012 17h25 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Je farfouille, Ravito, mais je ne trouve rien de concret et rien de chiffré, malheureusement …


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#139 05/11/2012 17h36 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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D’accord esplenlind13!

J’en profite pour compléter mon post dans ce cas:

Avec un taux d’assurance pour ce prêt de 0,26% pour la garantie décès et PTIA.
Le taux effectif global se monte à 4,75%.

Je me dis simplement que si les rendements des SCPI baissent, l’investissement sera finalement peu intéressant.

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#140 15/11/2012 21h44 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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bonsoir
A titre d’info je viens d’obtenir 25000€ au crédit mutuel  taux fixe 3.2% hors assurance sur 11ans
pas de frais de dossier pas de frais de remboursement anticipé

Dernière modification par alainp (15/11/2012 21h45)

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#141 18/11/2012 13h59 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour à tous.

Je viens de faire une simulation sur Boursorama, 120 K€ sur 15 ans : 3,05%
J’ai aussi demandé à ma banque (cic) mais je ne fait pas d’idées.
Je vais remplir le dossier prochainement et je vous tiens au courant de l’avancement.

Plusieurs question dont je n’ai pas trouvé réponse :

- Les simulateurs prennent toujours en compte le fait que l’on revend ses parts au terme de l’emprunt.
Je ne trouve pas cela pertinant ni cohérent dans la logique rentier, sauf si l’on souhaite disposer de ce capital dégagé pour un autre placement. On touche l’intégralité du loyer une fois le crédit remboursé, même une fois l’imposition déduite, il reste une "rente". Et la possibilité de revendre 5 ans après la fin du crédit. Cette solution me semble plus rentable, mais personne n’en parle jamais, aussi je me demande s’il y a un serpent dessous… pour ma part, tous mes investissements immo en direct, je ne compte pas les vendre une fois financés, mais bien les garder !

- Je vais investir 120K€ sur 3 ou 4 scpi à parts égales. Pfo2, immorente et efimmo à priori. Toutefois, croissance immo et ficoma ne me semblent pas dénués d’intéret. Mais je n’ai pas bien compris le mécanisme du marché secondaire sur les K fixes. Ok pour le système de confrontation, mais : pas de nb parts minimum comme en primaire ? interet de n’acheter que quelques parts ? Si je ne peut acquérir que 3 ou 4 parts de croissance immo, quel intéret ?

- Une 4eme Scpi pour diversifier davantage ?

- opter pour le plf ou non ? assez obscur pour moi.

Pour info, le but est un revenu à long terme, j’ai une capacité d’épargne assez importante et n’aurai pas besoin de cet argent avant. Si tout se passe normalement, j’espère investir cette somme à nouveau dans 2 ans puis dans 4 ans, et là cette partie du patrimoine devrai être bien optimisée.

Merci.

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#142 18/11/2012 16h12 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Le  PLF (prélévement libératoire forfaitaire) ne concerne que les revenus issus de placement de trésorerie de la SCPI, les revenus immobiliers sont imposés aux revenus fonciers pour un particulier (donc TMI).

Pour le PLF c’est une option intéressante si vous êtes dans une tranche à 30% ou 41%. Mais je ne sais pas comment cela va se passer avec la Loi de Finances 2013. Ma compréhension est que ce régime disparaît et que vous allez supporter une imposition à votre TMI.

Ceci c’est pas très important dans la mesure où ces revenus constituent une part infinitésimale des revenus de SCPI.

Je ne comprends pas trop pourquoi vous distinguez la vente 5 ans après la fin du crédit qu’une vente dès la fin du crédit.

Ce qui est sûr c’est que la note fiscale est lourde dès que vous n’avez plus de charge d’intérêt déductible.  (TMI + 15,5% de contributions sociales).

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#143 19/11/2012 07h56 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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xav92 dit "Ce qui est sûr c’est que la note fiscale est lourde dès que vous n’avez plus de charge d’intérêt déductible.  (TMI + 15,5% de contributions sociales)."

Je dirais OUI sauf dans le cas ou l’on détient de l’immo physique; c’est à dire que l’on bénificie de l’abattement des 30% sur les revenus fonciers.

Mais peut etre que je me trompe…

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#144 19/11/2012 08h17 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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L’abattement de 30% est lié au régime micro-foncier, qui n’est pas applicable pour des revenus locatifs supérieurs à 15000 €.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#145 19/11/2012 09h27 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@fred
L’abattement de 30% sera sur les revenus bruts de la scpi et non sur le dividende (revenus nets) qu’elle vous verse. Or, pour une scpi à rendement net de 5%, les revenus bruts seront de l’ordre de 7-8%… Dans le cas specifique des scpi, le micro-foncier apporte donc un gain fiscal  très reduit voir nul vs. le régime réel .

Dernière modification par julien (19/11/2012 09h32)

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#146 20/11/2012 13h55 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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BJR

j’ai tenté un pret pour des SCPI chez Boursorama et quand ils m’ont rappelée , c’était niet pour des SCPI ???
as tu un tuyau Gordon ?

est ce que empruntis , meilleur taux pretent pour ça ? mon ges pat me parle de 3.6 %sur 15 ans pour 100 ke empruntés ; je pense qu’il pousse un peu . Qu’en pensez vous

merci d avance

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#147 20/11/2012 14h38 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Non pas de tuyau particulier, mais comme vous venez de semer de doute en moi, j’ai préféré le couper à la racine, donc je les ai appelé.

Ils m’ont bien confirmé leur accord, mais impossible de fractionner pour cette somme, ils demandent à ce que l’on prenne 75k€ de part par société . Du coup je vais porter à 150 K€ et fractionner en 2….

Ils demandent un minimum de 30% en pleine propriété pour accepter le prêt, c’est peut être ce point qui les a freinés sur votre dossier. ?

Voilà.

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#148 21/11/2012 22h35 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@ryanroll

J’ai fait quelques simulations, l’autofinancement est possible dans des conditions idéales :
- SCPI avec rendement de 6.5 %
- TMI à 0 %
- emprunt à 3.7 % sur 30 ans

Il doit être difficile pour une même personne de satisfaire les deux dernières conditions.

Mais, une épargne de 100€ par mois suffit pour acheter 50000€ de parts de SCPI dans les conditions suivantes :
- SCPI avec rendement de 5.5 %
- TMI à 5.5 %
- emprunt à 3.5 % sur 20 ans
Ce qui donne un TRI de 6.8 % environ avec les hypothèses : rendement stable, valeur de la part stable, fiscalité stable.


Biskeo, infos pour gagner de l'argent

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#149 22/11/2012 10h09 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@Biseko

Merci pour vos simulations mais en effet s’il faut remplir ces critères pour atteindre l’autofinancement c’est qu’il n’est tout simplement pas/plus possible.

Perso je lorgnais PFO2 qui fait du 5,4% donc impossible même avec un emprunt à hyper longue durée et un TMI à 0% (donc déclarer moins de 5500€ / an de revenus, c’est à dire être au RSA ou avoir un déficit foncier important)

L’autofinancement est certes très compliqué avec l’immo en direct mais au moins ce n’est pas impossible alors que là ça l’est apparemment.

Dernière modification par ryanroll (22/11/2012 10h11)

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#150 22/11/2012 17h17 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bien sur que l’autofinancement est quasi impossible, mais l’effort d’épargne pour des sommes importantes n’est quand même pas insuportable (selon moi).

En même temps, à part un super plan en immo direct, il n’existe aucune manière à ma connaissance pour se créer un capital sans mettre au bout.

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