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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/09/2014 17h56 → Achat de SCPI au marché secondaire et financement à crédit ? (marché secondaire credit foncier)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
J’ai obtenu il y a quelques mois un financement de parts de scpi sur le marché secondiare avec le credit foncier.
Par contre, il semble que le prix de la part a fortement augmenter et j’ai eu qu’une moitié des parts visées.
Comment se passe-t-il dans ce cas ? est ce que la societe de gestion rembourse la difference ? est ce que le montant du pret et revu ? ….
MErci pour votre aide

Mots-clés : marché secondaire credit foncier

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#2 06/09/2014 18h08 → Achat de SCPI au marché secondaire et financement à crédit ? (marché secondaire credit foncier)

Modérateur
Réputation :   1084 

Avez-vous posé la question à la société de gestion ? à votre CGP ?
Que prévoit votre contrat (c’est ce qui fait foi) de prêt dans un tel cas ?

Je suppose que seule une partie du prêt est débloqué (pour payer les parts obtenues), et que vous pourrez éventuellement tenter d’obtenir d’autres parts (de cette SCPI ou d’une autre) sur le marché secondaire (ou le marché primaire), si votre contrat de prêt le permet.

N’hésitez-pas à revenir détailler votre expérience, en précisant les montants et les SCPI concernées (et les garanties associées au contrat de prêt).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 06/09/2014 19h03 → Achat de SCPI au marché secondaire et financement à crédit ? (marché secondaire credit foncier)

Membre
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Bonjour,
Mon contrat prévoir rien justement à première vue ….
En gros, j’ai payé 300€ de frais de dossier, un différé de 5 mois, les parts de scpis sont nantis.
Le crédit foncier a envoyé un cheque du montant du pret à la société de gestion …
J’ai négocié le pret en direct et ma caissière ne sait pas trop … d’ou mon recherche d’experience sur le forum.
simlyon

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#4 06/09/2014 21h12 → Achat de SCPI au marché secondaire et financement à crédit ? (marché secondaire credit foncier)

Banni
Réputation :   11 

il semble que le prix de la part a fortement augmenter et j’ai eu qu’une moitié des parts visées.

vous avez la moitié des parts car il n en y avait pas assez a la vente.
L ordre n a pas été exécuté à un prix plus élevé puisqu on indique un prix maximum sur le mandat d achat (la banque etant dans ce cas votre intermédiaire mais cela ne change rien).
Il se peut que l ordre ait donc été exécuté partiellement (c est une option), le reste étant toujours dans le carnet pour les prochaines confrontations. Si les N prochaines confrontations ne donnent toujours rien, la banque sera remboursée. Par contre votre différé de 5 mois court dès maintenant ou après l execution totale ? Quelle scpi ?

Dernière modification par goiz (06/09/2014 21h25)

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#5 07/09/2014 13h31 → Achat de SCPI au marché secondaire et financement à crédit ? (marché secondaire credit foncier)

Membre
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J’ai une chiffre totale et le differé commence tout de suite.
mon ordre d’achat est de 250€ mais le carnet à bcp d’ordre d’achats à 262€ et il n’y a quasiement aucune vente en face

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#6 08/09/2014 13h28 → Achat de SCPI au marché secondaire et financement à crédit ? (marché secondaire credit foncier)

Banni
Réputation :   11 

bonjour,

je n ai pas compris "J’ai une chiffre totale" => non pas que chiffre s’accorde au masculin, mais plutot à quelle question se rapporte cette phrase? Peut-etre vouliez-vous dire "execution totale" (et non partielle) ? En ce cas, que signifie dans votre 1er post "j’ai eu qu’une moitié des parts visées." ?

En tout cas c’est interessant, merci de nous donner des nouvelles de votre dossier (quand il sera bouclé si vous le preferez).

Cordialement

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#7 09/09/2014 12h56 → Achat de SCPI au marché secondaire et financement à crédit ? (marché secondaire credit foncier)

Membre
Réputation :   151 

Si le volume souhaité initialement n’a pas été obtenu, vous avez certainement la possibilité de réduire le montant de votre emprunt à la somme effectivement utilisée.

Vous pouvez peut-être demander à la banque d’acheter une autre scpi, mais je pense que cela sera nettement plus compliqué que la première solution.

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#8 10/04/2015 09h26 → Achat de SCPI au marché secondaire et financement à crédit ? (marché secondaire credit foncier)

Membre
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Bonjour,

J’ai déposé un dossier de demande de prêt en septembre 2014 pour l’achat d’une SCPI dont le nombre de parts en vente sur le marché secondaire était très élevé.

Le montage du dossier a pris du temps et n’a abouti que début 2015. La ligne de crédit  est à utiliser avant la fin du mois de mai.

Actuellement, aucune part de la SCPI, objet du prêt, n’est en vente.

D’après la société de gestion, si les fonds sont débloqués alors que le nombre de parts en vente est insuffisant, les sommes non investies pourront être transférées sur mon compte bancaire.

J’envisage de placer la somme rétrocédée sur une assurance-vie et attendre de pouvoir acheter des parts de cette SCPI ou d’une autre lorsque les conditions de marché seront plus favorables.

Mon interrogation est d’ordre fiscal. Dans la mesure où, avant l’opération en cours, sur le compte d’assurance-vie, je dispose de fonds propres suffisants pour acheter les parts sans crédit, la déductibilité des intérêts ne pourrait-elle pas être remise en cause?

Par ailleurs, il ne m’est pas possible d’anticiper sur les exigences de la banque (Credit Foncier) après le déblocage des fonds.

Si certains parmi vous ont été confrontés à une situation analogue ou dispose d’informations sur ces points, vous serait-il possible de m’indiquer votre opinion?

Dernière modification par pierre007 (10/04/2015 09h27)

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#9 18/04/2015 18h27 → Achat de SCPI au marché secondaire et financement à crédit ? (marché secondaire credit foncier)

Membre
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Bonjour,

     Je me suis retrouvé dans votre situation. J’ai choisi d’acheter les parts de SCPI sur le marché secondaire via un crédit en avançant les fonds. Pour être clair, j’ai acheté des parts en avançant la somme sur mes fonds propres. En même temps, j’ai monté un dossier de crédit immobilier. Une fois les parts achetées, j’ai demandé au banquier de débloquer le crédit, qui n’a en fait servi qu’à me rembourser.

     Je n’ai jamais eu de problèmes avec ce montage, ni avec ma banque, ni avec le fisc dans la mesure où l’objet du crédit était bien mentionné dans le contrat de prêt.

     Cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#10 06/05/2015 07h47 → Achat de SCPI au marché secondaire et financement à crédit ? (marché secondaire credit foncier)

Membre
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Actuellement, pour plusieurs SCPI du marché secondaire, la demande excéde l’offre.

En mai, je suis dans l’obligation de débloquer la ligne de crédit alors qu’aucune part de la SCPI visée n’est en vente.

Ma tendance serait de récupérer les fonds transférés par la banque à la Société de gestion et les placer sur un contrat d’assurance-vie en attendant une opportunité.

Mais, je vois plusieurs inconvénients à cette démarche :
1 Un coût lié au retard d’emploi des sommes débloquées,
2 Un risque fiscal de non-déductibilité des intérêts,
3 Un risque de demande par la banque (Credit Foncier) des justificatifs d’emploi des fonds
4 Un risque de perduration de la non-vente de parts et d’augmentation du prix

Devant ces incertitudes, je suis inquiet et bien ennuyé.

Pour le point 2, il semble que mon appréhension n’est pas justifiée. Merci à AesculusHippocastanum de m’avoir part de son expérience.

Pour les points 3 et 4, si des intervenants ont des retours d’expérience ou informations à partager, je suis preneur.

Bien cordialement.

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