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Forums des investisseurs heureux

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#76 29/06/2012 13h33 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Bonjour Alain,

Lorsque vous ne passez pas par la banque pour acheter vos parts SCPI, y a t il des avantages /inconvenients? comme par exemple au niveau des frais, des risques sur le capital….

je sais que si je passe par une assurance vie, la banque garantit plus de liquidites sur les titres par exemple et la fiscalite est plus avantageuse.

Merci

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#77 04/07/2012 10h12 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@cristalline :
Bonjour,
le TRI d’une SCPI dépend pour vous de votre TMI mais cela reste, quoi qu’il en soit un investissement intéressant si vous achetez à crédit.
Pourquoi ?
Parce que vous bénéficiez d’un fort effet de levier du crédit et de la possibilité de déduire fiscalement vos intérêts d’emprunt.

Votre comparaison avec un appartement classique ne prend pas en compte de nombreux facteurs : les charges justement, la taxe foncière, les problèmes de carence locative, les rénovations… tout cela est pris en compte par la SCPI dans la pierre papier, c’est à votre charge dans l’immobilier classique. Ce n’est pas négligeable.
Les autres avantages de la SCPI sont nombreux : mutualisation du risque, liquidité, flexibilité, aucune gestion…

La rentabilité locative d’une SCPI se situe autour de 5,3% en moyenne.
Il me manque votre TMI pour vous donner la rentabilité exacte pour vous d’une SCPI mais je vous assure que les avantages par rapport à un appartement classique sont énormes.

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#78 04/07/2012 10h18 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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sylvain22 a écrit :

Bonjour Alain,

Lorsque vous ne passez pas par la banque pour acheter vos parts SCPI, y a t il des avantages /inconvenients? comme par exemple au niveau des frais, des risques sur le capital….

je sais que si je passe par une assurance vie, la banque garantit plus de liquidites sur les titres par exemple et la fiscalite est plus avantageuse.

Merci

Sylvain,
Vous souhaitez acheter des parts d’une SCPI gérée par votre banque ???! Quelle SCPI ?
Les SCPI des banques ne sont en général pas très performantes ! Et pour cause, l’immobilier n’est pas leur métier !!
POur l’assurance vie, cela peut être intéressant. Tout dépend de votre tranche marginale d’imposition et de votre objectif en achetant de parts de SCPI.
Les titres sont de toute façon très liquides, ne vous inquiétez pas pour cela (avec une différence quand même entre SCPI à capital fixe et à capital variable).

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#79 04/07/2012 10h23 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Je mlettrai juste a part HSBC Elysees Pierre qui ne me semble pas mal non ? et qui d’ailleurs n’est pas tout a fait geree par HSBC

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#80 04/07/2012 11h26 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Tout à fait ! C’est aussi l’exception que je ferais !

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#81 18/07/2012 18h52 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour

je suis passé par un conseiller financier de Nantes (que j’ai connu par internet) et les taux qu’il a pu obtenir dans sa région sont les suivants:
(hors ass. et taux fixe)
- 3,80% sur 6 ans
- 4,05% sur 7 et 8 ans
- 4,30% sur 9 et 10 ans
- 4,35% sur 11 et 12 ans
- 4,65% de 13 à 15 ans

Minimum pour un prêt : 23000 €, pas de domiciliation de salaires, frais de nantissement de parts de SCPI 90€, frais de dossiers "négociables" !

N’étant pas de sa région, il m’a expliqué qu’il a d’autres partenaires mais qu’ils ne prêtaient pas hors de leur région.

Qu’en pensez-vous sachant que ma banque (CA) et celle de ma femme (CE) ne me financent que les leurs ?

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#82 18/07/2012 19h53 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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En fait vu les taux proposés autant dire non…

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#83 23/07/2012 10h32 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Franchement, ces taux ne sont pas très bons… Demandez lui de chercher encore, du côté des caisses d’épargne ou du crédit foncier notamment.

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#84 23/07/2012 11h04 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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je confirme les taux ne sont pas bons

pour info j’ai eu 4,09% + 0,3% d’assurance sur 20 ans à la Caisse d’épargne fin 2011.

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#85 26/07/2012 10h36 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Bonjour,

merci pour vos réponses !

Je l’ai contacté et m’a affirmé que les taux qu’il m’a fourni sont ceux du crédit foncier de Nantes datant de Mai 2012.

Il se renseigne auprès de d’autres banques.

Je passe par ce cabinet car je viens de souscrire un autre placement par son intermédiaire mais s’il n’a pas de bon taux pour les SCPI je vais réfléchir.

Je vous tiendrai au courant,

Cordialement

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#86 26/07/2012 13h20 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
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Les taux ne sont en effet vraiment pas top…

A titre d’exemple, vous pouvez faire le tour sur internet des indicateurs de taux immo, même si ceux présenté sont pour des RP, et que pour un achat de SCPI, ce sera surement un peu plus cher, mais ça vous donnera tout de même une base de travail:

Meilleur Taux:
Baromètre des taux immobiliers - Taux d’intérêt immobilier - Meilleurtaux.com

Cafpi:
Baromètre des taux au 16 janvier 2016 en crédits immobiliers - CAFPI N° 1 des courtiers en prêts immobiliers

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#87 31/07/2012 17h55 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Pour information je viens de m’engager pour une offre de prêt à 3.92% sur 20 ans plus l’assurance 0.30% à hauteur de 50 000 euros.

Reste à savoir si le cautionnement sera validé..

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#88 05/09/2012 17h00 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

je viens vous faire part de mon expérience pour le futur achat de mes parts de SCPI.

Après contact avec un CGP parisien (Cabinet EUODIA finances), on a convenu que selon mon profil, un investissement de 50000 euros chez PFO2 serait intéressant.

J’attends pour le moment son retour des banques, à savoir que dans ses simulations, il me prévoit un taux (pessimiste) de 4,3% sur 15 ans.

De mon côté, j’ai plusieurs rdv (CIC, Société Générale, BNP et Crédit Mutuel) afin de voir ce qu’ils peuvent me proposer comme crédit en direct.
(La Poste ne finance pas, chez Boursorama il faut être propriétaire de sa RP)

J’ai également pris contact avec le groupe HEDIOS, je viens de voir que le site IH était partenaire.

J’ai malgré tout quelques indécisions qui subsistent, je réfléchis par exemple à déjà diversifier en partageant cet achat entre PFO2 et une autre SCPI qui soit plus orientée "murs de magasins".

J’envisage aussi l’acquisition, pourquoi pas dans un délai de 2 ans, d’un petit immeuble de rapport en essayant de créer de la trésorerie positive, acquisition que je réaliserai avec ma "pacse" smile

Enfin on terminera par l’acquisition de notre RP avec un "gros" apport (J’ai la chance d’avoir un logement de fonction)

Si quelqu’un connait quelles banques finances les SCPI avec tes taux intéressants, merci de faire partager smile
Je ne manquerai pas de donner le résultat de mes recherches…

Une petite question au passage pour les SCPI:

Vaut-il mieux chercher le taux le plus bas, avec donc un crédit sur une plus courte durée
        avantage : avoir un différentiel plus important entre taux d’emprunt et rentabilité SCPI (j’ai lu qu’il fallait avoir au minimum 1,5%)
        inconvénient :  faire un effort de trésorerie

Ou au contraire chercher à faire le minimum d’effort de trésorerie, quitte à avoir un crédit sur une durée plus longue et un différentiel inférieur à 1%.

JC

Dernière modification par jc1982 (05/09/2012 17h02)

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#89 06/09/2012 14h47 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Je vous souhaite beaucoup de réussite jc1982.
Je suis actuellement dans cette même démarche et les conditions de cautionnement/nantissement sont assez contraignantes.

Pour ma part, je n’ai pu aboutir avec l’offre à 3.92% sur 20 ans. L’argument qui m’a été opposé: je ne suis pas propriétaire de ma RP.. ce qui dans mon esprit était plutôt un avantage!!
Néanmoins, mes recherches ne sont pas terminées.

Après réflexion, je vous conseille de diversifier cette acquisition de SCPI sur deux gérants. Par exemple 30 000 et 20 000 euros.

Pour la durée du crédit et au vu de vos projets futurs, l’idéal serait de ne pas entammer votre taux d’endettement et donc de choisir les durées d’emprunts les plus longues possibles. L’effort de trésorerie vous serez repproché lors de vos prochaines recherches de crédit.

Cordialement,

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#90 06/09/2012 15h23 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

l’intérêt d’une plus longue durée permet normalement d’augmenter la rentabilité de l’opération
Ce n’est pas vous qui fournissez l’argent (ou alors moins)

Néanmoins, j’avais acheté des SCPI (Scellier) Primo 1 fin 2009 et les banques que j’avais contactées (BNP, Crédit Agricoles) refusaient les prêts de plus de 15 ans sur des SCPIs
seul le crédit foncier proposait sur 20 ans mais avec un taux largement plus élevé que les autres banques. (rien sur 25 ans)

De mémoire la conseillère BNP m’avait fait une proposition sur 20 ans et m’avait rappelé par la suite pour m’annoncer que comme le but de l’achat était des SCPIs (et non un bien immobilier en dur) la proposition était ramenée à 15 ans
Je ne sais pas si d’autres membres du Forum ont connu des restrictions similaires

Dernière modification par LordWolfy (06/09/2012 15h28)

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#91 06/09/2012 16h48 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Je ne sais pas si d’autres membres du Forum ont connu des restrictions similaires

Effectivement, la BNP finance avec les SCPI avec des prêts conso qui s’étendent sur une durée maximale de 15 ans. Les taux sont intéressants mais dans le cas de sommes élevés, le plan de financement peut se trouver déséquilibrer.

Par ailleurs, il faut demander à la banque de bien spécifier le motif du prêt (SCPI) pour pouvoir déduire les intérêts d’emprunts de l’impôt sur le revenu.

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#92 06/09/2012 17h01 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@LordWolfy, même restriction dans le CA (ma banque), avec d’autres restrictions (dans le calcul de l’endettement).

Au final le crédit foncier, pour 20 était dans l’ordre des prix assez proche des prêt 20 ans investissements du CA.
Donc crédit foncier pour moi.

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#93 06/09/2012 19h15 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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jc1982 a écrit :

Bonjour,

je viens vous faire part de mon expérience pour le futur achat de mes parts de SCPI.

Après contact avec un CGP parisien (Cabinet EUODIA finances), on a convenu que selon mon profil, un investissement de 50000 euros chez PFO2 serait intéressant.

J’attends pour le moment son retour des banques, à savoir que dans ses simulations, il me prévoit un taux (pessimiste) de 4,3% sur 15 ans.

De mon côté, j’ai plusieurs rdv (CIC, Société Générale, BNP et Crédit Mutuel) afin de voir ce qu’ils peuvent me proposer comme crédit en direct.
(La Poste ne finance pas, chez Boursorama il faut être propriétaire de sa RP)

J’ai également pris contact avec le groupe HEDIOS, je viens de voir que le site IH était partenaire.

J’ai malgré tout quelques indécisions qui subsistent, je réfléchis par exemple à déjà diversifier en partageant cet achat entre PFO2 et une autre SCPI qui soit plus orientée "murs de magasins".

J’envisage aussi l’acquisition, pourquoi pas dans un délai de 2 ans, d’un petit immeuble de rapport en essayant de créer de la trésorerie positive, acquisition que je réaliserai avec ma "pacse" smile

Enfin on terminera par l’acquisition de notre RP avec un "gros" apport (J’ai la chance d’avoir un logement de fonction)

Si quelqu’un connait quelles banques finances les SCPI avec tes taux intéressants, merci de faire partager smile
Je ne manquerai pas de donner le résultat de mes recherches…

Une petite question au passage pour les SCPI:

Vaut-il mieux chercher le taux le plus bas, avec donc un crédit sur une plus courte durée
        avantage : avoir un différentiel plus important entre taux d’emprunt et rentabilité SCPI (j’ai lu qu’il fallait avoir au minimum 1,5%)
        inconvénient :  faire un effort de trésorerie

Ou au contraire chercher à faire le minimum d’effort de trésorerie, quitte à avoir un crédit sur une durée plus longue et un différentiel inférieur à 1%.

JC

Bonjour,

Est ce que vous avez faits des calculs de rentabilité afin de savoir si les mensualités du crédit étaient couvertes par la rente des scpi en question avec les rendements annoncés?

Merci

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#94 06/09/2012 19h42 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

les loyers perçus par la SCPI ne couvrent pas les mensualités du crédit (je pars du principe d’un financement sans apport)
50 K euros financés sur 15 ans à 4,3% me demandent un effort d’épargne mensuel moyen de 187 euros sur 10 ans ( bien sur sous réserve d’une éventuelle baisse des loyers perçus …)

Pour avoir une trésorerie positive, j’opte pour de l’immobilier physique, avec par exemple un immeuble de rapport qui donne une rentabilité brute d’au moins 9%. Avec ma TMI à 14% ça passe. (encore une fois sous réserve de grosses vacances locatives ou de mauvais payeurs)

Au final, il est peut-être plus judicieux de commencer par l’immobilier physique, en essayant de trouver un bien qui dégage une trésorerie positive, même minime. Cela permettra d’être plus "présentable" auprès des banques pour financer par la suite un autre projet plus facilement.

J’espère avoir répondu à votre question, car je suis loin d’être expert dans le domaine, je commence seulement à m’y intéresser smile

JC

Dernière modification par jc1982 (06/09/2012 19h56)

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#95 07/09/2012 11h03 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Au vue des rendements actuels, il est irréaliste d’obtenir une couverture de l’échéance via le loyer.

Un simple calcul : sur 20 ans, on doit rembourser 100% du capital.
Soit un total de 5% par an de capital remboursé.

Le rendement des SCPI étant de 5% actuellement, le seul moyen pour obtenir un auto financement sur 20 ans sera d’avoir un crédit gratuit.

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#96 07/09/2012 11h35 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@Gunday,

Votre affirmation est vraie, mais il faudrait la reformuler ainsi :

Gunday a écrit :

Au vue des rendements actuels, il est irréaliste d’obtenir une couverture de l’échéance via le loyer sans avoir fait d’apport personnel.

ou

Gunday a écrit :

Le rendement des SCPI étant de 5% actuellement, le seul moyen pour obtenir un auto financement sur 20 ans sera d’avoir un crédit gratuit de faire un apport

Ca paraît évident, mais une lecture trop rapide de votre message pourrait prêter à confusion…


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#97 07/09/2012 11h57 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Réputation :   82 

Effectivement, je pensais bien au cas sans apport personnel!

Merci d’avoir préciser!

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#98 07/09/2012 11h57 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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bonjour
A titre d’info: financement il y a quelques semaines a 100% scpi montant 20000 euros taux fixe 3.5% + assurance  Banque credit mutuel .scpi n’ayant aucun rapport avec la banque.

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#99 07/09/2012 16h26 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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alainp

Je pensais que le minimum d’emprunt était de 22 500€ à répartir sur une seul SCPI. Si on voulait 2 SCPI à crédit il fallait emprunter 2 x 22 500€ au minimum.

Le taux de 3.5% est pour quelle durée..

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#100 07/09/2012 16h35 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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j’ai deja eu cette reflexion plusieur fois. Ce que je peux dire j’ai 3 credit modulimmo pour 3 scpi differentes.  14000-9000-et 20000 euros.le crédit de 20000 est sur 10 ans a 3.5% fixe + assurance

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