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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#201 23/04/2015 10h35 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Vous ne souhaitiez pas faire de rénovation  ?

Ceci dit, vous pouvez demander au propriétaire de vous prêter les clés pendant une demi journée pendant laquelle vous organisez vos visites. Si il est pas trop fermer, il devrait pouvoir accepter sans trop de difficulté quitte à vous accompagner.

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#202 23/04/2015 10h52 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Justement les rénovations ont été faites il y a peu de temps et l’appartement est en très bon état.

Je pensais, comme vous me le suggériez, voir avec le propriétaire afin de pouvoir procéder à des visites avant la vente définitive pour ne pas perdre trop de temps.

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#203 23/04/2015 11h53 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,
En fait c’est assez classique ce qui vous arrive…
Un conseil, surtout ne laissez pas le vendeur faire les visites et choisir le futur locataire.
N’étant quasi plus impliqué dans l’affaire, il risque de prendre le premier naze qui se présente…
Demandez au vendeur de prendre les choses en main, il faut assumer maintenant smile

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#204 23/04/2015 13h07 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Là dessus je suis tout à fait d’accord avec vous et je ne souhaite pas que le vendeur trouve un nouveau locataire.

Disons que je n’avais pas prévu cette éventualité mais puisqu’elle se présente, je vais devoir me former à bien choisir son locataire.

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#205 23/04/2015 16h25 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pour avoir choisi nos locataires en Février dernier parmi la dizaine de dossiers qui nous ont été amenés, nous avons sélectionné sur les critères suivants:
- Jeunes actifs avec un bon salaire de départ (env. 2000€/mois)
- En couple (contrat de bail solidaire)
- 1 garant solidaire chacun
- Ils étaient à l’heure, présentais bien et ont fourni le dossier complet (Justificatifs revenus des garants, contrats CDI (même si en période d’essai), justificatifs domiciles, pièces identités)

Nous avons passer sur les autres pièces que nous demandions (à savoir 3 dernières fiches de paye, quittances de loyer du précédents logements) car ils n’en avaient pas, contrairement à d’autres dossier !

Mais l’aspect général, leur présentation et le fait qu’ils aient un garants solidaires chacun ont été primordiaux.

A ce propos, si vous souhaitez des garants solidaires n’oubliez pas que leur acte de cautionnement doit comporter une partie écrite de manière manuscrite et que cet acte est valide pour 3 ans. (A renouveler ensuite ou non selon votre demande envers vos locataires …)

Ca vaut ce que ca vaut mais ca permet de se faire une première liste lorsque l’on a le choix de son locataire.

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#206 23/04/2015 16h58 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Prendre un couple avec un bail solidaire n’a plus de valeur depuis la loi ALUR si ils ne sont pas mariés. C’est assimilé maintenant à de la collocation.
En gros, un des deux s’en va, il est solidaire encore pendant 6 mois. Ensuite, il n’est plus responsable et le garant idem SAUF si il s’est engagé sur les deux noms.

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#207 24/04/2015 10h24 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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De plus en cas de séparation du couple chacun rends l’autre responsable : vous n’avez plus d’interlocuteur…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#208 05/05/2015 12h15 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Hier rdv avec le courtier, voici la proposition:

Rappel du Projet : Achat appartement Locatif



-        Montant d’acquisition : 40 000 €

-        Frais de notaire : 4 600 €

-        Frais de garantie + Frais de dossier bancaire : 1 000 €

-        Apport personnel : SANS

-        Niveau de couverture d’assurance : 100% par emprunteur

-        Durée : 240 Mois (durée actuelle)





Proposition Crédit Agricole:



Montant du financement : 45 600 € :



Prêt 1 :

Montant : 45 600 €

Durée : 240 Mois

Taux : 2,19 %



Mensualité hors assurance : 235 €/mois

Assurance : 20 €/mois

Mensualité assurance comprise : 255 €/mois



Contrepartie :

-        Domiciliation des revenus

-        Ouverture compte courant, CB, Chéquier…

-        Assurance habitation la 1ère année

-        Parts sociales (160€ pour le foyer)



Options du financement (gratuites) :

-        Modulation des mensualités : OUI

-        Suspension des mensualités : OUI

-        Double mensualité : OUI

-        Exonération des pénalités de remboursement anticipé

-        Prêt transférable

-        Garantie : Caution bancaire



Assurance : Contrat CNP en garantie Forfaitaire (prise en charge de la mensualité en cas d’ITT > 90 jours)

Agence de rattachement : à définir

Pour un loyer de 360€ CC/mois, le locatif parait partir pas trop mal…

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#209 14/07/2015 14h42 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Cela fait maintenant 2 mois que je n’ai plus donné de nouvelles et les choses ont changées. J’ai par contre continuez à lire les différents posts pour me former encore et toujours…

Le Crédit Agricole n’a pas été honnête puisque au bout d’un mois sans réponse de leur part, ils ont tout bonnement annulé la proposition de crédit, bref obligé de trouver un autre financement en urgence mais heureusement tout c’est bien terminé.

Nous signons la dernière semaine de juillet.

Les rapports avec l’actuel propriétaire sont parfaites et nous allons même faire visiter l’appartement avant la vente définitive.

Un autre chapitre va débuter puis qu’après avoir trouvé LE bien il va falloir trouver LE ou LA bonne locataire,et c’est sans doute tout aussi périlleux.

Je vais lire et relire les différents posts traitant du sujet.

Merci encore pour vos conseils, c’est quand même grâce à nos échanges que j’ai sauté le pas pour me lancer dans l’aventure.

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#210 15/07/2015 18h15 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Appel du notaire aujourd’hui, la vente sera signée le 28 juillet.

Ayant pris les devants, j’ai passé une annonce sur le net pour la location et une maman semble très intéressée pour sa fille qui vient faire ses études sur Saint Etienne.

Nous faisons la visite samedi en présence du coup de l’ancien propriétaire.

J’aurais une question d’autre technique puisque se sera ma première visite.

Si d’aventure avec cette personne tout se passe bien, quels documents dois-je lui demander afin de monter un dossier avec le moins de risque possible ?

Je pensais à ça:

- 3 dernières fiches de paies
- dernier avis d’imposition
- photocopie des cartes d’identité
- …

????

D’avance merci,

edit:

D’après ce lien ( http://www.devenir-rentier.fr/t5056 ) ma liste n’est pas trop mauvaise, il faut visiblement rajouter un rib.

Auriez-vous vous quand même d’autres documents en tête ou bien des conseils ?

Dernière modification par Shakaiolos (15/07/2015 18h26)

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#211 15/07/2015 19h42 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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justificatif de domicile actuel (EDF, …)


Left the Rat Race in 2013

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#212 15/07/2015 19h47 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Louez en meublé pour le statut LMNP et demandez deux mois de caution, bail d’un an renouvelable.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#213 15/07/2015 20h09 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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ZX-6R >> J’avais en effet oubliez le justificatif de domicile actuel. smile

Rastignac >> Le bien sera loué meublé c’est un principe. Pour les 2 mois de caution, je pense n’en demander qu’un. En effet, si la personne qui prend l’appartement est étudiante, sortir 3 mois de loyers d’un coup ça peut être beaucoup.

Je pense justement lui expliquer que la loi m’autorise à demander 2 mois alors que je ne lui en demande qu’un, et que cela peut créer une bonne relation bailleur/locataire.

Bail d’un an, là aussi c’est une évidence.

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#214 15/07/2015 21h34 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je vous comprends. Vous pouvez aussi ouvrir un compte spécial immobilier dans votre banque, pour argumenter lors de votre prochaine affaire. Et demander un virement avant le 5 du mois, pour qu’il couvre l’échéance de prêt. Rajouter un petit truc pas cher, genre miroir, fer à repasser et table, qui font toujours plaisir aux étudiantes qui s’habillent…
Rastignac


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#215 15/07/2015 23h29 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Vos conseils sont bons.

Je les note et tenterai de m’en souvenir le moment venu.

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#216 16/07/2015 00h07 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonsoir,

Vous arrivez pile au bon moment, les recherches sont à leur maximum!
Avez-vous bien qualifié votre rdv? Avez-vous pris d’autres rdv?
Le locataire qui visite votre appartement a prévu d’en visiter combien?
Le locataire vient-il spécifiquement pour voir votre appartement, ou est-il sur ST ETIENNE toute la journée ou sur plusieurs jours pour faire des visites?
A partir de quel date souhaite-t-il réellement souscrire la bail? Je rencontre beaucoup de candidats qui souhaitent ne payer qu’à partir du mois de septembre par exemple… La locataire vient-elle seule ou avec ses parents? Il est important que les parents soient présents.
Quelles sont les études qui vont être suivies? Dans le cursus, s’il y a des stages en cours d’année, vous pouvez être certain que votre locataire stoppera son bail en cours d’année - dans un ou deux ans - et il sera alors beaucoup plus difficile d’avoir un locataire de qualité…
Si votre locataire semble être un cordon bleu, passez votre chemin, vous allez récupérer une cuisine ’usée’… Si votre locataire fume, passez aussi votre chemin… Acceptez-vous les animaux? Regardez si votre locataire vous inspire confiance sur sa présentation. Avez-vous regardé son FACEBOOK?
Perso, je ne cède jamais sur les 2 mois de ’caution’, mais vous pouvez le faire… Si le locataire peine à sortir 3 mois de loyers c’est peut être un signe?
Un locataire dont la famille habite loin restera les week end et ’usera’ plus l’appartement qu’un locataire qui rentre tous les week end. A ce titre les meilleurs locataires sont ceux qui font de l’alternance et ne sont dans l’appartement que 50% du temps voir même moins smile

Si vous voulez, passez moi en MP le lien de votre annonce, je vous dirai ce que j’en pense smile

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#217 16/07/2015 11h23 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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@ojal : votre message me donne envie de gentiment vous taquiner… Un bon locataire est pour vous un locataire absent et qui n’utilise ni l’appartement, ni son équipement.
Vous devriez essayer le marché de l’adresse fictive wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#218 16/07/2015 12h27 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ce sont en tous cas mes critères de choix que j’ai affinés au cours des 10 dernières années smile
J’ai certains appartements rénovés à neuf il y a 7 ans qui donnent l’impression d’avoir été rénovés il y quelques mois seulement…

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#219 16/07/2015 13h20 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ojal >> Vous avez à me yeux une vision très particulière de la location smile !!

Attention ce n’est pas un reproche, juste une constatation !!

De mon côté j’ai sans doute une vision très utopique de la chose puisqu’au final je n’ai pas encore été confronté à des problèmes de locataires mais j’espère créer une relation de confiance avec le ou la locataire afin que chacun y trouve son compte.

J’attends du locataire qu’il paie à temps et qu’il ne détériore pas le bien mais de mon côté, je compte faire le maximum pour que le locataire se sente bien  et ne veuille pas quitter le logement.

Pour les deux mois de caution, comme expliquer plus haut, si je n’en demande qu’un et que cela permet de débuter cette fameuse relation de confiance, je me dis que c’est à faire.

Concernant maintenant la visite de cette semaine, c’est la première "touche" puisque l’annonce date de quelques jours seulement. Je tenterai de prendre le plus de renseignements possible et le moins de risques possible pour mettre un locataire de qualité.

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#220 16/07/2015 13h59 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je vois que mes conseils vous séduisent sad
Je ne passerai pas de temps à l’avenir sur ce genre de sujet si c’est pour me faire passer pour ce que je ne suis pas…

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#221 16/07/2015 14h08 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je ne cherchai pas à vous blesser loin de moi cette idée.

Comme précisé, je suis novice et c’est mon premier investissement locatif, justement je suis ici parce que je pense que je peux y trouver des réponses et surtout des conseils.

Chaque intervention est utile à mes yeux et chaque expérience peut m’aider aussi.
La votre en est une et votre problématique est intéressante.

Cela fait un an maintenant que je suis sur ce forum et ou j’ai pu engranger de "l’expérience" théorique, aujourd’hui je suis arrivé au point ou je vais devoir mettre en pratique tout ceci.

Voilà pourquoi je viens encore et toujours demander conseils.

J’ai bien sur depuis un an tenté de me forger une idée plus précise et plus personnelle de l’investissement locatif et j’ai sans doute encore des remarques infondées.

J’ai bien pris note de vos remarques concernant ma prochaine visite.

Pour ma part, je suis là pour dialoguer et trouver la meilleure façon de pouvoir me construire un patrimoine et je sais qu’ici je pourrai trouver les bonnes personnes pour m’y aider.

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#222 19/07/2015 00h18 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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La visite d’aujourd’hui c’est extrêmement bien passée. Les parents de l’étudiante étaient ravis.

La maman avait apporté tous les documents,  originaux et copies  (ils ont une autrement fille qui fait ses études sur Grenoble, ils sont rodés 😊)

Bref tout est parfait,  la vente se signe le 28 et le début du bail attaque le 29 ☺☺Je ne pouvais revêt mieux….

Par contre au détour de la conversation , en parlant des taxes foncière et habitation,  la maman de l’étudiante m’a dit que la taxe d’habitation était au frais du propriétaire,  je suis persuadé d’un contraire mais je viens vers vous pour avoir l’a confirmation.

La taxe d’habitation incombe bien à la personne habitant dans le logement au 1er janvier ?

Merci encore pour vos conseils avisés

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#223 19/07/2015 08h26 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour shakaiolos
Felecitation pour votre premier projet que vous semblez bien maîtriser, la qualite du forum y est sans doute pour quelques choses. De mon point de vue votre démarche est la bonne, vous glanez les infos et les opinions dont vous avez besoin pour monter votre premiere affaire. Avec un peu plus de recul vous vous rendrez compte que les différents intervenants ont tous un style d’investissement et de location différents meme si les grandes lignes pour la réussite sont les même, chacun a peaufiné sa stratégie suivant son expérience, son secteur et ses contraintes. Avec le temps vous allez créer la stratégie qui vous convient (aides par les expériences des investisseurs du forum), et à mon avis il ne faut commettre l’erreur de ne pas garder votre libre arbitre, car au final la décision vous appartient. Donc au final si vous pensez qu’un mois de caution est suffisant, allez y.
Par contre pour revenir sur les propos de Ojal, pas mal de choses sont intéressantes, Facebook est un bon outils et il est vrai que des locataires qui ne sont pas là souvent, cela comporte aussi l’avantage qu’ils ne consomment pas beaucoup d’eau et d’énergie, surtout si l’on pratique des charges forfaitaires.
Bon courage pour la suite de votre projet shakaiolos wink

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#224 19/07/2015 10h25 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Shakaiolos a écrit :

La taxe d’habitation incombe bien à la personne habitant dans le logement au 1er janvier ?

Bien sûr, c’est bien ça !

Envoyez un lien "officiel" à la maman comme par exemple Impots.gouv.fr - Taxe d’habitation

Dernière modification par DDtee (19/07/2015 10h34)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#225 20/07/2015 12h26 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Sherloc >> Merci pour votre message. En effet, après une année à apprendre, l’envie de faire le grand saut est arrivé. J’espère avoir engrangé le plus de conseils possible et que tout se passera bien pour la suite. Pour le moment, tout roule parfaitement !!!

DDtee >> Merci pour le lien, je vais directement le transféré à la maman. J’avais donc raison, j’en suis ravi . smile

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