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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#176 26/02/2015 21h01 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pensez vous que vos charges ne seront pas supérieures à 30% des loyers? Vous n’avez pas de crédit? Pas de petits travaux qui pourraient faire un déficit foncier? Pas de charges de copro?


Left the Rat Race in 2013

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#177 26/02/2015 21h10 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Si, j’aurais un crédit c’est évident et si les charges seront supérieures à 30% des loyers.

En fait, pour faire très simple, j’ai fais une simulation fiscale basique (sans bien immo), résultat, je ne paye pas d’impôt.

Ensuite je suis parti sur un bien "classique" (loyer de 300€/mois) en location meublé donc loyer annuel 300*12=3600

Avec l’abattement de 50%, je ne déclare que 1800€ de revenus (si j’ai bien compris)

J’ai donc refais une simulation fiscale en rajoutant ces 1800€ et le résultat reste le même, je ne paye pas d’impôt, d’où ma question,

Avec un TMI de 5.5%, ne devrais-je pas me contenter de l’abattement de 50% puisqu’au final rien ne change dans ma fiscalité ?

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#178 26/02/2015 21h22 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Oui effectivement tant que vous n’êtes pas imposables….  et si un jour vous le devenez vous pourrez passer au réel à ce moment là…


Left the Rat Race in 2013

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#179 07/03/2015 19h54 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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- Bien avec rentabilité de 10% trouvé               OK
- Appartement visité                                        OK
- Proposition faite                                            OK
- Proposition acceptée                                      OK
- Signature compromis                                     En attente
- Achat fait                                                      En attente

Tout n’est pas encore terminé mais cela en prend le chemin…
Merci pour vos réponses, vos conseils, grâce à vous je suis sur le point de faire ma première acquisition pour un bien en location

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#180 25/03/2015 18h48 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Prise de rendez-vous pour le 1er avril pour signer le compromis de vente, j’espère que ce ne sera pas un poisson d’avril !!!!!

Le but approche… Je devrais bientôt faire partie de la grande famille des investisseurs immobiliers smile

Dernière modification par Shakaiolos (25/03/2015 18h49)

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#181 25/03/2015 22h25 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Ok pour l’info, tenez nous au courant…
Le premier Avril  c’est un dimanche, les notaires sont fermés smile

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#182 26/03/2015 04h14 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Le 1er avril est un mercredi cette année smile

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#183 28/03/2015 16h29 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Maintenant que le pas va être sauté, j’aurais quelques questions de finition concernant la GLI et le PNO.

Première question:

Quelle est la différence concrète entre GLI et GRL ?

J’ai pu lire que les GLI refusaient les contrats en CDD, est-ce vrai ?

Ma seconde question reste beaucoup plus vague mais pensez-vous que ces deux assurances soient obligatoire ou peut-on s’en passer?

Je m’explique, concernant la PNO, je pense que c’est vraiment important mais la GLI, pensez vous qu’il soit obligatoire de la prendre ?

Bien entendu, avec les assurances, tant que l’on en a pas besoin, nous avons toujours l’impression de les payer pour rien mais je me dis que si le locataire est bien choisit au départ, la GLI pourrait être qu’optionnelle.

Dernière modification par Shakaiolos (28/03/2015 16h32)

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#184 28/03/2015 16h35 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,
Personnellement, des GLI je n’en prends jamais. (Trop contraignant quant aux profils des locataires et ils trouveront toujours une bonne excuse pour ne pas vous indemniser si sinistre )
Des PNO j’en prends systématiquement sauf pour le seul bien que j’ai dans une copro car l’assurance de l’immeuble + l’assurance du locataire sont suffisantes. Bien entendu si vous avez un sinistre pendant une vacance locative, vous l’avez dans l’os !

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#185 28/03/2015 16h39 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Merci pour votre message.

Pour la PNO, vous dites que l’assurance de l’immeuble et l’assurance du locataire sont suffisantes.
Je pose donc une question sans doute bête mais peut-on demander une copie de l’assurance du locataire afin de savoir s’il est bien assuré ?

Voilà ce que j’ai trouvé sur la différence GLI et GRL. Je pose ça là, si ça peut servir à quelqu’un d’autre.

La GLI ne concerne que les dossiers de candidature de locataires dont les revenus nets sont supérieurs à 3 fois le montant des loyers+charges (taux d’effort < 33%), en CDI hors période d’essai (pour les salariés).

Pour la  GRL, le taux d’effort accepté est beaucoup élevé (< 50%), cela ouvre un éventail de choix de candidat plus large.

Dernière modification par Shakaiolos (28/03/2015 16h43)

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#186 28/03/2015 16h47 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Vous DEVEZ demander à tous vos locataires chaque année une copie de leur attestation d’assurance!


Left the Rat Race in 2013

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#187 28/03/2015 16h48 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Il me semblait bien mais j’ai avoir des confirmations. smile

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#188 29/03/2015 11h17 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Avec la loi ALUR la PNO est devenue obligatoire.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#189 29/03/2015 11h28 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour DDtee,

Vous m’apprenez un truc là ! Faut dire, cette lois me fait vomir, je n’ai pas pris le temps de la lire entièrement.
Pourriez-vous nous préciser le passage du texte pour la PNO?

Merci

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#190 29/03/2015 12h23 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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L’UMP annonce sa volonté d’abroger la loi alur (vu sur le blog toutsurl’immobilier).
Cela n’empêchera pas certains de prendre moins de temps pour boire de grands vins  et de plus se concentrer sur les textes législatifs…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#191 29/03/2015 13h25 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bon, au final plus besoin de se poser de questions puisque l’on nous impose de les prendre…

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#192 30/03/2015 11h00 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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@Guillaume33 la réponse complète est ici LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové | Legifrance mais bon courage pour la trouver smile
Je vous propose un résumé par un avocat Assurance propriétaire non occupant et loi ALUR. Par Christophe Jervolino, Avocat. c’est la partie responsabilité civile de la PNO qui est devenue obligatoire.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#193 01/04/2015 20h25 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Ça y est, compromis signé dans l’après-midi tout s’est bien passé, la notaire nous a tous bien mis à l’aise et nous a très bien expliqué tout ce qu’il y avait à savoir.

Maintenant, plus qu’à finir la dossier pour le financement et la date butoir pour signer la vent est au 15 juin.

La notaire nous a bien expliquer que depuis la loi ALUR, l’assurance PNO était devenue obligatoire.

Il ne me reste plus qu’à prendre une assurance PNO et une assurance GRL !!!

Des compagnies à me conseiller ou bien toutes se valent ?

Hâte de pouvoir finir ce dossier…

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#194 02/04/2015 10h10 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je suis pas certain que prendre une GRL soit une très bonne idée.
Il faut savoir que seul 5% des locataires ne paient pas. Je trouve personnellement que la baisse de rendement ne vaux pas les garanties apportées. Il faut savoir qu’il y a un délai assez important ( plusieurs mois ) entre l’arrêt de paiement du locataire et la prise en charge par l’assurance.

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#195 02/04/2015 12h47 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour Pac,

Donc d’après vous, il ne faut prendre ni GLI ni GRL ?

Seule la PNO étant obligatoire, le reste nous pouvons nous en passer ?

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#196 02/04/2015 13h36 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pour rejoindre l’opinion de @Pac les contrats GLI/GRL imposent un processus très stricte avec le locataire en cas d’impayés. Ne pas les suivre, c’est perdre les garanties.
Cela dépend aussi du type de clientèle que vous visez, avec ou sans risques….

Vous pouvez effectivement légalement vous en passer. Ensuite, à vous de mesurer avantages et inconvénients de ce type de contrat et d’en tirer conclusion.

Dernière modification par DDtee (02/04/2015 13h41)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#197 02/04/2015 13h44 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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C’est bien là mon souci, j’ai lu beaucoup de posts sur ce forum concernant ces fameuses GLI/GRL et il est tout dit et son contraire.

J’avoue ne pas arriver à faire une synthèse correcte. Bien entendu que je crois que c’est important que d’avoir une assurance mais d’après plusieurs expériences lues ici , pour être pris en charge par les assurances c’est très difficile.

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#198 02/04/2015 18h14 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

En fait, je travaille dans une agence immobilière et je suis spécialement chargé de trouver des locataires. Je m’occupe uniquement d’appartement dont nous assurons la gestion derrière. Autant dire que ne pas me planter est primordial.
La moyenne francaise de non paiement des loyers est de 5%, c’est donc assez peu.
Généralement, un locataire ne paie pas. 45 jours plus tard il y a un commandement de payer. Un mois de plus pour le laisser se régulariser. Puis il faut faire le dossier pour l’assurance…

Personnelement, je conseille à mes clients de ne pas la prendre, je suis stricte autant que possible sur le choix du locataire et je prends toujours des garants extrêmement solvable cad, bon revenu + propriétaire.

Apres, c’est un vrai choix à faire. Un "risque" à prendre.
Si vous n’avez pas besoin du loyer pour rembourser le prêt, je dirai qu’il n’y a même pas à réfléchir, on prends pas d’assurance !

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#199 02/04/2015 18h22 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Merci pour vos réponses claires et précises.

J’ai encore un peu de temps avant de prendre une décision finale.
Je ne voudrais pas me planter pour le premier investissement et partir avec une épine dans le pied.

Merci encore à tout le monde pour vos conseils !!!

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#200 23/04/2015 09h16 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour tout le monde,

Avancement du dossier du financement, tout se déroule comme il faut, la vente doit se faire au plus tard le 15 juin 2015.

Par contre, mauvaise nouvelle reçu aujourd’hui, l’ancien propriétaire vient de m’informer que la locataire quitte l’appartement dans 1 mois. Je n’avais pas prévu cela.

Comme je n’ai pas encore les clefs, il m’est impossible de faire de nouvelles visites avant, je me retrouve donc coincé à devoir attendre la vente avant de pouvoir commencer les recherches…

Je vais quand même essayer de voir avec le propriétaire si un arrangement est possible pour procéder à des visites.

Si vous avez des conseils pour ce genre de situation, je suis preneur…

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