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#126 03/01/2015 18h45 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Merci Ojal pour votre réponse.

Je suis impressionné par votre déduction. Je poste quelques points et hop vous retrouvez le bien en question.

La copro n’est pas des plus abouties vu de l’extérieur mais rien n’a été décidé pour refaire quoi que se soit.

Concernant l’étage, je recherche des biens sans ascenseur justement pour réduire les charges et le 3ème étage est la limite de ce que je recherche.

Pour le trun-over, je pense que les locataires seront là pour 2, 3 années mais ce ne seront pas des locataires longues durée.

Le plus gros point positif de cet appartement reste à mes yeux, l’adresse. Nous sommes en plein centre-ville.

Auriez vous un exemple de "meilleure" affaire sur St Etienne, et surtout quelle secteur ?

En effet, la cuisine donne directement sur le séjour.

Avec le recul, je pensais avoir trouvé un bon produit et avec vos remarques je déchante un peu…

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#127 03/01/2015 19h01 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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J’ai donc vu juste smile
Arf… Désolé de vous apporter un conseil qui vous fait réfléchir smile
Votre affaire n’est pas mauvaise c’est certain et il vaut mieux acheter quelque chose plutôt que de ne rien faire.
L’adresse est en effet parfaite, mais j’ai des appartements à des adresses bien moins bonnes que je loue sans aucune difficulté…
Si vous en avez le temps… continuez votre prospection… comparez…
Si vous n’avez pas le temps, vous pouvez acheter smile

J’ai des appartements dans des copro avec ascenseur et ça ne pénalise pas tant que ça les charges… J’ai des appartements sans ascenseur qui ont plus de charges que certains appartements avec ascenseur… Donc je n’écarte pas les copro avec ascenseur…

La cuisine sur le séjour, telle que je vois la cuisine c’est pas enchantant… Vous avez des photos du séjour? Le meuble de cuisine n’a pas de portes basses, c’est un détail un peu laid… Mais c’est ce que je retiens de cet appart, il manque de piment… Quelle est son exposition?

Je reviens sur le statut du locataire… Il a quel statut, quel garant, quel bail? Il est la depuis quand et a quelle perspective?

Vous allez gérer ce bien directement? Où habitez-vous?

Avez-vous fait tous vos calculs en intégrant frais d’acquisition, taxe foncière et fiscalité? Ca donne quoi par rapport à vos mensualités?

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#128 03/01/2015 20h08 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Au contraire merci de vos remarques. C’est toujours bon d’avoir un avis extérieur.

Je dois être psycho-rigide mais c’est vrai que chaque appartement avec le mot ascenseur dans l’annonce est directement refusé par ma part.

Pour être franc, c’est vrai que cet appart mériterait un coup de jeune. D’ailleurs j’ai appris que rien n’avait été changé depuis 2003, que se soit la tapisserie, le plafond, les meubles,… Chaque locataire a été très soigneux et tout a toujours été rendu très propre.

Concernant le statut du locataire, je sais que c’est un bail d’un an en meublé qui a débuté le 01/12/2014. Les APL payent pratiquement 80% du logement. Quoi vous dire d’autre, je ne sais pas…

Oui, je compte gérer cet appartement en direct, j’habite sur Veauche donc vraiment pas très loin.

Je vous avouerai que je n’ai pas fais tous les calculs, puisque je ne sais pas par ou attaquer.
J’ai fais une simple simulation sur le net avec des taux de bases et si je ne me suis pas planté, les échéances devraient se chiffrées aux alentours des 250€/mois pour un loyer de 355€.

Sans doute des erreurs se sont glissées dans mes calculs…

Vous lire tous est une chose mais passer à l’acte est une autre histoire…

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#129 03/01/2015 21h01 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Vous achetez 42.000
Les frais d’acquisition sont de 4.700€
Vous allez donc sortir 47.000€
Imaginons un prêt sur la totalité sur 20 ans à 2.5% soit 250€

Vous touchez 355€ HC. La TF vous enlève 400/12 = 33€, il reste 322€.

Il faut ensuite voir la fiscalité sur ces 322€. Si vous lachiez 30% de fiscalité il vous resterait 225€ pour un remboursement de 250€ et vous aurez des abattements. => Le projet semble bien s’autofinancer.

Il vous faut en effet avoir en tête que des travaux type chaudière ou autre ravalement peuvent arriver et ne pas se faire étouffer. Donc avoir une capacité à sortir 5.000€ de plus sans se faire mal…

Le dernier pari a faire concerne le fait de trouver de slocataires, mais je vous confirme que le prix est bien placé et que si l’appart est assez sexy, il peut se louer 290 voir même 420 hors charges sans problème… J’ai juste un problème sur le pas très sexy de la cuisine / séjour…???

Concernant le locataire, que fait ce locataire? Seul ou en couple? caution? Bail, il faut voir plus précisément ce qui est écrit dedans… Quels sont les meubles, voir l’état des lieux etc etc…

Concernant l’électricité, vous avez eu un diag? Et plus généralement, les diag disent quoi?

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#130 04/01/2015 10h54 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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L’état de la façade laisse imaginer deux solutions différentes :
- La copro vote sa réfection et l’appartement coûte 4 ou 5 k€ de plus que votre pris d’acquisition (avec un différé non estimable )
- La copro ne veut pas faire de travaux et votre bien se déprécie (voire devient déclassé pour les locataires potentiels)

Regardez dans le compte rendu d’AG si des travaux sont proposés, votés, refusés… L’immeuble est-il constitué principalement d’investisseurs ou de propriétaires occupants ? Dans le 1er cas, souvent les travaux nécessaires sont difficiles à faire voter.

Avez vous examiné l’état de l’ensemble de la copro ? D’autres mauvaises surprises pourraient apparaître (toiture…)

Cuisine/séjour n’y a t-il pas moyen d’ouvrir un peu, d’enlever une cloison ?

Si rien n’a été refait depuis 12 ans, il vous faut prévoir une rénovation globale rapidement et le budget qui va avec (en contrepartie l’appartement plus attractif se louera plus cher)

Un bail conclu 1 mois avant la mise en vente de l’appartement = êtes vous certain qu’il est loué au bon prix (et pas de complaisance pour vendre) ?

Vous ne pouvez pas raisonnablement acheter un appartement sans rien savoir sur le locataire ! Comment faites vous si il arrête de payer au bout de 2 mois ?

Je partage votre opinion sur les ascenseurs, cela signifie forcément grosse copro et les remises aux normes coûtes un bras (sans parler de l’entretient).

Pour les calculs, ce site Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier est simple et efficace.

L’emplacement semble être le point le plus positif à vous lire, c’est un avantage durable et immuable smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#131 04/01/2015 14h04 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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@ Ojal >> Merci pour ce calcul plus précis que le mien. Comme précisé, je ne compte pas payer au dessus de 40 000€, financièrement, le bien risque de ne plus être rentable à mes yeux surtout si des travaux sont à prévoir à moyen ou court terme.

Je suis entièrement d’accord avec vous concernant le côté "sexy" de la cuisine/séjour. De toute façon, même si rien n’est urgent, l’appartement aurait besoin d’une remise à jeune, comme précisé dans un autre message tout date de 2003.

Donc tout ça aura un coup et c’est aussi une des raisons que lesquelles je ne compte pas faire une offre plus chère.

J’avoue ne pas avoir demandé à voir le bail du locataire, puis-je en faire la demande ?

Je sais juste que c’est un jeune couple. Monsieur est en recherche d’emploi et madame, étudiante !!!
C’est bien évidement loin d’être le meilleur des dossiers, le fait que les APL versent directement leurs prestations au propriétaire est une bonne chose.

Je sais que tous les meubles restent en place. L’appartement est en très bon état, pour les diagnostiques, les propriétaires ne les ont pas encore fait donc je ne peux rien dire dessus. Il reste donc ce point à éclaircir.

@ DDtee >> Concernant la copro, il est à mes yeux évident qu’à un moment donné, le vote de la réfection de la façade sera voté et le montant sera à prévoir dans le prix d’achat, d’où mon refus de monter au dessus des 40 000€.

Il a été voté pour l’année 2015, la réfection de la cour intérieur, cour qui a subit quelques légères crevasses. Le montant de cette réfection a été validé pour un montant de 1800€, à répartir sur l’ensemble de la copro.

Pour la toiture, j’ai demandé à la voir et tout a l’air sain, elle a été vérifiée il y a deux ans et aucun point négatif a été relevé.

Cuisine/séjour étant déjà complètement ouvert, il n’est pas possible d’ouvrir plus.

Comme le dit Ojal, je pense que l’appartement pourrait être loué plus cher mais il faudrait de meilleurs prestations. Aujourd’hui, il se trouve dans le prix du marché avec encore une fois comme point primordial, l’Adresse !!!!

Pour le locataire, je pensais que de savoir que les APL payaient directement leurs prestations aux propriétaire était déjà un soulagement concernant le non paiement possible du loyer par les locataires.

Encore une fois merci pour toutes vos remarques, elles me permettent d’affiner mes recherches et surtout de faire attention à chaque détail.

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#132 04/01/2015 14h13 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Si le locataire cesse de vous payer vous devez en informer la CAF. Généralement, celle-ci suspend alors tous règlements en attendant l’issue d’une procédure judiciaire/la reprise des versements

Le règlement n’est bien entendu pas le seul point à surveiller même si il est d’importance, nous pourrions parler des dégradations/entretient également…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#133 04/01/2015 14h22 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Si d’aventure je venais à acheter l’appartement et que les locataires ne me payaient plus le complément, n’aurais-je pas au contraire tout intérêt à ne pas le dire à la CAF afin de récupérer au moins ce que la CAF me verserait, sachant que le montant que la CAF verse représente plus de 70% du loyer chargé.

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#134 04/01/2015 16h17 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Google est notre ami (20 secondes de recherche)
http://vosdroits.service-public.fr/part … 2037.xhtml smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#135 04/01/2015 20h07 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Merci pour ce lien DDtee, j’espère que je n’aurais pas à l’utiliser, mais c’est bon à savoir.

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#136 05/01/2015 20h15 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Erreur de manipulation, mon message c’est effacé.

Pour reprendre l’explication, suite à la visite d’un nouveau bien, le vendeur me propose de lui payer une partie de l’appartement (2-3k €) en liquide afin qu’il ne paye pas trop de plus value sur la vente de son appartement, je trouve cela louche et même illégal, qu’en est-il d’après vous ?

Dernière modification par Shakaiolos (05/01/2015 20h35)

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#137 05/01/2015 20h28 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Qu’est ce qui vous mets mal à l’aise? C’est plutôt pratique courante les enveloppes avant / après le notaire


Left the Rat Race in 2013

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#138 05/01/2015 20h34 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bizarrement je trouve cela plus que moyen voire même illégal.

Avez vous déjà été confronté à cette situation ?

Dernière modification par Shakaiolos (05/01/2015 20h35)

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#139 05/01/2015 20h36 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bien sur que c’est illégal, vous payez moins de frais de notaire et le vendeur moins de plus value.

Je réponds bien sur NON à votre question.


Left the Rat Race in 2013

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#140 05/01/2015 20h36 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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J’ai eu une proposition identique pour l’achat d’un T2. La vendeuse disait que nous pouvions nous arranger et qu’il était possible de diminuer le prix de 5 ou 10000 euros sur l’acte notarial et que le reste pouvait être payé sous la table. Elle me disait que cette pratique était courante et qu’elle permettait d’avoir moins de frais de notaire.

J’ai refusé la proposition car mon objectif était surtout de faire diminuer le prix de l’appartement… pas d’arnaquer le fisc. Par contre peu de temps après l’appartement a été vendu et a disparu des annonces. Je ne sais pas dans quelles conditions il a été vendu.

Dans votre cas c’est encore pire car cette fraude est uniquement pour les beaux yeux du vendeur (la mienne avait au moins le mérite de retourner la situation en me faisant croire que c’était seulement pour me faire payer moins de frais…).


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#141 05/01/2015 20h46 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Il me semblait bien que ceci n’était pas clair. Au moins, pas de regrets quant à la suite des évènements, ma priorité étant l’appartement en centre ville, je mets de côté de bien.

Un modérateur pourrait-il supprimer les messages liés à cette discussion, (les 5 derniers messages) je ne voudrais pas avoir de souci de charte avec le forum suite à des questions d’ordre illégal.

Merci,

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#142 05/01/2015 23h00 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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A noter : cette pratique de l’enveloppe (totalement illégale rappelons-le, mais fréquente… notamment dans le sud ! :p) est surtout intéressante pour le vendeur.

L’acheteur économise quelques minimes frais de notaire certes, mais en cas de revente avec plus-value dans 10 ou 20 ans, l’imposition sur la PV supplémentaire due au prix d’achat sous-côté de départ viendra bien souvent inverser la tendance et rendre la manipulation financièrement perdante pour l’acheteur (en plus de l’exposer à des risques avec le fisc).

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#143 06/01/2015 08h05 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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+1 avec Shaaden ! Attention à la plus-value par la suite, car vous aurez vite fait de perdre vos "économies" réalisées lors de l’achat.

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#144 06/01/2015 09h47 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Comme expliqué, je ne comptais bien entendu pas passer par ce procédé.

La proposition m’a tellement surpris que je pensais même à un test de la part du vendeur.
Et puis mon "coup de coeur" reste pour l’autre appartement.

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#145 06/01/2015 10h04 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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A noter au passage que vous auriez moins de capital financé par prêt, moins de capital amortissable…


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#146 06/01/2015 15h00 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je change de sujet pour revenir à une question plus technique.

Je viens de faire un rapide calcul concernant la fiscalité du bien qui m’intéresse et je me souviens que tout le monde disait qu’il fallait mieux déclaré ses biens au régime réel en LMNP mais est-ce vraiment rentable avec un bien à 40 000€ ??? je m’explique:

En micro BIC le taux abattement est de 50% donc pour faire simple sur 355€ de loyer par mois, j’abats 177,50€

Alors qu’en réel, avec un crédit sur 20ans et en investissant 45 000€, les intérêts du crédit ne représente qu’environs 150€ (ass. comprise).
Ajouter à cela le prix d’un expert comptable,…

J’ai sans doute oublier des données, auriez vous des pistes ?

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#147 06/01/2015 15h04 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Vous avez effectivement oublié l’essentiel : l’amortissement du bien.
Le prix du bien sans le terrain, soit généralement 90% est amortissable au régime réel. Le sujet a été très abondamment traité, faites des recherches sur le lmnp.


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#148 06/01/2015 15h13 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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En effet, j’ai zappé ce côté là, c’est sans doute la donnée que je maitrise le moins.

J’ai du mal à comprendre cette notion de "terrain" pour un appartement et de l’amortissement qui en découle.

Je vais de ce pas faire des recherches !!!

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#149 06/01/2015 15h40 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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C’est simple, l’immeuble est construit sur un terrain qui, quoiqu’il arrive, à une valeur. Contrairement au construit, le terrain ne s’use pas… donc ne s’amorti pas.


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#150 06/01/2015 15h51 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Suite à mes recherches, je suis tombé sur un post vraiment très intéressant avec une démonstration d’une certaine "Sandra" que je trouve très explicite.

http://www.devenir-rentier.fr/t4029

Mais, je vois que le choix du statut fiscal a fait coulé beaucoup d’encre !!!!

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