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Forums des investisseurs heureux

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#301 07/07/2016 18h09 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Shakaiolos a écrit :

Sur Saint-Etienne il y a vraiment beaucoup de choses intéressantes à faire, mais faites très attention au quartier ou vous comptez acheter.

Ensuite ce qui est rédhibitoire pour moi c’est ascenseur et chauffage collectif, le reste est envisageable.

Si vous ciblez les étudiants, cherchez au plus prêt des facs et je peux vous assurer que vous aurez des demandes sans le moindre problème.

Bonjour,

Etant nouveau sur le forum, je suis intéressé par cette discussion car sur le même créneau que vous (prox. facs). Avez vous eu beaucoup de demandes ?

Les prix actuels ainsi que les taux très bas sont propices pour l’investissement.

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#302 08/07/2016 08h59 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ensuite ce qui est rédhibitoire pour moi c’est ascenseur et chauffage collectif, le reste est envisageable.

Bonjour Shakaiolos,

Je comprends très bien pourquoi l’ascenceur est rédhibitoire. Mais pour le chauffage collectif (au gaz je suppose) je ne comprends pas ? Pouvez vous m’éclairer ?

Cordialement,

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#303 08/07/2016 09h24 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Frenchman a écrit :

Je comprends très bien pourquoi l’ascenceur est rédhibitoire. Mais pour le chauffage collectif (au gaz je suppose) je ne comprends pas ? Pouvez vous m’éclairer ?

Ascenceur : entretien couteux, régulièrement de nouvel norme avec un prix non négligeable de mise aux normes.
Chauffage collectif, en caricaturant un petit peu: souvent la foire aux n’importe quoi avec une consommation du triple de si chacun payait réellement ce qu’il consommait. Même si dans l’absolu, pour le chauffage collectif, on pourrait se dire, que la collectivité, avec de plus gros moyens pourrait s’acheter du matériel plus performant, c’est concrètement rarement le cas. (on est plutôt sur le principe de faire durer la chaudière de l’arrière grand père.)

Dernière modification par gunday (08/07/2016 09h24)

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#304 08/07/2016 11h05 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Les investisseurs préfèrent d’ailleurs les biens avec faibles charges donc souvent sans ascenseur et avec chauffage individuel.

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#305 08/07/2016 13h07 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Frisco >> Bonjour et merci de vous intéresser à mon fil. Posséder des biens proches des facs est un atout si vous cible principalement mes étudiants.  Lorsque je mets une annonce,  il me faut une semaine tout au plus pour louer le bien. Le seul "bémol" viendrait du fait que le turn over est important. Mais si vous choisissez des étudiants avec des cursus de 3 ans, c’est déjà beaucoup plus stable.

Concerrant l’ascenseur et le chauffage collectif, les autres intervenants ont déjà répondu.  Après c’est peut être un tort de ma part mais si je réduis les charges au maximum la rentabilité sera meilleure.

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#306 08/07/2016 15h12 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Quand vous trouvez des locataires en moins d’un ans, a quel période mettez vous en location votre appartement?
Le mien ne devrait pas tarder a être prêt, j’y passe encore mes week-end !

Et pour les charges c’est sur car souvent les locataires préfèrent choisir combien ils payent de chauffage, et être au premier et ne pas payer pour un ascenseur… !
Tout est possible, mais moins on a de contrainte, plus il est facile de le louer… !

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#307 08/07/2016 15h39 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ma dernière locataire est partie fin mai, j’ai décidé de mettre mon annonce le 26 juin, il est loué depuis hier. J’ai eu une quinzaines de demandes et dû faire 8 ou 9 visites.

La période, fin juin mi juillet est excellente pour les étudiants.

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#308 08/07/2016 16h39 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Avez vous prévu d’autres investissements ?

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#309 08/07/2016 17h07 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Il y en aura sans doute d’autres, si je peux bien entendu.

Mais je vais attendre 2017 voire même 2018, le temps que tout se mette en place sans accros.
Et puis, j’ai été tenté d’ouvrir un PEA, donc je vais tenter l’expérience boursière afin de diversifier tout ceci. Mais le problème avec la bourse, c’est qu’il faut les finances alors que l’immobilier, même sans argent on peut investir…

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#310 13/07/2016 19h52 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Petit bilan après 1 an dans ce nouveau monde qu’es l’investissement locatif:

Le 1er bien a été loué du mois d’août l’année passée (29 juillet exactement), au mois de mai de cette année. En effet, la locataire a dû quitter le logement puisqu’elle est était en stage dans une autre ville.

Locataire idéale, je ne l’ai croisé que deux fois, pour signer les papiers d’entrée et pour les papiers de sortie. Tout a été parfait.

En mai de cette année, un second bien a été acheté. Le bien est loué par les enfants du vendeur, avec qui tout se passe aussi parfaitement bien.

Je me rends compte qu’entre mon premier post (en juin 2014) et maintenant les choses ont bien évoluées et surtout dans le bon sens. Je remercie encore une fois toutes les personnes qui m’ont aidé et conseillé sur ce fil.

J’espère que l’avenir sera tout aussi radieux avec pourquoi pas de nouveaux achats.

Wait and See !!!!

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#311 30/07/2016 22h19 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonsoir tout le monde,

J’ai besoin de vos lumières. Mon locataire vient de m’appeler  en m’expliquant qun dégâts des eaux à eu lieu chez lui.

En effet la machine à laver de l’appartement au dessus à fuit et a inondé l’appartement de mon locataire.

Ce que je voudrais savoir c’est que dois-je faire moi en tant que propriétaire.  J’ai bien entendu une assurance pour l’appartement mais puisqu’en le locataire en a une aussi, j’imagine que l’assurance du locataire va prendre contact avec l’assurance de l’appartement au dessus, non?

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#312 01/08/2016 09h42 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Tout a fait, j’ai eu exactement la même situation cette année, mais moi en tant que locataire.

En gros mon assurance ne prends même pas contact avec mon proprio ou l’assurance de mon proprio… ! C’est pour ca que je vous conseille juste de suivre l’histoire, mais normalement vous n’aurez rien a faire, essayer juste de ne pas le laisser trainer sur le constat à l’amiable etc… !

Bon courage !

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#313 01/08/2016 13h21 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Même si je sais que je n’ai pas à gérer ce problème, je ne peux pas m’empêcher de suivre cela du coin de l’oeil.

J’ai quand même fais le déplacement jusqu’à l’appartement pour voir les dégâts. J’ai pris quelques photos, on ne sait jamais. Maintenant j’attends de voir ce que les assurances vont faire… En espérant qu’elles ne vont pas trainer pour les experts.

Dernière modification par Shakaiolos (02/08/2016 08h53)

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#314 02/08/2016 08h54 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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J’ai reçu un message de mon locataire qui a contacté son assurance et visiblement puisque la location est en meublée, c’est à mon assurance de prendre en charge les dégâts ( convention Cidre et Cide-Cop).

Donc au final, moi qui pensait ne pas devoir gérer ce problème, je vais malgré tout devoir m’en occuper.

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#315 02/08/2016 15h43 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Shakaiolos a écrit :

Bonsoir tout le monde,

J’ai besoin de vos lumières. Mon locataire vient de m’appeler  en m’expliquant qun dégâts des eaux à eu lieu chez lui.

En effet la machine à laver de l’appartement au dessus à fuit et a inondé l’appartement de mon locataire.

Ce que je voudrais savoir c’est que dois-je faire moi en tant que propriétaire.  J’ai bien entendu une assurance pour l’appartement mais puisqu’en le locataire en a une aussi, j’imagine que l’assurance du locataire va prendre contact avec l’assurance de l’appartement au dessus, non?

Bonjour
Et même s’il n’a pas d’assurance locative ce sera l’assurance du syndic qui interviendra.
Et oui, on surprotège tout le monde; on prend un parapluie, un parasol … !!!!
Evaluez les dégâts et voyez si vous n’avez pas la possibilité de choisir vous même un artisan que vous connaissez, cela peut aider …

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#316 02/08/2016 18h57 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ce qui me fait tiquer dans cette histoire c’est vraiment le fait de devoir prendre les rendez-vous pour quelque chose dont je n’ai pas la responsabilité.

Bien entendu je n’en veux pas à mon locataire qui lui même a subi ce dégât des eaux, mais le propriétaire du dessus, aurais pu au moins prendre contact avec mon locataire et/ou avec moi.

J’attends désormais l’appel de l’expert afin qu’il puisse venir chiffrer les dégâts pour ensuite choisir entre leurs propres artisans ou bien le mien.

Wait and See….

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#317 03/08/2016 11h43 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Certes vous n’en avez pas la responsabilité, mais c’est VOTRE bien.

Alors si vous êtes un peu comme moi, comme certains d’entre nous, quand on tient à ce qui nous appartient, on essaye de le préserver dans le temps. Et du coup faire des choses qui ne sont pas forcément de notre ressort pour qu’elles avancent correctement.

Cela peut paraitre idiot, mais choisir son peintre ou le rencontrer avant les travaux, et bien ca permet, par exemple, de garder la moitié du pot entamé au cas où vous aurez des retouches à faire d’ici un an !!!

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#318 03/08/2016 11h59 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Oui, après réflexion, je pense passer par un artisan que je connais. Ce que j’attends de voir maintenant c’est comment cela va se dérouler avec l’expert.

Je présume qu’il va "chiffrer" les dégâts, que je vais faire passer le devis de l’artisan et attendre de voir si l’assurance l’accorde.

En tout cas, ça me permet d’apprendre encore plus les rouages de l’investissement immobilier.

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#319 03/08/2016 14h12 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Sauf erreur, vous ne précisez pas du tout de quel dégât il s’agit. Qu’est ce qui est affecté, à changer, à remplacer …. ????

Si votre artisan fait un devis pour -je dirais moins de 2000/3000 euros- à mon avis il n’y aura pas de passage d’expert.
En clair, pour des dépenses ne dépassant pas un certain seuil la plupart des assurances donnent leur vert pour faire réparer. Ensuite, soit vous vous faites rembourser si vous avez payé directement l’artisan; soit ils règlent l’artisan directement.

Rien ne vous empêche de faire chiffrer par deux artisans et vous verrez comment faire avancer la chose.

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#320 04/08/2016 13h22 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Concernant les dégâts, c’est surtout le plafond qui a pris. Avec un mur aussi à reprendre puisqu’il a pris l’eau. Pour le matériel, je n’ai pas encore vérifier en détail mais la chaudière se trouvait juste en dessous, tout comme le frigo, le micro-ondes, meubles de cuisine…

D’après mon assurance, un expert va passer de toute façon, j’attends d’ailleurs son appel pour que l’on puisse se rendre à l’appartement ensemble.

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#321 08/08/2016 14h35 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Toujours aucune nouvelle de l’expert. J’ai donc rappelé mon assurance et là, un film.

La personne que j’ai eu m’explique une version toute autre. Elle ne comprend pas pourquoi mon assurance devrait prendre le dossier puisque mon locataire aune assurance. Elle m’explique que je dois faire faire des devis pour faire "chiffrer" les dégâts (à quoi bon faire venir un expert si je dois lui fournir des devis ??? ).

De son côté mon locataire a rappelé aussi son assurance qui lui stipule que c’est à moi ’ propriétaire, de faire intervenir mon assurance.

J’ai l’impression d’être dans "Les 12 travaux d’Astérix" avec le récépissé A38.

Les assurances c’est bien sauf lorsque l’on a besoin d’elles….

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#322 08/08/2016 15h51 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ca me rappelle la tentative de cambriolage sur un de mes biens.
Assurance propriétaire : moins de 1.600€ donc pas nous
Assurance locataire : pas entré, pas de dégat locataire, donc pas nous.
Assurance propriétaire : Moins de 1.600€ pas nous, en plus vous êtes pas assuré contre le vol.
Assurance locataire : pas entré, pas de dégat locataire, donc pas nous, en plus d’après la convention, ce n’est à notre charge que si vous êtes assuré contre le vol.
Assurance propriétaire : Oups, on a effectivement fait une bêtise sur votre dossier. On contacte l’autre assurance pour se coordonner.

L’incident date d’Octobre, le dernier contact avec l’assurance de Mars.
Heureusement, à côté, le poseur de fenêtre est un boulet, c’est trompé de taille, de date puis de facture.
Donc pour le moment, ça m’a couté que les recommandés aux assureurs.
Conclusion, ne lâchez rien, mais vous en avez pour plusieurs mois.

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#323 08/08/2016 16h08 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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C’est à ce tirer une balle. Je suis compréhensif mais là ça devient du grand n’importe quoi.

La société d’expertise devait m’appeler sous 48h ça fait 8 jours et toujours rien. J’ai tenté de les appeler, on me répond quils sont submergés mais qu’ils vont me rappeler très vite. …

Bref, pend ce temps rien n’avance…

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#324 13/08/2016 13h01 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Mise à jour:

Rendez-vous mardi matin avec un expert, j’espère que tout va pouvoir rentrer dans l’ordre pour mon locataire et pour moi même.

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#325 16/08/2016 21h10 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Rendez-vous ce matin avec l’expert, tout c’est bien passé. L’expert m’a informé devoir convoquer la partie adverse pour qu’ils constatant aussi les dégâts. Nous sommes en plein mois d’août, je pense que ce ne sera pas avant début septembre.

Au final, le locataire a pu reprendre place dans l’appartement, plus de peur que de mal mais 2 pièces sont à refaire.

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