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Forums des investisseurs heureux

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#276 02/02/2016 12h51 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je vais demander au propriétaire de faire vérifier ce détail, après tout si cela se joue à quelques degrés près, ça vaut peut être le coup.

Pour la pente, le diagnostique n’en parle pas, je pense donc que ce point là n’est pas à reprendre.

arkamoon >> Ne m’en voulez pas mais je préfèrerai ne pas en parler tant que rien n’est encore signé? Même si tout suit son cours, il ne faut pas vendre la peau de l’ours avant de l’avoir tué.
J’en vous en parlera quand le compromis sera signé.

Edit:

J’ai eu le propriétaire au téléphone, c’est à se marcher sur la tête.

Je vais tenter de reprendre la chronologie des faits:

Il y a 3 ans, l’actuel propriétaire a fait un diagnostic, celui ci, précisait qu’une anomalie A2 avait été repérée à cause d’un tuyau flexible qui raccordait la chaudière au mur pour l’évacuation. Le propriétaire a donc fait changer ce tuyau pour mettre un tuyau rigide.

Aujourd’hui, puisque nous sommes sur le point de finaliser la vente de son appartement, il doit de nouveau faire les diagnostics. Il se trouve que ce même diagnostiqueur retrouve une anomalie A2 puisqu’il y a plus de 180° de dévoiement. Le propriétaire a donc contacté un plombier pour lui exposer le problème et le plombier lui propose de remettre un tuyau flexible mais cette fois ci homologué.

Le propriétaire a donc de nouveau contacté l’expert pour lui demander si un flexible était possible. L’expert lui a dit que oui.

Le propriétaire a donc demandé à l’expert s’il pouvait repasser après que les travaux soient effectués et ce dernier lui a dit qu’il n’avait pas besoin puisque la responsabilité du plombier serait engagé en cas de non conformité.

J’espère avoir été clair mais c’est assez compliqué.

Dernière modification par Shakaiolos (02/02/2016 16h56)

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#277 07/03/2016 10h24 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Me voici de retour pour des nouvelles.
Le compromis est signé pour le second bien. Puisque tout est signé, je peux vous répondre arkamoon, le bien se trouve dans la même rue que le premier bien.

Il se trouve même dans l’immeuble juste en face, je n’ai qu’à traverser la rue pour aller d’un bien à l’autre. C’est d’après moi une très bonne chose, puisque je connais très bien le quartier.

Le vendeur est quelqu’un de très agréable avec qui le feeling est très bien passé. Tout le monde y trouve son compte et cela va me permettre d’augmenter mon patrimoine.

J’espère que pour vous les choses avancent dans le bon sens.

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#278 07/03/2016 15h58 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

C’est un plaisir de lire ca, j’espère que votre projet marchera comme vous le souhaitez !

Juste par curiosité, un appartement rénové a neuf, avec 3 chambre, loué meublé en colocation, des chambres de 9/11/12 m² combien pensez vous qu’on peut les louer chacune? (sachant que les charges sont de  20€ par chambre).

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#279 07/03/2016 17h48 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je ne suis pas assez bien placé pour vous donner mon ressenti sur la colocation, je n’y connais pas assez dans ce domaine.

Mais je suis preneur de votre expérience.

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#280 08/03/2016 15h01 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Mon expérience en est pour le moment a son commencement… !

Je pense être encore moins bien placé que vous pour vous en parler, je me suis dis que connaissant la ville de Saint-Eienne vous la connaissez mieux que moi !

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#281 08/03/2016 20h24 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Merci de partager votre experience, Shakaiolos. C’est très intéressant de suivre votre parcours, ça donne envie de s’y mettre smile

Quand vous dites CF positif, c’est en tenant compte des charges et des impôts? Vous arrivez a avoir 70€ de CF positif avec un loyer à 300€?

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#282 08/03/2016 20h43 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Merci pour votre message xgt36.

Concernant la rentabilité exacte du bien, je dois avouer que je n’ai pas fais le calcul complet.

Tout ce que je peux dire c’est que lorsque j’ai démarré j’ai ouvert un compte spécial pour ce bien et que jamais je n’ai rajouté un centime sur ce compte. Chaque charge est payée dans les délais et chaque mois, je vois mon compte augmenter petit à petit.

Pour les impôts, j’ai pris contact avec un expert comptable depuis que je suis sur le point d’obtenir mon second bien. Le rentabilité baissera sans doute mais je devrais malgré tout rester sur du Cash Flow positif.

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#283 10/03/2016 10h51 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Puisque je me sers de ce post comme une étude de cas, je viens y expliquer tout ce qui se passe, cela permettra peut être à d’autres personnes de trouver des solutions à leurs aléas.

Hier ma locataire m’a appelé en m’expliquant que l’appartement d’à côté avait été vidé il y a 15 jours plutôt violemment ( je suppose un différent entre le propriétaire et le locataire).

Bref, depuis des travaux ont été fait dans cet appartement et lorsque les personnes ont fait des trous dans le mur entre mon appartement et le sien, un trou est apparu dans mon appartement.

Ma locataire m’a donc téléphoné et m’a envoyé une photo. En effet, on voit bien sur la photo qu’un trou est apparu sur le mur et sans doute possible à cause d’une mèche de perceuse.

Je ne sais pas si c’est le propriétaire lui même ou une entreprise qui ont procédés aux travaux.
J’ai donc téléphoné au syndic pour savoir ce que je devais faire et surtout les mettre au courant.

Le syndic m’a expliqué que ce n’était pas de leur ressort et qu’il fallait que je fasse une déclaration de sinistre avec le propriétaire, ou que je m’arrange avec lui pour qu’il vienne réparer chez moi.

Je suis donc descendu ce matin mais personne n’était à l’appartement, j’ai donc laissé un courrier avec mes coordonnées pour que l’on me rappelle.

Pensez-vous que je dois-je faire quelque chose en particulier ?
Un cas comme celui-ci vous est-il déjà arrivé ?

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#284 25/03/2016 19h24 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Je suis également de la région stéphanoise et sur le point signer un compromis pour un 50m² hyper centre avec travaux pour passage en LMNP. L’idée étant de me faire la main avant d’acheter un immeuble complet dans 3 ans (la fin de mon crédit sur ma RP).

Je serais intéresse discuter sur le sujet autour d’un verre, échanger les bonnes adresses pour  travaux, comptable, … pour ma part j’ai des contacts pour le financement.

Par contre pour le cash flow positif, impossible à atteindre d’après mes simulations (mais elles sont un peu pessimistes), je vise -100€/mois

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#285 28/03/2016 14h19 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour Ross,

Merci de l’intérêt que vous portez à mon topic.
Malheureusement, je ne suis pas certain d’être le mieux placé pour vous faire connaitre de bons artisans puisque jusqu’à maintenant je n’ai pas eu à faire de gros travaux dans les biens que j’ai trouvé.

Je sais qu’un autre membre investi sur Saint-Etienne, c’est Ojal, il est sans doute bien mieux placé que moi pour vous informer.

Après, chaque discussion peut être intéressante..

Bonne journée,

Sylvain

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#286 28/03/2016 18h33 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour Sylvain,

Je pense que c’est toujours intéressant de pouvant échanger sur des sujets communs, si vous êtes disponible contactez moi en mp.

Bonne soirée.

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#287 02/04/2016 20h07 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ross a écrit :

Bonjour,

Je suis également de la région stéphanoise et sur le point signer un compromis pour un 50m² hyper centre avec travaux pour passage en LMNP. L’idée étant de me faire la main avant d’acheter un immeuble complet dans 3 ans (la fin de mon crédit sur ma RP).

Je serais intéresse discuter sur le sujet autour d’un verre, échanger les bonnes adresses pour  travaux, comptable, … pour ma part j’ai des contacts pour le financement.

Par contre pour le cash flow positif, impossible à atteindre d’après mes simulations (mais elles sont un peu pessimistes), je vise -100€/mois

Bonjour,

J’ai signé un compromis pour un 52m2 sur Bellevue le jour ou vous avez posté ce message. Je cherchais dans les appartements autours de 50-55m2, du coup j’ai peut-être visité le votre ou au moins vu l’annonce mais le seul 50m2 que j’ai pu voir est un RDC boulevard Karl Marx de souvenir, c’est plus vers Fauriel, il était proposé à 54000 euros il me semble.

Je viens d’île-de-france, j’ai acheté au bout de la rue du guizay, 1er étage, cuisine séparée du salon non équipée, salle de bain et toilette séparé, 2 chambres, un balcon, une cave, 53 euros de charges (gestion syndic + entretien des commun), chauffage individuel, chaudière récente, fenêtres en survitrage, taxe foncière 550 euros, taxe habitation 650 euros. Seul soucis dans la copro, amiante au niveau des communs. 52300 euros frais de notaire compris, des travaux au niveau de l’électricité et un peu de plomberie pour installer la machine à laver dans la cuisine.

C’est pour ma résidence principale, après travaux et achat des meubles, déco et électroménager, il me restera 10000 euros en épargne un peu près, je compte acheter un studio pour le mettre en location dans les mois qui viennent, d’ici la rentré scolaire idéalement.

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#288 03/04/2016 11h40 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour Dany,

Ca doit vous changer des tarifs de la région parisienne! et bon choix sur Bellevue

Pour mon annonce, je ne suis pas sur que vous l’avez vu, c’est un 48m² hyper centre et j’ai visite le lendemain de l’annonce (annonce sans photo avec une seule ligne de présentation, mais avec un prix très inférieur au marché), depuis l’annonce n’existe plus.

Je prévois 15k€ pour travaux et meuble, pour passer d’un F3 à une grand F2 ouvert, mais je détaillerai plus au moment de la signature.

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#289 03/04/2016 14h13 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Si c’était une annonce sans photo, je suis forcément passé à coté. Ne pas mettre de photo de nos jours où tout le monde ou presque à un Smartphone avec qualité photo suffisante, c’est rédhibitoire à mon sens.

Sinon j’ai visité ce bien : Idéal 1ère acquisition / investissent locatif Ventes immobilières Loire - leboncoin.fr

C’était mon 2ème choix si les négociations pour le 1er échouaient. Eventuellement ça pourrait correspondre à ce que vous cherchez si ça coince pour celui sur lequel vous comptez signer.

Dernière modification par dany999 (03/04/2016 14h18)

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#290 03/04/2016 18h05 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Personnellement je le trouve trop cher avec charge importante + rafraîchir, le rendement ne me parait pas intéressant pour de la location.
Par contre pour un 1er achat pourquoi pas s’il est bien situé.

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#291 15/04/2016 13h24 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Sur Saint-Etienne il y a vraiment beaucoup de choses intéressantes à faire, mais faites très attention au quartier ou vous comptez acheter.

Ensuite ce qui est rédhibitoire pour moi c’est ascenseur et chauffage collectif, le reste est envisageable.

Si vous ciblez les étudiants, cherchez au plus prêt des facs et je peux vous assurer que vous aurez des demandes sans le moindre problème.

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#292 27/05/2016 08h26 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Petite mise à jour de la situation immobilière.

J’ai signé depuis le 25 mai, une nouvelle acquisition. Ce bien se situe dans la même rue que le 1er et même juste en face. J’ai l’impression de jouer au monopoly !!!

Bref, nul besoin de trouver de locataire puisque la fille du vendeur garde l’appartement. Le bail est donc déjà parti depuis le jour de la vente.

Encore une fois, c’est un plaisir de trouver des vendeurs avec qui tout se passe bien. Lorsque je lis les problèmes que certains rencontrent, je croise les doigts pour ne pas en arriver là !!

Pour les détails de l’investissement, j’ai pu obtenir un taux de 1.75% sur 15 ans financé à 110% par la banque. Le bien fait 45m², appartement que j’ai obtenu pour 43500€ incluant tous les meubles à l’intérieur. Aucun travaux à prévoir puisque le bien avait été refait il y a 3ans par le vendeur.

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#293 27/05/2016 08h51 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Félicitation pour cette nouvelle acquisition !
Dites moi vous enchaînez ! Vous avez le temps d’acheter deux appartement que je n’en ai toujours pas acheté un… ! (enfin si, mais tjrs pas en location!)

Vous ne nous donnez pas toutes les informations ! A combien louez vous?
Le cash flow est il positif après impôt? Etes vous au réel? ou au micro BIC?

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#294 27/05/2016 09h25 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Merci pour votre intérêt !!

Avec maintenant ces deux appartements, je vais arrêter les acquisitions pour un petit moment, je vais laisser les choses se mettre en place et nous verront plus tard pour le reste.

Concernant le loyer, il s’élève à 400€ pour des échéances à 322€. J’ai donc de quoi payer les charges de copropriétés et les taxes, il bien s’autofinance !!!

Je suis sous le régime réel, j’ai trouvé un expert comptable sur Veauche avec qui le feeling passe très bien.

Concernant votre projet, j’ai pu voir que vous vous lanciez dans une toute autre aventure que la mienne en terme de coût !!! Je vous souhaite bien entendu, la réussite !!

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#295 27/05/2016 09h32 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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C’est assez drôle pour moi car je vous lit depuis un petit moment, j’ai presque l’impression de vous connaitre ! Et j’ai la forte impression que vous n’allez pas vous arrêter la ! Vous allez attendre 1 mois ou 2, puis par curiosité vous allez écumer de nouveau les annonces et vous allez finir par craquer de nouveau sur une offre !

Si vous continuez a réussir aussi bien je ne pense pas que de toute façon ça soit un problème ! Beaucoup de gens aimeraient pouvoir avoir un cash flow positif sur 15 ans !

Sinon pour mon projet, le gros est tombé a l’eau ! Nous avons effectué une offre, mais nous étions en concurrence avec quelqu’un qui a payé cash… Le vendeur a alors préféré son profil !

Mon seul projet actif est celui en colocation sur Saint-Etienne ! Je suis dans les travaux ! J’ai payé l’appartement moins cher que vous, mais j’ai du travail !!!!!

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#296 27/05/2016 09h45 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Même si l’envie de reprend, je freinerai les choses. Je ne voudrais pas mettre en danger mon foyer pour avoir voulu posséder trop de biens en peu de temps.

Dans mon optique, je compte laisser les choses se faire jusqu’à 2019, puis pourquoi ensuite me lancer dans d’autres achats.

J’ai aussi d’autres projets en tête et il faut que je cadre tout cela.

Le fait d’être de la même ville rapproche c’est évident, les quartiers, les noms de rues nous sont connu c’est d’ailleurs ce qui donne cette impression de nous connaitre.

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#297 27/05/2016 17h15 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Shakaiolos a écrit :

Petite mise à jour de la situation immobilière.

J’ai signé depuis le 25 mai, une nouvelle acquisition. Ce bien se situe dans la même rue que le 1er et même juste en face. J’ai l’impression de jouer au monopoly !!!

Bref, nul besoin de trouver de locataire puisque la fille du vendeur garde l’appartement. Le bail est donc déjà parti depuis le jour de la vente.

Encore une fois, c’est un plaisir de trouver des vendeurs avec qui tout se passe bien. Lorsque je lis les problèmes que certains rencontrent, je croise les doigts pour ne pas en arriver là !!

Pour les détails de l’investissement, j’ai pu obtenir un taux de 1.75% sur 15 ans financé à 110% par la banque. Le bien fait 45m², appartement que j’ai obtenu pour 43500€ incluant tous les meubles à l’intérieur. Aucun travaux à prévoir puisque le bien avait été refait il y a 3ans par le vendeur.

Pour ma part je viens de signer à la banque il y a 1h et dans 15j chez le notaire.
Vous avez pris une assurance impayé chez qui ?

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#298 27/05/2016 18h14 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je n’ai pas pris d’assurance impayés. Seulement 5% de mauvais payeurs et je pense que si les dossiers sont bien choisis,  les risques sont infimes… Après c’est un risque à prendre.

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#299 27/05/2016 18h31 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Perso, je préfère pas prendre le risque.
Et pour tout ce qui est document administratif (bail, état de lieux, …) vous êtes organiser comment ?

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#300 27/05/2016 18h41 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pour le 1er je m’étais rapproché de l’APIL, ils vendent tous ce dont on a besoin, pour le second, j’utilise les documents du logiciel Rentila.

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