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#1 08/05/2016 19h18 → Berjer : étude de cas immobilier (investissement locatif dans les Alpes-Maritimes) (immobilier, location, nice)

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Bonjour,

Petit retour sur mon acquisition récente d’un studio pour effectuer du locatif.

J’ai 35 ans, marié sous contrat, deux enfants.
Notions de compta.
Revenus pour ma part 30k annuel, tmi 14%. Madame environ 15k.
Locataire dans appart neuf BBC (social)  : 520 euros hors charges…
Epargne : 130K

Madame ne veut pas acheter notre rp, se sent bien dans notre habitat, du coup il fallait bien que je m’occupe un peu, car ayant l’envie de laisser quelque chose à mes enfants.

Je me suis lancé dans un achat locatif (nom propre) d’un studio de 22m2 avec cave et place de parking dans résidence avec piscine, tennis, gardien… Bien situé exactement à deux kms de mon domicile,

Trouvé sur the good corner, mais très mal annoncé… prix de vente à 95000 euros. Proposition à 85000 euros, acceptée. Evalué par le notaire à 110000 euros. J’ai pris possession fin janvier 2016.

Statut de LMNP en réel pour ce bien :

- Credit à 95% soit 80500 euros à 2.50% sur 20 ans : 426 euro par mois, plus 12 euro assurance soit : total de 438 euros par mois.
- Notaire : 7900 euros
- frais caution et dossier : 1350 euros.
- travaux (du sol au plafond, électricité inclus) 4900 euro.
- Ameublement (cuisine, sdb, sejour…) 3850 euros.

total : 103000 euros pour un appartement refait à neuf avec l’ameublement compris.
Crédit de 80500 euros. Donc appart de 22500 euros de ma poche.

Concernant la résidence, les parties communes, ainsi que la façade refaits il y a deux ans. Pas de gros travaux à venir.
Pour les charges : 1200 euro annuels dont eau chaude, froide et chauffage…

Pour les charges irrécupérables:

- pno : 110 euros
- assurance crédit : 145
- charge irrécupérables proprio : 400
- TF sans toem : 260 (360 en tout)
- forfait frais postaux : 20
- CSG/CRDS. a voir.
- CFE…. a voir.
- Intérêts emprunt environ 2000 euros les premières années.

J’ai fait un tableur simulant sur 20 ans, à partir de quel moment, les impôts viendront me chatouiller.
Pour le coup, j’en ai fait deux, scenarii avec les frais d’achat en charges ou en amortissements.
Je le placerai sur le site…

Pour rappel, j’ai signé fin janvier 2016. Deux mois de travaux. L’appartement dispo dès fin mars 2016.
Je ne savais pas si j’allais opter pour du saisonnier ou placer un locataire à l’année.
J’ai fait une première annonce pour du saisonnier. Au bout de 3 jours, aucun retour.
Je l’efface et j’en fait une autre, pour un locataire à l’année.
48 heures après, 20 appels et 5 rdv prévus.

Début avril l’appartement était loué sous les modalités suivantes avec un bail meublé pour 12 mois :

- Loyer hors charges : 520 euros.
- Forfait de charges : 130 euros tout inclus avec EDF (environ 20 euros/mensuels)
Pour les conso, une fourchette haute est indiquée sur le contrat. Tout dépassement serait facturé. Pour éviter les mauvaises surprises.

Selon mon tableur, je dois avoir un cash flow neutre. Mon objectif, approcher l’autofinancement.

Dans l’attente, merci de m’avoir lu.

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2016 18h41) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par berjer (08/05/2016 19h19)

Mots-clés : immobilier, location, nice

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#2 09/05/2016 13h09 → Berjer : étude de cas immobilier (investissement locatif dans les Alpes-Maritimes) (immobilier, location, nice)

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Bonjour,

C’est une affaire rondement menée.

Quelques remarques :

C’est cher à l’achat comme à la location. Manifestement, vous êtes dans un coin très demandé, ce qui n’est pas étonnant à proximité de Nice.

La rentabilité n’est pas très élevée (6 % brut). Vous auriez pu augmenter vos revenus, potentiellement, en le louant en saisonnier. Vous vous êtes peut-être découragé trop vite envers cette solution. Pour louer en saisonnier, il y a différents moyens de faire connaître le bien (passer par des réseaux type Abritel, faire son propre site internet, s’inscrire auprès de l’office de tourisme, etc. Cf. les nombreux posts à ce sujet). Il faut sans doute cumuler plusieurs de ces solutions, et être patient car il se produit une montée en puissance de la visibilité internet mais aussi du bouche à oreille. C’est peut-être une solution à considérer à nouveau au départ du locataire actuel ?

Pour la comptabilité, vous comptez la faire seul, ou passer par un expert-comptable ? Si j’ai bien compris, c’est surtout la détermination des durées d’amortissement, la première année, qui est un peu subtile. Si vous faites seul, documentez-vous bien.

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#3 09/05/2016 14h26 → Berjer : étude de cas immobilier (investissement locatif dans les Alpes-Maritimes) (immobilier, location, nice)

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Merci pour vos retours !

Les Alpes-Maritimes est un département très cher, est encore plus la ville ou est situé le bien.
Le prix à l’achat est élevé, et la prix de la location également. Par contre en comparant le montant des autres locations du même type, je reste élevé. Et pourtant, aucune difficulté à le louer.
On peut se rendre compte que l’investissement (refaire l’appartement, choix du mobilier, etc..) reste très important pour louer vite et bien.

Effectivement, il est probable que la rentabilité serait meilleure avec du saisonnier. Du temps j’en aurai dégagé pour m’en occuper, après l’envie n’est pas forcément présente, pour l’instant.
On verra dans le temps, comme cela évolue.

Pour la compta, j’ai fait un tableur. Au fur et à mesure que mes connaissances grandiront grâce à ce site, j’ose espérer pouvoir faire ma déclaration tout seul l’an prochain.

Dernière modification par berjer (09/05/2016 18h53)

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#4 12/05/2016 21h55 → Berjer : étude de cas immobilier (investissement locatif dans les Alpes-Maritimes) (immobilier, location, nice)

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Bonsoir,

Berjer a écrit :

Forfait de charges : 130 euros tout inclus avec EDF (environ 20 euros/mensuels)
Pour les conso, une fourchette haute est indiquée sur le contrat. Tout dépassement serait facturé. Pour éviter les mauvaises surprises

Il me semble que concernant EDF il est n’est pas possible de "récupérer" le montant correspondant à la consommation car la vente d’énergie est interdite…

Pourquoi ne pas mettre le contrat EDF à son nom ? en diminuant le montant des charges bien entendu.

Merci pour votre retour en tout cas et bonne continuation ! :-)

Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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