Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire)

Shakaiolos je débute aussi dans l’immobilier et j’ai comme vous envisagez de le faire aujourd’hui, acheté un studio pour des étudiants il y a 1 an et demi. Je ne suis pas du tout en LMNP (je ne savais même pas qu’on pouvait y avoir accès sans passer par des agences immobilières qui en vendent dans des EPHAD, des résidences étudiantes, résidence hôtelière…).

J’ai voulu commencer par un studio à cause de la peur… peur de me planter sur mon 1er achat. J’ai opté pour un studio (en connaissant le risque de turn-over) pour éviter d’avoir une trop grosse mensualité lors des vacances locatives. J’ai choisi un appartement près d’une fac (100m) dans une résidence de moins de 20 ans. Je vais te faire un petit listing de mon ressenti pour que tu te fasses une idée.

Points négatifs : j’ai donné un apport pour ce studio et j’ai fait un crédit sur 10 ans (souhait car peur du monde immobilier et de l’inconnu). J’ai un cash flow négatif tous les mois donc je suis limitée dans le prochain investissement que je vise (car quand tu auras commencé vous allez y prendre goût… et je pense que vous retenterez l’expérience avec un appartement plus grand plus tard ;-) ).
Points positifs : satisfaite d’avoir choisi la population étudiante car le secteur est recherché vers la fac. J’ai acheté l’appartement loué, je n’ai pas sorti une grosse somme lors du démarrage du crédit (l’inconvénient par contre c’est qu’on ne peux pas faire ce qu’on veux avec le loyer car un bail est déjà en cours, cependant lorsque nous sommes dans les prix du marché nous savons dès le départ que nous faisons une bonne affaire).

Si je peux vous donner quelques conseils généralistes (que je n’ai pas forcément appliqué à l’époque et que je ne louperai pas pour le suivant) :
- lorsque vous allez trouver un bien qui vous intéresse, il faudra regarder les annonces de location dans le même type de bien et si possible du quartier que le bien visé pour voir la concurrence et les prix pratiqué en loyer
- ne pas mettre d’apport (ou juste les frais de notaire s’ils ne sont pas trop élevés) et faire un crédit plus long (je viens de me rétracter d’un bien pour lequel le compromis avait été signé mais j’avais contacté un courtier pour un financement à 110%). Mon objectif aujourd’hui est de créer un cash flow positif ou neutre.
- se fixer sur une ville, un quartier et très bien étudier le secteur avant de visiter plusieurs biens (ne pas signer sur le 1er… ne pas hésiter à comparer et à revenir sur le bien qui sort du lot). Pour le studio j’ai signé tête baissé et je peux dire aujourd’hui que j’ai eu beaucoup de chance (j’avais malgré tout bien discuté avec les anciens propriétaires et ils semblaient sérieux. Ceci dit la confiance n’exclue pas le contrôle). Lors d’un bien potentiellement intéressant, bien se renseigner sur la gestion de la copropriété !

Puis si vous passez par des agences, ne pas oublier qu’ils sont (surtout) là pour vendre et prendre leur com’ ! Si vous avez un doute sur un point, vous renseigner de votre côté, sur le forum mais ne pas faire exclusivement confiance au vendeur.

Avec le recul je pense que l’immobilier (locatif) est comme une drogue… lorsque votre premier bien aura survécu une année et que vous aurez bien compris le mécanisme, vous retenterez l’aventure. Il ne faut donc pas se fermer des portes de sortie dès le 1er achat.

Voilà ma maigre contribution. J’espère que vous ferez les bons choix et que vous trouverez un bien intéressant rapidement.

Dernière modification par Gwen11 (12/06/2014 13h22)

Aujourd’hui, rdv avec une gestionnaire de patrimoine. Contact vraiment intéressant, très bon feeling et surtout un interlocuteur qui comprend tout à fait ce que je souhaite faire.

Elle me conseille vivement de changer de banque sans bien sur partir fâcher de celle où je suis.

Je lui explique le bien que j’ai dans le viseur et après ses calculs, elle ne comprend pas pourquoi ma banque ne me suis pas. Elle me pousse très clairement à me lancer dans l’immobilier locatif, tout en restant sur des petites surfaces, pas au delà du T2.

Elle me dit qu’elle fait du courtage, ayant pris déjà un rdv avec un courtier jeudi, je lui explique que je reviendrai la voir après le premier. Elle prend 300€ de frais de dossier (si le crédit est accepté), je trouve cela correct.

Concernant les crédits, elle ne comprenait pas pourquoi je voulais prendre un crédit sur 20ans pour un si petit montant (25000€), après explications, elle me donne raison. Pour la fiscalité, elle me dit de passer en Micro BIC simplifié et non en réel, sous prétexte que de si petits montants le réel ne vaut pas le coup.

Par contre, concernant l’amortissement, je pensais avoir des réponses claires mais là encore j’ai l’impression qu’elle ne m’y encourage pas.

C’est LE point où je ne comprends pas tout, quelqu’un aurait un lien pour que je puisse approfondir ce sujet d’amortissement ?

Sylvain

Pour faire simple, ’amortissement représente 2,5% de la valeur de votre bien. Donc, 25k€x2.5%. Donc, vous retirez de vos revenus 600€,/an.

Faites un calcul global sur 10 ans. Aditionnez tous vos paiements (hors remboursement du capital), ce sont vos charges réelles. Y ajouter 600€ ce qui donne les charges comptables.

Aditionnez vos loyers. Ce sont vos recettes a la fois réelles et comptables.

Recettes (comptables) - charges (comptables) = BIC sur lequel vous devez des impôts a la hauteur de 15.5%+TMI.

Voila l’équation simplifiée qui necessite tout de même le tableau d’amortissement. Ça vous permet d’avoir une estimation grossière.

Encore plus simple, vous faites vos calculs sur la durée du crédit où les simulateurs vous donnent le coût du crédit ce qui vous évite de passer par le tableau d’amortissement.

Impossible d’aller plus loin sans prendre en main votre clavier, ce qui n’est pas l’objectif

Vous partez sur de bonnes bases avec ces quelques principes.

- Acheter au meilleur prix => Toujours, afin de revendre sans perte à n’importe quel moment. 25% sous le prix du marché minimum, ceux qui disent que c’est impossible ne cherchent pas assez.
- Négocier les taux d’intérêts => Ca non, je considère le banquier comme un partenaire qui mérite sa rémunération. Sans lui, je ne fais rien. Je ficelle un bon dossier et ne négocie jamais ses taux. En contrepartie, quand je vais le voir pour un nouveau prêt, je suis bien accueilli et je pense que ca peut jouer en ma faveur et avoir un prêt que je n’aurai peut être pas eu si je faisais le charognard.
- Acheter dans des quartiers à fort taux d’évolution => plutôt chercher en priorité dans les meilleurs quartiers (centre ville). Un quartier en évolution, c’est bien souvent un quartier défavorisé. Le temps qu’il change, il peut se passer une décennie (ou 2)
- Acheter avec travaux => Oui
- Prendre de longues durées pour les crédits pour maximiser les taux d’intérêts et minimiser les mensualités => pour minimiser les mensualités oui, mais pas pour maximiser les taux, ça on s’en passerait.
- Déduire les travaux des revenus fonciers => non, des revenus BIC. On peut faire un nu par ci par là pour faire du déficit foncier en supplément.
- Louer en meublé => oui, sauf point ci dessus, qui reste marginal
- Faire de l’amortissement=> oui

Vous avez, il me semble, parfaitement raison.
Il faut se fixer des objectifs clairs et ne pas en bouger. Les traversée de désert de plusieurs mois sans trouver de bien correspondant à ses objectifs ne doivent pas entamer la détermination, tout investisseur immo connait ça

Bonjour,

En fait, je travaille dans une agence immobilière et je suis spécialement chargé de trouver des locataires. Je m’occupe uniquement d’appartement dont nous assurons la gestion derrière. Autant dire que ne pas me planter est primordial.
La moyenne francaise de non paiement des loyers est de 5%, c’est donc assez peu.
Généralement, un locataire ne paie pas. 45 jours plus tard il y a un commandement de payer. Un mois de plus pour le laisser se régulariser. Puis il faut faire le dossier pour l’assurance…

Personnelement, je conseille à mes clients de ne pas la prendre, je suis stricte autant que possible sur le choix du locataire et je prends toujours des garants extrêmement solvable cad, bon revenu + propriétaire.

Apres, c’est un vrai choix à faire. Un "risque" à prendre.
Si vous n’avez pas besoin du loyer pour rembourser le prêt, je dirai qu’il n’y a même pas à réfléchir, on prends pas d’assurance !

Demandez l’état des comptes daté L’état daté : pour informer l’acheteur du montant de ses futures charges | De Particulier à Particulier - PAP

Bon alors déjà bien distinguer :
- le conduit de fumée : c’est la partie qui traverse la maison pour aller jusqu’au toit.
- le conduit de raccordement : c’est le bout de tuyau qui est entre la chaudière et le conduit de fumée.

Attention, les prescriptions sont différentes selon qu’on parle de l’un ou de l’autre.

Pour le conduit de raccordement d’une chaudière gaz, c’est maxi 3 mètres de long en horizontal, et maxi 2 coudes à 90°. Cf par exemple cette page où il y a de jolies illustrations :
Raccordement conduits de fumées

Normalement, on n’a jamais besoin de faire plus de 2 coudes, et jamais plus de 90° par coude. Peut-être que l’installateur, compte tenu de la taille des tuyaux et de la place disponible, a fait un coude de moins de 90° et un de plus de 90° (avec entre les deux un tuyau qui redescend au lieu de monter) ?

Le danger en pratique : quasi nul. Ce qui compte, c’est que ce conduit soit étanche.

Le danger juridique : si jamais il y avait une intoxication au CO des locataires, votre responsabilité pourrait sans doute être recherchée !

A faire : je vous suggère de demander conseil lors du prochain ramonage/entretien de chaudière. Demandez au technicien s’il pense qu’il y a vraiment un problème, et si c’est envisageable de changer ou modifier le conduit pour ramener ces coudes dans la norme. Si ça trouve, c’est un petit coup de scie à donner et 1/2 heure de main d’oeuvre. S’il faut racheter du conduit de raccordement, ça peut chiffrer un peu plus (quelques centaines d’euros).

Dernière modification par Bernard2K (01/02/2016 15h36)

Mise à jour après un dernier message de presque 6 mois.

Je suis chaque jour sur le forum mais je n’écris que très peu, je lis surtout. De mon côté, les choses suivent leur cours. Les deux appartements restent loués sans problèmes et je suis beaucoup plus serein qu’il y a un an.

Un léger problème d’inondations a eu lieu dans un appartement. En effet, la locataire du dessus a eu une fuite qui a causé des dégâts chez moi mais bon tout a été pris en compte par l’assurance et je me suis retrouvé avec une chaudière toute neuve. Le plus compliqué a été de se faire rembourser par l’assurance, comme d’habitude pour encaisser ils sont là mais quand il s’agit de payer, il faut leur courir après.

J’attends sans doute cette fin d’année afin de rechercher un nouveau appartement. J’ai pu rencontrer des artisans avec qui j’ai lié des affinités ce qui m’ouvre d’autres portes dans l’investissement. Je suis suis pas du tout bricoleur et je ne pouvais pas me permettre de rechercher des biens avec travaux maintenant je vais pouvoir le faire ce qui je l’espère me permettra de trouver de biens meilleures rentabilités.

Dernière modification par Shakaiolos (07/03/2017 09h34)

Bonjour,

le terme exact est "caution solidaire" et il suffit alors de taper "décès caution solidaire" dans google pour trouver la réponse en 10 secondes :
Réponses de l’UNPI : Décès de la caution et transmission de l’engagement aux héritiers

Un peu plus compliqué à trouver : comment s’assurer que, en cas de décès de la caution, le locataire soit tenu de fournir une nouvelle caution ?

Vous pourriez insérer dans le bail une clause du type "le locataire est tenu, en cas de résiliation ou de disparition de la caution, de fournir un nouveau cautionnement qui couvre ses engagements locatifs".

Cf. la jurisprudence de 1999 citée au début de ce document : caution

A priori, ça vous donne le droit de résilier le bail si le locataire, après le décès de sa caution, ne vous fournit pas une nouvelle caution. Mais je ne vous le garantis pas à 100 %.

Dernière modification par Bernard2K (24/04/2017 13h34)

Oui en effet 17.2% reste largement suffisant.

Pour le CRDS, là aussi vous avez raison, soyons précis.

Shakaiolos, désolé de vous le dire, mais vous ne faites pas un bon usage du forum.

Est-ce que ce problème est spécifique à votre immeuble collectif dans la Loire, auquel cas vous avez raison de le placer ici ? Dans ce cas, il faudra m’expliquer la spécificité des troubles de voisinage dans la Loire.

Ou bien êtes-vous le énième propriétaire dont le locataire est confronté à des troubles de voisinage, auquel cas vous auriez dû commencer par faire une recherche sur le forum (sur "bruit" et/ou sur "voisinage"), de façon à profiter de l’expérience de ces autres forumeurs, en commençant par lire comment était leur cas et comment ils s’en étaient sortis ?

Si c’est plutôt la seconde réponse, je vous invite à faire cette recherche, ce qui vous amènera à Nuisances diverses des voisins de mon locataire : que faire ? (et sans doute d’autres). Si, après leur lecture, vous avez encore des questions, n’hésitez pas à poster un nouveau message à la suite de l’un de ces fils de discussion thématiques.

Ce que vous faites présente 3 inconvénients :
1) vous demandez implicitement qu’on fasse l’effort de vous apporter une réponse toute cuite, exprès pour vous, c’est à dire que vous demandez aux autres de bosser pour vous afin de vous économiser le travail de recherche. Pas sympa du tout.
2) vous vous privez de la richesse d’information et de la ressource constituée par le forum. Vu que les forumeurs savent que le sujet a déjà été traité, s’ils vous répondent exprès pour vous, ils risquent de vous répondre de façon plus expéditive, moins complète que l’information que vous auriez obtenu par une recherche.
3) en forçant les gens à vous répondre dans ce fil non thématique, vous contribuez à atomiser l’information. Au lieu que les réponses soient concentrées dans le bon fil thématique, il y aura désormais de petits bouts de réponse sur le bruit dans le fil de Shakaiolos sur ses investissements dans la Loire, ce qui rendra les recherches plus difficiles pour les futures personnes confrontées au même problème.

C’est triste de voir quelqu’un avec votre ancienneté mal utiliser à ce point le forum.

Dernière modification par Bernard2K (10/08/2020 06h45)