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Forums des investisseurs heureux

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#101 01/07/2014 18h56 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour, c’est etrange la situation de mon epouse n’a meme pas ete evoquer ils m’ont dit que le montant sera adapté a ma situation et mes charges peut etre parcque les loyers a lyon sont chers et surtout je ne parle pas de locatif car les banques sont frileuses quand on n’a pas de r.p . Si je choisis un bien hors rhones alpes alors je ferai surement appel a un courtier … Moi je ne m’arrete pas a st etienne je cherches dans plusieurs endroits ayant un avantages et un rendement securisant. J’ai bien lu les topics ici donc il faut prendre son temps et chercher en tout cas sur st etienne je prendrai plutot une grande surface a renover qu’un petit bien au turn over il vaut mieux stabiliser le locataire avec de bonne prestations… Ah et faites tres attentions aux copro du centre ville qui ressemble parfois a des pieges pr les charges ayant deja vecu l’experience soyez hyper exigeant sur l’etat des parties communes facades toitures et verifier les proces verbal d’a.g


"Ami au prêter, ennemi au rendre"

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#102 23/07/2014 17h37 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour tout le monde,

Alors voilà après quelques semaines silence (je n’écrivais plus beaucoup mais passe malgré tout chaque jour sur le forum), je reviens vers vous pour un avis extérieur.

J’ai visité aujourd’hui un appartement dans le centre ville de Saint Etienne. Voici le descriptif.

Appartment de 26m² au 1er étage, mise à prix 38000€ (1462€/m², moyenne de Saint Etienne 1250€/m²)
Chauffage individuel
Facilité de stationnement, très lumineux et très calme

La taxe foncière pour 2013 était de 270€
Il est loué 304€HC

Concernant l’immeuble, petite copro de 11 logements avec un syndic pro (charges de 34€/mois)
Les travaux effectués dans l’immeuble sont:

Révision de la toiture.
Changements des fenêtres dans les montées d’escaliers
Changement des boites à lettres
Chagement de la porte d’entrée en juillet 2012
Changement des sols dans les étages en juin 2013

L’appartement en lui même est en bon état, simple mais bien agencé.

Je le trouve un peu cher mais je pense qu’une négociation est possible.

En faisant un premier calcul sans négo on arrive à 9.6% brute de rentabilité.

Sur quoi devrais-je me renseigner encore d’après vous ?

sylvain

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#103 23/07/2014 18h13 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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- Y a t-il une une ou des données qui justifient un prix plus élevé que la moyenne de la ville ?
Personnellement, je recherche des biens 20 à 25% moins cher que la moyenne en étant qualitativement égal ou mieux que la moyenne de la ville.

- Comment fonctionne la copro ? Tout le monde paye t-il régulièrement ses charges ? Des actions en justice sont-elles en cours ? D’autres travaux sont-ils à venir ?

9,6% brut avant de discuter ça commence pas trop mal wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#104 23/07/2014 18h26 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je pense que la donnée qui justifie le plus plus élevé reste l’emplacement.
Les 1250€/m² c’est une moyenne de la ville, certains secteurs tournent à 1000€, d’autres à 1400€, celui-ci est bien entendu dans le second cas.

La copro est gérée par un syndic professionnel, bonne ou mauvaise chose, je ne sais pas…

Pas d’autres travaux de prévus d’après le propriétaire, chose à vérifier bien entendu.

Concernant les autres questions, aucune idée je l’avoue, comment le savoir ? En appelant le syndic peut être ?

9.6% brute, je trouve cela pas mal, je pensais faire une proposition à 35000€ pour passer la barre des 10% brute.

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#105 23/07/2014 18h54 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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- Le compte rendu d’assemblée générale de copropriété devrait vous renseigner sur l’essentiel des rapports de copropriété, le syndic vous le donnera/montrera.

- Il peut-être instructif de discuter de façon informelle avec un propriétaire ou deux en "traînant" sur place…

- En faisant le tour des parties communes, vous aurez une idée générale de l’état et des éventuels travaux à prévoir (la discussion avec d’autres proprios peut aussi servir à cela)

- Concernant une négociation, les 10% sont plus ou moins admis par tous. Vous avez tout à gagner (et rien à perdre) à essayer d’obtenir plus.
Mettez en avant un ou des défauts qui vous font hésiter
Mettez en avant votre crédit d’acheteur (vous êtes au choix solvable, fiable, avez l’accord de la banque, la confiance de votre notaire… bref, l’acheteur rêvé qui ne fera pas faux bond)


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#106 23/07/2014 19h04 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je contacterai le syndic pour avoir les informations.

En effet, je pensais faire un petit tour de l’immeuble afin de discuter avec les autres propriétaires.

Pour les parties communes j’ai fais un tour déjà et hormis le fait qu’il y aura dans le futur un bon coup de peinture à mettre, le reste est vraiment en bon état.

Pour la négociation, j’avais peur de faire une proposition trop basse, de peur de "braquer" le propriétaire, voilà pourquoi mon idée des 35 000€.

Merci beaucoup DDtee pour tous ces conseils

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#107 24/07/2014 12h26 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Shakaiolos a écrit :

Pour la négociation, j’avais peur de faire une proposition trop basse, de peur de "braquer" le propriétaire, voilà pourquoi mon idée des 35 000€.

Vous avez raison, il ne faut surtout pas braquer son interlocuteur, laisser toujours la porte ouverte… à mon sens c’est plus une question d’argument, que de prix.


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#108 24/07/2014 13h07 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Le propriétaire m’a laissé un message ce matin, il me laisse l’appartement pour 36 000€.

A réfléchir…

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#109 24/07/2014 14h43 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pendant que j’y suis, quels sont les "bons quartiers" à St Etienne? Où faut-il investir… ou ne surtout pas investir? (ma fille s’y installe pour ses études, et cherche un appartement, soit en location, soit nous achetons…)

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#110 24/07/2014 18h28 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pour vous répondre Arnaud, je dirais que plusieurs quartiers peuvent être sympa à  Saint-Etienne, tout va dépendre de l’endroit où votre fille va faire ses études. La ville étant relativement grande, et les facs, IUT et autres lycées étant assez étendus, il faudrait déjà connaitre l’établissement scolaire.

Mais pour faire assez simple et large je dirais secteurs Fauriel, Bergson, Chavanelle, Cité du Design, Hotel de Ville, Jacquard, Jean Jaurès.

Concernant l’appartement d’hier, j’ai eu un appel du propriétaire qui serait prêt à faire un effort mais pas à 35 000 mais 36 000. Les négociations vont donc se poursuivre…

De mon côté, au vu de ma situation actuelle, et d’après le courtier, en finançant le bien à 110% (40 000€) sur 20 ans, cela ferait des mensualités à 250€/mois Assurance incluses.

Donc avec un loyer de 304€/mois, l’autofinancement est envisageable.

Qu’en pensent les ténors du forum ? smile

Dernière modification par Shakaiolos (24/07/2014 18h28)

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#111 24/07/2014 19h48 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Shakaiolos a écrit :

Pour vous répondre Arnaud, je dirais que plusieurs quartiers peuvent être sympa à  Saint-Etienne, tout va dépendre de l’endroit où votre fille va faire ses études. La ville étant relativement grande, et les facs, IUT et autres lycées étant assez étendus, il faudrait déjà connaitre l’établissement scolaire.

Mais pour faire assez simple et large je dirais secteurs Fauriel, Bergson, Chavanelle, Cité du Design, Hotel de Ville, Jacquard, Jean Jaurès.

ok merci, elle sera à "EMLYON" (donc quartier Fauriel) , et elle va visiter plusieurs appartements demain, en location.

Dernière modification par Arnaud13 (25/07/2014 09h00)

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#112 26/07/2014 11h06 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Le propriétaire accepterait un prix de 35 500€, je reste convaincu qu’à 35 000€ il vendra alors je tente le coup de rester sur ma première proposition.

Ce que j’aimerais savoir par contre, c’est, quels sont des papiers à demander absolument pour éviter les pièges ?

je pensais partir sur:

- 3 derniers PVs d’AG
- toutes les factures liées à l’appartement
- dernière taxe foncière
- dernières taxes de copro

qu’aurais-je oublié ?

Cordialement,

Sylvain

Edit: Le propriétaire accepte la proposition à 35 000€ smile

Dernière modification par Shakaiolos (26/07/2014 14h09)

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#113 26/07/2014 18h57 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Les diagnostics, si ils ne sont déjà réalisés (vous ne pourrez signer de compromis en leur absence, heureusement).
Comme je l’ai déjà écrit, j’aime avoir une (modeste) mauvaise surprise à la lecture des diags, après avoir discuté le prix afin de le discuter à nouveau wink
Si vous signez, surtout prenez votre notaire, différent de celui du vendeur.


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#114 26/07/2014 19h05 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Concernant les diagnostiques ils ont été réalisés.

GES: E
Classe énergie D

De ce que m’en a dit le propriétaire, il faut que je vois les documents

Pour ce qui est du notaire, nous en avons un et bien entendu nous prendrons le notre.

Merci DDtee pour toutes vos réponses et tous vos conseils, c’est grâce à vos conseils (et à d’autres aussi) que j’ai pu me lancer dans cette aventure.

Sylvain

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#115 26/07/2014 19h28 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ce que vous citez c’est le DPE (diagnostic de performance énergétique) je voulais surtout parler d’électricité, amiante et plomb (termites et mérules aussi selon les zones).
Le premier (élec) peut indiquer d’éventuels frais importants de mise en conformité, l’amiante peut être, selon la nature des pièces concernées : de pas grand chose à rédhibitoire… tout aussi embêtant termites et mérules.
Dans une collectivité, grâce à la loi ALUR, vous allez avoir droit à beaucoup de littérature, si jamais l’été  était pluvieux…
NB : je suis ravi si vous arrivez à une acquisition qui vous satisfasse smile


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#116 26/07/2014 19h52 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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En effet, je n’ai pas ces diagnostics là et comme vous le dites ils sont très importants.

La littérature ne me dérange pas surtout si c’est pour éviter de m’en mordre les doigts plus tard.

Concernant le projet en lui même je suis sur le papier ravi de cette acquisition puisque tous les voyants semblent au vert, j’espère que cela ne changera pas…

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#117 27/07/2014 10h08 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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J’ai oublié un point essentiel, c’est le nombre de m2 habitable/carrez.

Beaucoup de vendeurs confondent m2 au sol et Carrez, voire en sur-ajoute volontairement ou non (cela ne figurait pas sur les actes de vente il y a quelques années, 10 ou 15 ans ?).
A deux occasions, j’ai pu renégocier le prix à la lecture du relevé de surface habitable dans les diagnostics (voir dans ma présentation).
Argument simple : le prix de l’immobilier est au m2, le seul qui compte c’est l’habitable et c’est celui-ci qui devra être exprimé avec précision lors de la mise en location.


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#118 27/12/2014 19h15 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour tout le monde,

Voici plusieurs mois que je n’avais pas posté mais malheureusement les choses ne voulaient pas décoller du fait que mon épouse n’avait plus de travail.

Les choses ont bien évoluées et 2015 devrait sans trop de difficultés être l’année de l’investissement locatif pour nous.

Nous sommes sur le point de renégocier le crédit immobilier de notre RP, ce sera déjà une très bonne chose de faite. Nous devrions pouvoir gagner 22 mois de remboursement de crédit, ce qui est à nos yeux une très bonne opération.

Pour revenir au sujet initial sur l’investissement locatif, je me suis remis en chasse de la bonne opportunité avec plus d’assurance, sur le plan théorique bien entendu.

J’aurais sans doute d’autres questions à vous poser mais, je pense maitriser beaucoup plus les bases.

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#119 31/12/2014 16h14 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Voilà le dossier est complet et transmis à la banque. Nous attendons maintenant que la proposition soit renvoyée afin de pouvoir vraiment signer les papiers.

C’est une très bonne chose et l’année se termine très bien. J’espère que d’ici 15 jours tout soit terminé pour que je puisse débuter le projet 2015, c’est à dire, la location !!!

Je commence déjà à chercher et je pense faire plusieurs visites pour me remettre dans le bain et prendre plus d’assurance afin de mieux négocier.

Bonnes fêtes de fin d’année à tout le monde et j’espère que 2015 sera une grande année !!!

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#120 31/12/2014 17h50 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Vouas souhaitez investir où précisément? Sur quel type de produit?
Je connais très bien SAINT ETIENNE pour y avoir quelques appartement dont je suis d’ailleurs TRES satisfait smile

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#121 31/12/2014 18h28 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je recherche dans le centre ville ou les quartiers à fort potentiel. Je ne veux pas des quartiers "mal fréquenté".
Je suis à la recherche de petites surfaces, débutant tout juste dans l’investissement locatif, je ne me sens pas prêt à regarder de grands appartements.

J’aimerais louer en meublés.

C’est une bonne chose qu’une stéphanois soit par là, je me sens moins seul avec tous ces parisiens !!!!

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#122 03/01/2015 16h55 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Je viens vous soumettre un bien que j’envisage d’acheter.

C’est un appartement de 38m² en plein centre ville. Dans un immeuble sur cour au 3ème étage. Il est affiché à 46 000€. Loué en meublé 355€+30€ de charges.

Chauffage Ind. Gaz avec interphone, portail automatique et sécurisé.

Taxe foncière de 408€

L’appartement est lumineux, plutôt bien agencé, en très bon état, le seul petit hic sont les fenêtres qui sont en simple vitrage. Malgré tout, il fait bon dans l’appartement.

La copro contient 33 lots sur deux bâtiments, l’un sur cour et l’autre sur rue. Je comptais chercher une plus petite copro mais bon…

J’ai fais une première offre à 40 000€ qui a été refusée.
En faisant un rapide calcul très simple, jusqu’à 42 000€, la rentabilité est de 10%.

Puisqu’il s’agirait de mon premier achat, quels conseils me donneriez vous sur des points que je n’aurais pas pensé à vérifier.

Merci,

Sylvain

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#123 03/01/2015 17h19 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Il vous faut inclure les frais de mutation, d’agence ainsi que les travaux dans le prix de revient, autrement vous faussez les données. Le double vitrage me semble aujourd’hui indispensable notamment par rapport à l’attente des locataires.
Demander la facture de la chaudière, si elle à +/-10 ans, vous pouvez compter la changer dans les 5 ans qui viennent…

A mon opinion, il faut viser 10% brut mini dans une ville significative, si c’est un village bien plus…
C’est surtout le CF net qu’il vous faut calculer, combien vous reste t-il à la fin du mois ?.

Vérifiez sur pièces (comptes annuels, compte rendu d’assemblée générale…) que les charges bien sont bien réellement de 30€/mois (pour une copro de 33 lots, j’ai un doute…)

Vérifiez absolument quels sont les rapports dans la copro (présence des propriétaires aux AG, dettes, charges acquittées par l’ensemble des proprios, procédures en cours…)

Dernière modification par DDtee (03/01/2015 17h21)


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#124 03/01/2015 17h59 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Merci DDtee pour votre réponse. J’ai en ma possession le dernier PV d’AG ou tout est noté.

Le montant des charges du syndic pour l’ensemble des 33 lots est de 22 000€, ramené aux tantièmes de l’appartement, elles sont de 96.32€ par trimestre pour l’appartement que je vise.

Les anciens locataires avaient une consommation d’eau+chauffage+électricité de 58€/mois, ce qui reste convenable.

Alors oui, le plus urgent reste le simple vitrage qui à mes yeux est primordial, c’est d’ailleurs sur quoi a porter ma négociation. La propriétaire m’a bien dit que les locataires ne s’étaient jamais plaint mais bon…

Concernant la chaudière, j’ai oublié de demandé de quelle année elle était… Merci pour l’info.

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#125 03/01/2015 18h00 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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J’ai trouvé un bien qui me semble être celui qui vous intéresse… Est-ce bien au n° 27?
Si c’est bien le cas, je ne trouve pas la copro très engageante vue de l’extérieur…
La façade de la copro n’est pas en bon état… Je joins une photo en espérant que ce soit bien la bonne adresse smile  Webpage Screenshot - 27 Rue Michelet - Google Maps
Un détail me choque sur le décalage de niveau de la cuisine… La cloison a du être abattue, mais pourquoi un tel décalage de niveau?
Un 3ème étage, c’est bien , mais sans ascenseur ça commence à être une contrainte…
Qui est le locataire? Quel statut-a-t-il? Va-t-il y avoir un gros turn over?
Globalement, je n’accroche pas vraiment sur cet appartement…

Passons aux points positifs :
Oui, la rentabilité n’est pas mauvaise et votre affaire devrait être correcte MAIS je pense que vous pouvez trouver de meilleures affaires sur ST ETIENNE.
Autre bonne nouvelle, c’est un appartement qui doit pouvoir se louer 390€ + charges, sauf s’il n’y a pas de séjour ce que je ne vois pas… Je vois une cuisine, ce qui est un peu désuet dans un T2… ET si cette cuisine donne directement sur le séjour, c’est moche et plus actuel…

Perso quand j’achète, je me débrouille pour acheter quelque chose que je serais immédiatement capable de revendre plus cher… Je ne crois malheureusement pas que vous puissiez revendre cet appartement plus cher…

L’affaire n’est pas mauvaise, mais perso je crois que je n’achèterais pas smile

Dernière modification par ojal (03/01/2015 18h09)

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