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Forums des investisseurs heureux

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#51 15/06/2014 17h06 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Réputation :   221 

Pour compléter l’intervention de @Philippe30 les 2 derniers courtiers rencontrés m’ont parlé de 50% de refus, actuellement contre 20% il y a un an ou 2.
Lors de mes rendez-vous j’ai pu rencontrer 2 types de courtiers :
- Ceux qui font du volume : ils présentent le maximum de dossiers au banques, sur le lot quelques un passent. Ils sont généralement adeptes du matraquage téléphonique marketing direct et agacent un peu les banques (trop de dossiers mauvais) mais leur rendent bien service (moins de boulot pour la banque.
- Ceux plus rares qui montent mieux leurs dossiers et travaillent surtout le bouche à oreilles pour trouver de nouveaux clients. Plus appréciés des banques, ils peuvent insister plus pour faire passer un dossier. Un rendez-vous avec un de ces oiseaux rare dure deux heures généralement, ils prennent le temps de bien comprendre les spécificités de chaque cas pour mieux les défendre.

Dans les deux cas, chaque courtier travaille avec peu de banques, multiplier les échanges est pour eux assez improductif. Ils préfèrent se concentrer sur 3 ou 4 relations approfondies.
A titre d’exemple, j’ai entendu un courtier choisir son interlocuteur dans le même réseau selon la situation, parmi une dizaine de contacts possibles.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#52 15/06/2014 17h16 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour Shakaiolos,

Plusieurs éléments peuvent expliquer le comportement du banquier, parmi lesquels:
- directives de la maison mère: les banques ouvrent et ferment les vannes du crédit en fonction de leurs besoins et objectifs.
- les compétences de votre interlocuteur: certains banquiers croient vraiment qu’on ne peut pas dépasser les 33% d’endettement,
- la qualité de votre dossier: parfois mal monté et expliqué, il ne parvient pas à convaincre votre banquier.
- la qualité de votre investissement: là où vous voyez de la rentabilité bien que faible, le banquier voit un cash flow négatif. (je ne parle pas de votre bien en particulier, mais de cas généraux)

Face à cela, le moyen le plus simple, et certainement le plus efficace, est de passer par un courtier (attention, là aussi il y en a de meilleurs que d’autres) comme vous l’a indiqué Philippe30.

Mais vous pouvez aussi aller voir une autre banque.
- une nouvelle banque se mettra davantage en 4 pour capter un nouveau client
- certaines banques ont un pouvoir de décision en agence (en fonction des montants). On arrive donc à avoir comme interlocuteur un décisionnaire et on peut ainsi défendre son dossier plus efficacement.

Dans tous les cas de figure, revérifier votre dossier et le parfaire.

Nombreux sont les intervenants sur ce forum dont l’endettement est très largement au dessus des 33%. Vos 44% ne devraient pas être un frein si le dossier que vous présentez dégage un Cash Flow assurément positif.

Cdt
K16

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#53 16/06/2014 17h14 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Aujourd’hui, rdv avec une gestionnaire de patrimoine. Contact vraiment intéressant, très bon feeling et surtout un interlocuteur qui comprend tout à fait ce que je souhaite faire.

Elle me conseille vivement de changer de banque sans bien sur partir fâcher de celle où je suis.

Je lui explique le bien que j’ai dans le viseur et après ses calculs, elle ne comprend pas pourquoi ma banque ne me suis pas. Elle me pousse très clairement à me lancer dans l’immobilier locatif, tout en restant sur des petites surfaces, pas au delà du T2.

Elle me dit qu’elle fait du courtage, ayant pris déjà un rdv avec un courtier jeudi, je lui explique que je reviendrai la voir après le premier. Elle prend 300€ de frais de dossier (si le crédit est accepté), je trouve cela correct.

Concernant les crédits, elle ne comprenait pas pourquoi je voulais prendre un crédit sur 20ans pour un si petit montant (25000€), après explications, elle me donne raison. Pour la fiscalité, elle me dit de passer en Micro BIC simplifié et non en réel, sous prétexte que de si petits montants le réel ne vaut pas le coup.

Par contre, concernant l’amortissement, je pensais avoir des réponses claires mais là encore j’ai l’impression qu’elle ne m’y encourage pas.

C’est LE point où je ne comprends pas tout, quelqu’un aurait un lien pour que je puisse approfondir ce sujet d’amortissement ?

Sylvain

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#54 16/06/2014 17h41 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Shakaiolos a écrit :

Pour la fiscalité, elle me dit de passer en Micro BIC simplifié et non en réel, sous prétexte que de si petits montants le réel ne vaut pas le coup.

Par contre, concernant l’amortissement, je pensais avoir des réponses claires mais là encore j’ai l’impression qu’elle ne m’y encourage pas.

C’est LE point où je ne comprends pas tout, quelqu’un aurait un lien pour que je puisse approfondir ce sujet d’amortissement

Beaucoup de positif dans cette rencontre !
Par contre je suis un peu inquiet pour un gestionnaire de patrimoine qui n’encourage pas l’amortissement et préfère le micro BIC au réel, alors que vous empruntez pour investir !
Lisez les discussions du forum sur le LMNP dans immobilier physique, puis tapez foncier réel ou amortissement dans le moteur de recherche en haut à droite et en 2 ou 3 heures de lectures vous en saurez plus qu’elle sur le sujet wink


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#55 16/06/2014 17h47 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ça se discute …

Micro BIC vous payez 50% de vos revenus locatifs en impôts.  Hypothèse  : rendement 6%. Donc, 6%x25k€ = soit en moyenne 1500€/an d’économie d’impôts / an pendant minimum 10 ans.

Bien sur, il faut prendre un comptable, être rigoureux pour les factures, etc. Mais c’est aussi un apprentissage.

A vous de voir.

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#56 16/06/2014 18h05 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Un CGP qui conseille le micro à la place du réel et ne sait pas ce que c’est que l’amortissement??? et vous n’etes pas parti en courant??


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#57 16/06/2014 18h13 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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@ZX-6R >> Je n’ai pas écrit qu’elle ne savait pas ce que c’était mais qu’elle ne me le conseillait pas forcément, surtout pour des montants si "faibles".

Elle m’a clairement dit qu’il fallait faire des calculs mais que le réel et l’amortissement n’était peut être pas le plus approprié sur ce cas précis.

@DDtee >> Il faut vraiment que je me mette sur ce "dossier" qu’est l’amortissement, j’ai beaucoup de mal à comprendre comment cela fonctionne mais je vais suivre vos conseils et chercher sur le forum les différents sujets.

Dernière modification par Shakaiolos (16/06/2014 18h13)

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#58 16/06/2014 19h17 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pour faire simple, ’amortissement représente 2,5% de la valeur de votre bien. Donc, 25k€x2.5%. Donc, vous retirez de vos revenus 600€,/an.

Faites un calcul global sur 10 ans. Aditionnez tous vos paiements (hors remboursement du capital), ce sont vos charges réelles. Y ajouter 600€ ce qui donne les charges comptables.

Aditionnez vos loyers. Ce sont vos recettes a la fois réelles et comptables.

Recettes (comptables) - charges (comptables) = BIC sur lequel vous devez des impôts a la hauteur de 15.5%+TMI.

Voila l’équation simplifiée qui necessite tout de même le tableau d’amortissement. Ça vous permet d’avoir une estimation grossière.

Encore plus simple, vous faites vos calculs sur la durée du crédit où les simulateurs vous donnent le coût du crédit ce qui vous évite de passer par le tableau d’amortissement.

Impossible d’aller plus loin sans prendre en main votre clavier, ce qui n’est pas l’objectif wink

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#59 16/06/2014 19h54 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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@ Boubouka >> Merci infiniment pour votre message, je vais me plonger dans ce sujet avec attention car la fiscalité est importante et cela me permettra de mieux préparer mes entretiens avec les banques et/ou les courtiers.

Dernière modification par Shakaiolos (16/06/2014 20h00)

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#60 16/06/2014 23h51 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Désolé de persister, mais votre CGP est nulle.

Si quelqu’un peut démontrer un cas ou l’amortissement est inintéressant qu’il le fasse. Ca m’instruira.

De même pour un achat à crédit sur 20 ans, le réel sera quasiment toujours supérieur au micro BIC. A la limite si vous ne payez pas d’IR vous ne pourrez pas déduire les frais d’expert comptable et CGA de votre IR mais ca ne dois pas suffire à rendre le micro BIC plus intéressant. Le micro BIC c’est bien quand on n’a pas de crédit et qu’on n’a pas le courage de revendre pour racheter et donc repartir sur de l’amortissement.

Entre l’achat d’un immeuble de 30 lots ou l’achat de 30 lots séparés, le principe reste le même. Ce n’est pas parce que vous faite un "petit" investissement que vous devez vous priver des possibles économies fiscales.

De manière générale, les CGP sont de beaux parleurs, rémunérés sur ce qu’ils vous vendent. Ils n’ont de CGP que le nom, et sont en réalités des commerciaux. Un banquier ou un courtier a une utilité certaine, un CGP non.


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#61 16/06/2014 23h53 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pourquoi prenez vous un crédit sur un longue durée ?
Par cette option vous allez payer des intérêts importants ….
Vous savez que les intérêts sont déductibles des revenus locatifs.

Si vous partez sur l’option micro bic , vous savez que vous ne pouvez rien déduire c’est forfaitairement 50 % des revenus que vous devez déclarer.

Il y a un chose que je comprend pas alors dans ce raisonnement.

Soit vous prenez un crédit court et vous vous mettez en micro bic.
Soit si vous prenez un crédit long , vous vous mettez obligatoirement au réel.

Petite modification de cette réponse pour ajouter que ma réponse vient 2 minutes après celle de ZR-6R avec les mêmes arguments.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (16/06/2014 23h55)


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#62 17/06/2014 08h11 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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@ZX-6R >> Tout d’abord merci pour vos réponses. Etant la première CGP que je rencontre, je n’ai sans doute pas assez de recul pour savoir si elle est douée ou non. Je prends note de toutes vos remarques qui vont me permettre d’améliorer mes connaissances.

@Philippe30 >> Pour le moment je ne compte partir sur rien de précis en terme de fiscalité, je suis à la recherche des éléments les plus adéquats pour ma situation. Grâce à vous et à d’autres membres du forum j’ai pu apprendre déjà beaucoup de choses qui vont me faire gagner du temps et sans doute de l’argent.

Si je fais un résumer de ce que j’ai pu glaner sur le forum et auprès des "tôliers" du forum, je dois:

- Acheter au meilleur prix
- Négocier les taux d’intérêts
- Acheter dans des quartiers à fort taux d’évolution
- Acheter avec travaux
- Prendre de longues durées pour les crédits pour maximiser les taux d’intérêts et minimiser les mensualités
- Déduire les travaux des revenus fonciers
- Louer en meublé
- Faire de l’amortissement

et maintenant

- Déclarer les revenus au réel

smile

Sylvain

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#63 17/06/2014 10h52 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Vous partez sur de bonnes bases avec ces quelques principes.

- Acheter au meilleur prix => Toujours, afin de revendre sans perte à n’importe quel moment. 25% sous le prix du marché minimum, ceux qui disent que c’est impossible ne cherchent pas assez.
- Négocier les taux d’intérêts => Ca non, je considère le banquier comme un partenaire qui mérite sa rémunération. Sans lui, je ne fais rien. Je ficelle un bon dossier et ne négocie jamais ses taux. En contrepartie, quand je vais le voir pour un nouveau prêt, je suis bien accueilli et je pense que ca peut jouer en ma faveur et avoir un prêt que je n’aurai peut être pas eu si je faisais le charognard.
- Acheter dans des quartiers à fort taux d’évolution => plutôt chercher en priorité dans les meilleurs quartiers (centre ville). Un quartier en évolution, c’est bien souvent un quartier défavorisé. Le temps qu’il change, il peut se passer une décennie (ou 2)
- Acheter avec travaux => Oui
- Prendre de longues durées pour les crédits pour maximiser les taux d’intérêts et minimiser les mensualités => pour minimiser les mensualités oui, mais pas pour maximiser les taux, ça on s’en passerait.
- Déduire les travaux des revenus fonciers => non, des revenus BIC. On peut faire un nu par ci par là pour faire du déficit foncier en supplément.
- Louer en meublé => oui, sauf point ci dessus, qui reste marginal
- Faire de l’amortissement=> oui


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#64 17/06/2014 11h21 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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A cette excellente liste j’ajouterai un élément tellement évident qu’il ne faut pas l’oublier… vérifier la réelle demande locative dans la ville en question, avec le type de bien recherché
Il y a pas mal de villes moyennes en france ou par exemple il y a trop de studios pour le marché ou encore des régions avec une dynamique de population inquiétante pour l’avenir.


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#65 17/06/2014 11h54 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bon déjà ça me rassure vos propos, je ne suis pas trop dans l’erreur.

Sinon ce matin rdv avec une nouvelle banque qui souhaite bien me suivre pour mon projet de location. Par contre bien entendu, elle souhaite que je rapatrie les comptes bancaires chez eux, ce que je comprends.

Sinon, point négatif, le problème de la non activité de ma compagne qui a été licencié au mois de mai.

La banquière ne prend en compte que mes revenus à moi et on en revient toujours au même mais les 33% sont largement dépassé… sad

Bref, Wait and See…

Jeudi rdv avec un courtier, on verra sa vision !!!

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#66 17/06/2014 13h50 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Shakaiolos a écrit :

Sinon ce matin rdv avec une nouvelle banque qui souhaite bien me suivre pour mon projet de location. Par contre bien entendu, elle souhaite que je rapatrie les comptes bancaires chez eux, ce que je comprends.

Moi je ne comprends pas …..
Les banques n’ont pas le droit d’obliger à domicilier vos revenus chez elles mais dans les faits si vous ne dites pas oui vous n’obtiendrez pas le crédit.

Lorsque vous aurez 4 ou 5 crédits dans différentes banques comment ferez vous ?

Une banque m’a cassé les pieds pour un emprunt sur SCI pour domicilier mes revenus chez eux , la réponse a été non mais comme j’avais un apport c’est passé sinon j’aurais été ailleurs.

Shakaiolos a écrit :

Sinon, point négatif, le problème de la non activité de ma compagne qui a été licencié au mois de mai.

On ne prête qu’aux riches mais que les banques réfléchissent car quand dans tous les couples l’un sera au chômage  , comment les banques ferons t’elles ?

Shakaiolos a écrit :

La banquière ne prend en compte que mes revenus à moi et on en revient toujours au même mais les 33% sont largement dépassé…

Votre banquière n’a rien compris , le locatif est payé par la location.
Un banquier prend en compte 80  % des revenus locatifs , les autres 20 % correspondent aux charges et impôts.

Si votre montage est positif en terme de cash flow , retournez voir votre banquière pour lui expliquer qu’il ne s’agit pas d’un produit commercial de sa banque qui coûte tous les mois.

Il s’agit d’un investissement locatif qui rapporte même une fois les mensualités du prêt payé , les banquiers sont toujours étonnés que cela existe.

Philippe


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#67 17/06/2014 18h27 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Un banquier qui parle de 33% pour du locatif ne doit pas faire bcp d’opérations de ce type, voyez un (bon) courtier éventuellement.


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#68 17/06/2014 19h11 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Philippe30 a écrit :

Moi je ne comprends pas …..
Les banques n’ont pas le droit d’obliger à domicilier vos revenus chez elles mais dans les faits si vous ne dites pas oui vous n’obtiendrez pas le crédit.

Lorsque vous aurez 4 ou 5 crédits dans différentes banques comment ferez vous ?

Une banque m’a cassé les pieds pour un emprunt sur SCI pour domicilier mes revenus chez eux , la réponse a été non mais comme j’avais un apport c’est passé sinon j’aurais été ailleurs.

Comme vous le dites si bien, elles n’ont pas le droit d’obliger à domicilier les revenus chez eux mais si nous ne le faisons pas, le crédit devient impossible.

Quand à la remarque concernant les 4 ou 5 crédits, je ne sais pas comment cela se passera. Je crains d’ailleurs que se soit un frein supplémentaire…


Philippe30 a écrit :

On ne prête qu’aux riches mais que les banques réfléchissent car quand dans tous les couples l’un sera au chômage  , comment les banques ferons t’elles ?

Là encore, je dois admettre que vous marquez 1 point. Mais bon, de toute façon ma compagne compte bien entendu reprendre une activité rapidement donc le problème sera partiellement réglé.

Philippe30 a écrit :

Votre banquière n’a rien compris , le locatif est payé par la location.
Un banquier prend en compte 80  % des revenus locatifs , les autres 20 % correspondent aux charges et impôts.

Si votre montage est positif en terme de cash flow , retournez voir votre banquière pour lui expliquer qu’il ne s’agit pas d’un produit commercial de sa banque qui coûte tous les mois.

Il s’agit d’un investissement locatif qui rapporte même une fois les mensualités du prêt payé , les banquiers sont toujours étonnés que cela existe.

Philippe

J’ai vraiment le sentiment que les banques sont dans une période vraiment très peu propice à vouloir prêter. Dans mon cas précis, ma banque actuelle ne veut pas me prêter les 25000€ sous prétexte de la non activité de mon épouse alors que nous avons pratiquement cette somme en épargne. La simulation a clairement démontré que le projet est viable voire même rentable sans que cela ne me coûte 1cts. Bref, même si la déception est là, je compte bien trouver une banque qui me suivra dans ce projet.

ZX-6R a écrit :

Un banquier qui parle de 33% pour du locatif ne doit pas faire bcp d’opérations de ce type, voyez un (bon) courtier éventuellement.

C’est aussi une remarque que je me suis fait, j’ai trouvé la banquière de ce matin loin de tout ce qui pouvait toucher au locatif.

Comme il l’a souvent été dit sur le forum, le plus difficile, c’est de tomber sur LE BON INTERLOCUTEUR, pour ma part, ça n’a pas encore été le cas.

Dernière modification par Shakaiolos (17/06/2014 19h11)

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#69 18/06/2014 06h22 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Prenez un courtier , allez démarcher d’autres banques.

Vous perdez votre temps avec cet établissement.

Vous avez le crédit foncier qui prête sans problème , sans domiciliation de salaire , sans ouverture de compte mais leur taux sont un peu plus élevés.

Philippe


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#70 18/06/2014 07h20 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ne perdez pas votre temps à faire le tour des banques. Consacrer le plutôt à trouver un bien intéressant.

C’est en faisant des visites que vous allez progresser. Faites un dossier pour quelques biens même si vous n’allez pas
acheter. Vous aurez ainsi vos outils … et vous saurez repérer la bonne affaire en qlqs minutes.
Un appartement, c’est’10 minutes de visite. Ensuite lisez les CR des AG, c’est toujours instructif.

Une fois que vous avez un bien intéressant  en ligne de mire, et vous êtes aguerri au montage de dossiers, le Crédit foncier ou un courtier vous prêteront.

Bonnes recherches wink

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#71 18/06/2014 11h51 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pour le courtier, c’est prévu demain et sans doute un autre la semaine prochaine.

Comme le dit Boubouka, je vais me concentrer sur la recherche de biens. Je suis convaincu que je trouverai une banque qui me prêtera l’argent.

Encore une fois, merci de tous vos conseils, j’ai beaucoup appris en vous lisant et cela en peu de temps. Si j’arrive à me lancer dans cette aventure, se sera quelque part grâce à vous. smile

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#72 18/06/2014 13h53 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Shakaiolos,

Votre banque ne me semble pas avoir des exigences si délirantes, il y a 25 ans les critères étaient les mêmes… même si les prix étaient bien plus bas.
La domiciliation me semble de bonne guerre… c’est une négo.

Bref : vous savez déjà qu’avec peu de concessions votre projet sera finançable, orientez vous comme il vous est conseillé précédemment vers le meilleur bien. Il sera temps de rechercher et finaliser de meilleurs (ou pas) financements éventuels ensuite.

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#73 18/06/2014 14h40 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je pensais partir sur un bien déjà loué, je pense que cela rassurera la banque. En effet si un locataire est en place et qu’en plus de ça depuis plusieurs années, j’aurais des arguments encore plus convainquant à lui apporter.

D’ailleurs je continue mes questions, mais comment faites vous pour trouver les locataires passez vous par les agences ou bien en mettant vous même des annonces sur le bon coin ou autre??

Sylvain

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#74 18/06/2014 14h49 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je ne suis pas sur.

Un locataire en place, donc pas de travaux. Donc difficile à avoir un bon prix.
Un locataire en place, aucune garantie sur la solvabilité et la régularité des payements.
Un locataire en place, le prix est fixé en fonction de la rentabilité … souvent calculée avant les frais de transaction (AI et notaire) et fréquemment minable (4% ?).
Un locataire en place, c’est souvent un bail nu.
Un locataire en place, vous ne savez pas quelles sont les règles "non écrites" déjà instaurées et quelle sera la réaction du locataire en cas de changement implicite ou explicite de ces règles.

Le vendeur, a fait l’effort de trouver un "bon" locataire et de l’installer. C’est normal qu’il se rémunère dessus.

Je ne connais pas bien votre zone de recherche, mais  dans une zone tendue comme IDF acheter un bien avec un locataire en place ne me parait pas un bon plan.

D’autres auront probablement un avis différent.

Dernière modification par Boubouka (18/06/2014 14h50)

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#75 18/06/2014 15h34 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Boubouka a écrit :

D’autres auront probablement un avis différent.

Oui, mais un avis mitigé.

À mes débuts (ce n’était pas en 1900, ne vous méprenez pas wink ), j’étais bien content de m’éviter des démarches supplémentaires et, surtout, c’était rassurant pour tout le monde.
Dans les faits, ces locataires que je n’avais pas choisis ne m’ont pas bien enthousiasmé et partait assez rapidement. Ils avaient été installés probablement pour faciliter la vente.

Aujourd’hui, je préfère sélectionner moi même.

Dernière modification par Range19 (18/06/2014 15h36)

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