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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/10/2013 20h50 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Membre
Réputation :   146 

Bonjour,

Ce message a pour but de décrire un process pour la mise en place d’un locataire (pour un locataire unique et une location non meublée).

Ce process ne prétend pas avoir une valeur universelle ni être l’optimum, mais reflète simplement mes idées personnelles en la matière. De plus, étant débutant, il est probable qu’il comporte des lacunes ou des erreurs.

Je le modifierai en fonction de vos contributions, le cas échéant, et de mes expériences.


Annonce Internet

* Rédiger un message court avec 3 photos de qualité pour susciter l’intérêt et le poster sur le site leboncoin.fr.

* Donner uniquement la possibilité d’être contacté par email (pour faire un premier filtre et ne pas recevoir d’appels téléphoniques intempestifs).

Contact téléphonique

Demander les informations suivantes aux candidats locataires, lors de l’appel téléphonique:

* Revenu net. Un revenu net représentant 3 fois les loyers, couplé à une GRL/GLI (pour une GRL, le revenu net doit représenter au moins 2 fois les loyers charges comprises; pour une GLI, le revenu doit être au moins 3 fois les loyers charges comprises), est une bonne garantie de paiement des loyers (le locataire a les moyens de payer).

* CDI (hors période d’essai).

* Nombre de personnes qui occuperont le logement.

* Quel est le projet du candidat locataire ? Pourquoi souhaite-t-il louer cet appartement ?

En cas d’intérêt mutuel a priori, demander au locataire de constituer un dossier composé des pièces suivantes, à amener lors de la visite:

* La carte d’identité recto/verso

* Le dernier avis d’imposition

* Les 3 derniers bulletins de salaire

* Un RIB

Demander d’amener les originaux et une copie de chaque document.

Visite

Apporter une imprimante pour pouvoir effectuer  des photocopies d’originaux, le cas échéant.

Vérifier les éléments du dossier demandés lors du contact téléphonique et conserver les copies.

En cas d’intérêt mutuel, indiquer au candidat locataire que pour la signature du bail, il faudra amener les éléments suivants:

* Une copie de l’assurance habitation

* La caution représentant un mois de loyer hors charges

* Le premier loyer, charges comprises

Préparation de la signature du bail

Pré-remplir deux exemplaire (sauf les données qui pourraient être modifiées en cas de désistement du locataire: la date, l’indice de référence des loyers, les coordonnées du locataire, etc…) et signer:

* Le contrat de bail: ILC-34 CONTRAT DE LOCATION/COLOCATION NON MEUBLEE + NOTICE | Tissot, le spécialiste des formulaires juridiques ne pas demander de clause de caution solidaire dans le bail (pour l’assurance risques locatifs). Ajouter une clause précisant que chaque trou percé devra être payé 5 euros et interdisant les trous dans le carrelage.

* L’état des lieux: ILA-1040 ÉTAT DES LIEUX CONTRADICTOIRE POUR LOCAUX D’HABITATION | Tissot, le spécialiste des formulaires juridiques

* Le diagnostic de performance énergétique

* Le constat de risque d’exposition au plomb

* L’état des risques naturels et technologiques: Information des Acquéreurs et Locataires / Sécurité civile / Sécurité - Prévention / Politiques publiques / Accueil - Les services de l’État dans le Haut-Rhin

Signature du bail et remise des clés

Apporter une imprimante pour pouvoir photocopier d’éventuelles pièces manquantes au dossier, présentées le jour même et un carnet de quittances (au cas où la caution et le premier loyer seraient payés en liquide).

* Refaire visiter l’appartement.

* Finir de remplir le bail, en faire la lecture et le signer.

* Proposer au locataire de faire le tour de l’appartement et de signaler des observations à ajouter à l’état des lieux puis le signer.

* Faire signer le dossier technique.

Remettre au locataire:

* 2 RIB (le second pour constitution d’un éventuel dossier d’aide au logement du locataire, le cas échéant)

* Une copie du contrat de bail

* Une copie de l’état des lieux

* Une copie du diagnostic de performance énergétique

* Une copie du constat de risque d’exposition au plomb

* Une copie de l’état des risques naturels et technologiques

* Les clés de l’appartement

Recevoir du locataire:

* L’assurance habitation

* La caution (un mois de loyer hors charges) et le premier loyer (un mois de loyer charges comprises)

Conserver:

* Une copie du contrat de bail

* Une copie de l’état des lieux

* Une copie du diagnostic de performance énergétique

* Une copie du constat de risque d’exposition au plomb

* Une copie de l’état des risques naturels et technologiques

Dernière modification par vauban (25/10/2013 21h38)

Mots-clés : bail, locataire, état des lieux


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

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#2 25/10/2013 21h21 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Membre
Réputation :   

Bonne procédure exhaustive. Je rajouterai pour ma part :

- d’apporter un soin tout particulier (spécialement si le texte doit être court) à l’annonce à mettre en ligne, notamment au niveau des 3 photos "offertes" dans l’offre gratuite. Personnellement je fais également figurer, en fin d’annonce, toutes les pièces justificatives que j’attends lors de la visite.

- au niveau de ces pièces je demande à ce que les "candidats" viennent avec les photocopies faites, accompagnées des originaux.

- tous les contacts sont consignés dans un tableau excel (ce qui me permet de facilement m’y retrouver par la suite) - je salue la cnil au passage wink

- pour mon appartement situé à une centaine de km, j’organise une journée de visite (généralement un jour de week-end) et je bloque un créneau de 30 minutes par personne.

Tout cela me permet de faire une signature de bail dès la fin de journée.

Voila pour moi smile


Mes différentes et modestes expériences d'épargne et d'investissements, sur une Vie Riche & Douce

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#3 25/10/2013 23h59 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Membre
Réputation :   39 

Je préfère etre contacté par téléphone. les mails qui me demadent si le loyer est négociable ou s’il est possible d’avoir d’autres photos sans autres information et sans présentation m’agacent .En général il n’y a que des questions et aucune présentation personnelle.Si on prend le temps de répondre aux mail 4 fois sur 5 il n’y a pas de suite.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#4 26/10/2013 00h12 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Membre
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toudoucement a écrit :

Si on prend le temps de répondre aux mail 4 fois sur 5 il n’y a pas de suite.

Ce n’est pas faux et même certains mails sont limites en terme de politesse. Ceci dit c’est aussi un moyen de faire un tri et pour ma part j’ai une réponse toute prête à copier/coller à laquelle je rajoute éventuellement des éléments en fonction des questions posées. Donc ça ne me prend guère de temps. Je trouve qu’on perd plus de temps à répondre au téléphone.


Mes différentes et modestes expériences d'épargne et d'investissements, sur une Vie Riche & Douce

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#5 26/10/2013 02h10 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Modérateur
Réputation :   171 

Bonjour,

Pour rappel le sujet a déjà été traité en 2011 dans la présentation de Niconiconico

puis en 2012 dans Location : bien choisir ses locataires.

Bonne lecture.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#6 26/10/2013 11h33 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Membre
Réputation :   61 

Bonjour Vauban,

Contrairement à vous, je rédige des annonces plutôt précises donc un peu développés. À défaut, les appels se multiplient pour des infos de détails parfois importants.
Cala permet aussi de repérer qui sait lire… (j’entends par là est attentif à ce qu’il lit) et qui occupe sont temps libre en visitant les logements de la ville (ça existe…)

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#7 29/10/2013 10h10 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Membre
Réputation :   

C’est également ma tendance aussi. Un texte détaillé mais construit logiquement : caractéristiques du bien, équipements, situation géographique, etc.
Mais que le texte soit court ou long, il faut lui apporter le maximum de soin : dans le premier cas pour être concis et mettre les informations principales, dans le second pour ne pas faire de blabla inutile qui lasserait le lecteur.


Mes différentes et modestes expériences d'épargne et d'investissements, sur une Vie Riche & Douce

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#8 30/10/2013 18h52 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Membre
Réputation :   127 

Une question qui me vient à l’esprit.

Quand j’étais locataire je payais mon loyer par virement automatique. Cela me simplifiait grandement la vie.

Vu que l’encaissement d’un chèque c’est toujours du travail à faible valeur ajoutée, est ce que qu’on peut demander que le loyer soit payé par virement automatique ?

Encore mieux, y a t il la possibilité que le loyer soit prélevé de manière automatique ?

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#9 30/10/2013 19h01 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Réputation :   39 

Il me semble que l’on ne peut imposer au locataire le mode de paiement.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#10 30/10/2013 23h00 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Modérateur
Réputation :   171 

Une lecture de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Article 4 vous aurait donné la réponse :

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Article 4 a écrit :

Est réputée non écrite toute clause :

c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#11 31/10/2013 01h52 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Membre
Réputation :   127 

C’est clair. On ne peut l’écrire dans le contrat de bail. Mais on peut évoquer la question avec le locataire.

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#12 26/11/2013 10h08 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Membre
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Il me semble ne pas avoir lu dans les messages le contrôle des infos du candidat locataire.

J’ai eu trop souvent de faux documents ! Téléphoner !

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#13 27/11/2013 21h47 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Pour ce qui est du contrat de location, il est préférable d’y insérer une clause résolutoire. Celle-ci permettra en cas de non paiement de résilier de plein droit le bail. Cela évite ainsi une perte de temps devant le juge qui devrait sinon constater lui même la résiliation du bail.

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#14 30/11/2013 12h40 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Membre
Réputation :   15 

Juste un détail pratique:
Je ne prends pas d’imprimante pour les copies à faire, juste mon téléphone qui fait appareil photo.

Frédéric

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#15 01/12/2013 09h11 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Membre
Réputation :   43 

arquos a écrit :

Pour ce qui est du contrat de location, il est préférable d’y insérer une clause résolutoire. Celle-ci permettra en cas de non paiement de résilier de plein droit le bail. Cela évite ainsi une perte de temps devant le juge qui devrait sinon constater lui même la résiliation du bail.

En fait l’existence d’une clause résolutoire conduira le propriétaire à passer devant le juge des référés pour faire "constater" cette résiliation de bail, alors que s’il n’y avait pas eu de clause résolutoire dans le contrat il aurait du faire "prononcer" la résiliation du bail par le juge d’instance. C’est un gain de temps car la procédure en référé est plus rapide mais au final il y a quand même un passage obligatoire devant le juge.

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#16 27/02/2014 03h30 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Membre
Réputation :   50 

Je suis actuellement du côté locataire (et en plus CDD, mais avec 4,5 fois le loyer). Ma mère va se porter garant (proprio, 3 fois le loyer et fonctionnaire) et l’agence demande, entre autre, le livret de famille de ma mère !??

Quel est l’intérêt pour l’agence d’un tel document ? Ils veulent vérifier que c’est bien ma mère ?? Un garant c’est un garant, peut importe que ce soit ma mère ou un ami ou je ne sais qui du moment que cette personne se porte garant ! Un truc m’échappe.

Bien entendu je ne donnerai pas ce document … tant pis pour l’agence si elle refuse mon dossier, elle perdra quelqu’un qui a toujours payé ses loyers en temps et en heure smile

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#17 27/02/2014 08h45 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Membre
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Vibe, je suis côté propriétaire et je suis plutôt d’accord avec vous.
Il ne faut pas céder aux exigences folles de certains agents immobiliers.
Mon agence avait sélectionné un locataire sur ses propres critères très stricts et j’avais plein de retards de loyers. Le locataire suivant a été choisi par mes soins, il ne gagne pas 3x le loyer mais j’ai eu un bon feeling avec lui. Je n’ai pas eu de problème avec lui depuis un an.

Comme quoi …


Mes différentes et modestes expériences d'épargne et d'investissements, sur une Vie Riche & Douce

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#18 27/02/2014 10h06 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

Membre
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Bonjour à tous,

Petite question en ce qui concerne le bail,

Peut-on inscrire dans une des closes du bail qu’il n’est pas autorisé au locataire de changer la couleur des murs ?

Cédric

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#19 27/02/2014 10h45 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Oui bien entendu. Vous pouvez mentionner plus généralement qu’aucun travaux ou modification d’aspect ne peut être réalisé sans l’accord écrit du bailleur.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#20 27/02/2014 17h29 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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cette clause est qualifié d’abusive ,le locataire a la jouissance et le droit de disposer du bien et donc de le changer a son bon vouloir(décoration,peinture etc) sous réserve de couleurs excentriques ,je vais vous retrouver l’arrêt,car j’avais eu le cas pour un ami.

Avec un peu de chance ,votre locataire aura bon gout !

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#21 27/02/2014 17h42 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Voici une clause validée par mon notaire dans des baux que j’ai fait signer "Le locataire n’est pas autorisé à modifier la nature et la couleur des revêtements du sol, des murs et plafonds sans l’autorisation écrite du bailleur."
C’est avec plaisir que je prendrai connaissance de votre arrêt.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#22 27/02/2014 23h01 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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j’en ai retrouvé 2 en cherchant ,celui  de la CA de Nancy (01/02/95)

"Les travaux de peinture et la pose de moquette réalisés par le locataire "ne constituent que de simples aménagements qui peuvent être librement effectués par les locataires et ne peuvent être considérés comme une transformation de locaux". Il ne peut être fait grief au locataire d’avoir "choisi des couleurs autres que "passe-partout" dès lors que ces couleurs ne sont pas excentriques et n’empêchent pas une habitabilité normale de par leur originalité

et celui de la CA de Paris 6e Chambre, sect. B, 10 janvier 2008 :

"Le propriétaire bailleur ne saurait reprocher aux locataires preneurs, après les avoir autorisés à effectuer un "rafraîchissement" qui nécessitait une peinture de l’ensemble de la surface, d’avoir choisi des couleurs (bleu, rose, mauve, bordeaux clair) autres que les couleurs initiales "passe-partout" dès lors que ces peintures telles qu’elles apparaissent sur les photographies en couleurs prises par l’huissier de justice, ne sont pas vraiment excentriques, revêtent même, une certaine élégance et une originalité restant de bon goût et n’empêchent nullement une habitabilité normale, en s’inscrivant dans la tendance décorative actuelle susceptible de plaire à des locataires jeunes. "

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#23 28/02/2014 10h20 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Merci pour ces sources.
Cependant aucune d’elles ne signifie qu’une clause demandant une autorisation au bailleur pour refaire les peintures soit interdite ou abusive.
Dans le deuxième cas la demande d’autorisation est même mentionné. Dans le 1er cas, cet extrait semble ainsi effectivement pouvoir faire jurisprudence sur le choix des couleurs, même si nous n’avons pas le contexte…
Le dialogue avec le locataire me parait dans tous les cas la meilleure assise.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#24 28/02/2014 16h04 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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C’est pitoyable, mais je confirme ce qu’à dit Bartissimo.

Le locataire fait ce qu’il veut. Une telle clause serait une atteinte à sa liberté de jouissance et serait considérée comme abusive (donc non écrite).

Bien évidemment, nous la mettons tous (les bailleurs), nous leur répétons bien, et nous retenons ce qu’il faut si cela n’est pas respecté. Mais si ça va au tribunal, c’est perdu d’avance. Conclusion, il vaut mieux éviter d’être trop gourmand dans les retenues sur DG, retenir un peu, c’est mieux qu’aller en justice (gratuit et sans avocat possible pour le locataire). Sur un forum dédié aux problémes juridiques immobiliers, vous voyez passez des trucs…un bailleur qui réclame 4000 euros de peinture pour 60m² ce genre d’absurdités. Inévitablement ça finit au tribunal.

Dernière modification par BorderLine (28/02/2014 16h06)

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#25 28/02/2014 17h53 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Alors là les bras m’en tombent…
C’est une clause que j’ai pu lire dans tous les baux que j’ai collecté, quelque soient leurs origines (notaire, agence, huissier)
Donc dialogue, dialogue et dialogue…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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