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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/07/2014 11h21 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Bonjour à tous;

Après plusieurs mois de recherches, de nombreuses visites, j’ai trouvé un projet d’investissement locatif qui me semble pertinent et je souhaite vous en faire part.

Il s’agit de deux biens similaires T2 qui sont cote à cote dans une résidence avec Gardien, Piscine et Tennis sur Toulouse, ils sont au RDC avec petit jardin privatif
Les deux biens sont identiques mais deux vendeurs différents

Prix d’achat 75000 pour l’un 76000 pour l’autre. La négociation n’a pas aboutie de la même manière avec les deux vendeurs, mais le résultat est sensiblement le même.

Actuellement 1 T2 est loué pour 500CC, l’autre est vendu libre.

Le financement se fera à 100% par un prêt, à première vue voici les taux que me propose ma banque
20 ans 2.75% ou 25 ans 3.15%. Avec apports pour les frais de mutation (7500€/apt environ)

Au niveau des charges, il faut compter 80€ par mois par appartement.
La TF est de 650€ par appartement

Les appartements se situent dans une résidence sécurisée avec parking à proximité de commerce de qualité (Vrai boulanger, boucher, supérette, poste, tabac…). Ils se situent dans un quartier un peu populaire puisque proche des quartiers sensibles de Toulouse, ce qui explique un prix assez bas au M2. Néanmoins après avoir fait de nombreuses visites autour de la résidence, je me suis senti plutôt bien dans l’environnement.
La résidence est occupé par des propriétaires habitants et elle est extrêmement bien entretenue et le gardien est très sympathique et professionnel il me semble.
La résidence est proche de la faculté du Mirail, accessible facilement à pied, vélib ou Bus (arrêt devant la résidence). Le métro est à 5 min en bus et 10 min à pied. Ce n’est pas le top mais c’est pas mal.

Je compte faire un meublé avec l’appartement qui est vendu libre, et gardé l’autre en nu pour le moment (bail en cours).

Mes questions reposent sur les sujets suivants :
Prét de 20 ou 25 ans ?
Le prêt de 25 ans permet un CF > 0 pour le meublé que je pense loué 500HC et 550CC.

L’appartement en location nue ne s’autofinance pas pour l’instant (le loyer est plutôt bas par rapport au marché (annonce comparable). A voir au changement de bail donc.

Concernant le meublé, j’ai une crainte concernant la vacance locative sur les mois d’été. Avez--vous des pistes pour fidéliser le locataire et pour éviter un turnover trop important;

Merci pour vos retour;

Dernière modification par Pryx (25/07/2014 11h28)

Mots-clés : toulouse; locatif

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#2 25/07/2014 11h38 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Pryx a écrit :

Bonjour à tous;

Après plusieurs mois de recherches, de nombreuses visites, j’ai trouvé un projet d’investissement locatif qui me semble pertinent et je souhaite vous en faire part.

Il s’agit de deux biens similaires T2 qui sont cote à cote dans une résidence avec Gardien, Piscine et Tennis
sur Toulouse, ils sont au RDC avec petit jardin privatif
Les deux biens sont identiques mais deux vendeurs différents

Généralement dans ce genre de résidence les charges sont très élevées, je suis surpris des 80 euros annoncés.

Dernière modification par ZeBonder (25/07/2014 11h38)

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#3 25/07/2014 11h54 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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80€ par appartement représente tout de même 960€ par an soit 26€/m2.an

Pour mon T3 en RP je suis à 20 et j’ai un gardien et c’est un résidence de standing.

Je vous confirme que les charges sont donc élevées.

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#4 25/07/2014 12h08 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Comme je l’écrivais encore ce matin, je fuis toute copro supérieure à 8/10 lots (charges élevées, problèmes relationnels potentiellement supérieurs, réglementations supplémentaires coûteuses, syndic pro obligatoire…).
Ces charges sont à fonds perdus sauf si l’existence de prestations particulières permet d’avoir un niveau de loyer plus élevé (ce dont je doute).
Sans connaître la situation, d’après ce que vous décrivez, il est envisageable que tennis et piscine soient là pour faire oublier les quartiers sensibles peu éloignées.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 25/07/2014 12h35 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Tout ce qui est jardin privatif, piscine, ascenseur, gardien, chaudière commune, tennis … fait augmenter indéfiniment les charges de copropriété.

Il y a encore pire, c’est quand la copropriété fait elle-même partie d’une copropriété encore plus grande, là vous vous tapez les charges des 2 copropriétés.

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#6 25/07/2014 12h48 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Bonjour;
Je suis d’accord avec vous, et je trouve effectivement les charges assez élevées;
Après avoir questionnés les locataires et propriétaire, il me semble que ces charges trouvent une justification.
Bien sur c’est un point à surveiller.
Mais ma question n’était pas sur les charges mais plutôt sur des conseils pour la location en meublé pour éviter les vacances locatives;

Dernière modification par Pryx (25/07/2014 12h48)

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#7 25/07/2014 12h51 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Je serais étonné du contraire, je vois mal le propriétaire vous dire que c’est élevé, à fonds perdus mais achetez quand même mon appartement.

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#8 25/07/2014 12h54 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Zebonder, je parle de personnes rencontrées au gré de mon investigation sur le terrain…

Concernant votre terme ’à fond perdu’ ce n’est pas exact, car le maintien des installations avec une bonne qualité n’est pas une dépense à fond perdus.

Dernière modification par Pryx (25/07/2014 12h56)

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#9 25/07/2014 13h02 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Je m’étonne également des charges, je me serais attendu à pire !
Avez vous regarder ce qui fait partie des charges et les comptes rendus d’assemblés, parfois on trouve des informations interessantes.
Personnellement je ne pourrai pas vous conseiller plus car comme DDtee je fuis également ce genre de résidence, je prefere nettement les petites copro gérer en syndic bénévole mais ça reste
une appreciation personnelle.

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#10 25/07/2014 13h07 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Pour la vacance locative, elle est sans doute inévitable si vous louez à des étudiants, mais :
- Si le rapport prix/prestation est bien positionné, il est possible que l’étudiant préfère le garder les mois d’été plutôt que de risquer de la perdre.
- une résidence avec piscine l’été à Toulouse ce n’est sans doute pas désagréable, il doit ête possible de faire de la location saisonnière à la semaine, mais c’est plus de boulot…

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#11 25/07/2014 13h24 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Herrecir40 a écrit :

Je m’étonne également des charges, je me serais attendu à pire !
Avez vous regarder ce qui fait partie des charges et les comptes rendus d’assemblés, parfois on trouve des informations interessantes.
Personnellement je ne pourrai pas vous conseiller plus car comme DDtee je fuis également ce genre de résidence, je prefere nettement les petites copro gérer en syndic bénévole mais ça reste
une appreciation personnelle.

J’ai analysé les 3 derniers compte rendus de co-pro, aucun gros travaux n’est prévu, ni évoqué à ce jour; Quelques demande farfelues ont été largement écartées lors du votes.
Concernant les relevés de charges, les données transmises par les deux propriétaires sont cohérents.

Après les investigations dans les communs (intérieur et extérieur), la résidence est franchement en bon état et très bien entretenue par le gardien.
Je suis d’ailleurs toujours très agréablement surpris par le sérieux de ces hommes. J’ai vécu pendant mes années étudiantes dans une résidence similaire (Piscine et Gardien), en étant locataire, l’homme était un bourreau de travail, toujours près à rendre service et améliorer la résidence en réalisant les menus travaux d’entretien lui même.
Je vis depuis 6 ans dans une résidence avec Gardien; même type de bonhomme..
Et à première vue celui de la résidence dans laquelle j’investis semble être fait du même bois. Cela change de l’image d’Epinal du gardien alcoolique et bougon qui est souvent décrit ici ou là. Cette charge n’est pas à mes yeux une pure perte, c’est plutôt l’occasion d’avoir un homme de confiance qui peut rendre de nombreux services…

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#12 25/07/2014 14h40 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Bonjour Pryx,

Quelques idées d’abord pour capter la "clientèle" car avant de la fidéliser il faut, à mon avis, essayer de capter la meilleure clientèle et après seulement essayer de la fidéliser :

- photos irréprochables du bien qui donnent envie, des touches de couleur tendance par çi-par là font souvent la différence, des fausses (ou des vraies) poutres bien placées donnent un cachet particulier.

- placer une vraie annonce papier dans les endroits stratégiques qui obligeront les locataires à garder l’appartement le plus longtemps possible (écoles d’ingé, médecine, UFRAPS, régiments, etc…) et qui indirectement selectionnera un type de locataires (présumé) plus solvable,

- offrir des équipements que vous trouverez pour trois sous dans les vides-grenier (mini-four, cafetière, fer à repasser, bouilloire, table à repasser, aspirateur, housse de couette qui fait le meilleur effet pour les photos, lampes fonctionnelles, miroirs à coller chez ikea, coussins de couleur, sèche-cheveux, etc…), précisez ds le bail que ces équipements ne seront pas obligatoirement remplacés en cas de panne d’usure.

-pdt toute la phase de "candidature", faire sentir aux candidats que votre bien est très demandé (si c’est le cas bien sur), le "lauréat" sera ainsi plus enclin à conserver son logement de crainte de ne pas trouver mieux ailleurs.

Pour les fidéliser, en plus du choix de la cible et du rapport prix/équipements/prestations :

- si vous êtes sûr de la qualité de votre bien par rapport au marché, l’inciter à signer le plus tôt possible car d’autres sont prêts à le faire (cas des étudiants qui, bien légitimement, veulent faire démarrer leur bail en sept ou oct), à partir de là c’est de la négo,

- si votre RP est proche, intervenir dans le logement en cas de pb divers que vous choississez de prendre à votre charge (élec, fuite d’eau, pb cumulus, etc..) ou  faire intervenir l’artisan ad hoc afin de montrer que le locataire peut compter sur vous,

- être réactif s’il demande une quittance de loyer, un doc pour la CAF ou tout autre demande qui entre dans vos attributions de bailleur.

Il y a sans doute plein d’autres méthodes ou pistes possibles.

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#13 25/07/2014 15h47 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Merci Capelo pour vos conseils éclairés;

Je vais suivre les préconisations type check list dans le post épinglé.

Concernant le bail, savez-vous ou je peux me procurer un bail ? Je sais que cela peut se trouver dans les magasins de presse mais existe-t-il des sources pour des baux plus adaptés sur internet ?

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#14 25/07/2014 16h14 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Bonjour,

Vous pourrez trouver un "template" de bail sur le site suivant : rentila.com (je ne suis nullement lié à ce site, mais je l’utilise de façon gratuite depuis 1 an et il m’a bien aidé pour commencer).

Si je puis me permettre, j’ai vu sur votre présentation que vous étiez Toulousain. Connaissant un peu la ville, j’exclue les quartiers que vous avez cité quand je fais des recherche pour investir dans la pierre. Est ce le seul endroit sur Toulouse où vous ayez trouvé des investissement "rentables"?

Sur ce forum, le sujet de la "diversification" est souvent abordé. Ne pensez vous pas "risqué" d’acheter deux biens côte à côte dans la même résidence?

Merci d’avance pour vos réponses.

Dernière modification par Nous2 (25/07/2014 16h22)

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#15 25/07/2014 16h23 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Capelo a écrit :

précisez ds le bail que ces équipements ne seront pas obligatoirement remplacés en cas de panne d’usure.

Vous êtes certain que c’est pas un abus de droit ?
Il me semblait que tout bien ou prestation fourni était inaliénable.

@Pryx
Sur simple inscription gratuite, vous avez une bibliothèque de documents disponible ici Documents de location gratuits, plus de 50 modèles


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#16 25/07/2014 17h28 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Nous2 a écrit :

Bonjour,

Vous pourrez trouver un "template" de bail sur le site suivant : rentila.com (je ne suis nullement lié à ce site, mais je l’utilise de façon gratuite depuis 1 an et il m’a bien aidé pour commencer).

Si je puis me permettre, j’ai vu sur votre présentation que vous étiez Toulousain. Connaissant un peu la ville, j’exclue les quartiers que vous avez cité quand je fais des recherche pour investir dans la pierre. Est ce le seul endroit sur Toulouse où vous ayez trouvé des investissement "rentables"?

Sur ce forum, le sujet de la "diversification" est souvent abordé. Ne pensez vous pas "risqué" d’acheter deux biens côte à côte dans la même résidence?

Merci d’avance pour vos réponses.

Merci pour votre lien pour les baux, je vais y jeter un œil,
Merci également à DDtee.

Pour répondre à votre question Nous2, j’étais très réticent à investir dans cette zone de Toulouse, je visais plutôt Saint Agne/Pech David/Saint Cyprien/Centre.

J’ai visité pas mal de bien dans ces quartiers et je trouve qu’ils n’apportaient pas un rendement suffisant.

Puis par hasard, je suis tombé sur une annonce pour un bien à vendre dans la résidence ou je vais acheter. J’ai visiter, me suis balader dans le quartier, et discuté avec les gens autour et je me suis fait un tout autre avis de ce quartier. J’ai donc cherché un bien dans cette résidence et autour. Il se trouve que j’en ai finalement trouvé 2, et à coté.

Le résidence est relativement bien placée, elle est somme toute assez éloignée des quartiers vraiment sensible.
Un peu comme le nord de Saint Cyprien ou Patte d’oie par rapport au Arenes…
Un peu comme Saint Agne ou Saint Michel par rapport a Empalot

Je me suis senti bien et très à l’aise dans la résidence et dans le quartier environnant lors de toutes mes visites, j’ai donc choisi d’investir là-bas.

Sur le papier au regard du prix d’acquisition je suis satisfait.

Concernant le fait d’avoir 2 appartements dans la même résidence, c’est un risque mais d’un autre coté cela est plus facile pour la gestion courante( même syndic, même gardien) L’avenir me dira si c’est une bonne chose ou pas). Je ne pense pas être trop exposé à une perte en capital. (sauf catastrophe).

Par contre, a avoir mes œufs dans le même panier, je vais regarder de près ce panier wink

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#17 25/07/2014 17h39 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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@ DDtee

Je ne le pense pas.

Partant du principe que le contrat fait "la loi des parties", et en l’absence de clauses réputées non écrites (cad illégales) prévues par la loi ou de dispositions contraires prévues dans les articles du code civil visés dans mon modèle de bail, j’ai estimé que cela était possible (d’inclure la clause de non obligation de réparation d’équipements listés expressement).

Si quelqu’un a un autre avis contraire, je suis preneuse.

Dernière modification par Capelo (25/07/2014 17h39)

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#18 27/07/2014 11h12 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Ok @Capelo c’est peut-être légal, personnellement en tout cas je trouve ça mesquin wink

Cela signifie que vous louez pour l’exemple un meublé avec un mini four "à 3 sous" trouvé dans "un vide grenier" pour reprendre votre expression, et que si celui-ci rend l’âme, le locataire doit soit se passer de ce service, soit le racheter lui-même ?

Je ne suis pas certain que cette position soit productive en terme de relationnel avec le locataire.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#19 27/07/2014 19h16 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Je suis embarrassé, mais dois dire que je ne suivrais pas certains conseils donnés par Capelo notamment :
- Les photos avec des poutres (fausses ou vraies) : les goûts et les couleurs…
- feindre une forte demande
- le matos d’occase à 3 sous
etc…
Perso, je reste fidèle à mes convictions  donc sincère et uniquement sincère, avec un bien le mieux possible.
Risquer passer pour un marchand de tapis auprès de mes locataires n’est pas mon truc… Je fuis les vendeurs qui s’appuient sur des arguments bidons pour générer une signature sous pression.

Sur l’appartement : vous tentez un pari avec un appartement qui vous plaît. Je suis persuadé qu’il existe un potentiel pour les résidences avec de services associés (piscine et tennis)notamment lorsque le montant des charges n’est pas trop impacté, ce qui semble être le cas ici.
Bonne chance.

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#20 27/07/2014 20h36 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Tout à fait d’accord avec Range19, évitez au maximum de tomber dans les clichés du proprio mesquin.

Lors de mes recherches d’appartements à louer pour ce qui est encore ma RP, j’avais planté un propriétaire particulier trouvé sur PAP car :
- j’avais eu l’impression de devoir passer un entretien d’embauche ;
- ce monsieur tournait le fait qu’il choisisse mon dossier comme un énorme privilège ;
- de la même manière il présentait le fait de me laisser un certain nombre de meubles, dont une grosse armoire dans une des pièces comme une "fleur".

Il oubliait ou ne savait pas que :
- son mobilier était moche et daté ;
- la première chose que j’en aurais fait aurait été de l’envoyer à la cave, donc cela représentait un inconvénient pour moi ;
- je m’apprêtais quand même à lui lâcher 1800€/mois, ce en quoi je m’attendais à ce qu’il me remercie, pas l’inverse.

Au final j’ai pris un appart’ 10% plus cher, vide, appartenant à un institutionnel qui n’a pas joué le chichiteux.

Tout ça pour dire qu’en tant que locataire ou propriétaire, les maître-mots sont pour moi :
- courtois ;
- fair-play ;
- pro.

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#21 27/07/2014 20h49 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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DDtee a écrit :

Ok @Capelo c’est peut-être légal, personnellement en tout cas je trouve ça mesquin wink

Cela signifie que vous louez pour l’exemple un meublé avec un mini four "à 3 sous" trouvé dans "un vide grenier" pour reprendre votre expression, et que si celui-ci rend l’âme, le locataire doit soit se passer de ce service, soit le racheter lui-même ?

Je ne suis pas certain que cette position soit productive en terme de relationnel avec le locataire.

Ce serait mesquin si je n’avais jamais remplacé un mini-four ou autre équipement qui aurait rendu l’âme.

Or, aucun des équipements de chacun de mes biens n’a jamais rendu l’âme avant le départ d’un locataire ni d’ailleurs après car je prends soin de remplacer avant la relocation et toujours sur le même principe.

Quant aux équipements à 3 sous, il suffit juste de cibler vos vides greniers et les articles proposés. Combien de cafetière à 1 euros j’ai décrassé, pour moi et pour autrui, et qui sont redevenues comme neuves, combien d’autres équipements quasi neufs mon époux et l’un de mes fistons ont réparé alors qu’ils étaient destinés à la benne ? Ceux pour qui la débrouille et l’attitude éco-responsable sont une manière de vivre comprendront, les autres plus difficilement.

S’agissant du mini-four, je n’accepterais pas de cuisiner dans un mini-four crado et même sans être crado, un mini-four pas net, tout simplement et donc, comme je l’ai dit dans un autre post, je ne fais pas à autrui ce que je n’accepterais pas pour moi-même ou ma famille.

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#22 27/07/2014 20h58 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Range19 a écrit :

Je suis embarrassé, mais dois dire que je ne suivrais pas certains conseils donnés par Capelo notamment :
- Les photos avec des poutres (fausses ou vraies) : les goûts et les couleurs…
- feindre une forte demande
- le matos d’occase à 3 sous
etc…
Perso, je reste fidèle à mes convictions  donc sincère et uniquement sincère, avec un bien le mieux possible.
Risquer passer pour un marchand de tapis auprès de mes locataires n’est pas mon truc… Je fuis les vendeurs qui s’appuient sur des arguments bidons pour générer une signature sous pression.

Sur l’appartement : vous tentez un pari avec un appartement qui vous plaît. Je suis persuadé qu’il existe un potentiel pour les résidences avec de services associés (piscine et tennis)notamment lorsque le montant des charges n’est pas trop impacté, ce qui semble être le cas ici.
Bonne chance.

Je vous invite à relire attentivement mon message et vous constaterez que s’agissant de la forte demande, j’ai suggéré qu’il fallait invoquer cet argument seulement s’il était avéré. Dans mon cas c’est avéré et mes biens ne se trouvent pas à Paris.

Si vous avez eu l’impression que je pratiquais la technique du marchand de tapis, vous vous méprenez très lourdement. Il me semble inutile de me justifier davantage.

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#23 28/07/2014 09h47 → Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence... (toulouse; locatif)

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Je pense qu’il faut raison garder,
On peut être économe sans être un pingre pour autant.
Je pense que ce que propose Capelo est une attitude qui permet :
- réduire ses débours
- être éco/responsable dans une certaine mesure.

Après poussé à l’extrême cette méthode risque d’engendrer d’autres problèmes notamment relationnel avec le locataire.

Je compte "recycler" certains meubles dont je ne me sers plus (sans pour autant confondre la déchetterie et mon futur bien en location…)

Par contre je suis pas trop chineur et décrasseur de machine à café, (même si on me la donne) car au final ca doute 20€ neuf (déductible sur facture, ca prend 10 min à acheter). D’autant que je pense que la machine à café n’est pas nécessaire pour le bail en meublé.

Je pense que ce que propose Capelo, permet à tact et mesure d’augmenter sa rentabilité. Et finalement si cela fonctionne tant mieux, car c’est finalement le but.

Merci pour votre contribution à la discussion, cela me permet d’affiner mon projet.
Je signe le premier sous seing ce soir…

Concernant les charges, j’ai eu contact avec un propriétaire qui fait du locatif dans la résidence (j’ai trouvé un annonce je l’ai contacté), on a discuté un moment, c’est un bailleur expérimenté qui m’a dit être extrêmement satisfait de son investissement depuis qu’il l’a acheté (2ans). Nous avons discuté des charges, il m’a dit que pour lui, au regard des prestations et de la qualité du gardien il trouvait le montant très abordable.

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