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Forums des investisseurs heureux

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#151 06/01/2015 18h20 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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L’expert comptable est bien souvent gratuit. Si vous êtes soumis à l’IR, vous pouvez directement déduire 915€ maximum pour frais de comptabilité (expert et CGAF) si votre CA est inférieur à 32600e.


Left the Rat Race in 2013

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#152 06/01/2015 18h49 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Les 32600€ correspondent aux loyers perçus je présume.

Concernant les 915€ de déductions, si je ne m’abuse, ne faut il pas souscrire à une CGA ?

Lorsque vous dites que l’expert comptable est gratuit c’est du fait que ses prestations sont couvertes par la déduction de 915€ ?

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#153 06/01/2015 18h53 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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oui oui oui

Vous déduisez directement le coût de l’expert comptable et de l’adhésion au CGA de votre IR dans la limite de 915€, donc pour la majorité des LMNP il est gratuit (déduit de l’IR)


Left the Rat Race in 2013

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#154 06/01/2015 18h56 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Encore une fois, merci pour vos réponses.

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#155 07/01/2015 18h04 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Encore une question concernant l’amortissement, je n’ai pas trouvé ou plutôt pas su trouver.

Comment calculer le montant à amortir justement ? Faut il prendre le prix d’achat ou un autre montant ?

Merci,

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#156 07/01/2015 18h24 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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En général on prend 85% du prix d’achat (15% concerne le terrain non amortissable)

Si vous passez un bien nu en meublé, faite estimer par 2 ou 3 agences la valeur du bien au jour du passage en meublé. (on n’amortit pas au prix d’achat s’il a été acheté il y a quelques années)


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#157 07/01/2015 18h49 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Merci ZX-6R, pourquoi faire estimer le bien si le bien passe de nu à meublé et ne pas prendre le prix d’achat lors de l’acquisition ?

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#158 07/01/2015 21h06 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Car le prix évolue, normalement à la hausse. Si vous louez nu un T2 acheté 20k€ il y a 10 ans et qu’il vaut aujourd’hui 50k€, il faut amortir 85% de 50k€.

Si vous êtes un bon investisseur vous achetez sous le prix du marché, il peut donc être interessant de louer 4 ans en nu (1re année de déficit foncier) puis de passer meublé ensuite en prenant la valeur du bien estimée la 4e année après votre achat. Vous gagnez au moins la différence entre le prix d’achat et le prix du marché.


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#159 07/01/2015 22h24 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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whaou… C’est la première fois que j’entends parler de cette régle comptable… Vous avec une référence qui permettrait de valider celà??? 9a semble trop intéressant…
Ca revient à amortir quelque chose au dessus de sa valeur d’achat???

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#160 07/01/2015 23h02 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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désolé je n’ai pas de référence.

Tout n’est pas logique, on calcule bien un amortissement alors que pour les plus value on n’en tient pas compte..


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#161 08/01/2015 14h31 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Voilà un article qui me parait assez bien écrit pour expliquer l’amortissement

http://www.optimuspatrimoine.fr/amortissement-lmnp.html

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#162 18/01/2015 14h57 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bon au final, l’appartement du centre ville n’a rien donné. Les négociations n’ont pas abouties et j’ai décidé d’arrêter de me "battre" pour des morceaux de pain.

Je repars donc en chasse…

To be continue…

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#163 28/01/2015 16h47 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour tout le monde,

je suis toujours à la recherche de mon premier investissement. J’ai loupé plusieurs biens à trop vouloir réfléchir et je me rends compte que la réactivité est une propriété que je n’avais pas encore.

Les critères de recherches sont quasi draconiens et je commence à me poser cette question :

Ne sont ils pas justement trop figés?

Voici donc quelques questions :

-le chauffage collectif doit il être rédhibitoire?
-les ascenseurs doivent ils l’être?

-A partir de quel montant pensez vous que les charges de l’appartement sont trop hautes?

Cordialement,

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#164 28/01/2015 17h10 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Dans les immeubles à chauffage collectif, personne n’est content. n bas ça chauffe trop, on laisse tout ouvert en plein hiver, et en haut ça chauffe pas, du coup il faut un chauffage d’appoint.

Un ascenseur est un trou noir dans un budget. Les mises aux normes n’en finissent pas.

Je préfère mettre mes billes sur TOTAL, NEXITY, ORANGE….  que sur un immeuble avec ascenseur ou chauffage collectif!!


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#165 28/01/2015 17h29 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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100% d’accord avec ZX-6R !
A fuir comme la peste ! Imaginez combien coûte une grosse chaudière collective à remplacer…comparée au remplacement d’un convecteur électrique.
Pour l’ascenseur, il suffit de voir les charges de copro des immeubles qui en sont équipées…ça fait peur ! Ma tante paye 315 euros de charges de copro pour un appartement qui a une valeur locative de 800 € !

Dernière modification par Guillaume33 (28/01/2015 17h30)

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#166 28/01/2015 23h21 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Merci pour vos réponses. Se sont en effet des arguments à prendre en compte et il ne faut pas déroger aux règles encore plus lors du premier investissement, sinon tout risque de s’écrouler.

Même si je dois prendre plus de temps il n’en faut pas que je m’écarte de mes filtres.

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#167 29/01/2015 11h19 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je parle d’expérience et pas d’un vieil immeuble au chauffage collectif des années 60.
J’ai un très bel appartement de 73m² dans une très belle résidence où il y a ascenseur et chauffage collectif.
Il y a des locataires qui se satisfont très bien d’avoir un ascenseur…
Sur le chauffage,  le surcoût d’une installation de chauffage collectif peut-être très discutable en particulier si elle est en bon état. Cette installation s’amortit sur le long terme.
Je n’ai pas eu de mal à montrer à la locataire en place depuis 4 ans que le montant des dépenses énergie était proche de celui en individuel (il y a des locataires qui refusent catégoriquement le chauffage électrique au delà de 2 pièces). Un chauffage individuel performant (ie pas électrique) c’est aussi des contrats d’abonnement énergie et d’entretien qui ont un coût.
Le vrai gros défaut du système collectif c’est l’absence de flexibilité et de liberté de choix.

Le vrai coût que j’ai du mal à accepter en copro et récemment est celui lié à l’incessante augmentation des honoraires de syndics, acceptés par les AG de copropriétaires le doigt sur la couture du pantalon. Ils arrivent à faire accepter des indexations de 3% et plus par an aux papys et mamies qui ne bronchent pas, voire bien plus avec de pseudos forfaits et options.

Mon choix est de privilégier un emplacement et une immeuble de qualité voire de grand standing, et ça marche.

Dernière modification par Range19 (29/01/2015 11h22)

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#168 29/01/2015 22h00 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Range19 a écrit :

Un chauffage individuel performant (ie pas électrique) c’est aussi des contrats d’abonnement énergie et d’entretien qui ont un coût.

Un chauffage individuel performant peut-être électrique, avec du matériel de qualité.
Je vais prendre le cas de ma RP, qui est un appart 60 m² en dernier étage, sur pignon, avec des appartements vides à côté et en dessous (donc rien pour me permettre de gagner quelques °).

Avec une isolation minimale (laine de verre 45 mm), des radiateurs à inertie, un gestionnaire d’énergie pour piloter le tout intelligemment. Je suis en dessous de 850 €/an pour l’abonnement, chauffage, ECS, et l’électricité "classique" (avec tout l’électro que l’on trouve de nos jours)

Concernant le surcout du contrat EDF (j’ai opté pour les HP/HC), il n’est que de 6 €/an pour un contrat 6 kw. et 0€ de contrat d’entretien…

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#169 29/01/2015 23h10 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Après lecture et réflexion, il n’en faut pas que je change ces critères qui à mes yeux sont primordiaux.

Les charges sont ce qui fait baisser le plus vite la rentabilité et l’ascenseur doit être rédhibitoire. Pour le chauffage collectif, c’est peut être moins catégorique mais je vais tenter lui aussi de l’éviter.

Je sais que je n’ai pas droit à l’erreur pour le premier investissement voila pourquoi je préfère mettre toutes les cartes de mon côté.

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#170 30/01/2015 10h29 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Vous avez, il me semble, parfaitement raison.
Il faut se fixer des objectifs clairs et ne pas en bouger. Les traversée de désert de plusieurs mois sans trouver de bien correspondant à ses objectifs ne doivent pas entamer la détermination, tout investisseur immo connait ça wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#171 30/01/2015 14h05 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Shakaiolos a écrit :

Après lecture et réflexion, il n’en faut pas que je change ces critères qui à mes yeux sont primordiaux.

Les charges sont ce qui fait baisser le plus vite la rentabilité et l’ascenseur doit être rédhibitoire.

Je sais que je n’ai pas droit à l’erreur pour le premier investissement voila pourquoi je préfère mettre toutes les cartes de mon côté.

Il y a plein de choses qui peuvent faire baisser la rentabilité à commencer par le niveau de la concurrence dans un marché saturé.
Dans ma ville de prédilection (plus de 150 000 habitants), l’ancien est délaissé au profit d’immeubles récents et plus confortables.
Il se peut que vous ayez raison mais analysez bien le marché locatif.

RomainP : une mamie très âgée de mon coin dépense quasi exclusivement l’abonnement minimal. Le bord de la fenêtre lui sert de réfrigérateur (l’hiver et à la mi saison) et elle regarde la TV chez ses voisins. Vous avez une marge de progression wink

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#172 30/01/2015 14h19 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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La concurrence sur Saint-Etienne est certes importante mais je reste convaincu qu’avec des biens loués dans la moyenne et équipé de façon intéressante et de qualité, on peut largement sortir son épingle du jeu.

Je fais plusieurs fois le teste de créer de "fausses" annonces de locations et à chaque fois j’ai eu de nombreux retours ce qui me laisse à penser que la demande est là.

Par contre, je ne sais pas comment se passe dans les autres villes mais sur Saint-Etienne cela se joue non pas sur un quartier mais parfois sur une rue. En effet, deux rues côte à côte peuvent pour l’une donner des retours tandis que pour l’autre ne soulever aucune "touche". C’est assez déstabilisant au départ mais on s’y fait.

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#173 26/02/2015 15h29 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour tout le monde, voilà encore un petit moment que je n’avais pas écris mais rien de bien nouveau n’était en vue.

Je suis bien parti pour faire ma première acquisition immobilière (je ferais un post plus précis si les choses vont au bout) pour de la location et je commence donc à prendre les devants pour la suite, surtout concernant la fiscalité.

J’ai toujours lu et entendu qu’il fallait déclarer aux réels en ce qui concerne les biens loués en meublé.
Quid des biens loué nu ?

Me concernant, j’ai un TMI de 5.5% (mon épouse étant ass. mat. ses revenus ne sont quasiment pas imposables), nous sommes 5 dans le foyer, donc 4 parts, ce qui veut dire que nous sommes non imposables, pensez vous qu’il soit malgré tout plus judicieux de déclarer en réel ?

Sachant que pour déclarer en réel il faut passer par un expert comptable (pour plus de sérénité), ce qui rajoutera des frais puisqu’à partir de 2016, les frais liés aux experts comptables ne seront plus déductibles ?

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#174 26/02/2015 15h46 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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La déclaration au réel au foncier (location nue) dans le cas d’un achat à titre personnel est vraiment simple à réaliser et ne nécessite à mon opinion pas d’expert comptable.

Cela dépend du montant des charges que vous avez à déduire (intérêt d’emprunt, travaux, charges de copro…) à comparer à l’abattement forfaitaire. Il vous suffit de comparer le montant des deux smile


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#175 26/02/2015 16h00 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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En fait, j’avais fais une simulation pour une location en meublé.

En me basant sur un loyer de "base" et en abattant les 50%, cela ne changeait rien à ma fiscalité.

C’est pourquoi, je commence à me poser la question à savoir si ça vaut vraiment le coup de déclarer au réel puisqu’au final, je n’y gagne rien de plus.

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