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Forums des investisseurs heureux

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#226 27/07/2015 11h28 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour tout le monde,

Comme précisé il y a quelques jours, je sur sur le point de signer l’achat d’un logement. Je suis également sur le point de signer un bail pour une location meublé.

La maman de la locataire me demande si le logement est conventionné. Après demande auprès de l’ancien propriétaire, le logement ne l’est pas.

Je me suis donc renseigné sur les logements dit "conventionnés" et je dois avouer que je n’y vois que très peu d’intérêts pour les bailleurs.

D’ailleurs chose que j’ai appris aussi, en location meublés, les logements conventionnés n’existent pas.

Étant encore novice, j’aimerais avoir vos avis sur les intérêts d’avoir els logements conventionnés.

http://vosdroits.service-public.fr/part … 2539.xhtml

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#227 27/07/2015 14h26 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pour que la locataire puisse toucher les APL il suffit :
- que son niveau de ressource soit compatible avec les critères des Allocation Familiales
- que votre logement réponde aux critères de "décence"
- qu’une demande correctement remplie soit déposée

Il peut être retranché (ou non) une partie de l’aide correspondant à une fraction correspondant à la location du mobilier dans un meublé.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#228 27/07/2015 14h44 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Les locataires se trompent souvent à ce sujet. Tous les logements peuvent permettre de toucher les APL, il n’y a pas de logements spécifiques. On me pose souvent la question…


Left the Rat Race in 2013

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#229 27/07/2015 15h08 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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En fait il y a deux aides distinctes, les APL et les ALS. Les APL sont pour les logements conventionnés, les ALS pour les non-conventionnés.

En général, les APL sont plus importantes d’environ 50€ que les ALS pour un même logement.

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#230 27/07/2015 15h20 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Le financement des HLM impose un loyer plafond et ce loyer est inscrit dans une convention APL.

Pour le locataire, le conventionnement APL du logement ouvre droit à l’APL, comme dit plus haut.

Ainsi, un logement "privé" bénéficiant d’une aide imposant un loyer plafond peut se trouver dans l’obligation de se conventionner.
A la charge au bailleur d’attribuer le logement à des ménages répondant aux critères de ressources, comme évoqué plus haut.


Pourquoi pas Vous?

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#231 27/07/2015 21h56 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Donc un logement non conventionné et de loyer libre ne permet pas au locataire de toucher les APL mais les ALS.  Dans les faits, les locataires ne connaissent pas les ALS et parlent tous d’APL. Une inversion de termes en fait.


Left the Rat Race in 2013

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#232 28/07/2015 00h10 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Mais cela est transparent, la CAF distribue les thunes d’APL ou d’AL en fonction des dossiers.


Pourquoi pas Vous?

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#233 03/08/2015 17h54 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Ça y est tout est signé depuis hier !!!!

Merci encore à toutes les personnes pour vos conseils et idées. Je devrais rester tranquille un moment même si l’idée d’en prendre un nouveau me titille mais je vais quand même apprendre à me faire la main sur celui ci.

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#234 03/01/2016 13h39 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour tout le monde,

Voilà maintenant presque 6 mois que l’appartement a été signé et je dois avouer que tout roule comme sur des roulettes.

Si je reviens vers vous c’est pour avoir des informations niveau fiscal.

J’ai décidé de ne pas déclarer au réel puisque pour le moment je ne suis pas imposable. Ce que je voudrais savoir c’est où justement déclarer les loyers (après l’abattement de 50%) sur la feuille d’imposition ?

Y-a t-il une case précise ou faut-il demander un autre feuillet, j’ai entendu parler de déclaration 2042, est-ce une feuille à demander, si oui, à qui ?

Cordialement,

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#235 13/01/2016 03h29 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bien, j’ai pris rendez-vous avec un expert comptable. Le rendez-vous a été constructif et je pense faire affaire avec lui.

L’un des gros avantages c’est qu’il est dans la même ville que moi et il me sera donc plus facile d’aller le voir.

Concernant les tarifications, il m’a annoncé 180€ pour le 1er lot puis dégressif pour les suivants, c’est à mes yeux raisonnable.

J’aurais une autre question, comment savoir si tous les copropriétaires sont à jours de leurs cotisations dans une copropriété gérée par un syndic pro ???

Je m’explique, je suis en pourparler pour un nouvel investissement immobilier et je voudrais savoir si tous les autres copros sont de bons payeurs concernant leurs taxes de copro justement.

Je sais que si j’appelle le syndic il ne me donneront pas cette information, comment l’obtenir ?

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#236 13/01/2016 10h58 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#237 13/01/2016 17h27 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Merci DDtee pour votre réponse.

Pour changer, j’aurais une nouvelle question. Peut-on louer un appartement en meublé sans meubles à moi, je m’explique:

Je suis sur le point d’acheter un appartement à une personne qui loge à titre gratuit sa fille dedans.
Pour le moment aucun bail n’est donc fait et je souhaiterais louer ce bien en meublé.

Les meubles ne m’intéresse pas spécialement et je voulais savoir si je pouvais malgré tout louer ce bien en meublé tout en laissant la locataire avec les meubles qu’elle a.

Je pensais faire une papier entre nous stipulant que la locataire voulait garder ses propres meubles, qu’en pensez-vous ?

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#238 14/01/2016 07h54 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je n’avais pas vu que vous aviez posé la question ailleurs et qu’on vous avait déjà répondu. J’ai donc écrit une réponse pour rien.

La nétiquette réprouve le "doublonnage" de questions sur un forum, vous savez. Si tout le monde se met à poser la même question à deux endroits différents du même forum, imaginez le désordre que ça fera.

Dernière modification par Bernard2K (14/01/2016 08h54)

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#239 14/01/2016 12h20 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Excusez moi de ma double question.En effet, j’aime bien poser beaucoup de questions sur "mon fil" pour pouvoir retrouver très vite les réponses, mais parfois il est plus simple de poser une question sur un fil plus large.

je tenterai à l’avenir de rester ici !!!

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#240 21/01/2016 13h23 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ce matin rendez-vous avec ma banque pour un nouvel investissement locatif.

Après avoir tout calculé, tout est bon, le bien l’autofinance largement (CF de 70€/mois en positif), et malgré tout la banque ne veut pas donner son accord parce qu’elle trouve que c’est trop tôt par rapport au 1er qui date de moins de 6 mois.

Bref, c’est moche !!!!

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#241 21/01/2016 14h01 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour !

Moi je vous conseillerais de ne pas vous décourager avec une seule banque, surtout si sur votre premier projet le CF dégagé est bien positif ! Ici j’ai vu de nombreux post avec de nombreux refus mais qui ont finit par trouver un financement, ça peut également être votre cas !

Je suis en train d’investir dans un appartement dans la même zone que vous si je ne me trompe pas ! Et j’aurais aimé avoir vos retour sur les différents quartier, n’étant pas moi même originaire du coin !

Lorsque vous avez posé votre annonce, avez vous eu beaucoup d’offre? Savez vous s’il y a une demande pour de la colocation ?

Ou êtes vous situé pour votre premier bien? De quel surface disposez vous?

Bonne chance dans votre projet ! Et ne vous laissez pas décourager !

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#242 21/01/2016 14h55 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je pense bien trouver un financement mais j’avoue ne pas comprendre la décision de ma propre banque avec qui je travaille depuis 5 ans maintenant.

Concernant mon 1er bien je suis sur une rue parallèle à l’axe principal de la ville et idéalement placé pour les facs.

Lorsque j’ai posé mon annonce, j’ai reçu plus de 10 demandes et le bien était loué dans les 3 jours avec une locataire qui depuis n’a fait aucun défaut de paiement, la locataire idéale en somme.

Pour les quartiers, tout va dépendre des personnes que vous visées,…

Concernant la colocation, jamais eu de demande même la surface des biens que je vise ne s’y prête pas.

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#243 21/01/2016 15h23 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je pense que vous avez du lire les même sujets que moi, il ne faut pas se contenter d’une seule banque, et ne pas hésiter à passer par des courtiers, avez vous déjà envisagé d’idée? Je comprends l’idée de vouloir continuer avec votre banque, je suis dans la même démarche pour le moment, et je continuerais tant qu’ils me suivrons !

Quand vous dites idéalement placé, a quel distance êtes vous? Quel surface avez vous?

Avez vous vu mon premier investissement? Je serais curieux d’avoir votre avis vous qui avez déjà investi dans le secteur !

Plus de 10 demandes en trois jours? A quel période avez vous posé l’annonce, anticipez vous des vacance locative pour l’été?

Je suis au début de la rue antoine durafour, et je vise exclusivement des étudiants ! On m’a dit que c’était adéquat, mais avoir plus d’avis fait toujours que plus me rassurer !

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#244 21/01/2016 15h37 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je ne me fais pas de souci pour le financement et si je dois quitter ma banque je le ferai sans problème, c’est juste que ça va me faire perdre du temps pour pas grande chose.

Mon 1er investissement se situe à 200m à pied de la fac, dans une rue calme et surtout gratuite, chose rare en centre-ville désormais.

Je n’ai pas regardé votre 1er projet, je vais aller voir cela et vous donnerais mes impressions.

L’annonce avait été posté fin juin, début juillet avant même que la vente soit conclue. Nous avons signé la vente le 28 juillet et le bail a débuté le 29.

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#245 21/01/2016 15h40 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Pour répondre à arkanoon sur les quartiers Stéphanois:

J’ai investi dernièrement dans un T2 rue Bergson à coté de la ligne de tram et j’ai loué sans aucun problème à une locataire de très bonne qualité et évidemment comme tous mes investissements Stéphanois gros Cash flow positif.
Je ferais même une plus value sympa si je revendais l’appartement avec une renta brute de 9% qui devrait rapidement trouver preneur. Mais je ne vois pas pourquoi je revendrais… smile
Je découvre le quartier de Bergson et je suis très agréablement surpris. Certes, ce sont des barres d’immeuble, mais c’est un des quartiers agréables de SAINT ETIENNE.
Seul bémol, les copropriétés du quartier Bergson sont souvent sous forme d’immeubles avec gardien chauffage etc… Les charges sont élevées et la TF est de 10€/m2, mais la qualité des locataires qui recherchent cette zone fait qu’ils sont prêts à payer les charges élevées… Ces charges seraient un problème en cas de vacance locative, mais il y a peu de chance qu’il y ait de vacance locative longue…

J’ai un projet vers le parc Giron et je me pose des questions… En effet, à une certaine époque les voisins se sont plaints de la fréquentation nocturne du fait de boites de nuits et de diverses associations…?

Concernant les demandes d’étudiants, en été la demande est très soutenue et de fait je n’ai pas de vacance locative sur cette période… Le plus problématique est de retrouver un locataire étudiant en dehors de la période d’été suite à un départ. C’est à ce moment qu’on s’aperçoit que le marché Stéphanois est morose… Malgré cela, je n’ai jamais eu de problème pour relouer mais quelle galère de relouer en dehors de la période estivale sad

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#246 21/01/2016 16h32 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ah oui, effectivement Shakaiolos, votre investissement, est vraiment à proximité directement avec la faculté !

Eh bah dis donc ! C’est efficace comme investissement ! Un jour de vacance a l’achat !
Avez vous meublé avec des jolis meubles?

Ca serait avec plaisir qu’un jour je partagerais un verre autour de l’immobilier stephanois !

Merci Ojal pour votre intervention ! J’observe également ce quartier qui me plait également ! Mais les prix y sont déjà élevé même si je pense qu’il est possible qu’il y augmente encore !

Combien d’appartement avez vous ojal?

Lorsque vous avez cherché a relouer hors période estivale, combien de temps avez vous mis pour retrouver un locataire? Comment vous placez vous dans le marché? Etes vous en dessous ou au dessus des prix?

Si jamais vous avez le temps un retour sur mon projet m’intéresserait grandement aussi !

Je serais également curieux de savoir ce que vous pensez du placement (début de la rue antoine durafour).

Merci encore pour vos éclaircissement !

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#247 21/01/2016 16h54 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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J’accepte avec plaisir votre proposition, je pense qu’il est toujours intéressant de discuter avec d’autres investisseurs.

Le 1er bien avait été entièrement refait à neuf, du coup je n’ai rien eu à changer et les meubles étaient très moderne.

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#248 21/01/2016 17h03 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Votre investissement donne envie de se lancer, bravo à vous, et vivement le prochain, qui semble approcher à grands pas… smile


Parrainage possible pour Boursorama (80€), Linxea (20€), Bourse Direct (50€) et Binck (100€).

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#249 21/01/2016 17h36 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Réputation :   219 

Shakaiolos a écrit :

Après avoir tout calculé, tout est bon, le bien l’autofinance largement (CF de 70€/mois en positif), et malgré tout la banque ne veut pas donner son accord parce qu’elle trouve que c’est trop tôt par rapport au 1er qui date de moins de 6 mois.

Avez vous demandé au banquier quelles sont ses règles pour que vous puissiez être à nouveau accompagné ?
Est-il décideur ? C’est quoi comme banque ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#250 21/01/2016 17h48 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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La banque est le crédit Mutuel. La seule chose qui ne va pas c’est le temps, dans 6 mois ou 1an aucun problème. Là ma conseillère trouve qu’elle n’a pas assez de recul sur le 1er pour nous accompagner sur le suivant.

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