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Forums des investisseurs heureux

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#251 21/01/2016 18h11 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je confirme que c’est la pratique de cette banque.

Vous avez la chance d’avoir une banque où votre conseillère est décisionnaire (jusqu’à une certaine valeur selon son niveau hiérarchique et sa région) ce qui est rarement le cas…
Sans vouloir vous accabler, vous avez peut-être fait une erreur stratégique. Il aurait été plus élégant et mieux vécu, si elle vous à déjà financé votre 1er projet, d’aller la voir sans projet et de lui demander son opinion, ses règles, pour les suivants tongue
Au moins pour la prochaine fois, vous connaîtrez ses méthodes…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#252 21/01/2016 18h28 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ben pour être tout à fait honnête cette opportunité c’est présenté sans que se soit prévu.

Je voulais attendre 1an avant de partir sur un nouveau projet mais je continuais à regarder et là je suis tombé sur un projet encore plus intéressant que le 1er, j’ai donc sauté sur l’occasion.

Maintenant c’est peut être mal joué de ma part, dommage !!!!

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#253 21/01/2016 18h29 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Des agences CREDIT MUTUEL ont une délégation en agence de 600K€ - peut être encore plus pour certaines - et c’est bien agréable de ne pas avoir à dépendre des comités d’engagements centraux…
Pour diverses raisons les investisseurs doivent souvent travailler avec plusieurs établissements bancaires…
Bizarrement les banques ne courent pas après les investisseurs immo targuant que les revenus locatifs n’ont pas la même ’fiabilité’ dans le temps que les revenus salariés… Je ne suis pas de leur avis, mais c’est leur point de vue…

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#254 21/01/2016 18h52 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Effectivement ce sont +/- les chiffres qui semblent exister dans ma région 500/600 k€ pour le directeur d’agence, 150 k€ pour le conseiller le plus basique et des intermédiaires pour directeur adjoint et un 4ème niveau selon les agences (responsable de qqs conseillers de base).

A ces niveaux d’engagement, il ne consultent pas leur hiérarchie, mais remplissent seulement les documents intranet. Certaines demandes plus rares obligent à faire une demande au siège (report d’échéance…)

Les caisse d’épargne ont aussi une délégation de pouvoir assez grande et variable selon les régions. Je n’en connais par contre pas les montants.
Si quelqu’un a l’info, cela sera utile à tous smile


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#255 22/01/2016 09h17 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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DDtee a écrit :

Si quelqu’un a l’info, cela sera utile à tous smile

peut être serait il utile de compiler ses informations en un seul endroit, histoire d’avoir un panorama des banques avec décideur! wink

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#256 22/01/2016 09h37 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Oui,

Ce forum est une vrai mine d’information comme j’en ai rarement vu…
Mais des fois il faut être armé de patiente, et ne pas hésiter à parcourir de longues conversation pour trouver l’information que l’on souhaite… smile

Entièrement refait a neuf ! C’est le genre de bien qui m’aurait bien allé pour commencer et juste m’assurer de la viabilité de mon projet ! Mais après ne voulant pas trop investir au premier essai j’ai préféré quelque chose avec un peu de travaux !

Qu’avez vous mis comme meuble dans votre appartement? Ou les avez vous recuperé?

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#257 22/01/2016 09h57 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pour les meubles, j’ai envie de dire un grand classique. De quoi dormir, une table, des chaises, tout ce qui sert pour la cuisine, des étagères dans la salle de bains, j’ai même proposé de mettre une machine à laver.

Je me suis basé sur les inventaires des mobile-homes pour ne rien oublier. J’ai aussi discuter avec la locataire afin de cibler au mieux ses besoins.



Pour le deuxième, j’ai négocié le prix en incluant les meubles, qui sont en très bon état.

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#258 22/01/2016 13h39 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Avez vous eu des demandes qui vont ont surpris de votre locataire?

Avez vous acheté d’occasion les meubles ou achetez vous tout neuf?

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#259 22/01/2016 13h42 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Aucune demande surprenante, pour être honnête la locataire a même refusée que je lui mette en place une machine à laver, m’expliquant qu’elle pouvait tout à fait attendre le week end pour rentrer chez ses parents.

J’ai tout acheté moi même.

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#260 23/01/2016 19h11 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ce matin appel téléphonique de la banque, après de nouvelles discussions avec eux, ils décident finalement de nous suivre.

Ils nous précisent quand même qu’il ne faudra pas revenir dans 6 mois pour un nouveau projet.

Au final, tout se termine bien, j’appellerai donc notre notaire lundi pour signer le compromis.

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#261 24/01/2016 11h33 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ravi pour vous smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#262 24/01/2016 14h20 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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MDans une certaine mesure c’est aussi grâce à vous. Depuis le début vous m’avez apporté de précieux conseils.

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#263 31/01/2016 19h15 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je viens de recevoir les diagnostiques du futur bien que je compte acheter. Il y aurait 2 anomalies concernant le gaz et je souhaiterai avoir vos avis sur cela.

L’une d’elle est une anomalie

A1: L’espace annulaire de la canalisation de gaz à la pénétration dans l’habitation n’est pas obturé.

L’autre est une anomalie

A2: Le conduit de raccordement présente plus de 2 coudes à 90° ou plus de 180° de dévoiement.

Visiblement l’anomalie A2 est plus "grave" que l’anomalie A1, mais sauriez vous si se sont des choses vraiment graves ou pas?

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#264 31/01/2016 20h50 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Pour l’anomalie A1, cela veut dire qu’il y a un espace non comblé autour du tuyau de gaz lorsque celui-ci traverse le mur de l’appartement => Rien de grave, au pire un peu de plate pour colmater…

Pour l’autre anomalie, les tuyaux d’évacuations des fumées ne devraient pas avoir sur leur parcours des coudes qui font plus de 180° au total… Pas facile à modifier en fonction d’ou se trouve la cheminée… ET cette anomalie est à modifier…
Attention qui dit cheminée dit ramonage. Par expérience, c’est une action toujours difficile à faire mener par les locataires… Je n’aime pas les appartements avec cheminée… Je n’aime pas les appartements au gaz… Trop de contraintes pour le propriétaire… Toujours une pièce à changer dans la chaudière… A éviter pour une gestion ’simple’.

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#265 31/01/2016 22h24 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pour l’anomalie A1 comme vos dites visiblement rien de grave.

Pour l’autre le propriétaire m’a dit que le conduit a été changé il y a deux ans justement parce qu’il était flexible et qu’il ne doit pas l’être.

Cela me dérange quelque peu je dois avouer.

Cordialement,

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#266 01/02/2016 12h16 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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En général on distingue le "conduit de fumée" = la cheminée proprement dite
et le "conduit de raccordement" = le tuyau entre la sortie de la chaudière et le conduit de fumée lui-même.

Regardez si ce conduit de raccordement fait des coudes.

Pour pouvoir vous en dire un peu plus, pouvez-vous préciser :
- puissance de la chaudière ?
- individuelle ou collective ?
- au sol ou murale ?
- sortie en toiture ou en façade (dite "ventouse) ?

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#267 01/02/2016 13h38 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pour répondre à vos questions Bernard2K,

- puissance de la chaudière ?  23k
- individuelle ou collective ? Individuelle
- au sol ou murale ?  Le tuyau est au dessus de la chaudière
- sortie en toiture ou en façade (dite "ventouse) ?  Sortie en toiture

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#268 01/02/2016 13h47 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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au sol ou murale faisait référence à la chaudière ! Il existe des chaudières dites murales (c’est presque la norme pour les chaudières indibiduelles), accrochées au mur comme un gros chauffe-eau, et des chaudières généralement plus imposantes, posées au sol.

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#269 01/02/2016 13h51 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ah pardon, alors en effet, la chaudière est murale.

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#270 01/02/2016 15h34 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bon alors déjà bien distinguer :
- le conduit de fumée : c’est la partie qui traverse la maison pour aller jusqu’au toit.
- le conduit de raccordement : c’est le bout de tuyau qui est entre la chaudière et le conduit de fumée.

Attention, les prescriptions sont différentes selon qu’on parle de l’un ou de l’autre.

Pour le conduit de raccordement d’une chaudière gaz, c’est maxi 3 mètres de long en horizontal, et maxi 2 coudes à 90°. Cf par exemple cette page où il y a de jolies illustrations :
Raccordement conduits de fumées

Normalement, on n’a jamais besoin de faire plus de 2 coudes, et jamais plus de 90° par coude. Peut-être que l’installateur, compte tenu de la taille des tuyaux et de la place disponible, a fait un coude de moins de 90° et un de plus de 90° (avec entre les deux un tuyau qui redescend au lieu de monter) ?

Le danger en pratique : quasi nul. Ce qui compte, c’est que ce conduit soit étanche.

Le danger juridique : si jamais il y avait une intoxication au CO des locataires, votre responsabilité pourrait sans doute être recherchée !

A faire : je vous suggère de demander conseil lors du prochain ramonage/entretien de chaudière. Demandez au technicien s’il pense qu’il y a vraiment un problème, et si c’est envisageable de changer ou modifier le conduit pour ramener ces coudes dans la norme. Si ça trouve, c’est un petit coup de scie à donner et 1/2 heure de main d’oeuvre. S’il faut racheter du conduit de raccordement, ça peut chiffrer un peu plus (quelques centaines d’euros).

Dernière modification par Bernard2K (01/02/2016 15h36)

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#271 01/02/2016 16h02 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Alors pour être plus précis dans mon explication, je parle bien du tuyau de raccordement.

En effet, le tuyau sort du mur dans la cuisine, un premier coude se fait sur la gauche, puis le tuyau continue sur un mètre à l’horizontal pour de nouveau faire une coude pour se raccorder à la chaudière.

Ce que je voulais savoir et ce à quoi vous m’avez répondu, c’est de savoir si ma responsabilité pouvait être enclenchée si un problème avait lieu.

Ce que par contre j’ai du mal à comprendre c’est qu’il y a deux ans ce même tuyau a été changé car il était flexible et que lors d’un diagnostique une même anomalie A2 avait été relevée.

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#272 02/02/2016 08h18 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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le tuyau sort du mur dans la cuisine, un premier coude se fait sur la gauche, puis le tuyau continue sur un mètre à l’horizontal pour de nouveau faire une coude pour se raccorder à la chaudière.

C’est plutôt l’inverse. On raisonne habituellement dans le sens des fumées, donc de la chaudière vers le conduit de fumées. Mais ça ne change rien au sujet.

Bon, pour résoudre votre problème : regardez sur place si les coudes font plus de 90° (munissez-vous d’une équerre).
- Si l’un des coudes au moins fait plus de 90° : le diag a raison. Comme déjà suggéré, voir avec un technicien si ça peut se modifier.
- Si les deux coudes font 90° ou moins, le diag est faux. Ca peut arriver j’imagine. Peut-être que le diagnostiqueur, qui aurait commis une erreur, peut accepter de modifier ou faire un additif au diag. Je ne sais pas comment ça se passe, mais je trouverais logique que ça soit gratuit si c’est lui qui est en tort. Alternative : Laisser le diag comme ça, vous savez que l’installation est bonne, c’est tout ce qui compte. Par contre, le jour où vous devez refaire un diag, briefez bien le diagnostiqueur sur ce point, qu’il ne vous mette pas à nouveau une non-conformité sans raison.

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#273 02/02/2016 08h46 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ne voulez vous pas nous en dire plus sur votre nouveau bien, maintenant que les choses semble avoir avancé? Je suis curieux de voir ce que vous pouvez avoir trouvé !

Surtout que je pense qu’a la période ou vous avez trouvé ce bien je cherchais également intensément !

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#274 02/02/2016 09h16 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bernard2K a écrit :

le tuyau sort du mur dans la cuisine, un premier coude se fait sur la gauche, puis le tuyau continue sur un mètre à l’horizontal pour de nouveau faire une coude pour se raccorder à la chaudière.

C’est plutôt l’inverse. On raisonne habituellement dans le sens des fumées, donc de la chaudière vers le conduit de fumées. Mais ça ne change rien au sujet.

Bon, pour résoudre votre problème : regardez sur place si les coudes font plus de 90° (munissez-vous d’une équerre).
- Si l’un des coudes au moins fait plus de 90° : le diag a raison. Comme déjà suggéré, voir avec un technicien si ça peut se modifier.
- Si les deux coudes font 90° ou moins, le diag est faux. Ca peut arriver j’imagine. Peut-être que le diagnostiqueur, qui aurait commis une erreur, peut accepter de modifier ou faire un additif au diag. Je ne sais pas comment ça se passe, mais je trouverais logique que ça soit gratuit si c’est lui qui est en tort. Alternative : Laisser le diag comme ça, vous savez que l’installation est bonne, c’est tout ce qui compte. Par contre, le jour où vous devez refaire un diag, briefez bien le diagnostiqueur sur ce point, qu’il ne vous mette pas à nouveau une non-conformité sans raison.

le problème est souvent sur la pente de 3% obligatoire sur la partie horizontale. Et celle-ci est très importante pour la sécurité.

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#275 02/02/2016 10h18 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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C’est vrai que cette pente est un autre point qu’il faut vérifier. Mais, de la façon dont est intitulée l’anomalie, ça ne parle pas de non respect de la pente de 3 %, mais de coudes avec des angles trop fermés. Il serait sans doute intéressant de faire revenir le diagnostiqueur pour qu’il s’explique devant l’installation elle-même (peut-être payant).

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