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#1 20/08/2015 11h07

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Bonjour à tous,

J’ai acquis un T2 dans la ville de Gap en mai dernier. Il ne s’agit probablement pas de l’affaire du siècle, mais quittant un CDI pour un CDD, c’était ma dernière chance pour qu’un prêt me soit accordé et j’ai donc choisi de m’orienter vers une ville que je connaissais et dans laquelle je serais susceptible de retourner sous peu.

J’ai donc investi dans un T2 de 32m2 au prix de 71k€ (FAI). Un tel bien se loue 400€ / mois ce qui me donne un rendement brut d’environ 6,7%. L’investissement a été entièrement couvert par un prêt de 71k€ sur 15 ans (mensualités de 460€).

Maintenant se pose la question du régime pour que ce soit le plus rentable en terme de fiscalité. En termes de charges, j’ai :
- 380€ de taxe foncière / an
- 200€ de charges de copro / an
- 60€ d’assurance / an
- Des intérêt d’emprunt, mais je ne sais pas trop si je peux les déduire ou non…
- Exceptionnel en année 1 : 2100€ de fenêtres (installation double vitrage)
Soit :
- Année 1 : 2 740€ de charges (hors intérêts d’emprunt)
- Année 2 et suivantes : 640€ de charges par an (hors intérêts d’emprunt)

Dans ce contexte, pouvez-vous me confirmer qu’il est plus intéressant de louer en meublé ? Aussi, compte-tenu des faibles charges (sauf pour année 1), le régime réel est-il intéressant dans mon cas ?

Merci bcp pour vos retours,
Mathieu

Message édité par l’équipe de modération (Aujourd’hui 10h31) :
- modification du titre

Mots-clés : locatif, meublé, t2

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#2 20/08/2015 11h42

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Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, mais ils ne peuvent pas être pris en compte pour le calcul d’un éventuel déficit imputable sur le revenu global.

En passant en meublé, par rapport à la location nue vous pourrez :
- louer un peu plus cher
- déduire un peu plus de charges (amortissement, comptez 3% de 80% de la valeur de votre bien)

En passant en meublé, par rapport à la location nue, vous devrez :
- acheter les meubles
- passer par un expert comptable pour déclarer au régime réel : environ 500 €
- adhérer à un CGA (si vous faites des bénéfices) : entre 120 et 200 €
- payer la CFE : je ne connais pas le montant

Ca devrait globalement être intéressant de passer en meublé, mais pas beaucoup plus…


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#3 20/08/2015 12h19

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Thks Siocnarf pour votre retour. Je pensais en fait passer au régime micro car j’ai de faibles charges… Ca m’éviterait ainsi de payer un expert comptable. Me trompe-je ?

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#4 20/08/2015 12h25

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C’est en effet à peu de choses près identique.
Mais l’option pour le régime réel est prise pour une durée de 3 ans, si vous voulez donc profitez des travaux de la première année pour payer moins, vous êtes partis pour 3 ans de réel.


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#5 20/08/2015 16h57

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Après calcul, la LMNP est plus attractive, je me suis donc tourné vers les experts comptables en ligne qui proposent des forfaits entre 500 et 550€… C’est relativement cher car au final l’économie réalisée grâce à l’amortissement du bien et des meubles et perdu en sortant ces 500€…  Il n’y a aucun moyen d’éviter de payer ces frais ? N’est-il pas possible de déclarer seul ses recettes ?

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[+1]    #6 20/08/2015 17h01

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Effectivement c’est une grosse charge… surtout depuis qu’elle n’est plus récupérable sous forme de réduction d’impôt mais déductible.

Si vous avez de solides notions de comptabilité, vous pouvez tout à fait faire votre comptabilité vous-même.

Si vous avez quelques notions, faites faire un ou deux exercices par un comptable, prenez le relais ensuite.

Si vous n’y connaissez rien… comptable indispensable !


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[+1]    #7 21/08/2015 09h53

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Bonjour,

je ne pense pas que l’avantage du meublé comble le gap avec le régime réel à moins que vous ne vous sentiez gapable de tout assumé mais ça me semble être une gapégie de temps.

my 2 cents

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#8 21/08/2015 09h57

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En effet, l’objectif d’un investissement à Gap sera clairement de combler le gap… cool
Alors, Gap ou pas Gap ?

Désolé, le week-end approche, alors je dégoupille smile

Dernière modification par Prune (21/08/2015 10h08)


Parrainage possible pour Boursorama (80€), Linxea (20€), Bourse Direct (50€) et Binck (100€).

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#9 21/08/2015 10h06

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sentenza a écrit :

ça me semble être une gapégie de temps.

Je dirais même plus, c’est un gapillage de temps big_smile


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#10 21/08/2015 10h38

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Ha ouais, vous êtes chauds !

Mais en vrai vous m’avez perdu… Savez-vous si il existe un outil fiable qui puisse me permettre de comparer meublé réel, meublé micro et nu réel ? (j’éloigne d’office le nu micro qui semble être le pire des régime…)

Mes charges de 1ère année sont assez conséquentes :
- 71K de bien (80% à amortir)
- 6k de frais de notaire
- 2k de travaux
- 3k de meuble
- + charges courantes…

Je pense qu’en réel je devrais pouvoir 6 ou 7 ans sans être imposable… Mais je préférerais me l’assurer via un excel ou autre outil…

Merci encore !

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#11 21/08/2015 10h44

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rendementlocatif.com

Sinon mon simulateur (dispo après inscription sur mon blog)


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