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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 25/10/2016 11h06

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Bonjour à tous,

nous avons rencontré un gestionnaire de patrimoine (UFF). Nous aimerions assuré l’avenir de nos enfants au niveau de leurs études supérieures. Dans 13 et 14 ans si tout se passe bien.

On nous suggère d’acheter des parts de SCPI à crédit pour une durée de 15 ans pour 45.000€ environs. Notre banque nous finance (Crédit mutuel, Taux 1.3%).

On nous oriente vers Primopierre, à priori très solide.

Plus je lis et plus je me demande pourquoi ne pas diversifier sur 2 SCPI. Exemple moitié sur Corum et moitié sur Primopierre. Je diversifierai sur pas mal de choses et donc je minimiserai les risques.

Le gestionnaire me dit que diversifier n’est pas utile à moins de 100.000€.

Qu’en pensez vous?

Bien cordialement,

Nicolas

Message édité par l’équipe de modération (25/10/2016 13h11) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : corum convictions, primopierre, scpi (société d'investissement immobilier cotée)

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#2 25/10/2016 11h17

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Bonjour,

Je ne peux que vous conseiller la diversification. Pour ma part, quand je prends une tranche de 50.000 euros de SCPI ( à crédit), je diversifie toujours sur 5 SCPI dont Corum pour 50%

Il n’y a  aucun argument pour justifier un seuil de 100.000 euros en deçà duquel il ne serait pas utile de diversifier. Enfin, sachez que le Crédit Mutuel ( des Savoies en ce qui me concerne), accepte que vous choisissiez vos SCPI. Votre interlocuteur, comme bien souvent dans les agences bancaires, n’a peut être aucune compétence en matière d’analyse et donc de choix de SCPI, et il vous conseille de vous positionner sur la seule qu’il connait, ou pire à entendu parler…


Ni dieu, ni maître et …surtout pas de patron!

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#3 25/10/2016 11h25

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Lafouine a écrit :

Enfin, sachez que le Crédit Mutuel ( des Savoies en ce qui me concerne), accepte que vous choisissiez vos SCPI. Votre interlocuteur, comme bien souvent dans les agences bancaires, n’a peut être aucune compétence en matière d’analyse et donc de choix de SCPI, et il vous conseille de vous positionner sur la seule qu’il connait, ou pire à entendu parler…

Quelle chance !
Impossible de discuter de cela au Crédit Mutuel sur Paris ("directive du CM IDF, pas de financement de SCPI en ce moment quelque soit la SCPI"), et un choix restreint quand ce n’était pas encore le cas.

Pour en revenir au sujet, la diversification est le maître mot en matière d’investissement. N’allez pas mettre tous vos œufs dans le même panier pour préparer l’avenir de vos enfants.
Essayez également de vous renseigner par vous-même pour mieux comprendre dans quoi vous vous lancez mais aussi pour étudier quelques chiffres sur les SCPIs que vous mentionnez.

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#4 25/10/2016 11h35

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NicoF a écrit :

Le gestionnaire me dit que diversifier n’est pas utile à moins de 100.000€.

Voici une preuve que votre "gestionnaire" n’a que faire de vos intérêts, formez-vous et décidez par vous-même!

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#5 25/10/2016 11h35

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Bonjour,

Sans doute avez vous lu : SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM ; quels arguments complémentaires vous font penser que c’est "très solide" ? La diversification s’impose c’est sur en tout cas.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#6 25/10/2016 11h54

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Merci à tous pour vos réponses.

Concernant la diversification, ma banque me "facture" à chaque SCPI différentes des frais de garantie. de l’ordre de 550€ pour une SCPI pour 45000€, peut être dégressif si 20000€ par SCPI. Je n’ai pas la réponse. Par contre notre banque accepte que l’on choisisse nos SCPI.

Cela fait bientôt 6 mois que je m’informe beaucoup. Je n’ai pas la prétention de dire que je maîtrise, mais j’ai compris certaines choses. Cependant, l’analyse des SCPI s’avère complexe, car multitude de paramètres.

Pour Primopierre, plus de 1MD400 € de capitalisation, un report à nouveau bon, provision pour travaux bon, rendement encore au dessus de la moyenne. Inconvénient pour moi,pas du tout diversifiée (bureau à 98%) et essentiellement en région parisienne. Un gestionnaire ancien.

Mon idée, si je devais choisir tout seul, serait d’investir 50% dans Corum et 50% dans primopierre.

Autre chose, on nous a expliqué que le jour où nous voulions vendre nos parts, il nous fallait "seulement" 15 jours pour vendre. Or, je lis partout attention à la liquidité. Pas sûr d’avoir bien saisi ce point.

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#7 25/10/2016 12h00

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Le taux d’occupation de primopierre est de 88,6% au T2, après relocation des bureaux de Massy il devrait repasser au dessus de 90%.

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[+1]    #8 25/10/2016 12h04

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Aujourd’hui ceux qui veulent vendre le font rapidement. Dans 2, 5 ou 10 ans nul ne le sait!
D’où l’intérêt de diversifier car si votre SCPI est bloquée vous ne pouvez pas vendre.

En ce moment le marché est très liquide car il y a bien plus de souscriptions que de ventes. Et pourtant certaines SCPI sont bloquées et des petites, des grosses capi… Attention.

Primopierre est chère en frais aussi mais Corum encore davantage. Il n’y a pas qu’elles.

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#9 25/10/2016 12h12

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Avec tout ça, je ne sais plus trop quoi faire…A priori aucune SCPI n’est parfaite si je comprends bien.

Dernière modification par NicoF (25/10/2016 12h13)

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[+1]    #10 25/10/2016 13h29

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Surin a écrit :

Aujourd’hui ceux qui veulent vendre le font rapidement.

C’est le cas pour un grand nombre de SCPI à capital variable (pour Corum et Primopierre par exemple) (et heureusement, avec les collectes record qu’on observe : au moins 50% de plus en2016 qu’en 2015), mais pas pour toutes : il y a des SCPI à capital variable dont le marché secondaire est actuellement embouteillé (pour ne pas dire bloqué) et pour lesquelles il faut attendre 6 mois voire plus, ou consentir un prix de vente plus bas pour vendre plus vite (quelques exemples : Sélectinvest1, CM Pierre1, et d’autres…), et pour les SCPI à capital fixe il y a aussi quelques SCPI avec bien peu d’acheteurs en face de beaucoup de vendeurs (par exemple Boroboutic) avec les mêmes conséquences.

Acheter des parts de SCPI, c’est acheter de l’immobilier, avec une bonne partie de ses contraintes : frais significatifs (acheter pour revendre le lendemain au même prix implique de perdre environ 10% en "frais") donc investissement à long terme, cession pas toujours rapide/possible.

Vous aurez bien sur la possibilité, un ou deux (ou trois) ans avant le moment où vous aurez vraiment besoin du cash, de commencer à vendre une partie de vos parts. Attention à ce que les garanties prises sur l’emprunt (par ex nantissement de parts) ne vous empêchent pas de le faire.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#11 25/10/2016 13h35

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NicoF a écrit :

Avec tout ça, je ne sais plus trop quoi faire…A priori aucune SCPI n’est parfaite si je comprends bien.

Aucun investissement n’est jamais parfait, quelque soit le domaine. Et même si la perfection devait exister, elle se paierait à un prix énorme… et ne serait donc plus parfaite car chère avec un rendement en baisse, etc.
Rechercher la perfection se résume à chercher ce qui n’existe pas, et donc au final à ne rien faire car on ne trouve pas (pour cause…) ce que l’on souhaite.

Si vous souhaitez investir, il faut accepter que des risques existent (liquidité, avenir de l’investissement, …). Plus il y aura de risques, plus le rendement sera élevé. Moins il y aura de risques, plus le prix sera cher, et moins le rendement sera important.


le Petit Actionnaire - Suivi de mes investissements dans les dividendes et Éducation financière.

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#12 25/10/2016 14h28

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NicoF a écrit :

Cela fait bientôt 6 mois que je m’informe beaucoup. Je n’ai pas la prétention de dire que je maîtrise, mais j’ai compris certaines choses. Cependant, l’analyse des SCPI s’avère complexe, car multitude de paramètres.

Ce n’est pas si complexe, c’est aussi en forgeant que l’on devient forgeron, rien ne vous oblige d’investir en une fois.

NicoF a écrit :

Avec tout ça, je ne sais plus trop quoi faire…A priori aucune SCPI n’est parfaite si je comprends bien.

Cela veut surtout dire qu’il vous faut travailler la question, comparer, envisagez une dizaine de SCPI et ne vous cantonnez pas à votre banque ou "gestionnaire". Il y en a pléthore.
Primopierre et Corum ne sont pas les SCPI les plus mauvaises, au final vous les choisirez peut-être quand même mais vous serez en mesure d’assumer ce choix, VOTRE choix en connaissance de cause.

C’est un placement sur le long terme qui se mûrit, 2 ou 3 mois de réflexion ne sont pas de trop et si vous en achetez 2 ou 3 vous pouvez le faire à quelques mois d’intervalle, le temps que vous compreniez bien comment cet investissement fonctionne.

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#13 25/10/2016 14h29

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Vous pouvez peut être regarder du côté des foncières cotées si vous voulez acheter de l’immobilier papier. Vous trouverez toutes les informations sur le forum.
Ce sont des actions de sociétés immobilières, entièrement liquides, vous les vendez ( sauf cas particulier) dans la minute ou vous passez l’ordre de vente.

Vous pourriez les financer par plusieurs prêts à la consommation, dont les taux sont très bas actuellement, de 20.000 euros par exemple tous les deux ou trois ans. Il n’y a aucun frais à l’achat ( sauf coût dérisoire des passages d’ordres), aucun frais à la vente et le rendement, qui certes ne vous remboursera pas le prêt, peut tourner autour des 4 à 6% l’an en choisissant bien.

Quand on est débutant on achète des SCPI avec toutes les contraintes que cela suppose. Aujourd’hui, avec la faiblesse des taux et en s’affirmant un peu plus, on peut passer aux foncières cotées.

Bonne réflexion.


Ni dieu, ni maître et …surtout pas de patron!

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[+1]    #14 25/10/2016 15h00

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Certes, mais :
   - les foncières cotées ne sont pas vraiment le sujet de cette discussion;
   - en finançant des foncières avec du prêt à la consommation, vous n’irez pas bien loin (le prêt aura un montant relativement faible, et -surtout- sa durée sera courte);
   - entre SCPI et foncière côtés, vous achetez largement autre chose : dans les foncières cotées, c’est la direction de la foncière qui a quasiment tout le pouvoir (et en particulier qui définit sa propre rémunération), il y a un levier financier généralement plus gros (et pas maitrisé par l’investisseur), la fiscalité est bien différente, et on n’est même pas toujours sur d’acheter de l’immobilier détenu à long terme (il y a des foncières qui détiennent une forte proportion d’autre chose que de l’immobilier, ou dont de la promotion immobilière représente une forte part de l’activité); 
   - le cours des foncières cotées va bouger beaucoup plus que le prix des parts de SCPI (observez ce qui s’est passé le 27/06/2016 par exemple), comme leur "dividende" variera parfois aussi beaucoup plus vite (parfois jusqu’à être "coupé").


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#15 25/10/2016 15h16

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J’avoue que conseiller ou proposer de "regarder" les foncières donc de la bourse sur ce sujet me scotche. Le tout en finançant par un prêt qui ne sera pas dédié donc en mentant forcément lors de l’objet du montage. C’est simplement prendre un risque inconsidéré que seules des personnes le faisant en totale connaissance de cause peuvent envisager.
Oubliez !

Dernière modification par kc44 (25/10/2016 16h22)

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#16 25/10/2016 15h47

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Je ne vois pas en quoi vous pourriez être " scotche". Une foncière, c’est de l’immobilier côté en Bourse, alors que les SCPI ne le sont pas. Il y a énormément de personnes sur le forum qui possèdent de l’immobilier côté, qui ne prennent pas des risques inconsidérées et qui construisent un patrimoine de cette manière. Simplement, effectivement cela demande un suivi plus important et une certaine compétence. La valeur d’une foncière fluctue, mais si l’objectif est la détention à long terme, c’est à mon avis un bon moyen de de constituer par étape un patrimoine immobilier en évitant les frais considérables liées à l’achat de SCPI…
Quand au prêt à la consommation, il n’a par nature pas à être justifié, il n’y a donc pas intention frauduleuse de la part de l’emprunteur..


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#17 25/10/2016 16h18

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Pour ma part je n’aurai pas le temps ni les compétences pour m’orienter là dessus. Je ne connaissais pas du tout ce type d’immobilier.

Dans notre projet (avoir 40000€ aux études de nos enfants, d’ici 13 à 15 ans), nous n’avons pas beaucoup d’option.

Au final, il ne faut pas non plus regarder les classements des SCPI?

Si c’était pour vous, vous iriez vers quelle solution?

Je m’étais dit qu’en partant avec Corum, j’allégeais un peu la partie fiscale également.

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#18 25/10/2016 16h28

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Les classements de SCPI sont bien souvent biaisés. Ils se basent sur quelques critères, à vous de rajouter les vôtres.
Déterminez votre objectif en fonction du marché, voulez-vous coller au marché en terme de répartition (bureaux/commerces, Paris/province et autres) etc…
Quand vous dites "Inconvénient pour moi,pas du tout diversifiée (bureau à 98%) et essentiellement en région parisienne" à propos de Primopierre, il ne tient qu’à vous de la compléter avec une SCPI de commerce ou la remplacer par une autre correspondant à votre objectif.
C’est vous qui financez, c’est vous qui choisissez, pourquoi subir le choix de la banque ou d’un conseiller?
Ce n’est que du temps que vous y passerez à sélectionner et monter le financement.

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#19 25/10/2016 16h30

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NicoF a écrit :

Concernant la diversification, ma banque me "facture" à chaque SCPI différentes des frais de garantie.

Ce qui est normal, car chaque prêt doit être garanti.
Perso, mes prêts SCPI sont respectivement de 21/22/28 k€.
Certes il y a des frais en plus, mais la diversification est essentielle!

NicoF a écrit :

Autre chose, on nous a expliqué que le jour où nous voulions vendre nos parts, il nous fallait "seulement" 15 jours pour vendre. Or, je lis partout attention à la liquidité. Pas sûr d’avoir bien saisi ce point.

En fait, il faut juste résumer : SCPI = immobilier.
Donc la vente peut être rapide si le marché est porteur et durer si le marché ne l’ai pas!
Pour un achat sur quelques décennies (l’immobilier, c’est pas sur quelques années), il est difficile d’anticiper l’état du marché.

Par contre, si vous achetez dans l’optique de revendre dans 13 à 15 ans, je pense que vous ne prenez pas le bon support.

Par contre si vous achetez pour avoir un complément de revenu pour financer en partie l’étude des enfants, le support me semble adapté.

Dernière modification par gunday (25/10/2016 16h31)

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#20 25/10/2016 16h36

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Pour info quel est votre TMI ?

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#21 25/10/2016 16h41

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Mon TMI est 14%

Pour avoir un capital de l’ordre de 40000€ dans 13 à 15 ans, vous voyez un autre support plus adéquat?

Ce serait pour revendre, hormis s’ils ne font pas d’étude. Mais ça on ne peut pas le savoir

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#22 25/10/2016 16h45

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Bernard2K, vous avait fait la démonstration sur un placement de 200€ à 2%
Donc sur cette hypothèse, une bonne AV qui délivre actuellement du 3% conviendrais.

Sinon, pour les études, vous aurez besoin de 40.000€ d’un coup ?
Ou plutôt de cette somme étalé sur 5 ans ?
Car 40.000€ en SCPI vous donne déjà 2.000€ annuel à 5% de rendement, soit un quart de la somme sur 5 ans.

En cumulant SCPI et épargne, vous pouvez avoir un capital et un revenu durable qui vous permette de financer les études.
Ensuite le revenu annexe pourra vous servir pour préparer votre retraite.

En empruntant sur 15 ans, vous avez un un défaut de financement de 100€.
Donc en finançant les SCPI, et en épargnant les 100€ restant, vous avez 18k€ avec la formule de Bernard2K et 2.000€ de rente annuel de SCPI (à5%).
A voir si ce serait suffisant ?

Dernière modification par gunday (25/10/2016 16h51)

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#23 25/10/2016 17h02

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Le gestionnaire s’est basé sur les stats INSEE, à priori les études coûtent en moyenne 28.800€ pour 2 ans et demi.
Ou plutôt de cette somme étalé sur 5 ans ?
Car 40.000€ en SCPI vous donne déjà 2.000€ annuel à 5% de rendement, soit un quart de la somme sur 5 ans.

Vous voulez dire, je finance mes SCPI comme prévu et j’ouvre un placement avec 100€ mensuel, sur le modèle de Bernard2K ?

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#24 25/10/2016 17h07

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NicoF a écrit :

Le gestionnaire s’est basé sur les stats INSEE, à priori les études coûtent en moyenne 28.800€ pour 2 ans et demi.

Ca me semble élevé.
Après, ça dépend de ce que vous envisagez.
Un rapport de l’unef en parlant.

NicoF a écrit :

Vous voulez dire, je finance mes SCPI comme prévu et j’ouvre un placement avec 100€ mensuel, sur le modèle de Bernard2K ?

C’est effectivement le sens de ma proposition.

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#25 25/10/2016 19h31

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Avis personnel (je partage des caractéristiques communes, 2 enfants et envie de mettre de coté) qui n’engage que moi.

Je ne cherche nullement à vous décourager sur votre projet d’endettement mais vue votre situation (encore une grosse partie de la RP à payer, enfants en bas âge, je ne connais pas la situation de votre compagne est-elle fonctionnaire également ?) je ne prendrais pas le risque de m’endetter à hauteur de 300e/mois environ sur 15 ans.

Alternative à l’endettement => placer 300 EUR / mois sur une assurance vie type spirica (via mes placements par exemple) avec un mix SCPI/allocation LT pour obtenir 4%/an.
Au final 300e / mois placés à 4% sur 12 ans on obtient 55.000 EUR.

Avantages:

- l’épargne reste relativement liquide (vs on détient un actif moins liquide et moins diversifié en achetant en direct 1 ou2 SCPI) avec possibilité de retraits rapides (pour les SCPI il faut tout de même prendre en compte les frais d’entrée 6 à 10%, et pour le fonds EUR LT les pénalités si retrait avant 3 ans).

- Egalement plus de souplesse (on peut mettre de coté 300 EUR ou plus certains mois, 0 certains autres).

Je ne parle pas de la fiscalité mais elle est proche de 0 (hors PS) les premières années (car l’AV sera en moins value avec les frais d’entrée) puis relativement clémente après 8 ans (7.5% après abattement de 9.200 EUR).

Dernière modification par maxlille (25/10/2016 19h33)

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