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Forums des investisseurs heureux

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#26 24/02/2014 19h38 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Bonjour à tous,

Je suis totalement novice en matiere d investissement  aussi , j aurais besoin de vos lumières.

Je suis actuellement fonctionnaire d’état,mon traitement mensuel est de 1850 euros.
Je suis locataire, j habite en province .

Je souhaiterai investir  dans l immobilier locatif  à  Hauteur de 100 000 € environ  en achetant deux studios pour les louer .
A votre avis :

dois je  acheter ces deux studios avec mes fonds propres , donc, pas d emprunt ou bien, acheter en empruntant les 100 000€ ?

(à noter, pour des raisons liées à mon activité pro, je souhaite rester locataire pour le moment.)

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#27 24/02/2014 19h57 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

Banni
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Bonjour,

Sujet déjà traité à maintes reprises.

Est-ce que cela vous viendrait à l’idée d’aller au restaurant avec votre sandwich ?
Est-ce que cela vous viendrait à l’idée d’aller faire du tourisme sexuel avec votre épou(x)se ?

Normalement non !
Alors il ne doit pas vous venir à l’idée d’investir dans de l’immobilier locatif avec vos fonds propres.

Faites quelques recherches en haut à droite pour trouver ce sujet déjà développé plusieurs fois ; vous en profiterez aussi pour (re)lire notre charte.

Merci

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#28 25/02/2014 18h36 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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scenario C:

acheter progressivement et à credit sur des durées longues.

dans ma façon de penser je distingue épargne et investissement: donc pour moi l’immo c’est à credit et en y mettant le minimum d’effort et d’argent .

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#29 16/12/2015 16h17 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Bonjour,

Je suis les discussions du forum avec intérêt depuis un moment mais cela reste un peu théorique pour le moment.
En parallèle, je surveille le marché immo autour de moi en vue d’investir dans un studio/T1 et constate des prix généralement entre 1200 et 1500€ /m².

J’ai repéré ce qui me semble une très bonne affaire : 2 studios de 20m² pour 13k€ chacun (l’un déjà loué 300€, l’autre nécessite un rafraichissement), c’est-à-dire 650€/m².
Je vous laisse calculer le rendement wink

J’ai peur que ca me passe sous le nez!

Le vendeur m’explique qu’il a acheté un lot aux enchères dont 1 maison et les 2 studios et que seul la maison l’intéresse. C’est pour cela qu’il veut se débarrasser des studios rapidement.

Par rapport à l’effet de levier et à l’avantage fiscal, c’est plus intéressant de faire un prêt immo.
J’ai la tréso pour acheter cash (à vrai dire c’était prévu pour des travaux sur ma RP mais bon…)
Mais je me dis que demander un prêt à la banque sera plus long et que je risque de rater l’affaire à cause de ça.

Dans ce cas précis, vous feriez un prêt ou non?
Dans le cas du prêt, comment "verrouiller" l’affaire ?

Dans un compromis, il y a bien 10 jours de rétraction de l’acheteur sans pénalités?

Merci pour vos partages d’expérience

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#30 16/12/2015 16h20 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Pourquoi ne pas aller signer un compromis et mettre une clause suspensive d’obtention du prêt et dire au vendeur que vous avez les sous mais que vous préférez avoir un crédit plutôt que de mettre de votre poche.
Vous pouvez même ne pas mettre de clause suspensive d’obtention du prêt mais en demander un quand même.

Dernière modification par Kabal (16/12/2015 16h20)

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#31 16/12/2015 16h27 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Je ferai aussi une offre sans clause suspensive de prêt.

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#32 16/12/2015 22h02 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Vous pouvez même ne pas mettre de clause suspensive d’obtention du prêt mais en demander un quand même.

+1, vous cumulez sur les 2 tableaux : en signant un compromis sans clause suspensive, vous êtes sûr de l’avoir ; en démarchant votre banque (et un courtier par mesure de précaution), vous devriez trouver un prêt.

Après, faites gaffe quand même aux affaires trop alléchantes :
-  Vous devez obtenir les diagnostics qui sont obligatoires.
- Vous devez visiter les biens, si possible directement avec un personne compétente (architecte ou entreprise générale de bâtiment) pour débusquer les problèmes, travaux à prévoir etc.
- vous avez intérêt à prendre votre propre notaire, qui devrait vous avertir s’il y a un loup ; alors que si vous n’avez que le notaire du vendeur, il travaille pour lui et pas pour vous.

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#33 16/12/2015 22h58 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Je vous remercie pour les différentes réponses qui convergent vers un compromis sans clause suspensive de prêt.
Cela me parait judicieux pour mieux me positionner comme acheteur.

J’ai visité:
-le prix très bas s’explique par l’état des studios à la limite de l’insalubrité.
-un des studios est loué depuis 1994 à une personne en difficulté (au RSA sans emploi touche des aides au logement). Le studio est en mauvais état et je pense que le locataire n’est pas en mesure de l’entretenir correctement. Par contre au niveau paiement des loyers, les APL couvrent une bonne partie donc a priori peu de risque.
-l’autre studio nécessite un gros rafraichissement mais je pense pouvoir m’en occuper personnellement pour 1000 ou 2000€ maxi.

Suite à achat récent de ma RP, j’ai mon propre notaire et ma courtière en prêt immo!

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#34 16/12/2015 23h17 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Faite attention quand même. ..
Pour un studio avoir du 21 brut ( 13000 donc 16000 fdn inclus et 1000 euros coome vous dites pour le remettre en état fait avec 300 e de loyer fait du 21% brut ) est quand même bizarre…

Cela me fait penser à une résidence pas loin de chez moi… une résidence ou je trouve sans négocier du 20% brut. .. mais j’en veut pas, l’emplacement est nul , l’immeuble est mal isolé,  90% des locataires sont des personnes , disons qui ne rentre pas dans ma conception de locataire ou on peut leurs donnés son logement, une copropriété très mal entretenu et j’en passe …. des vacances locatives : le temps de chercher des nouveaux locataires qui ne restent pas car le voisin fait trop de bruit ou autre.. bref et j’en passe..

Pour votre projet, j’espère pour vous que vous avez bien rentré tte ses données. ..

Bonne continuation. .


Bye bye la rat race :)

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#35 16/12/2015 23h36 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Concernant l’emplacement, il me semble tout à fait correct: proche du centre ville, de la gare, des lieux d’enseignements, en plus on peut stationner facilement.

Concernant le logement, c’est une petite copro (4 apparts) je trouve ça bien mieux qu’un bloc de 50 ou plus où on "subi" les décisions, charges …etc.
C’est un logement ancien, avec ces défaut: mauvaise isolation, élec pas aux normes, humidité.

Concernant les locataires:
-pour le studio déjà loué: j’ai rencontré le locataire en place depuis 1994 et pense sincèrement qu’il n’est paas prêt de partir, son loyer étant payé par les APL, ça me semble peu risqué.
Le jour où il part, évidemment, il faudra un sérieux rafraichissement du studio !

-pour l’autre studio, je suis prêt à le remettre en état, et si vraiment je vois que ca me pose problème, je ne pense pas être perdant sur une revente

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#36 17/12/2015 06h32 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Bjr PerrierCitron
Pour la revente éventuelle,
voyez bien les barèmes des plus values et impositions en vigueur …
Voir  l’évolution de ce quartier : au cadastre les projet urbains dans le secteur..
Si votre mairie prévoit des  constructions  neuves et aux normes , cela peut être un désavantage .
Attention aux problèmes d’humidité et isolation murs extérieurs qui si pas traitées , peuvent être un frein à la revente au prix demande. Voir si la copro envisage ou non ce genre des très gros travaux.
( derniere AG )
que vous soyez 4 ou plus , si il y a desacord c’est des problèmes pareil.
De plus si cet immeuble comporte des locataires" cas soss" et à problèmes pour un locataires qui veux jouir de sa location dans le calme et la sécurité , un" bon"locataire , n’aura aucun soucis pour aller voir ailleurs
Vous seriez "condamne"a faire du cas soss , mais c’est à vous de voir bien sur.. certains investisseurs choisissent cette option.
cdl
ps: le bon cote  avec des travaux, c’est que vous pourrez défiscaliser..
mais bon..

Dernière modification par lauvergnate94 (17/12/2015 06h33)

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#37 24/09/2017 17h16 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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J’aime être contre les croyances populaires.
J’ai donc fait un petit calcul.

Je me suis dit que peut être , dans certain cas , acheté cash à du sens.

Tout d’abord , les avantages de contracter un crédit sont :
- effet de levier d’un investissement immobilier.
- pas besoin d’utiliser son cash = sécurité + effet boule de neige de l’épargne garder.
- déduction des intérêts d’emprunt + assurance
- une assurance qui couvre sa famille ( assurance décès )

Emprunter est donc presenté comme toujours avantageux pour financer un investissement locatif. Vous augmentez votre pouvoir d’achat immobilier, vous faites baisser vos impôts. Et vous protégez votre famille.

Prenons une hypothèse d’un cas concret ( perso pour ma part , d’où le questionnement ) bien immobilier ou d’un immeuble ou autre qui coûte 75000.

Achat : 75000
Notaire : 6000
Travaux : 150000

Soit 231000 euros.
Pour 4500 euros de loyer / mois en location nu.

Entre l’achat cash et en crédit sur ce cas concret , je vois les différences suivante :
- Pas d’assurance décès pour l’achat cash
- pas de diminution sur les bénéfices grâce au intérêt d’emprunt : 46000 sur 20 ans ( 1.7+0.1 % ) soit 2300 euros annuel ( je prends une moyenne car il y a plus d’intérêt à déduire au début qu’à la fin d’un crédit )
- forte imposition ? : avec 150000 euros de travaux et 6000 euros de TF , déduire 2300 EUROS EN PLUS NE VA PAS CHANGER GRAND CHOSE.

Dans cette exemple , il n’y aurait pas trop de différence entre les économies réalisé sur les impots à contrario de l’économie des 46000 euros des frais de crédit.
Le montant des travaux important gomera pendant 4 ans les impôts en nu.
Passage par la suite en LMNP avec amortissement qui prendra le relais.

Sur 20 ans , en gardant cette somme , en intérêt composé sur 3.5% net d’impôt , cela ferai une somme de 459000 euros +
le cash flow avec le crédit déduit : 1500e
J’arrive à 950000 euros sur 20 ans.

A contrario , sur 20 ans avec achat cash, on part donc de 0 et 2500 de cash flow moyen ( tmi 30% + PS sur benefice ) ET SANS COMPTE UN EVENTUEL AMORTISSEMENT SUR DU MEUBLE PAR LA SUITE, SANS COMPTER LE GROS CASH FLOW PENDANT LES 4 PREMIERES ANNEES en intérêt composé de 3.5%, j’arrive à 860000 euros…

Conclusion pour les biens À FORTE RENTABILITÉ  :
- Si la banque est ok pour le crédit , c’est plus avantageux que l’achat cash.
- si la banque ne vous suis pas ( vous n’êtes plus salarié , trop d’encours ect ) il est plus intéressant d’acheter cash que de laisser votre argent placé à 3.5 net ( forcément vu la différence de rendement )

Après faire attention de ne pas être trop exposé dans une classe d’actif . Cela dépend des personnes également.


Bye bye la rat race :)

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#38 24/09/2017 23h56 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Vous avez raison car en plus vous mettez le vendeur en confiance en évitant la clause d’octroi de prêt.

Mais uniquement valable dans la configuration que vous avez décrite (nu avec gros travaux).

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#39 25/09/2017 00h09 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Oui… acheté cash peut avoir du sens ou jour d’aujourd’hui ou tout est chère… enfin semble chère…

Mais à certaine condition bien sûr …


Bye bye la rat race :)

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#40 25/09/2017 15h26 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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lachignolecorse a écrit :

Vous avez raison car en plus vous mettez le vendeur en confiance en évitant la clause d’octroi de prêt.

Mais uniquement valable dans la configuration que vous avez décrite (nu avec gros travaux).

Il est toujours possible si on dispose des fonds de négocier une baisse induite par le fait qu’il n’y a pas de clauses d’obtention de prêt donc sans clause résolutoire , une fois la promesse signée cela vaut pour vente.
En amont , il faut négocier avec la banque pour avoir un financement rapide évitant de sortir le cash.

Pour les financement cash , je suis toujours réticent si c’est en nom propre car ensuite on prend la fiscalité.
L’apport est interessant sur des structures IS car cela permet de récupérer les fonds via les CCA.

J’ai lu ce que Cricri indiquant pour un achat avec travaux mais je dirais qu’un apport de 30 % me semble suffisant.
Avec les taux actuels sur un achat bien ciblé on est certain de disposer d’un cash flow positif       

Autant conserver ses fonds pour les placer autrement ou les conserver par sécurité

Philippe


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud via des SCI.

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#41 25/09/2017 15h40 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Bonjour phillipe .

Oui bien sur , mais dans le cas où le financement est impossible pour divers raison, un investissement cash peut avoir du sens en fonction des paramètres citez ci dessus : Travaux +++ = pas d’imposition , pas de PS.
Un autre exemple sur du cosse ancien, 85% de déduction + de nombreux travaux.
Si la banque ne veut plus vous suivre ( perte de travail ou trop d’encours ou autre ) le paiement en cash peut avoir du sens.

Après , avec les taux actuels, ma conclusion est semblable à la votre.


Bye bye la rat race :)

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