Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison…

Bobbymensch a écrit :

J’ai fais une simulation pour un investissement locatif, en prenant tout en compte.
Lorsque l’apport est à hauteur des frais de notaire, le cash flow est de 827 euros la première année.
Si j’augmente mon apport de 10000 euros (je "place" mon épargne), le cash flow atteint 1363 euros. Soit une augmentation d’environ 530 euros.

J’ai la faiblesse (ou la méconnaissance) d’imaginer que ce placement m’a donc rapporté 5.3%. Est-ce que je me plante ? D’autres ont-ils déjà posé les choses dans ce sens ?

Je vous remercie pour les échanges à venir.

Quand je place 10000e à 5.3%, j’attends que ça me rapporte 530e/an tant que l’argent est place, et que puisse recupérer un jour 10000e.

Dans votre cas, les 10000e ne seront JAMAIS récupérés, et donc votre raisonnement est bancal. (En particulier vous mélangez rendement et cashflow).
Le reel rendement auquel vous placez ces 10000e correspond en gros au taux auquel vous auriez pu emprunter cette somme (en tenant compte du fait que la banque aura pu vous proposer un meilleur taux pour l’ensemble de votre emprunt, parce que vous aviez un apport, et donc que votre dossier était meilleur que sans aucun apport), ce qui est sans doute beaucoup moins que 5%.

carignan99 a écrit :

Pourquoi JAMAIS récupérés? Les 10k€ ne servent pas à financer les frais de notaire mais à payer le bien. En cas de revente, il récupère sa mise de 10k€ (sauf si le bien a perdu de la valeur).

Il met bien 10 k€ (de son propre cash) de plus au départ (que s’il empruntait tout), et lors de la revente il récupèrera la même chose (que s’il avait emprunté tout).

Donc ces 10 k€ injectés au départ sont devenu 530€/an (de cash flow en plus), et il n’en reste rien d’autre à récupérer (si la vente du bien intervient après que l’emprunt ait été complétement remboursé, sinon le capital dû est un peu moindre que s’il avait emprunté tout).

La réponse de Pryx est absolument excellente ; elle concentre tout ce qu’il faut savoir (sans enlever au mérite des réponses précédentes qui sont bien aussi, sauf celles de vnico). Je me permets d’ajouter : si vous ne comprenez pas, ce n’est pas la faute de Pryx, c’est la faute de vos lacunes. Googglelisez chaque terme important, faites vos recherches et vos calculs, jusqu’à ce que vous ayez bien compris ce qu’il dit.

Trahcoh a écrit :

Si l’appart rapporte 10% et le liquide 4%, la solution de l’apport est ici plus performante. A regarder dans le détail après fiscalité.

Des investisseurs très expérimentés du forum font des apports importants, parce qu’ils trouvent que ce capital est mieux investit en immobilier physique, à 6 % par exemple, qu’ailleurs à 4%.

Je suis d’accord avec l’hypothèse : Taux(Immo) > Taux(Liquidité)

D’ailleurs, en faisant un calcul de TRI, j’obtiens (en supposant taux crédit 0% et une revente à 20 ans sans plus-value):
- 57,8 % (annuel) pour le scénario 100k€ crédit + 100 k€ liquidités
- 102,2 % (annuel) pour le scénario 200k€ crédit + 0 liquidités

Pour améliorer le modèle, j’ai considéré un taux d’emprunt tel que :
Taux(Immo) > Taux(Emprunt) > Taux(Liquidités)

Pour le calcul de TRI, j’ai donc choisi, arbitrairement un taux d’emprunt de 7% (pile au milieu). J’obtiens alors respectivement :
- 18,10 %
- 17,40 %

Il est intéressant (je trouve) de constater que la scénario 1 devient plus intéressant que le 2 en ajoutant "simplement" un taux d’emprunt.
La fiscalité ne fera que renforcer l’avantage au scénario 1 (crédit + liquidités) si on suppose que les liquidités bénéficient d’un régime fiscal avantageux.

Je ne cherche pas à conclure que la stratégie 1 est systématiquement favorable (du point de vue du TRI) mais il faudrait avoir les vrais chiffres pour avancer…

Je suppose qu’il ne s’agit pas de résidences secondaires pour passer vos vacances ou loger votre épouse cachée?

Il manque donc un élément que certains investisseurs considèrent comme important: le loyer.

Bons calculs.

Dernière modification par Trahcoh (10/10/2019 14h32)

Bonjour,

Tout débutant dans ce domaine, j’ai beaucoup de mal à saisir en quoi il est plus intéressant d’acheter un bien locatif à crédit plutôt qu’en fonds propres, quand on paye très peu (voire pas du tout) d’impôts.

Je me permets de partager avec vous le scénario comparatif que j’ai trouvé sur le site "Immobilier Danger" :

[url=https://www.immobilier-danger.com/Faut-il-financer-son-547.html]Financer un investissement immobilier : crédit ou épargne ?[/url] a écrit :

Pierre souhaite acheter un studio à 50 000 € pour le louer à des étudiants à un loyer de 280 € hors charges. Après soustraction des frais fixes déductibles (hors ceux du financement), il va déclarer tous les ans 2 500 €. Ses revenus locatifs seront imposés au taux de 30 %. Il dispose de cet argent pour acheter cet appartement cash. Il peut également souscrire un crédit immobilier de 25 000 € sur 10 ans. Cela lui ferait une mensualité de 243.71 € et un coût total des intérêts de 4 246 €. Regardons les gains générés au bout de 10 ans :

Cas 1 : paiement 100 % avec l’épargne
- Revenus fonciers nets : 25 000 €,
- Impôts sur les revenus (30 %) et prélèvements sociaux (17.2 %) : 11 800 €,
- Bénéfice net après impôts 13 200 € (25 000 - 11 800).

Cas 2 : répartition 50 % épargne et 50 % crédit
- Revenus fonciers nets : 20 754 € (25 000 € - 4 246 € d’intérêts du prêt),
- Impôts sur les revenus (30 %) et prélèvements sociaux (17.2 %) : 9 796 €,
- Intérêts du placement des 25 000 € restants à 2 % net : 5 475 €,
- Bénéfice net après impôts : 16 433 € (20 754 - 9 796 + 5 475).

Le choix de financement n°2 permet donc à Pierre de gagner 3 233 € de plus que le cas n° 1 avec ces critères. Source : Financer un investissement immobilier : crédit ou épargne ?

Dans l’exemple ci-dessus, je ne comprends pas pourquoi dans le cas 2, les mensualités du crédit dues à la banque ne sont pas soustraites aux revenus fonciers nets. Je ne vois pas comment on peut prétendre qu’avec ces 50% de financement par crédit, Pierre gagne un bénéfice net après impôts de 16 433 euros, alors qu’il paye chaque année 2924,52 euros à la banque, soit la bagatelle de 29245,20 euros sur 10 ans.

Qu’est-ce qui m’échappe ?

Merci d’avance.

Dernière modification par mikomasr (14/06/2020 23h55)

Peut être c’est le calcul avec actualisation, le TRI.

Je n’ai jamais vraiment compris pourquoi le TRI était pertinent pour un particulier.

Pour une entreprise, je veux bien le croire. Une entreprise fonctionne en principe  à un niveau de risque plus élevé qu’un particulier.  Une faillite est une procédure normale pour une entreprise même si c’est apparemment très compliqué. Pour un particulier, c’est une procédure exceptionnelle - en droit français- et terriblement douloureuse.

Philref93, m**ci, grâce à vous j’ai compris mon erreur de raisonnement.
gunday je ne suis pas sûr d’avoir bien saisi.
Tout d’abord je précise que je n’ai aucune personne à charge ou solidaire de mes dettes, donc l’assurance emprunteur ne me paraît pas pertinente à ce niveau-là (sauf erreur, n’hésitez pas à me corriger).

gunday a écrit :

Ensuite, il faut rajouter le faible taux du crédit comparé à l’inflation.

Quel est le rapport entre ces deux facteurs ?

gunday a écrit :

Les prélèvements sociaux de 17,2% font que même avec dans la tranche à 0%, vous payerez des impôts avec un bénéfice foncier.

Vous répondez là à une question que j’allais justement poser : j’en comprends donc que les prélèvements sociaux sont les mêmes pour tout le monde, quel que soit le revenu fiscal de référence. Et j’en déduis aussi que même avec des revenus locatifs assez faibles (cas d’un studio), même après l’abattement de 50% en meublé, ils seront toujours suffisamment élevés pour qu’il soit intéressant d’en déduire les frais afférents à un crédit immobilier.

Reste à savoir dans quoi investir la somme ainsi épargnée, mais peut-être devrais-je ouvrir un nouveau sujet (je ne connais pas encore bien les habitudes sur ce forum…).

Ah mais oui suis-je bête, puisque je ne suis pas au réel… du coup retour à la case départ dans cette comparaison crédit/fonds propres…

Euh, pas sûr… Voulez-vous dire que dans mon cas précis, du moment que j’ai les fonds propres et que je me mets en LMNP, un crédit me pénaliserait plus qu’il ne m’aiderait, car vu les taux d’intérêt actuels, mes déductions au réel resteraient inférieures aux 50% forfaitaires ?
Juste pour être sûr d’avoir compris…

mikomasr, le 14/06/2020 a écrit :

Qu’est-ce qui m’échappe ?

Ce qui vous échappe, c’est que dans le Cas 2, vous conservez 25 000€ de cash au départ, et donc :
    - ces 25 000€ compensent les 29 245.20€ qui seront versées à la banque : la différence de 4 246€ (les intérêts et frais de l’emprunt) est déjà prise en compte dans le calcul du Cas 2
    - ces 25 000€ pourront être placés et générer des produits (intérêts, dividendes, plus-values, loyers, etc.) : ce sont les 5 475€ utilisés dans le calcul du Cas 2.

Donc, en synthèse, avec ces hypothèses, emprunter ces 25 000€ vous coutera 4 246€, vous permettra de gagner 5 475€, et vous évitera de payer 2 004€ (11800 - 9796) d’impôts sur les revenus foncier, soit une différence de 3 233€ (-4246 +5475 +2004).

En plus, et ce n’est pas mentionné dnas le texte que vous citez, si jamais il vous arrive un "gros pépin" pendant la durée du prêt, l’assurance que vous payez avec les échéances du pret remboursera le solde du prêt (et donc, en cas d’invalidité grave, ou de décès, il n’y aura plus à rembourser la banque, et le capital restant dû à la banque sera encore dans votre patrimoine, comme le studio).

mikomasr a écrit :

Tout d’abord je précise que je n’ai aucune personne à charge ou solidaire de mes dettes, donc l’assurance emprunteur ne me paraît pas pertinente à ce niveau-là (sauf erreur, n’hésitez pas à me corriger).

Ce qui est vrai aujourd’hui ne le sera peut être pas dans 10 ans.
Vous ne précisez pas votre age, mais est ce qu’une mise en couple suivi par l’arrivé d’un ou plusieurs enfants semble irréaliste ?
De plus dans l’assurance emprunteur, y a le décès et l’invalidité.

mikomasr a écrit :

gunday a écrit :

Ensuite, il faut rajouter le faible taux du crédit comparé à l’inflation.

Quel est le rapport entre ces deux facteurs ?

Les taux sont d’environ 1 à 2%.
Le montant du taux est constant sur 20 ans.
Avec une inflation annuel de seulement 0,5% (ce qui est très très faible), vous aurez la valeur relative de la monnaie qui va diminuer.
Donc au final votre crédit à montant constant coûtera moins cher dans 10 ans que maintenant.

Pour parler plus simplement,
Vous prenez le crédit de 25k€ avec une mensualité de 243€ en 2010, vous êtes au smic, soit à 6,96€/heure soit 1 056,24€ net.
10 ans plus tard, toujours au SMIC, vous êtes déjà à 8,03€ soit 1218,6€ net.
En gros, vous remarquez bien que votre crédit constant est moins lourd par rapport à votre budget en 2020 qu’en 2010.
C’est le principe de l’inflation.