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#101 14/03/2018 10h07 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Je viens de lire le projet de loi ELAN.
Sur l’article 44 de la loi ELAN il semble que dans certains cas spécifiques (colocation?) il y ait une dérogation à l’article L.111-6-1 (celui qui impose les 14m2 de surface privative en cas de bail individuel) qui puisse modifier le calcul de la surface et le volume habitable :

1° le premier alinéa est complété par les phrases ainsi rédigées : « Par dérogation à l’article L.111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent respectivement être au moinségal à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Les caractéristiques de décence du local privatif louésont appréciées en prenant en compte l’ensemble des éléments et pièces du logement. » ; 2° le dernier alinéa est supprimé.

L’article 44 parle de cas "tres spécifiques" mais certains y voient le cas de la colocation à baux multiples.

Qu’en pensez-vous?

Dernière modification par Groquik (14/03/2018 10h08)

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#102 14/03/2018 17h05 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Bonjour, merci pour votre intervention, c’est intéressant et cela confirme que nos "têtes-pensantes" se rendent compte de l’aberration de ce texte en première version.

j’ai télécharger le texte de la loi elan à ce lien:

loi elan

Je ne sais pas d’ou vient votre version et laquelle est la plus à jour, mais je lis:

"L’article 50 supprime, dans des cas très spécifiques, l’adaptation des règles de la décence
aux locaux des hôtels meublés et harmonise les règles de décence en cas de colocation à baux
multiples."

cdt

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#103 14/03/2018 17h14 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Je l’ai vu sur ce texte qui date du 18 décembre.

webcache.googleusercontent.com/search?q … &gl=fr

En tout cas ça semble concorder avec ton lien dans les 2 cas ça semble aller dans le bon sens non? De notre point de vue en tous cas…

Le sujet m’intéresse car j’ai déja 2 colocs en baux individuels (j’ignorais que les 14m2 ne prenaient pas en compte les pièces communes). Et je m’apprête à mettre un 3e appart en location. Pour ce dernier, du coup, j’hésite à faire un bail commun pour être en règle. Pour les autres je vais attendre d’en savoir plus.

Dernière modification par Groquik (14/03/2018 17h15)

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#104 14/03/2018 17h17 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Perso j’ai un bail commun modifié, si je n’ai pas le choix je resterai dessus. mais c’est une galère à gérer puisque chaque état des lieux et chaque entrée et sortie et à faire signer par les 7 colocs. oui je pense que ça va vraiment dans le bon sens.

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#105 14/03/2018 17h21 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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oui moi je n’ai que 4 locataires, mais j’ai connu ça à Londres à l’époque ou j’étais moi même locataire avec 4 autres personnes, ça prenait un temps fous d’obtenir toutes les signatures. Le bailleur nous laissait le bail sur la table du salon et repassait au bout de 3/4 semaines… En général peu après un des colocataires partait… et ainsi de suite.

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#106 14/03/2018 17h23 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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oui j’ai moins de tunr over avec des jeunes actifs mais c’est un peu ça. Après avec des baux individuels, comment faites vous (attention le forum impose le vouvoiement…) concernant l’état des lieux? vous ne faites pas un état des lieux intermédiaires à chaque entrée et sortie signé par tout le monde?

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#107 14/03/2018 17h29 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Ok pour le vouvoiement désolé.
Je signe un état des lieux séparément pour chaque locataire. Pour les meubles des chambres pas de problème. C’est pour les parties communes que le problème peut se poser si personne ne reconnait avoir abimé un meuble. J’ai eu le cas pour une applique cassée dans la salle de bain. Je n’ai pas cherché à savoir qui l’avait cassée et je l’ai remplacée à mes frais (5€ chez Leroy Merlin) le jour ou ce sera plus grave je ne sais pas trop comment faire. Peut-être dire à chacun que les frais seront partagés entre eux 4?

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#108 14/03/2018 17h36 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Moi je fais un état des lieux commun, à chaque entrée et sorti (en 30 secondes) effectivement si quelqu’un se dénonce , il paie, sinon c’est une division par 7. Enfin je n’ai eu qu’un cas, et je leur ai dit de racheter eux mêmes.

Le problème étant que sans état des lieux, il me paraît compliqué de demander quelquechose, vu qu’aucun document n’atteste de l’état.

Après en immobilier traditionnel, en l’absence d’état des leiux le logeùent est jugé en bon état. à voir.

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#109 14/03/2018 22h02 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Bonsoir,

Le bail mobilité semble très restrictif dans le cas d’une colocation. Notamment :
- durée de 1 à 10 mois non renouvelable
- justifier d’être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage ou en mission professionnelle temporaire
- à l’expiration de la durée du bail, un nouveau bail mobilité ne peut plus être conclu entre les mêmes parties.

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#110 15/03/2018 07h34 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Par rapport au bail mobilité : notez que la loi de 1989 s’applique aux logements dont le locataire fait sa résidence principale. Dans la plupart des cas de "mobilité", le locataire garde sa RP ailleurs (domicile familial). Le bail n’est alors pas soumis à la loi de 1989 et les deux parties peuvent convenir de faire un bail "libre", c’est à dire encadré seulement par le code civil.

Donc, la solution existait déjà. Le bail mobilité risque d’obliger à l’utiliser pour de la location non-RP, alors que la location non-RP était encore l’un des rares cas de relative liberté dans la rédaction du bail. Il y avait un cas qui n’était pas encore sévèrement encadré par la loi, donc il faut s’en occuper… sad

Dernière modification par Bernard2K (15/03/2018 07h45)

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#111 03/04/2018 14h51 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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DDtee a écrit :

Pruls a écrit :

Bonjour,

quand j’investi, j’aime bien regarder les feins à l’entrée.

Chez moi, je ne veux pas faire de coloc’ en appartement, considérant qu’installer des coloc en maison est assez facile.

Chez vous, est il compliqué de proposer un appartement de meilleure qualité qui pourrait donc disqualifier le votre? Sachant qu’une part des acteurs acceptera un rendement plus faible que vous?

Cordialement.

Bonjour,

Si l’on considère qu’un nouveau bailleur sur le marché acceptera généralement une rentabilité inférieure pour le conquérir. Il me semble que c’est une donnée fixe sur tous les marchés. 
Que reste t-il de cette notion de frein à l’entrée ?
Que pouvez vous savoir faire que les autres ne sauraient ?

Je considère que les utilisateurs du forum vise l’auto-financement. Les autres investisseurs pourront viser moins de rentabilité, mais pas jusqu’à perdre de l’argent.

+ Considérer que c’est hors budget
=> nous sommes ici mieux renseignés que la masse des investisseurs.

+ Considérer que c’est trop compliqué, qu’il y a plus simple à faire
=> cela dépend des compétences de chacun, mais surtout, de la motivation à trouver le produit adapté à la cible locative


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#112 28/05/2018 16h27 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Faut-il rédiger un avenant au bail (dans le cadre d’un usage d’habitation en location nue) lorsque le locataire a passé la période des 3 ans ? Je n’ai aucun problème avec ce locataire et souhaite simplement une tacite reconduction du bail (avec les mêmes conditions qu’initialement).

Je suis par ailleurs dans le cas où j’ai récupéré la pleine propriété du bien suite à l’extinction de l’usufruit. La rédaction du bail initial en 2015 comprenait les noms prénoms de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Les 3 ans seront atteints en novembre 2018.

Merci pour vos recommandations.

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[+1]    #113 28/05/2018 16h45 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Il n’y a rien à faire de particulier pour la reconduction du bail, par contre pour l’extinction de l’usufruit il faut au moins avertir le locataire par LRAR, ne serait-ce que pour le paiement du loyer et qu’il soit en possession des coordonnées du bailleur.

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#114 28/05/2018 16h58 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Les usufruitiers étaient mes grands-parents, vu leur grands âges j’étais en charge de la gestion locative, les locataires faisaient appels à moi directement en cas de soucis.

La succession s’est faite par notaire.

Avec cette "proximité" avec les locataires, je n’ai pas fait suivre de LRAR, je les ai simplement contacté pour leur transmettre mon IBAN, de façon "non formelle", j’aurais dû effectivement le faire… La transition pour les versements de loyers s’est donc faite sans aucun problème. Le notaire a eu en sa possession le bail pour le dénouement de la succession (prorata du dernier loyer et dette de la succession vis à vis du dépôt de garantie…) et je n’ai pas souvenir qu’il ai abordé ce point.

Dernière modification par Gamma76 (28/05/2018 17h07)

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#115 01/06/2018 13h31 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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willy a écrit :

Perso j’ai un bail commun modifié, si je n’ai pas le choix je resterai dessus. mais c’est une galère à gérer puisque chaque état des lieux et chaque entrée et sortie et à faire signer par les 7 colocs. oui je pense que ça va vraiment dans le bon sens.

Bonjour,

Je suis sur l’achat d’une grosse maison en région parisienne et je m’arrache les cheveux sur cette question du bail unique VS bail individuel tout en respectant la lois alur.

Etant donné que vous avez l’expérience  sur une grosse coloc (ce qui est mon projet également), est ce que vous pensez que cela vaut le coût d’avoir des lourdeurs administratives pour gagner un peu plus en rentabilité ? 

Ou au contraire si j’ai la possibilité de faire des chambres de 14m² ne vaut-il mieux pas que je prennes un peu moins de rendement mais que la location soit plus simple avec des baux individuels de colocation ?

Merci

Dernière modification par loubatzo (01/06/2018 13h31)

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#116 04/06/2018 11h38 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Je suis aussi intéressé par cette question !

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#117 14/09/2018 21h07 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Bonjour,

Désolée d’avoir mis du temps à vous répondre, j’étais partie en vacances. La clause que j’utilise est celle proposée par l’un des membres et que je reproduis ci-dessous.

willy a écrit :

Bonjour Bruno,

c’est un peu la course entre mon travail et les entrées de locataires.

J’ai rendez vous mercredi avec un avocat spécialisé de ma ville en immobilier, et j’ai pris contact avec l’UNPI, qui moyennant une cotisation ont plus de temps à me consacrer que l’ADIL.

Je pense revenir faire part de mes évolutions une fois que j’aurai vraiment du concret.

Je peux vous envoyer un mail avec mon contrat en pj, si vous me faites passer votre mail en mp.

Je n’arrive pas à mettre des pièces jointes sur le forum.

toujours est il que je pense attendre d’avoir eu mon rendez vous à l’unpi et avec l’avocat avant de faire un condensé.

J’ai effectivement un tableau de répartition quote-part loyer et charges, mais je ne précise pas par écrit qui loue quelle chambre.

Pour ce qui est de la clause de solidarité ( La partie intéressante est à la fin, je compte faire reformuler tout ça par un avocat)

ARTICLE 20 – SOLIDARITE – INDIVISIBILITE

Les Locaux  donnés en location au bénéfice de plusieurs Colocataires demeurent indivisibles à l’égard du Bailleur.

Les Colocataires feront  leur affaire personnelle de la répartition entre eux de ce logement conformément à l’ARTICLE 16 – CONTRIBUTION A LA DETTE ENTRE COLOCATAIRE et des charges
et obligations découlant du Bail et de l’occupation des lieux, sans que cette répartition puisse être opposable au Bailleur, ce qu’ils reconnaissent.

Le Bail se poursuivra au profit du (ou des) Colocataire(s) restant en cas de congé donné par un (ou plusieurs) autre(s) Colocataire(s), comme en cas d’abandon du domicile ou de décès d’un Colocataire. Le (ou les) Colocataire(s) restant devront s’assurer de leur faculté de poursuivre le Bail et d’en remplir toutes les obligations, notamment s’il n’était pas pourvu au remplacement du (ou des) Colocataire(s) sortant, quelque en soit la cause.

En cas de nouveau Colocataire, celui-ci devra être préalablement agréé par le Bailleur et un avenant au Bail sera établi lui conférant les mêmes droits et lui imposant les mêmes obligations sur les Locaux que ceux et celles conférés et imposées aux Colocataires déjà en place. Le remplacement  comme l’entrée d’un nouveau Colocataire n’opéreront pas novation au Bail en cours. Le nouveau Colocataire poursuivra l’exécution du Bail  aux côtés du (ou des) autre(s) Colocataire(s), étant rappelé que le Bail est un contrat unique consenti à plusieurs locataires et que les Locaux demeurent un ensemble indivisible à l’égard du Bailleur. Les Colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du Bailleur à la parfaite exécution du Bail et des obligations liées, au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du Bail. 

Rappel: Il est noté que la clause de solidarité et d’indivisibilité pour l’exécution des obligations contractées par le present bail est signalée dormante, elle n’est applicable qu’à l’unique condition qu’un avenant au contrat de bail soit refusé par les colocataires en cas de remplacement d’un colocataire ou plusieurs colocataires sortant. Empêchant ainsi l’entrée d’un ou de nouveaux colocataires, les locataires restant manifestent alors leur souhait d’assumer le loyer et les charges, induisant un réveil de la clause de solidarité et d’indivisibilité. Il est donc expréssément convenu, qu’en cas d’impayés d’un des colocataires, le bailleur ne pourra se retourner contre les autres locataires à jour de leur quote part de loyer et charges ainsi que d’assurance habitation.Tout locataire se verra libéré de la clause de solidarité et d’indivisibilité, dès son depart effectif en respect de l’article 6 – CONGE

Je libère de la clause de solidarité dès la fin du préavis et je rends la quote part du dépôt de garantie après un état des lieux intermédiaires. donc je ne demande pas aux locataires de s’arranger entre eux.

Je reviendrai vers vous quand j’aurai avancé et disposerai de plus de temps.

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#118 14/09/2018 22h44 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Bonjour merci d’avoir répondu pour moi, je reçois beaucoup de sollicitations par mail, mais:
1. J’ai répondu en public
2. Je cours vraiment après les minutes de libres
3. C’est ce que je fais, et je n’ai jamais pu éprouver ça devant un tribunal.
4.Au vu de la loi élan en cours d’approbation, nous devrions tous pouvoir revenir à des baux individuels qui restent bcp plus simple.

Je m’excuse donc auprès des résonnes m’auant Sollicité

Enfin je remercie le forum pour toute l’aide qu’il m’a apporté. Je reviendrai faire un topo sur mon projet coloc en cours et celui à venir une fois que les choses se calmeront.

Bons investissement à tous

Willy

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#119 16/09/2018 21h16 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Bonjour, ce sujet est assez intéressant, pensez vous que la loi élan va sortir d’ici la fin de l’année où il n’y a pas de dates ?

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#120 17/09/2018 22h15 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Bonjour,

Je ne sais pas du tout elle est en cours d’étude et ça ne devrait pas tarder selon les articles de presse que je trouve sur google, mais avant fin d’année je ne sais pas.
cdt

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#121 14/10/2018 14h17 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Bonjour ça devrait arriver dans la semaine si ont en croit cette article.

article

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#122 16/10/2018 20h42 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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#123 16/10/2018 21h44 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Super nouvelle, qui me fait presqu’apprecier d’être en retard sur les travaux de mon nouveau bien. Maintenant je vais chercher ou consulter la version adoptée. Si quelqu’un a un lien je suis preneur.

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[+1]    #124 16/10/2018 23h27 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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Bien vu dedik pour l’adoption du texte !

Pour consulter le texte de la loi : lire "petite loi" ici :
Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique - Sénat

L’article 50, renuméroté 141, dit :

II. – Le II de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est complété par deux phrases ainsi rédigées : « Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. » ;

2° Le dernier alinéa est supprimé.

Le II de l’article 8.1 de la loi de 1989 était, avant l’adoption de la loi ELAN :

II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s’il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.

Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

Les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l’article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s’imposent aux logements loués en colocation.

Un décret en Conseil d’Etat adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

Si j’ai tout bien compris, le II de l’article 8.1 de la loi de 1989 devient, avec l’adoption de la loi ELAN :

II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s’il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.

Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

Les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l’article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s’imposent aux logements loués en colocation.

Un décret en Conseil d’Etat adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

Donc, victoire :
- il devient possible de faire des baux multiples dans une colocation, dès lors que chaque chambre mesure au moins 9 m² et 20 m3.
- les équipements nécessaires pour que le logement soit décent s’apprécient à l’échelle de l’ensemble du logement. Notamment, pas d’obligation d’avoir un point d’eau dans chaque chambre. Le WC, la salle d’eau et la cuisine du logement suffisent.

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2018 09h01)

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#125 17/10/2018 07h38 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

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il devient possible de faire des baux multiples dans une colocation, dès lors que chaque chambre mesure au moins 9 m² ou 20 m3.

Il me semble que le mot employé dans les textes que vous citez est "et", non pas "ou", ce qui peut changer bien des choses.

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