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#1 08/03/2016 20h43 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Bonsoir à tous,

Je voulais faire une petite synthèse sur la bonne façon de faire un bail, à jour des lois de 2016 (fil à refaire en 2017 ?).

Comme vous le savez, depuis 2015 et la loi Alur, le gouvernement a proposé un bail type qui semble être une bonne base de travail (incluant nu, meublé, colocation).

Ce contrat type intègre une section « Autres clauses particulières » qui permet d’ajouter des clauses à la carte, quelles clauses avez-vous ajouté à votre bail ?

Est-ce que le bail notarié (à savoir, payer un notaire pour rédiger le bail) a encore une raison d’être et, si oui, laquelle ?

Dernière modification par Gog (08/03/2016 20h44)

Mots-clés : 2016, alur, bail, juridique

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#2 09/03/2016 04h32 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Bonjour,

Je n’arrive pas a ouvrir votre lien mais dans tous les cas voici ce que doit contenir le bail:

« Le contrat de location précise :
1- Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire
2- Le nom ou la dénomination du locataire
3- La date de prise d’effet et la durée
4- La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation
5- La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication
6- Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle
7- Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l’Etat dans le département dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I de l’article 17 ;
8- Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail
9- La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail
10- Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. « Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers, telle que prévue à l’article 24-2, doit être expressément mentionné dans le contrat de location. A défaut, le bailleur s’engage à déclarer le contrat de location auprès de l’agence mentionnée au II du même article 24-2. »

de plus les documents suivant doivent être joints:
-notice d’information des droits et obligations des locataires
-règlement de copro
-état des lieux (si celui-ci n’est pas fait cela est juge étant en votre faveur car le logement est considéré comme en bon état automatiquement)

Voici le lien pour à l’origine de ces informations

Je ne pense pas qu’il soit nécessaire de passer par un notaire (à voir avec les autres membres mais c’est mon avis)

Dernière modification par Corentin (09/03/2016 04h33)

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#3 09/03/2016 07h37 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Pour des baux de locations vides, je ne suis jamais passé par notaire. J’ai toujours rédigé mes formulaires

J’ai testé les formulaires de baux vendus en papeterie mais ils étaient trop concis pour mes besoins
Seul avantage, à mon avis des baux vendue en papeterie, ils permettent en remplissant une feuille de les avoir toutes de remplies
TRES pratique pour les EDL (état des lieux)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#4 09/03/2016 09h46 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Mon formulaire de bail est issu du site que j’utilise (rentila), donc avec pas mal de rappel des clauses & co.

Au final, la loi ALUR n’a pas franchement changé le contenu du bail. (juste le volume d’annexe)

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#5 14/03/2016 19h21 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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L’usine à gaz du nouveau bail loi ALUR

Bonjour à tous,

Je vais encore faire celui qui râle mais comme moi vous avez entendu tout et son contraire sur cette fameuse la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)
Je suis un "bailleur moyen". Je n’aime pas la paperasse. Je ne suis pas juriste. Donc je n’aime pas cette nouvelle usine à gaz nommée injustement ALUR.

La parution du décret concernant les nouveaux contrats-types en vigueur ainsi que leur notice explicative associée remonte au 29 mai 2015. Le texte est entré en vigueur le 1er août 2015.
J’ai lu rapidement le fameux modèle de bail proposé par le législateur avant de me dire que j’allais plutôt me mettre la tête dans le sable (bien agréable au mois d’août).
J’avoue sans rougir qu’à  mes bons vieux modèles de baux rassurants. Je n’aime pas le changement.

Ces dernières semaines, je me suis lancé dans une entreprise très, très laborieuse.
Vulgariser, décortiquer, extraire la substantifique moelle de ce nouveau bail pour mon propre usage d’abord, et pour vous en faire profiter très bientôt !

Ceux qui ont regardé cette affaire de près ont compris que tout ce qu’on a pu entendre sur cette loi n’est pas encore entré en application (loin de là), et que sur beaucoup de points, la montagne a quelque peu accouché d’une souris… les changements de ministre sont passés par là, sans compter qu’en 2017, une partie des mesures risque d’être modifiées, voire de partir à la poubelle… tout ça pour ça ?

Je ne vais pas aborder toutes les questions que soulèvent cette loi ALUR.
Un point en particulier.

Cette histoire d’encadrement des loyers…
Il s’agit en fait de deux dispositifs distincts mais qui peuvent être cumulés.

- D’une part, et déjà depuis 2012, lorsque vous louez votre logement dans une des 28 agglomérations qui connaissent une forte tension du marché locatif (liste ici), vous ne pouvez pas fixer votre loyer n’importe comment.

Si vous mettez un logement en location pour la première fois, si votre logement est resté vacant depuis au moins 18 mois ou si vous avez entrepris au cours des 6 derniers mois des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, vous n’êtes pas concerné par ce premier dispositif. Vous fixez votre loyer comme bon vous semble, ou plutôt selon la loi de l’offre et la demande locale, car rappelons-le, être trop gourmand sur un loyer est presque toujours contreproductif.

En revanche, si vous changez de locataire (ce qui est la majorité des cas), son loyer sera le même  que celui de votre dernier locataire, que vous aurez le droit de revaloriser sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Le même indice qui sert à la révision annuelle des loyers.

Si vous avez manifestement sous-évalué votre loyer à la base, vous pouvez, en prouvant que des biens similaires au vôtre ont des loyers plus élevés, l’augmenter.

"lorsque certains travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence sont réalisés par le bailleur", vous pouvez augmenter votre loyer plus que le décret le prévoit.

certains travaux… Quels travaux ? Si vous avez la réponse, je suis preneur.

C’est pour s’assurer que les bailleurs "jouent le jeu" que dans les nouveaux baux conformes à la loi ALUR, vous devez obligatoirement faire apparaitre le montant et la date du dernier loyer payé par le locataire précédent, ainsi que la date de la dernière révision de loyer.
Vous êtes exonéré de cette obligation si votre logement est resté vide pendant les 18 mois précédents la remise en location.
En toute logique, cette obligation ne devrait s’appliquer que pour les baux concernant des locations situées dans les fameuses 28 agglomérations à forte tension locative, mais non. Même tarif pour tout le monde. Donc finalement, même hors zone tendue, il sera délicat d’écrire noir sur blanc que le locataire précédent avait un loyer moins élevé… il faudra donc se justifier.
Il m’est déjà arrivé de "brader" un loyer pour louer au plus vite (avant de partir en vacances par exemple wink, et puis d’augmenter ce loyer pour le locataire suivant comme j’avais plus de temps pour accomplir les diverses démarches liées à l’entrée d’un locataire.
Bref, cette obligation me met mal à l’aise, vous le comprendrez.

- Le deuxième dispositif qui est censé encadrer les loyers dans cette loi ALUR est l’une des mesures  qui a le plus agité le monde médiatique…. elle était censée concerner une liste d’agglomérations importantes.

Pourtant, à ce jour, le décret d’application n’est sorti que pour Paris intra-muros  (j’ai lu ci-et-là que des technocrates se sont quand-même rendus compte de la complexité de la mise en œuvre du dispositif, et de ses limites).

Il est fort louable de vouloir rendre "accessible" le parc locatif parisien, mais quand on regarde les texte de plus près, on se rend compte que certains points sont tellement flous que cette limitation est un écran de fumée… normal dans une usine à gaz wink

Le législateur,  pour calmer les récriminations (parfois légitimes) des bailleurs parisiens, a permis d’ajouter au "loyer de référence" en vigueur (disponible sur …) un "complément de loyer" que le bailleur peut appliquer si le logement présente des "qualités particulières" (de localisation ou de confort) par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Ce complément de loyer apparait noir sur blanc dans le contrat de bail ainsi que sa justification.
Le locataire dispose de trois mois pour dénoncer son propriétaire s’il juge que ce complément de loyer est injustifié. Rappelons qu’il aura auparavant paraphé et signé le bail dans lequel ce complément est notifié et expliqué.
Vous imaginez que des locataires vont signer un bail et se retourner contre leur propriétaire sur le montant de leur loyer moins de 3 mois après.
Bonjour l’ambiance…

Je pense que les magistrats vont s’arracher les cheveux pour interpréter tout ça (puisque ces "qualités particulières" seront évaluées de manière forcément subjective).
Donc, très légitimement, les propriétaires vont continuer à faire payer leur locataire pour leur vue sur le Sacré-Cœur, leur balcon ou leur baignoire balnéo.
Je n’ai pas regardé en détail ces plafonds mais je serais heureux que des lecteurs parisiens me disent s’ils pensent que ce dispositif aura un réel impact sur le coût des locations à Paris.
Je peux me tromper après tout, n’empêche que tout ça est bien compliqué.

Je vous laisse aussi imaginer le casse-tête puisque les deux dispositifs d’encadrement des loyers se cumulent. Un vrai choc de simplification.

Ceci est un tout petit aperçu de toutes les bizarreries qui sont dans ce contrat de bail loi ALUR.

Ce qui m’agace, c’est que ces personnes qui ont pondu ce chapitre de la loi ALUR ont l’air de considérer que tous les bailleurs ont les moyens, le temps et les compétences pour comprendre et appliquer leurs délires de technocrates… j’appelle ça de l’élitisme.
C’est vrai que quand on est bailleur, on a tout le loisir et les moyens de s’entourer d’une cohorte de professionnels du droit et de l’immobilier. On est des riches propriétaires privilégiés, ne l’oublions-pas.

Le bailleur néophyte pas très au fait des méandres de cette loi ALUR  risque de se décourager avant même d’avoir loué. Surtout que la plupart du temps, il aura déjà un emploi à côté de son "activité" d’investisseur et peu de temps, et d’argent…

Vu que nul n’est censé ignorer la loi, mais que celle-ci se tricote et se détricote au gré des ministres, il est vraiment compliqué d’être à jour et en règle au quotidien.
Tant que vous ne tombez pas sur un locataire pointilleux, ça passera wink

Bref,  j’en suis venu à la conclusion suivante. Il faut que je me mette en règle. Il me faut un bail conforme à la loi, mais vidé de tout le blabla superflu.
Bon, soyons lucide, vue la machine, ça restera forcément un peu lourd (entre 5 et 6 pages), mais après quelques heures passées, j’ai un modèle de bail qui sera bientôt opérationnel pour moi et j’en suis plutôt fier.

Il y a plein de cas de figures différents quand on remplit un bail loi ALUR.
Vous pouvez louer à Paris ou en Province, dans une zone tendue ou non, être un particulier ou non, louer en colocation ou non… et pour tout ces cas de figures, il y des dispositions particulières et des paragraphes particuliers qui alourdissent inutilement, puisqu’ils ne vous concernent pas tous !

Je vais très bientôt vous proposer sur mon blog (après les avoir fait valider par un juriste confirmé) plusieurs modèles de baux (pour des logements vide dans un premier temps).
Je risque de les faire payer (le salaud ! smile ) Rassurez vous ce sera quelques euros, histoire de me rembourser les nombreuses capsules Nespresso que j’ai dû avaler pour "pondre" ces baux.

J’espère que vous trouverez un bail conforme à la loi ALUR qui vous conviendra.

Au plaisir

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[+1]    #6 22/07/2016 07h14 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Question posée dans un autre fil, concernant un logement meublé loué à l’année :

Lykkelig a écrit :

Pour le bail, c’est bien d’un bail adapté à la loi ALUR que je souhaitais m’inspirer mais j’aurai voulu intégrer quelques rappels, notamment au sujet des animaux domestiques(article de loi correspondant) et du fait de fumer à l’intérieur (nettoyage des tapis et murs à la charge du locataire si trop imprégnés), par exemple. Est ce possible ?

La réponse courte est : globalement, ça ne sert quasiment à rien.

Pour les baux d’habitation, la loi et la jurisprudence contraignent tellement le contenu du bail qu’il est bien illusoire, et probablement contre-productif, de vouloir y introduire des clauses supplémentaires par rapport au contrat-type défini par décret. De plus, les différents aspects de la relation bailleur-locataire sont DEJA définis par la loi, qui s’applique à tous ; il ne sert donc à rien de les écrire à nouveau dans un bail.

La réponse longue est :

Vous pouvez écrire ce que vous voulez dans le bail, si le locataire accepte de le signer, mais :
- si ce que vous voulez écrire reprend une obligation imposée au locataire par la loi, ça ne sert à rien de le rajouter dans le bail. Tout le monde doit appliquer la loi, de toute façon, donc il ne sert donc à rien que le locataire s’engage par contrat à le faire. Donc un "rappel" de la loi ne sert à rien. Vous pouvez par exemple faire un rappel "oral" au moment de la signature ; mais en tout cas le bail n’est pas le lieu pour écrire des "rappels".
- si ce que vous voulez écrire crée une obligation envers le locataire supérieure à ce qui est prévu par la loi, il y a bien des chances que ça puisse être considéré par le juge comme une clause abusive. En particulier, les clauses qui visent à limiter la liberté de jouissance du logement. Le locataire est chez lui, il fait tout ce qu’il veut tant que ce n’est pas illégal, et vous n’avez pas à lui dire ce qu’il doit faire chez lui.

Une clause n’est vraiment intéressante et utile que si :
- elle est licite
- elle crée une obligation utile si elle est écrite et que, a contrario, cette obligation manquerait vraiment si elle n’y était pas.
- elle est "raisonnable" et donc ne va pas faire fuir votre candidiat à la location en le persuadant qu’il a à faire à un maniaque ; ni braquer le juge contre vous si ça retrouve un jour devant le juge.

Exemple de clause utile : la clause de révision du loyer. Si elle n’y est pas, le bailleur n’a pas le droit de réviser le loyer, donc elle manque. Si elle y est, elle crée une obligation raisonnable et raisonnée qui dit que le loyer suivra l’inflation.

Concrètement, sur vos deux idées :

au sujet des animaux domestiques(article de loi correspondant).

L’article de loi en question est l’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 modifiant et complétant la loi du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel | Legifrance
Décodons :

est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier.

Vous ne pouvez donc pas interdire la détention d’un animal "familier".

Faut-il en profiter pour interdire la détention d’un animal non familier (animal non domestique) ? A mon sens, ça ne sert à rien car la loi le prévoit déjà. En effet, la présence d’un animal non domestique constitue un " élevage d’agrément" qui est réglementé. Mais si ça vous fait plaisir, vous pouvez écrire "la détention dans le logement d’animaux non domestiques est interdite".

Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci.

Vous pouvez donc écrire une clause du type "la détention d’animaux familiers est autorisée à condition qu’ils ne causent aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci."
Dans la mesure où il est déjà interdit par la loi de causer des dégâts au bien d’autrui et de créer des troubles de voisinage, est-ce nécessaire d’écrire cela ? A mon sens, non, mais si ça vous fait plaisir, vous pouvez.

Est licite la stipulation tendant à interdire la détention d’un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime.

Voilà le seul point qui compte vraiment : vous pouvez interdire la détention d’un chien de première catégorie ; alors que si vous ne l’écrivez pas, cette détention n’est pas interdite.
La seule clause qui me semble vraiment utile d’écrire à ce sujet est donc :
"La détention, dans le logement objet du présent bail, d’un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime, est interdite."
Cette clause crée une obligation supplémentaire au locataire, et cette clause est licite. Voilà donc la seule clause (AMHA) qui sert vraiment à quelque chose sur ce sujet des animaux.

Second point que vous vouliez traiter :

- fait de fumer à l’intérieur (nettoyage des tapis et murs à la charge du locataire si trop imprégnés)

1) vous ne pouvez pas restreindre la liberté du locataire de fumer à l’intérieur, dans la logique que j’ai expliquée au début.
2) il est déjà prévu par la loi que les réparations dues au locataire soient à sa charge. Donc ça ne sert à rien de l’écrire une seconde fois !
Or, il existe déjà une jurisprudence abondante sur ce qui est une dégradation, ce qui ne l’est pas, si le locataire doit payer ou non.
Si vous décidiez de procéder à un nettoyage aux frais du locataire à cause de la fumée, le locataire peut le contester devant le juge. Le juge dira s’il y avait vraiment un état de dégradation ou de saleté qui dépasse l’usure normale due à la vétusté, et qui justifiait de le mettre à la charge du locataire. Au pifomètre, je dirais qu’il y a 90 ou même plutôt 99 % de chances que le juge vous donne tort. Et je pense que la clause du bail ne changera rien à l’affaire. Le juge se basera sur la loi et la jurisprudence en matière de remise en état aux frais du locataire.

Donc, à mon sens, c’est une clause qui ne sert à rien.

On voit donc que, globalement, ce genre de clauses est :
- soit inutile parce qu’elle rappelle une obligation légale qui existe de toute façon et n’a donc pas besoin d’être rappelée (variante : ou parce qu’elle ne constitue qu’un cas particulier d’une obligation plus générale, exemple le nettoyage à cause de la fumée qui n’est qu’un cas particulier de la possibilité de mettre à la charge du locataire des dégradations constatées à sa sortie).
- soit abusive parce qu’elle retreint la liberté du locataire ou lui impose des obligations excessives
- potentiellement contre-productive parce qu’elle peut braquer le locataire et, in fine, le juge si ça va devant le juge.

Pour l’expliquer encore autrement : un locataire un peu procédurier, ou juste défenseur des libertés individuelles est candidat à la location de votre logement. Vous lui présentez un bail truffé de clauses de ce tonneau, plutôt mal rédigées et tendant clairement à restreindre sa liberté et à mettre des frais à sa charge par convention. Il pourrait penser en son for intérieur : "Mon cher monsieur, je vais signer ce bail parce que j’ai besoin d’un logement et que le votre me convient vraiment, mais je vous jure que si vous essayez d’appliquer l’une de vos clauses à la c.., je vous traîne devant le juge et vous verrez alors toute l’inutilité d’écrire ses désirs dans un bail en croyant que ça devient la réalité. La relation locataire-propriétaire est définie très précisément par la loi, il n’y a donc pas à transformer un bail en liste de contraintes supplémentaires pour le locataire, et je vous le prouverai par l’exemple si on doit en arriver là".

Je précise que ce sont les pensées hypothétiques de l’hypothétique locataire, pas les miennes ! wink

Enfin, j’ajoute que :
- je ne dis là que mon interprétation personnelle. Peut-être que quelqu’un d’autre vous dirait que vous avez raison de rajouter plein de clauses.
- je ne rentrerai pas plus avant dans la discussion mot par mot des clauses que vous voudriez insérer. Si vous voulez rédiger ces clauses, c’est votre boulot.

Dernière modification par Bernard2K (22/07/2016 19h27)

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[+1]    #7 22/07/2016 09h25 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Gog a écrit :

Est-ce que le bail notarié (à savoir, payer un notaire pour rédiger le bail) a encore une raison d’être et, si oui, laquelle ?

Une raison d’être essentielle selon moi : le bail notarié est un exécutoire
Ce qui implique qu’en cas d’impayé, on peut transmettre directement le bail à un huissier sans passer par la case justice

Je ne l’ai jamais utilisé (le bail notarié) mais j’y songe de temps en temps… Si certains d’entre vous ont un retour d’expérience je suis preneur !

Pour plus d’arguments : bail notarié


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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[+1]    #8 22/07/2016 10h06 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Quelques arguments supplémentaires à Bernard2K.
Non basé sur la loi, mais sur le relationnel

Bernard2K a écrit :

Vous ne pouvez donc pas interdire la détention d’un animal "familier".

Dans notre cas, selon la personne en face de nous, nous disons clairement ne pas être opposé à la détention d’un animal.
Mais par contre, si l’animal fait des dégâts, ça apparait à l’état des lieux (et donc sera imputé sur leur frais).
Typiquement, on avait un locataire qui avait un hamster, un chat et des poissons (ça fait une sacré ménagerie pour un studio), 1 qui avait un chien, 1 actuel qui a un chien, …
Et nous n’avons pas de problème à la présence des animaux. Les problèmes sont liés à la personne (le 1er propriétaire du chien avait des cafards, mais sa notion de ménage était très relative)

Tout ça pour dire, que les propriétaires de quadrupède sont pas mal soulagé quand on leur dit, qu’on les accepte.
Donc, c’est aussi un argument face à la concurrence. wink

Bernard2K a écrit :

1) vous ne pouvez pas restreindre la liberté du locataire de fumer à l’intérieur, dans la logique que j’ai expliquée au début.

C’est effectivement interdit de les restreindre.
Par contre la loi a imposé la pose de détecteur de fumée.
Et comme par malchance, ils sonnent quand on fume. (oui ceux conseillé par UFC que choisir sont un peu sensibles)
Donc nous déconseillons aux locataires de fumer dedans, car ça déclenche le détecteur, et il serait bête de le désactiver et donc qu’il soit inefficace en cas de besoin.
En gros, on leur fait peur sur le fait de désactiver l’appareil (et comme fumer les déclenche, …)
Bon, c’est vicieux, mais j’ai pas d’autres méthodes.

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#9 22/07/2016 10h40 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Je suis d’accord avec vos remarques. Ce sont des remarques de bon sens, à faire à l’oral, pas à écrire dans un bail. Par exemple :

si l’animal fait des dégâts, ça apparait à l’état des lieux (et donc sera imputé sur leur frais)

Précision utile à l’oral ; mais totalement inutile à écrire dans un contrat, puisque, comme le coup de la fumée, ce n’est qu’un cas particulier d’une règle générale imposée par la loi.

Dernière modification par Bernard2K (22/07/2016 12h16)

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#10 22/07/2016 19h14 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Merci à tous pour toutes ces précisions. En fait, j’en viens à me demander si ces « clauses particulières » ne concerne pas des logements eux-même très particuliers, hors du commun dans leur emplacement/construction/architecture (genre chalet à la montagne et le locataire doit impérativement maintenir le système d’alerte avalanche alimenté…).

Dernière modification par Gog (22/07/2016 19h18)

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#11 24/12/2016 18h56 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Siocnarf a écrit :

Gog a écrit :

Est-ce que le bail notarié (à savoir, payer un notaire pour rédiger le bail) a encore une raison d’être et, si oui, laquelle ?

Une raison d’être essentielle selon moi : le bail notarié est un exécutoire
Ce qui implique qu’en cas d’impayé, on peut transmettre directement le bail à un huissier sans passer par la case justice

Je ne l’ai jamais utilisé (le bail notarié) mais j’y songe de temps en temps… Si certains d’entre vous ont un retour d’expérience je suis preneur !

Pour plus d’arguments : bail notarié

Vous avez tout à fait raison. Un bail sous sein privé doit d’abord reconnu par un juge avant d’être exécutoire. En cas de litige, cela fait gagner 2 mois de procédure environ si vous avez un bail notarié.

Cela dit, en 18 ans de gestion immobilière,  j’ai eu un seul litige. Le bail était notarié et mon notaire a lancé la procédure… j’ai commencé par payer l’huissier et …. attendre. Finalement j’ai retrouvé moi-même le locataire qui avait quitté le logement en y laissant tout dedans. J’ai négocié avec le locataire indélicat son départ. J’ai perdu 3 mois de loyer. Si j’avais laissé faire, j’y aurais laissé bien plus.

Un bail notarié est facturé environ 600€ pour un appartement. Montant reparti 50/50 propriétaire/locataire

Dernière modification par lachignolecorse (24/12/2016 19h24)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#12 30/11/2018 01h02 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Bonjour a tous,

Nous sommes actuellement a la recherche d’un pieds a terre en France en location.

Nous avons fait plusieurs visites et un appartement a retenu notre attention.

Le proprietaire a donne son accord et vient de m’envoyer le ’’projet de bail’’. C’est un particulier.

Je pensais trouver un exemplaire bateau du type de ceux disponibles sur internet et bien non!

Ayant l’habitude d’en faire signer moi meme pour mes location je me suis amuse a l’eplucher en detail et je note les clauses ou articles suivants:

- 7.n’opérer aucun percement et trou dans les murs , parquets , dallages , carrelages ,carreaux de faïence ; la suspension de tableaux , gravures , photos…devant obligatoirement être effectuée au moyen des cimaises prévues à cet effet ; l’utilisation de produits « type Patafix» étant également prohibée ;

- 9.conserver les murs de l’appartement peints en blanc sauf à les faire repeindre de cette couleur à leurs frais à l’expiration du bail par un professionnel agréé par le bailleur ;   

- 10 .n‘entretenir les parquets qu’avec un aspirateur et / ou un serpillière légèrement humide ;

- 11. nettoyer :      -régulièrement les carreaux des fenêtres ;      -après chaque usage de la douche , le pare douche pour éliminer les traces de calcaire et s’assurer que l’orifice de vidange n’est pas obstrué par des cheveux et résidus de toutes sortes ;

- 16.laisser visiter les lieux loués , en vue de leur vente ou de leur location , deux heures par jour , au choix du bailleur , sauf les jours fériés ; ce indépendamment du droit pour le bailleur  de pénétrer dans les lieux loués avec l’accord préalable des locataires pour en vérifier l’état locatif. En cas de non respect de cette clause , les locataires seraient redevables d’une indemnité égale au montant du loyer pour la période éventuelle de carence , avec un maximum de trois mois ;

- 20.Ne pas détenir de chien de première catégorie au sens de l’article 211-1 du Code Rural , de rongeurs , lagomorphes , reptiles , arachnides et toutes autres espèces sauvages vivant en captivité , et , en tout état de cause , d’animaux bruyants , malpropres ,  malodorants et/ou dangereux susceptibles de causer des dégradations , constituer un désordre , une gêne ou une menace  pour les autres occupants de l’immeuble.

- Article 6 : LOYER Le présent contrat de location est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de sept cent quatre vingt dix euros (790€) , qui sera payable d’avance le premier jour de chaque mois. Ce loyer est stipulé portable . Tout mois commencé sera intégralement dû tant pour le loyer que ses accessoires .

- Article 8 : Les locataires acquittent les frais d’abonnement , de branchement et autres ainsi que tous ceux pouvant résulter du remplacement de compteurs ou d’installations intérieures exigé par les compagnies de distribution d’eau , de gaz et d’électricité .

- Article 10 : CLAUSE RÉSOLUTOIRELe présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit en cas d’inexécution des obligations des locataires dans les quatre cas suivants : 1 . Défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu deux mois après un commandement de payer par acte d’huissier demeuré infructueux . Le commandement de payer est porté à la connaissance des cautions dans un délai de quinze jours à compter de sa signification
Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire , les locataires devront libérer immédiatement les lieux . Toute offre de paiement ou d’exécution intervenant après l’expiration du délai ci-dessus ne pourra faire obstacle à la résolution du contrat de location . Le coût des commandements , sommations ou significations ci-dessus , y compris le droit proportionnel et les frais d’huissier , d’avocats, seront à la charge des locataires qui devront les rembourser dans les huit jours de la demande qui leur en sera faite.

Mon sentiment:

-->Les clauses 7 et 9 sont abusives.

-->Les clauses 10 et 11 inutiles.

-->Clause 16, prevoir une indemnisation en tant que bailleur me semble difficile, comment se substiturait il a un tribunal? Serait illicite?

-->Clause 20, seul les chiens de premiere categorie peuvent etre interdit, tout ce qui releve de l’animal familier et non d’elevage est autorise. C’est une clause abusive.

-->Article 6 tout mois entame est du! Cela devrait plutot etre un prorata. Clause illicite?

-->Article 8, les locataires ne sont pas responsable des compteurs interieurs ni de leur installation.

-->Article 10, un tribunal doit prononcer la resiliation du  bail?

Qu’est ce que vous en pensez, je lui fait part de mes remarques? Au risque de me faire souffler l’appartement ou je laisse couler et si il essaie d’appliquer un de ces points je lui signifie gentiment qu’il n’est pas dans son droit?

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#13 30/11/2018 02h43 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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HeisenbergPH a écrit :

-->Les clauses 7 et 9 sont abusives.

Clause 7 : oui c’est abusif par contre, le bailleur peut vous demander de remettre à l’état d’origine le mur. Donc à prendre plus comme un conseil
Clause 9 : oui c’est abusif car la loi n’interdit que les couleurs excentriques.

Voir ici

HeisenbergPH a écrit :

-->Les clauses 10 et 11 inutiles.

Clause 10 : non pas inutile car certains nettoient le parquet a grande eau…
Clause 11 : non pas inutile car certains ne nettoient jamais les cabines de douche et disent à l’etat des lieux de sortie : je n’y peux rien s’il y a du tartre, c’est à cause de l’eau…

HeisenbergPH a écrit :

-->Clause 16, prevoir une indemnisation en tant que bailleur me semble difficile, comment se substiturait il a un tribunal? Serait illicite?

Le début du paragraphe est conforme à la loi, la fin du paragraphe est le montant que le propriétaire réclamera devant le tribunal. Pour moi, ça n’est pas illicite.

HeisenbergPH a écrit :

-->Clause 20, seul les chiens de premiere categorie peuvent etre interdit, tout ce qui releve de l’animal familier et non d’elevage est autorise. C’est une clause abusive.

Comme les points précédents, vous pouvez avoir un animal de compagnie mais il ne doit pas être source de nuisance. La clause associe la loi (chiens de première catégorie) et une mise en garde en cas de nuisance.

HeisenbergPH a écrit :

-->Article 6 tout mois entame est du! Cela devrait plutot etre un prorata. Clause illicite?

Oui c’est au prorata temporis

HeisenbergPH a écrit :

-->Article 8, les locataires ne sont pas responsable des compteurs interieurs ni de leur installation.

Les contrats d’abonnement sont à votre nom. Dans le cas du changement de compteur (passage à Linky par exemple), c’est au locataire de gérer cela.

HeisenbergPH a écrit :

-->Article 10, un tribunal doit prononcer la resiliation du  bail?

Là encore, c’est du ressort du tribunal si vous ne payez pas votre loyer.

HeisenbergPH a écrit :

Qu’est ce que vous en pensez, je lui fait part de mes remarques? Au risque de me faire souffler l’appartement ou je laisse couler et si il essaie d’appliquer un de ces points je lui signifie gentiment qu’il n’est pas dans son droit?

Mieux vaut ne pas en parler avant d’être dans les lieux, au risque de vous faire souffler l’appartement  . Après, vous pouvez en parler de bailleur à bailleur, par "solidarité". Par contre, si votre rêve est de repeindre l’appartement rose bonbon, je vous suggère de trouver un bailleur qui accepte cela.

Mais sur le fond, je ne vois pas ce qui vous gêne car vous etes aussi bailleur. Aimeriez vous que votre locataire vous laisse des chevilles au mur? Que les peintures soient refaites avec plus ou moins de goût? Que vous acceptiez que le chien de votre locataire aboie toute la journée?….

Personnellement, je n’ai indiqué dans mes baux que le légal, j’ai mis le reste (animaux, entretien…) dans le règlement intérieur. Ça me semble plus logique.

Je trouve que vous auriez pu chercher un peu sur le net. Toutes les réponses s’y trouvent. J’ai répondu aux points posés sans trop de vérification vu l’heure tardive. Il y a peut être quelques coquilles, je vous laisse les corriger.

Dernière modification par lachignolecorse (30/11/2018 02h46)


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#14 30/11/2018 13h53 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Nous ne sommes en aucun cas derange par le fond, je demande moi meme et/ou je conseille ce genre de choses a mes locataires.

Nous n’avons pas non plus l’intention de faire 1000 trous ou de peintre en rose.

Cependant il mele des demandes legitimes et d’autres non.

Je demandais un conseil plus sur le sentiment general

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#15 30/11/2018 15h39 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Aïe, les obsessionnels bailleurs ou locataires sont pour moi autant à éviter l’un que l’autre.

Je préfère sensibiliser mes locataires sur le sujet de l’entretien et des réparations locatives que détailler inutilement et péremptoirement des règles juridiquement discutables et inapplicables en tentant en plus  d’imposer un mode de vie invérifiable sauf à se pourrir la vie en plus de celle de ses locataires.

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#16 30/11/2018 16h30 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Tout à fait d’accord avec vous range19. Il faut avoir un minimum de communication avec son locataire.

Personnellement, je prête le matériel et je fournis la peinture (suivant coloris dispos que j’ai en stock). Mais le dernier qui a repeint ses murs a fait une trace de la tranche du rouleau sur le plafond en lambris tout autour de la pièce…  C’est moins pire qu’un ami qui a récupéré son appartement avec le séjour peint en … noir.

Il faut apprendre à ne pas se pourrir la vie pour ce genre de risque, il y a bien plus grave

Dernière modification par lachignolecorse (30/11/2018 17h10)


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#17 30/11/2018 17h53 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Pour moi, le bailleur d’heisenberg cherche juste à faire passer le message « je ne rigole pas/ je ne vous ferai pas de cadeau ». Il sait, sans doute, ce qui est légal et ce qui ne l’est pas…

Personnellement, je me tiendrai éloigné de ce bailleur…

Bien à vous,

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[+3]    #18 01/12/2018 16h02 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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C’est vrai qu’à force de considérer le pire on en oublierait qui sont nos locataires.
Depuis 30 ans, je les considère comme des clients, des client qui me payent bien et m’ont permis d’accéder à une certaine forme de liberté.
Comme j’ai horreur du mépris sous toute ses formes, je n’engage jamais les relations avec eux sous un angle psychorigide. Je tiens renvoyer une image clean et moderne des bailleurs.

À ce propos, merci aux plus tocards d’entre eux ; il n’est pas rare au moment des visites que des locataires me choisissent autant que le logement. Il faut être un minimum souple et (un maximum ? ) respectueux.

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#19 01/12/2018 18h06 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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range19 a écrit :

C’est vrai qu’à force de considérer le pire on en oublierait qui sont nos locataires.
Depuis 30 ans, je les considère comme des clients, des client qui me payent bien et m’ont permis d’accéder à une certaine forme de liberté.
Comme j’ai horreur du mépris sous toute ses formes, je n’engage jamais les relations avec eux sous un angle psychorigide. Je tiens renvoyer une image clean et moderne des bailleurs.

À ce propos, merci aux plus tocards d’entre eux ; il n’est pas rare au moment des visites que des locataires me choisissent autant que le logement. Il faut être un minimum souple et (un maximum ? ) respectueux.

Tout à fait en PHASE !

Nos locataires sont nos clients
Nos logements sont nos outils de travail


il faut prendre soin de nos logements (entretien, intervention si souci, ….)
et satisfaire nos locataires (etre dispo pour des soucis, réagir vite, etc, ….)

Un bon Bailleur trouve de bons Locataires et inversement !
les autres locataires moyens (procéduriers, exigents, peu soigneux) sont à laisser aux Bailleurs moyens …

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#20 02/12/2018 01h27 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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C’est ce que moi meme j’applique au quotidien avec mes locataires.

Ce qui a fait que je regarde en detail son bail, c’est qu’il nous l’a envoye pour commentaires.

Je n’envoie jamais un ’’projet de bail’’ a mes locataires car je prends le bail type disponible sur le site PAP par exemple.

Ensuite voyant que le document etait un word pas tres bien mis en page j’ai lu en detail.

Ce qui ajoute a mon etonnement c’est que cette personne soit avocat!

Aujourd’hui je lui ai passe un coup de telephone pour discuter de la date de debut du bail et je l’ai amene sur ce sujet, reponse cinglante et claire, ’’monsieur j’etais avocat je sais ce que je fais, ce sont des clauses penales qui me protegent des locataires indelicats, si vous ne voulez pas l’appartement je le ferme et ne le loue pas ce n’est pas un probleme, vous etes le premier a me faire la remarque’’

(desole pour les accents j’ai un clavier anglais)

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#21 02/12/2018 08h55 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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HeisenbergPH a écrit :

reponse cinglante et claire, ’’monsieur j’etais avocat je sais ce que je fais, ce sont des clauses penales qui me protegent des locataires indelicats, si vous ne voulez pas l’appartement je le ferme et ne le loue pas ce n’est pas un probleme, vous etes le premier a me faire la remarque’’

Réponse typique d’une personne qui se sent supérieure aux autres, pense pouvoir leur imposer ses délires paranoïaques, et pense que le simple fait de poser la question est déjà en soi une agression !

Ensuite, la question essentielle est de savoir si ce contrat entre dans le cadre de la loi de 1989 ou non. Vous dites que vous recherchez un "pied-à-terre". Un pied-à-terre n’étant pas une résidence principale, vous n’êtes pas dans le cadre de la loi de 1989. Le contrat doit alors seulement respecter le code civil et être agréé par les deux parties.
J’aurais donc tendance à dire que ce contrat serait légal, en tout cas sur la plupart des points, car vous ne faites pas du logement votre résidence principale.

Pour autant, je suppose qu’il propose le même contrat de bail aux locataires qui en font leur résidence principale. Dans ce cas, concernant l’illégalité ou non des clauses, il faut lire la loi de 1989, à commencer par l’article 1 (obligations réciproques équilibrées), l’article 3 (le contrat doit être conforme à un contrat-type) et l’article 4 (notamment point i : toute clause pénale, c’est à dire une clause qui prévoit des pénalités automatiques, est interdite, et point p : interdiction de faire supporter automatiquement les frais de relance et de procédure). En complément, un petit coup de google sur des sujets particuliers (comme le choix des peintures) trouve réponse dans la jurisprudence. Je ne vais pas détailler point par point.

Sur l’intérêt de truffer un bail loi 1989 de clauses, pénalités et rappels, je reste sur l’idée de mon message #6 dans ce fil :  la plupart du temps, ça ne sert à rien. Car presque toujours, soit on rappelle une obligation déjà prévue par la loi, et il n’y a pas besoin de s’engager par écrit à respecter la loi, car on doit respecter la loi de toute façon ; soit c’est une clause illégale. Les clauses utiles à rajouter sont vraiment très peu nombreuses :
- clause de révision annuelle du loyer et des charges.
- clause résolutoire pour les cas prévus par la loi, c’est à dire non interdits à l’article 4 point g)
- clause interdisant la détention d’un chien de première catégorie.

Sur l’approche générale de la relation bailleur-locataire : c’est bien évidemment Range19 qui a raison.

Dernière modification par Bernard2K (02/12/2018 09h22)

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#22 02/12/2018 11h23 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Je partage votre avis sur l’approche de Range19, positive bien évidemment. Maintenant si le locataire avec qui vous avez bu des canons se met un jour à payer en retard, vous lui laisserez un peu plus de facilités qu’un autre mais ça ne l’empêchera in fine de vous la faire à l’envers s’il est en galère et tente de s’en sortir par exemple via le MLM.
C’est l’expérience que j’ai eue ici et que j’avais relaté :
Marketing de réseau (MLM) : est-ce une arnarque ?
Vraiment, certains profils à problèmes ne s’annoncent pas avant de toquer à votre porte, être sympa ne vous protège de rien.


Parrain ING 80€ code JXZUFCB, BforBank, TOTAL Direct Energie

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#23 03/12/2018 08h41 → Le bail parfait : bien rédiger un bail (loi Alur, clauses particulières, bail notarié)… (2016, alur, bail, juridique)

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Bonjour Surin,
être respectueux de ses "clients" ne signifie pas en ce qui me concerne  "boire des canons" avec ;
être "pro" c’est avoir l’attitude adaptée à la situation.
La fraternisation est un artifice inutile, je n’ai ni le temps ni le besoin d’avoir plus de pseudos amis.

Je me limite à proposer des appartements au top dans des conditions respectant autant le cadre légal que les individus et reste bien conscient que même si tout se passe toujours bien au début, les relations peuvent se dégrader avec leur cortège de déceptions ; à mois d’accepter l’idée de passer certaines choses en "pertes et profits" pour préserver mon estomac de l’ulcère.

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