Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

Bonjour

Je me permet d’intervenir car je suis sur le point de faire une projet de colocation haut de gamme en ciblant les jeunes actifs.  Je vais etre sur un t4 avec 3 colocataires. Pour ceux qui ont une experience en coloc, dans un bail unique la clause de solidarite est elle selon vous un reel frein ou quelques chose d’iincoherent avec une coloc haut de gamme pour jeunes actifs? Avez vous eu des refus a cause de cete clause?

J’ai tendance a penser la meme chose mais j’ai eu un echange avec un investissuer me presentant la clause de solidarite comme quelque chose n’ayant pas d’impact sur la recherche de colocataires. Je souhaite donc confirmer avec vos avis éclairés.

C’est ça ! Je me suis mis à la place du locataire, comme le dit avec justesse @Kili je ne serais jamais devenu solidaire d’un inconnu

J’ai eu un grand appartement que j’ai loué plusieurs années à 3 personnes à la fois, avec un bail unique.Ils se connaissaient à chaque fois, partaient en même temps. Je ne me serais pas vue intégrer une telle clause pour des inconnus.
Même si celle-ci est légale, vous devrez alors la rendre dans votre contrat hyper explicite pour les locataires. En cas de jugement ultérieur (même pour d’autres raisons) votre bail sera examiné à la loupe et certains locataires peuvent choisir d’arguer qu’ils n’ont pas compris ce qu’ils signaient, une telle clause étant rare pour des baux uniques entre personnes inconnues.

Salut tout le monde,

En plus de ma présentation, vl’a des infos : Je suis un forumeur lecteur depuis plusieurs années mais je n’ai jamais passé le pas de créer un profil : c’est chose faite !

Je suis en pleine acquisition d’un appartement pour faire une collocation pour 4 personnes.
Je suis plein d’espoir à créer un espace de vie cool, bien meublé et abordable pour l’ensemble des personne voulant séjourner à plus ou moins long terme dans la ville. Et que tout ça me rapporte des pépettes tous les mois en plus du remboursement du prêt.

Je vais donc être confronté au problème du bail si bien décrit dans ce fil.

Willy, pouvez vous mettre à disposition le bail que vous utilisez svp ?

Merci d’avance !

tini38 a écrit :

Par contre si j’ai bien tout compris, dans le cas d’un bail commun : au départ de la coloc, il faut bien que toutes les chambres soient occupées ? En gros que si la coloc est de 4, que les 4personnes soient inscrites sur le "premier" bail.  Par la suite (entrée/sortie) juste des avenants au bail sont nécessaire ?

C’est bien ça, les rédacteurs de la loi devaient être plus des penseurs que des faiseurs

Bonjour,

Vous devriez relire la solution proposé par Willy à propos de la clause de solidarité conditionnelle sur ce même fil.

tini38 a écrit :

Mais comment cela se passe, il me semble qu’un propriétaire n’a pas le droit d’entrer dans l’appartement. Comment gérer vous cela ? Au moment de l’état des lieux ?

N’a pas le droit de rentrer SANS l’accord du locataire. Les locataires ne devraient pas faire de problème pour vous laisser rentrer, vu qu’ils savent bien qu’il faut relouer la chambre. De plus un locataire sortant ne peut s’opposer à des visites, il doit convenir d’un créneau de 2 heures par jour. Vous pourrez donc faire visiter même quand le locataire sortant est encore là.

Cela dépend de quelques paramètres :

- Etes vous dans une ville où le prix au m² est cher ?
Un 9 m² sur Paris, Lyon, Aix etc. vaut au moins 12 m² dans un appartement à Saint Etienne.
Après tout dépend du prix auquel vous voulez louer et de quelle type de clientèle vous souhaitez démarcher.
Donc si vous partez pour un 10m² par chambre, cela vous donne une estimation de la surface total en fonction du nombre de chambres.

- A partir de 4 chambres, il faut envisager 2 salles d’eau, voir 2 toilettes.
- Est ce que l’appartement est bien optimisé ? Pas de couloir énorme occupant inutilement de la place. Pas de placard inutile etc.
- Certains convertissent le salon en chambre, je ne suis pas spécialement fan de cette idée mais chacun fait ce qu’il veut.

Je pense que partir d’un plancher de 65 m² pour 3 chambres ou 80-85 m² pour 4 chambres me semble bien raisonnable.

Dans votre exemple, si nous partons avec des chambres à 10m², cela donnerait 34 m² pour les espaces commun (salle de bain, toilette, cuisine, salon, couloir et peut être cellier).
Ça me semble plutôt juste, du moins par rapport à ce que j’ai déjà fait, mais beaucoup de choses sont possible.

Personnellement, je suis bailleur d’un appartement bien agencé pour de la colocation : 5 chambres de 10 m² dans un appart de 100 m² comprenant un salon cuisine américaine de 40 m², 2 salles d’eau, 2 toilettes et un cellier.

Dernière modification par Zera (07/03/2018 13h51)

Tini38, tout dépend de l’appartement, difficile de donner une surface minimale théorique. Tout dépend du plan, des évacuations d’eau (les arrivées d’eau sont plus faciles à créer). Il est ainsi tout à fait possible, théoriquement, de couper une salle de bain en deux pour créer deux salles de douche "côte à côte". Je garde toutefois personnellement toujours à l’esprit l’aspect réversible d’un bien pour anticiper une revente ou un changement de législation.

Tout dépend également de la "cible" que vous visez. Certes une salle de bain pour 4 peut suffire, sur le papier, mais cela risque de ne pas permettre de pouvoir recruter des locataires de premier choix. Ou alors vous avez un emplacement N°1 dans votre ville qui permet de compenser. Mais vous pouvez également viser par exemple un mix entre location courte durée et colocation avec potentiellement des locataires qui viennent pour 2 à 3 mois par exemple, ce qui peut également être un créneau à prendre.

dalki a écrit :

Tini38, tout dépend de l’appartement, difficile de donner une surface minimale théorique. Tout dépend du plan, des évacuations d’eau (les arrivées d’eau sont plus faciles à créer). Il est ainsi tout à fait possible, théoriquement, de couper une salle de bain en deux pour créer deux salles de douche "côte à côte". Je garde toutefois personnellement toujours à l’esprit l’aspect réversible d’un bien pour anticiper une revente ou un changement de législation.

Tout dépend également de la "cible" que vous visez. Certes une salle de bain pour 4 peut suffire, sur le papier, mais cela risque de ne pas permettre de pouvoir recruter des locataires de premier choix. Ou alors vous avez un emplacement N°1 dans votre ville qui permet de compenser. Mais vous pouvez également viser par exemple un mix entre location courte durée et colocation avec potentiellement des locataires qui viennent pour 2 à 3 mois par exemple, ce qui peut également être un créneau à prendre.

Pruls a écrit :

Bonjour,

quand j’investi, j’aime bien regarder les feins à l’entrée.

Chez moi, je ne veux pas faire de coloc’ en appartement, considérant qu’installer des coloc en maison est assez facile.

Chez vous, est il compliqué de proposer un appartement de meilleure qualité qui pourrait donc disqualifier le votre? Sachant qu’une part des acteurs acceptera un rendement plus faible que vous?

Cordialement.

Les appartements que je vise sont bien situés dans une ville ou les maisons sont très peu nombreuses.. Il y a énormément de demande car proche des transports et écoles/université (40 000 étudiants).. par contre les prix forcément c’est pas donné. Moyenne 2800€ sur toute la ville mais la zone ou je cherche c’est 2200€ environ.
L’idée c’est soit un T4 soit T5.. C’est pour cette raison que je me demande si 75-78m2 conviendrait pour faire 4 chambres, après évidement en fonction de la disposition de l’appartement c’est plus ou moins possible mais c’était pour avoir une idée par rapport aux expériences qu’on peut trouver sur ce forum.

Merci à tous !