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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+1]    #51 04/07/2020 19h21

Membre
Réputation :   31  

Bonjour HToo,

Vous avez parfaitement raison sur le fond

Oui, la scpi étrangère permet effectivement d’échapper aux prélèvement sociaux et à la double (et forte) imposition Francaise. ( L’imposition est régie par une convention fiscale entre les pays, avec un système qui en résumé soumet le loyer à l’impôt du pays que détient l’immeuble et donc à la  fiscalité de nos pays voisins, qui est basse/ France et forfaitaire…) il y a plusieurs méthodes de déclaration des revenus fonciers étrangers, mais en résumé, il n’y effectivement aucune double imposition.
( Vous trouverez au besoin une file avec des exemples simples qui confirmeront pleinement votre avis)
   
J’apporterais cependant certaines remarques:

Est-il prudent d’investir 800 k€ dans la même nature de placement?  ( La règle d’or, n’est-elle pas de ne pas placer tous ses oeufs dans le même panier ? )
Quelle en sera la rentabilité ou la valorisation future ?
Quelle sera la fiscalité dans 5, 10 ou 15 ans. Le changement des règles fiscales est une source d’instabilité à considérer. Or le placement scpi est long terme.
Pour des raisons fiscales, on peut aussi loger des scpi en a/v, permettant d’adoucir la fiscalité et la transmission. Il y a quelques bonnes offres dans le marché ( il y des files pour cela). L’inconvénient principal réside dans les frais supplémentaires de gestion du contrat a/v, mais on en trouve sous 0.70%. L’ intérêt de l’a/v, réside aussi en la possibilité d’arbitrage, tout en conservant l’enveloppe fiscale. Mais on pourrait aussi répondre : Il y a aussi un risque de modification de cette fiscalité avantageuse a/v )
   
Bien à vous

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Favoris 1    #52 04/07/2020 20h54

Membre
Réputation :   2  

Bonjour Bernardo et HTC,

Sur la fiscalité :

J’ai lu (entre autre) l’intégralité des 4 pages de ce post.

Les exemples sont pris avec des mix de SCPI françaises et étrangères.

Pour la méthode du taux effectif :
L’auteur du post (Stéphane) dans son tout 1er message stipule que "le taux effectif est applicable aux seuls revenus de source française".
Je cite aussi :
"La Méthode de l’exonération avec progressivité (dite méthode du taux effectif – ligne 8TI de la déclaration)  : elle entraîne la prise en compte des revenus de source étrangère nets d’impôt étranger pour calculer « un taux moyen d’imposition » applicable aux seuls revenus taxables en France."

--> J’en conclus donc que si je n’ai pas de revenus de sources françaises comme dans mon exemple donné, je ne suis pas taxé (sur la méthode du taux effectif correspondant a la ligne 8TI de ma déclaration d’impôts).

Quand à la méthode de l’imputation (crédit d’impôt - 8TK) :

Je crois comprendre un peu plus loin que l’application du taux moyen d’imposition sur mes revenus de source étrangères déterminera le montant de mon crédit d’impôt.
Il viendra en déduction de mes impôts de source étrangère, calculés quant à eux sur ma tranche marginale d’imposition (30%).

Il y aurait bien une double imposition (ce que semble confirmer FCP), puisque cet exemple est pris sur Eurovalys qui distribue un rendement net de fiscalité étrangère de 4,5%

Je m’arrache les cheveux pour essayer de comprendre.

Sur la diversification :

Je suis entièrement d’accord avec vous. C’était surtout un exemple pour essayer de comprendre.
Je comprends surtout que d’un point de vue fiscal, comme au titre de la diversification, dans une stratégie ou les SCPI constitueront mon seul revenu imposable, j’ai plutôt intérêt à limiter le montant investi sur les SCPI pour produire un revenu qui me permettra de rester sur une des deux 1eres tranches d’imposition.

Et c’est la ou je veux essayer de comprendre car à ce jour j’ai 300K€ de SCPI et j’ai l’opportunité d’avoir encore un peu de cash à y consacrer et d’obtenir un nouveau prêt me permettant de financer la SCPI que je souhaite. Donc j’ai besoin de comprendre jusqu’où il est préférable/raisonnable d’aller.
C’est d’autant plus important que la tranche marginale d’imposition détermine la fiscalité d’autres revenus : ceux issus d’un CTO, du crowfunding immobilier etc…

L’autre partie de mes revenus, et vous avez raison ont tout intérêt à provenir de capitaux détenus au sein d’une assurance vie ou d’autres "enveloppes fiscales".

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#53 04/07/2020 23h14

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Vous vous trompez si vous croyez que "la tranche marginale d’imposition détermine la fiscalité d’autres revenus : ceux issus d’un CTO, du crowfunding immobilier etc…", et si vous croyez que des gains de contrats d’AV seront moins imposés.

Ou plutôt vous raisonnez avec la fiscalité du quinquennat de F.Hollande.
En effet, vous ne semblez pas prendre en compte le fait que, depuis début 2018, et à  l’exception de certains "effets de bord" sur des montants limités (par ex la case 2OP de la déclaration n°2042, ou les premiers 150k€ versés sur AV, ou 4600/9200€/an de gains retirés d’un contrat AV de plus de 8 ans), les revenus (et plus-values) de CTO (comme les intérêts, dont ceux du crowfunding) sont passibles du PFU au taux de 30% (prélèvements sociaux inclus) (et donc le TMI IR n’a pas d’impact), et que les gains issues d’un contrat AV sont imposés de manière similaire.

La situation a changé, et certaines subtilités d’avant ne sont plus de mise…. (sauf si vous anticipez un retour à la fiscalité de 2012-2017, qui me semble peu probable).

Note: Par contre, les revenus fonciers (ceux des SCPI) restent imposés au barème, donc au TMI IR, en plus des prélèvements sociaux.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#54 05/07/2020 10h27

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Vous avez tout à fait raison GoodbyLenine.

Pour le crowfunding immobilier, c’est bien la flat tax qui s’applique par défaut, mais les résidents fiscaux français ayant un revenu fiscal de référence ne dépassant pas 25K€ (ou 50K€ pour les couples) sont dispensés des prélèvements fiscaux de 12,8%

Donc idéalement (et sur la base de la fiscalité d’aujourd’hui) dans une stratégie de devenir rentier avec les SCPI et d’optimiser la fiscalité il est préférable de  :
- limiter les revenus (dividendes) de SCPI achetées en direct  à 10K€ maximum, seuil correspondant à la 1ere tranche de la TMI (où à 25K€ si on envisage que les gains d’un placement comme le crowfunding immobilier viendront abonder une part relative de la rente ou si on considère qu’on peut supporter une fiscalité un peu plus élevée).
- limiter ses retraits sur assurance vie 4600€/an (9200€/an pour un couple)
- posséder des revenus d’autres enveloppes fiscales (PEA de plus de 5 ans par exemple)

Quoiqu’il en soit, si on à l’objectif de devenir rentier, je ne vois pas vraiment l’intérêt d’avoir dans son patrimoine une part de SCPI trop importante qui générerait plus de 25K€ de revenus par an.

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[+1]    #55 05/07/2020 11h59

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Les résidents fiscaux français ayant un revenu fiscal de référence ne dépassant pas 25K€ (ou 50K€ pour les couples) sont dispensés de l’avance de 12.8%, sur certains revenus (dividendes,  intérêts,..), mais ils doivent quand même les déclarer, et  s’ils n’ont pas coché la case 2OP (option pour imposition au barème des revenus financiers) ils devront payer ces 12,8%, et sinon ils seront imposés au barème.

Les 4600/9200€ exonérés sur les retraits AV sont le montant des gains, pas des retraits : si on retire (pendant une année) 14 600€ d’un contrat AV qui a fait +46%, on a seulement retiré 4600€ de gains  et tout est exonéré (d’IR, pas de PS).

Pour générer des revenus (éventuellement très) élevés de SCPI, en limitant la fiscalité : il faut acquérir les SCPI
- au sein d’un contrat AV (on paie plus de frais, mais on repasse à 30% de PFU),
- ou/et avec un gros crédit long ou in-fine (les intérêts payés diminuent les revenus fonciers imposables.. mais on peut acheter plus de parts de SCPI),
- ou/et via une société à l’IS (on paie des frais de structure -comptable, juridique, etc-, la société paie l’IS, on récupère le CCA sans fiscalité, et des dividendes avec PFU 30% ou imposés au barème IR avec 40% d’abattement) (et avec de l’US et des SCPI investissant à l’étranger, l’IS sera très faible, voire nul).
Ces possibilités ont déjà été discutées en détail maintes fois sur le forum, avec plein exemples concrets (cherchez le "cas Nard", ou le "portefeuille de SCPI de Malolechat", par ex).
Avec de gros montants en SCPI, on devra aussi tenir compte de l’IFI (même via AV ou société à l’IS).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#56 05/07/2020 20h47

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Attention, les gains sur AV sont bien exonérés d’impôts dans le cadre décrit ci-dessus (150k€ de versement max, limite de 4600/9200€ annuels de PV), mais ils sont bien soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2%.

Sinon pour répondre à HToo, je partage entièrement votre vision (et commence tout juste à l’appliquer) :
- 150k€ Max de versement sur AV, gestion des retraits. Le double si en couple ce qui est mon cas.
- utilisation du PEA (j’ai choisi un simple tracker monde)
- SCPI étrangères : pas de prélèvent sociaux, quand même 17,2% des revenus, ce n’est tout sauf rien.

Une répartition par tiers me semble juste, avec une cible à environ 1000€ mensuels sur chaque support .

Dernière modification par sinwave (05/07/2020 20h48)

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#57 06/07/2020 09h44

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Bonjour,

Vous pouvez aussi, pour limiter les frottements fiscaux sur les rachats partiels, envisager la souscription d’un contrat d’assurance-vie à participation aux bénéfices différée, comme par exemple OCTUOR de Generali.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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[+1]    #58 06/07/2020 11h48

Membre
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Cet avantage est fictif si j’en crois la liste des frais et commissions diverses prélevés sur ce contrat…

Par exemple 1% de frais de gestion annuels, c’est beaucoup, ou 0,5% de plus que les meilleurs contrats.

Et 0,5% c’est :
- 10% d’un rendement à 5%
- 15% d’un rendement à 3,5%

L’assureur se goinfre en faisant miroiter la défiscalisation.

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Favoris 1    #59 19/07/2020 13h31

Membre
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GBL, ce que vous dites est très juste et je suis assez proche de signer un nouveau un prêt in-fine pour financer des parts de SCPI (voir la MAJ de ma présentation).

J’avoue que ça m’a fait réfléchir.
J’y ajouterai une autre possibilité :
- investir assez tôt, avec une somme plus mesurée, sur une SCPI de plus value (type Patrimmo Croissance ou Novapierre Residentiel). La fiscalité est un peu plus attractive et baisse au fil du temps.
D’autre part via un investissement à crédit les intérêts d’emprunts peuvent être déduits des SCPI de rendement et optimiser ainsi leur fiscalité.
Une fois le moment venu il faudra gérer les désinvestissements.
Ca peut faire partie d’une solution et j’ai lu les files dédiées à ce sujet, au même titre que celles que vous m’avez conseillées et je vous en remercie.

sinwave a écrit :

Sinon pour répondre à HToo, je partage entièrement votre vision (et commence tout juste à l’appliquer) :
- 150k€ Max de versement sur AV, gestion des retraits. Le double si en couple ce qui est mon cas.
- utilisation du PEA (j’ai choisi un simple tracker monde)
- SCPI étrangères : pas de prélèvent sociaux, quand même 17,2% des revenus, ce n’est tout sauf rien.

Une répartition par tiers me semble juste, avec une cible à environ 1000€ mensuels sur chaque support .

Oui l’idée du tiers ou du quart est bonne.

Personnellement je sur-pondérerait les SCPI détenues en direct (40% à 50% et pas 1/3) en prenant soin que le revenus générés soient fiscalisés à hauteur de la 1ere tranche d’impôt.
Je ne suis pas en couple donc avec 150K€ en assurance vie, je ne vais pas pouvoir aller bien loin malheureusement.

J’y vois aussi un intérêt à les sur-prondérer c’est que ça limite l’impact de l’inflation par rapport à d’autres placements. Et pour le moment dans les simulations que j’ai pu faire, son impact n’est pas négligeable du tout.

Attention car en situation de rentier, si on considère votre tiers à 300K€ environ, je trouve que consacrer 300K€ à la bourse (via le PEA), ça fait beaucoup, surtout si vos assurances-vie contiennent également des titres boursiers comme cela semble être le cas (UWR).

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