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[+5]    #1 26/06/2018 13h36

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Bonjour,
Je regardais cette émission de BFM TV dans laquelle Jonathan Dhiver qui gère le site meilleurescpi.com apparait régulièrement et que j’apprécie écouter:



L’émission date du 29 mai 2018 comme on le voit sur le site de BFM:
La vie immo: Les SCPI enregistrent des collectes records - 29/05
J’ai été surpris de la performance annoncée pour certaines SCPI et notamment le tableau ci-dessous apparaissant à 8min01sec:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_bfm.jpg

Les performances sont impressionnantes, Jonathan Dhiver lorsqu’il s’exprime parle de la performance sur les 4 derniers trimestres, c’est en fait celle-ci qui a été retenue pour les 4 SCPI en question dans le tableau présenté par BFM et non la performance du premier trimestre 2018 comme le prétend la présentation faite par BFM. Première erreur…
Alors allons-y et décortiquons ces chiffres:

_CORUM XL:

Elle arrive en tête de classement avec 7,21% (!). Pour retrouver ce chiffre, il faut prendre le dividende de 2017 soit 9,12€ distribués sur les 3 derniers trimestres 2017 (la SCPI étant crée au 1er avril 2017) et y ajouter le dernier dividende de 4,21€.
Cela donne 9,12+4,21=13,33€ divisés par 185€ cela donne bien 7,205% arrondi à 7,21%
Oui mais le prix de part n’est plus de 185€ mais 189€ depuis le premier avril 2018 donc en réalité on descend à 7,05%.
Vu l’irrégularité des versements et ce n’est en rien une critique car la SCPI est naissante et ils adaptent au fur et à mesure, il y a fort à parier que les distributions hors prélèvements d’impôts à l’étranger se rapprochent d’une valeur entre 5 et 6%.
Ensuite ce rendement n’est en rien celui distribué sur le compte des associés car il y a eu justement les prélèvements d’impôts à l’étranger, de 1,91€ en 2017 et 0,76€ au T1 2018.
Le dividende net versé sur le compte des associés est donc de 10,66€ soit 5,64% sur les 4 derniers trimestres.

Je note que dans le dernier BT, Corum AM présente de manière un peu plus honnête qu’en 2017  son objectif de TRI 10 ans à 10%.

_CORUM:

Idem, en comptant les 4 derniers dividendes, on arrive à 69,95€ divisés par 1060€ cela donne bien 6,60%.
Oui mais le prix de part n’est plus de 1060€ mais 1075€ depuis le premier juin 2018 donc en réalité on descend à 6,51%.

Ensuite comme pour Corum XL il faut tenir compte des prélèvements d’impôts à l’étranger, de 8,29€ en 2017 (erreur de 2cts à priori) et 2,66€ au T1 2018.
Le dividende net versé sur le compte des associés est donc de 59,02€ soit 5,49% sur les 4 derniers trimestres.

_ATREAM Hôtels:

C’est la performance annoncée de cette SCPI qui m’a mis la puce à l’oreille. Elle a rapporté 4,8% en 2017 et sur la base de la distribution du 1er trimestre 2018 soit 11,01€, on a 4,4%.
En regardant les bulletins, comme ils prennent les 4 dernières distributions, il faut savoir que cette SCPI a distribué 36€ d’un coup au 3ème trimestre 2017 (donc 0€ aux T1 et T2) et 12€ au 4ème trimestre. Sa performance annuelle a bien été de 4,8% en 2017 et additionner les dividendes de toute l’année 2017 plus celui de T1 2018 pour annoncer un rendement fictif de 5,9% relève de la pure mauvaise foi.
Jonathan Dhiver ne peut ignorer cela, tout comme il ne pouvait ignorer les revalorisations de prix de parts des SCPI de CORUM AM.
BFM annonce donc fièrement par le biais de ce monsieur un rendement de 5,90% pour ATREAM Hôtels ce qui est un pur mensonge.
Cette SCPI devrait rapporter autour de 4,5% en 2018 sur la base de son prix de part - inchangé - de 1000€.

_EPARGNE PIERRE:

Ici on a bien pris les 4 dernières distributions soit 2,88+2,88+3,6+2,7=12,06€ divisés par le prix de part de 205€, on obtient le dividende de 5,88% annoncé.

________

La conclusion de cette étude dont je me serais bien passé, c’est que pour faire de la télé, il faut raconter n’importe quoi et qu’il ne faut pas compter sur le moindre organisme régulateur pour condamner les propos mensongers et trompeurs envers l’investisseur de bonne foi qui suivrait ces recommandations sans les vérifier un minimum.

Mots-clés : bfm tv scpi, emission tv scpi, jonathan dhiver, performance scpi

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#2 26/06/2018 13h43

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Sur le site de meilleurescpi.com, les données sont reprises ici :
meilleurescpi, classement des meilleurs TDVM au 1T 2018
et il est précisé :

Site meilleurescpi.com a écrit :

TDVM glissant sur les 4 derniers trimestres (2T 2017, 3T 2017, 4T 2017, 1T 2018) rapporté au PMP moyen au 1T 2018

donc les augmentations postérieures au 1T ne sont pas prises en compte.

Dernière modification par cat (26/06/2018 13h44)

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#3 26/06/2018 14h02

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C’est la même chaine qui avait autorisé des spots de publicité pour une société  de "diamant d’epargne".
La société a depuis empoché tout l’argent des clients et disparu.

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#4 26/06/2018 14h04

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En effet mais l’article date du 31 mai, il aurait pu être précisé plus clairement que le dividende calculé ne tenait pas compte de la dernière augmentation de prix de part d’autant plus que dans chaque tableau, le prix de part à jour apparait bien notamment pour Corum XL, le rendement indiqué n’est donc clairement pas en phase avec le prix de part annoncé dans le même tableau.
Pour Corum en effet l’augmentation de prix de part est intervenue plus tard… le lendemain !

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#5 26/06/2018 14h20

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Comme c’est un prix moyen sur le trimestre, même si l’augmentation était intervenue deux ou trois jours plus tôt, cela n’aurait guère changé le résultat.

Après je suis d’accord avec vous qu’il faut quand même bien lire les petites lignes pour comprendre les calculs qui ont été faits.

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