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#101 13/01/2018 09h51 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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ykOne a écrit :

je parlais d’ intégration dans la 2044 (revenus fonciers) dans lequel on déclare l’ensemble de ses revenus immobiliers ou bien cela voudrait dire qu’il faudrait remplir plusieurs formulaires? ( si bien sur la même personne était associée d’une ou plusieurs SCI MAIS possédait également un ou des biens en nom propre).

Votre question était effectivement très mal posée et montre une mauvaise compréhension de ces sujets.

Alors commençons par le commencement :
C’est le contribuable qui est au micro ou au réel, pour ses revenus fonciers.

Un contribuable est d’office au micro si :
- il détient seulement des immeubles en nom propre, loués nus, rapportant au total moins de 15000 € de revenus bruts, à la condition qu’il n’y ait pas d’immeuble soumis régime spécial (type Borloo, Besson…)
- OU il détient à la fois des immeubles en nom propre (avec les mêmes critères que ci-dessus) etdes parts de SCI, l’ensemble de ses revenus fonciers bruts (SCI + nom propre) étant inférieur à 15000 €.

Un tel contribuable peut opter pour le réel.

Notez qu’une SCI IR peut très bien avoir deux associés, dont l’un est imposé au réel et l’autre au micro. Le régime fiscal de chaque associé est indépendant l’un de l’autre. C’est le contribuable qui est au micro ou au réel, pas la SCI (je précise car votre formulation "SCI IR au régime réel" indique que vous confondez).

Un contribuable est d’office au réel si :
- il détient seulement des parts de SCI (peu importe le niveau des revenus fonciers)
- OU il détient des immeubles à régime spécial (type Borloo, Besson…) (peu importe le niveau des revenus fonciers)
- OU peu importe ce qu’il détient, la somme de ses revenus fonciers bruts dépasse 15000 €.

Un tel contribuable ne peut pas opter pour le micro, il est au réel, sans autre choix possible.

D’après ce que vous dites, vous êtes dans le cas où vous détenez à la fois des parts de SCI et un immeuble locatif en nom propre, et vous êtes imposé sous le régime des revenus fonciers au réel.

Dans ce cas, c’est bien sûr l’ensemble de vos revenus fonciers qui sont au réel (SCI et nom propre).

Dans ce cas, bien évidemment, vous pouvez déduire, des revenus fonciers de votre immeuble locatif détenu en nom propre, les charges de cet immeuble.

Lisez la déclaration 2044 et sa notice, c’est quand même clair. Il y a une seule 2044 à remplir pour l’ensemble de vos revenus fonciers :
- sur les lignes 110 à 115, vous déclarez recettes et charges de vos parts de SCI, conformément aux chiffres que le gérant de la SCI a dû vous communiquer.
- sur les lignes 200 à 263, vous déclarez recettes et charges de vos immeubles détenus en nom propre.
- vous faites la somme des deux résultats (SCI et nom propre) en ligne 420. Vous remplissez les lignes 430 à 451 uniquement en cas de déficit.
Je ne vois vraiment pas où est la difficulté !

Quant à savoir si vous pouvez déduire des charges sur un immeuble vacant, la question s’analyse de façon totalement indépendante de savoir si vous avez des parts de SCI ou non ; et j’ai déjà répondu à ce sujet.

Dernière modification par Bernard2K (13/01/2018 10h52)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#102 12/03/2019 16h28 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Bonjour,

Je me pose des questions sur les charges que je peux déduire de mes loyers.

Cas 1 : travaux de rafraîchissement (peintures)

Cas 2 : pose d’une cuisine.

Est ce que je peux déduire ces frais ?

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[+1]    #103 12/03/2019 17h39 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Cas 1: Oui sans problème, il s’agit de rendre la location apte à un meilleur logement.
Cas 2: Attention, personnellement je l’ai fait après appel de mon centre d’impôt. Le sujet est limite et délicat s’il ne s’agit pas d’un meublé, je crois me rappeler qu’il faut enlever les frais de pose et également les électroménager. Voir dans la jurisprudence également.


Embrassez tous ceux que vous aimez

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#104 10/09/2019 14h36 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Bonjour à toutes et tous,

A peine inscrit que je pose déjà ma première question smile

Je suis propriétaire d’un appartement que je loue nu en frais réel et j’aimerais y faire
installer la clim.

Pouvez vous me dire si l’on est dans le cas de l’amélioration du bien et
donc si le montant de la facture entre dans mes charges déductibles ?

D’après l’interprétation que je fais de l’explication dans le Bofip, oui cela fait partie des cas d’amélioration qui vise à avoir pour "objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble"

Merci à vous

Sebdu91

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#105 10/09/2019 22h39 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Sebdu91,

L’installation d’une climatisation constitue une dépense d’amélioration et donc déductible des revenus fonciers.

Il ne s’agit pas d’une dépense d’entretien (car l’équipement était inexistant) et encore moins d’une dépense locative (à la charge du locataire).

Il ne s’agit pas non plus de travaux de construction (par nature non déductibles).

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#106 16/10/2019 11h59 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Bonjour,

Dans le cadre de mon acquisition d’un logement en LMNP, je lis les post un peu partout sur le forum pour arriver à déterminer quelles sont les charges afférentes à l’année en cours (uniquement) quelles sont celles qui peuvent générer un déficit et reportable combien de temps?

Voici la liste des frais classiques sur lesquelles je souhaite avoir vos lumières:

- frais de notaire  : déductible que l’année d’achat ?  si peu de revenu cette année , sont ils reportable?

- crédit caution : pareil?

- intérêt du credit payée en 2019 ? reportables si oui combien de temps?

Même question pour :

- frais dossier credit
- assurance pno+assurance emprunt
- travaux de rénovation entrepris la première année d’achat
- taxe foncière
- charge de copro
-achat meuble+equipement electro
- amortissement lmnp depuis date de location (charges non reportable mais c’etait pour être exhaustif sur les charges)
- frais de comptable
- frais de CGA
(j’en oubli surement si pertinent n’hésitez pas à les rajouter)

Cas pratique  (dites mois ou sont les erreurs svp):

Achat en janvier 2019 t2 + travaux pr location en lmnp mi 2019

charges 2019:
frais de notaire :3k
credit caution : 3k
interet 2019 : 2k
assurance pno+emprunt: 0.2k
travaux : 40k
taxe fonciere : 1k
charge de copro : 1.8ke
achat meuble+equipement electro : 3k€
amortissement lmnp depuis date de location : 4k€
revenu brut
loyer brut 9k

si je cumul les revenu-charges, j’obtient 9-57=-49 k€ tout ce montant est il reportable et imputables aux revenu à venir (<10700€/an) et si oui durant 6 ans? 10 ans ? plus?

si je réfléchis sur le long terme :
charges 2020 à 2030 (par année)
amortissent = 7ke
charges= 2k€
taxe foncière : 1ke
intérêt emprunt+ assurance 2k€ (je lisse)

revenus 2020 à 2030
revenu brut attendu par an : 15k

donc par année j’attends un bénéfice de 15-12=3k€ par an

dans ce cas mon déficit de 49k€ devra clairement être amorti sur plus de 10 ans?

Précision : lorsque je fait ma simulation sur l’outil du site jedeclaremonmeuble.com le montant de l’amortissement est incorporé puis retiré du calcul des charges final.

En gros cet amortissent ne me donne pas d’avantage,
le déficit est défalque de ce montant et est perdu définitivement! (se trompent t’ils?)

Merci pour vos conseil et avis !

Dernière modification par jjjdud (16/10/2019 12h25)

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#107 16/10/2019 14h19 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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jjjdud a écrit :

Dans le cadre de mon acquisition d’un logement en LMNP, je lis les post un peu partout sur le forum pour arriver à déterminer quelles sont les charges afférentes à l’année en cours (uniquement) quelles sont celles qui peuvent générer un déficit et reportable combien de temps?

Vous n’êtes pas au bon endroit : en effet, dans le cadre du statut LMNP, vous n’avez pas de "revenus fonciers" (qui concernent la location nue), mais des revenus de type "BIC" (Bénéfices Industriels et Commerciaux") qui suivent des régles légérement différentes, et sont traitées en détail dans LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs et  Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle et LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel… et d’autres encore.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#108 10/12/2019 23h37 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Bonsoir,

Je n’ai rien trouvé sur la notice 2044 concernant la déductibilité des frais d’agence et honoraire de courtier.

J’en présume que ces charges ne sont pas deductibles des revenus fonciers ?

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#109 13/12/2019 22h41 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Bonsoir,

Votre question est assez imprécise : vous ne précisez pas exactement la nature des dépenses que vous évoquez.

Une notice BOFIP détaille les charges déductibles des revenus fonciers et renvoie vers différentes notices détaillées.

La notice détaillée consacrée aux frais d’administration et de gestion précise :
- à la côte 60, que  les rémunérations de gérants d’immeubles ou d’administrateurs de biens auxquels a recours le propriétaire qui n’administre pas lui-même son bien sont déductibles,
- à la même côte, que les commissions versées par un propriétaire à une agence de location (recherche d’un locataire et rédaction des contrats de location notamment) sont déductibles,
- à la côte 70, que les frais versés à un tiers pour l’acquisition ou la cession de l’immeuble donné en location ne sont pas déductibles.

La notice détaillée consacrée aux intérêts et frais d’emprunt liste à la côte 190 les frais d’emprunt déductibles, la rémunération des courtiers n’y figure pas, mais la liste n’est pas limitative.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (14/12/2019 08h42)

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#110 14/12/2019 17h05 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Bonjour Canyonneur,

C’est vrai que ma question est imprecise…

-Les frais de courtier sont bien les honoraires versés a un tiers pour la recherche du financement > non deductibles des revenus fonciers.

-les frais d’agence sont ceux relatifs a l’achat du bien et non a la gestion locative dans ma question >non deductibles des revenus fonciers.

-les fras d’agence pour la gestion locative sont bien deductibles des revenus fonciers.

Dernière modification par Pitivier93 (14/12/2019 17h05)

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