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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 19/10/2013 13h34

Membre
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Bonjour,
J’ai besoin de votre aide concernant la location d’un appartement dont le crédit est toujours en cours.

Voilà, nous allons déménager  et nous comptons louer notre ancien appartement dont le crédit est toujours (il nous reste encore 19 ans de crédit !). La location servira à payer le crédit de l’appartement.  Je souhaite comment ça se passe au niveau de déclaration d’impôts du fait que l’appartement  est toujours en crédit si tous les revenus de la locations sont soumis à l’imposition ça sera dur pour nous.

Merci

PS: même a nouvelle maison c’est avec crédit pour 25 ans.

Mots-clés : location résidence secondaire

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#2 21/10/2013 12h10

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Pour que nous puissions vous répondre, il nous faudrait un peu plus d’informations sur votre situation et celle de l’appartement.

A combien serait-il loué ? Quel est le montant du crédit ? Des intérêts sur ce montant ?
Quel est votre situation personnelle (tranche d’imposition …) ?

Je n’ai pas bien compris si vous souhaitez prendre un nouveau crédit ou vous mettre dans une location vous-même …

Cordialement,

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#3 21/10/2013 13h04

Membre
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Réputation :   136  

vous louez votre appartement.

schématiquement

Recettes = loyers encaissés

charges = charges copro + interêt prêts + reparations + assurances + taxe foncières.

Revenus  Locatifs = recettes - charges.

Revenus locatifs à intégrer dans vos revenus en + ou en -. Vous êtes imposés sur vos revenus locatifs en PS 15,5% + TMI.

J’espère que c’est clair pour vous.

ps. avec un minimum de recherches vous devriez y arriver à avoir ce genre d’info.

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#4 21/10/2013 17h23

Modérateur
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Bienvenue tanya !

Il vous faut sans doute comparer les deux alternatives :

1) louer l’ancien appartement, continuer à rembourser le crédit (vérifiez que le contrat de prêt n’impose pas que ce bien soit votre résidence principale, ou d’informer la banque d’un changement à ce niveau), payer la taxe foncière (mais plus la taxe d’habitation : avertir le fisc qu’il y a un autre occupant), payer des impôts et prélèvements sociaux sur le revenu locatif chaque année, revendre dans N années en payant l’impôt sur la plus-value.

2) vendre l’ancien appartement, rembourser l’emprunt, (être exonérée de l’impôt sur les plus-value, parce que c’est votre résidence principale), placer les fonds récupérés "ailleurs".
   
A vous d’évaluer si vous pouvez trouver un "ailleurs" plus rentable pour vous.
(ça dépendra largement du rendement de cet appartement, du montant de plus-value que vous pourriez réaliser en le vendant maintenant, des perspectives de revalorisation future de cet appartement, et du rendement que vous pourriez obtenir avec un autre placement)

Ne vous laissez pas trop influencer par votre attachement personnel à cet appartement…..


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 04/01/2018 14h11

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Mes calculs sont il bon:

TMI 30%
Revenu locatif annuel: 24324
Charges : 500 pno
4900 intérêt emprunt + assurance

Revenu imposable: 18924

18924*30%= 5677
18924*15,5%= 2933

Montant impôt revenu foncier: 8610

Message édité par l’équipe de modération (04/01/2018 16h15) :
Merci de faire des recherches plus poussées sur le forum avant de lancer un nouveau sujet, il vaut mieux capitaliser sur ceux déjà existant

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#6 04/01/2018 14h12

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Réputation :   28  

Je calcul comme vous…. Malheureusement ! ;(

Cependant je ne pense pas que créer un post pour cela soit nécessaire. Cherchez sur le forum les calculs sont exposés déjà de nombreuses fois.

Dernière modification par alex44 (04/01/2018 14h13)

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[+1]    #7 04/01/2018 14h22

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C’est bien cela, lors de votre prochaine déclaration au printemps 2018… (si vous venez d’acquérir le bien en 2017 et que vous en touchez les premiers loyers)

A noter qu’à la prochaine déclaration au printemps 2019, vous récupérerez 5,1 % du montant de la CSG et vos loyers perçus en 2018 seront cette fois imposés avec une CSG à 17,2%…

D’où l’intérêt parfois de passer en LMNP, en loi Cosse ou encore faire l’acquisition de biens nécessitant beaucoup de travaux.

Dernière modification par Gamma76 (04/01/2018 14h26)

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#8 04/01/2018 14h31

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Dans mon cas je crois que La sci a l’is va s’imposer car il n’y aura pas de plu value à la revente je pense

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#9 04/01/2018 14h54

Membre
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La société civile à l’IS peut être un bon compromis si vous souhaitez conserver le bien très longtemps ou Ad Vitam Eternam et si vous réinvestissez le cashflow dans d’autres produits (et donc ne pas se verser de dividendes pendant plusieurs années ou seulement dans le cas où vous auriez une année d’imposition faible).

Par contre voici en partie les inconvénients d’une SC à l’IS :
- coûts de comptabilité
- frais de banque supplémentaire car considéré comme une société à part entière
- impôt supplémentaire : la CRL
- imposition des dividendes
- PV professionnelle appliquée en cas de vente du bien
- coût de la publication et des statuts à mettre en place (préférez une SC plutôt qu’une SCI)

Flobono a écrit :

car il n’y aura pas de plu value à la revente je pense

Revoyez par contre votre copie pour l’IS : la PV se calcule suivant la VNC (Valeur Nette Comptable). Ainsi même si vous revendez "à perte" un bien acquit par une SC à l’IS, il faudra retrancher l’ensemble des amortissements qui ont été appliqués jusqu’à présent (vous faisant par ailleurs baisser votre imposition à l’IS chaque année).

Dernière modification par Gamma76 (04/01/2018 15h04)

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#10 04/01/2018 16h06

Membre
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Oui je sais tout ca j’ai bien étudier l’option is.

Ce que je voulais dire c’est que La plu value lors de la vente augment d’autant plus la différence avec la valeur nette comptable ce qui augmente l’is.

De plus meme si je renvend au bout de 5 ans 10ans ou 20ans l’is est toujours plus avantageuse dans mon cas.

Donc pas besoin de garder le bien longtemps pour que l’is soit préférable.

Cela dit ça ne se joue pas à grand chose mais c’est toujours  favorable à l’is.

Pour les inconvénients de l’is je me permet de vous corriger:
Pour les frais bancaire tout est histoire de négociation…
Si vous êtes soumis à la TVA il n’y pas de crl.

Pour réduire l’effet de la plu value professionnelle en cas de vente il suffit de réinvestir lors de la même année comptable pour baisser justement le résultat comptable et atténuer celle ci.

Pouvez vous developer sur le choix entre SC ou SCI ?

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#11 04/01/2018 17h32

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Il faut garder à l’esprit que la trésorerie d’une SC à l’IS appartient à la société et que pour rapatrier du cash il faut soit se verser des dividendes (et dans ce cas on passe par la case impôts sur le revenu), soit se faire rembourser (uniquement si la société a des dettes envers vous) et à ma connaissance il n’est pas autorisé d’avoir un compte courant associé négatif envers une SC à l’IS.

SCI pourrait être "trop réducteur" dans la mesure où elle est censée posséder une majorité/exclusivité de biens de type immobilier alors qu’avec une SC (à bien définir dans ses statuts) appelée parfois dans le jargon "Patrimoniale", vous pouvez acquérir d’autres types d’actifs comme des parts de diverses sociétés, des actions, des obligations… Vous pourrez ainsi optimiser la trésorerie en ouvrant un CTO au nom de la SC.

A noter qu’un projet de loi semble pousser vers une taxation à 25 % au lieu de 33 % (au delà de la tranche imposée à 15 %), cela fera un peu moins mal en cas de vente d’un bien à un prix important…

Réinvestir la même année que la vente pour atténuer le résultat comptable est une bonne parade. Par contre toute charge supérieure à 500 € doit être amortie sur plusieurs années (certains composants s’amortissent au bout de 40 ans !), à moins qu’il existe une astuce pour pouvoir investir massivement sur une seule année ?
Un immeuble de rapport transformé en copropriété puis vendu par lot chaque année est-il autorisé dans ce cas ?
Sinon il faut acquérir plusieurs appartements et les vendre ensuite en différé ?

Pour moi vendre un bien d’une SC à l’IS est le dernier recours, je préfère faire jouer les intérêts composés et l’effet boule de neige en faisant des placement et en jouant sur l’effet de levier de l’emprunt.

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#12 04/01/2018 18h13

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les frais de notaire et frais bancaires peuvent être déduis la première année de l’investissement il me semble ? Sinon c’est vrai que c’est sur plusieurs année les amortissements.

C’est deja 28% je crois au delà de la tranche 15%

Je suis d’accord avec vous sur la "non revente" du bien en sci a l’IS.

Pour moi si on vend il faut acheter un autre bien dans l’année c’était ca mon idée, et garder la trésorerie dans La sci

Dernière modification par Flobono (04/01/2018 18h13)

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#13 04/01/2018 20h01

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Vous auriez pu poster à la suite de votre étude de cas, car tout le monde n’a pas forcément suivi qu’il s’agit d’un bail commercial.

Dans les charges déductibles, vous pouvez ajouter :
- travaux, entretien
- frais de gestion (forfait de 20 €/an quand c’est géré en direct).

Par rapport au fait que le loyer est actuellement soumis à TVA, vous devriez lire :
Comment gérer la TVA d’un bail commercial en nom propre ?


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#14 04/01/2018 20h22

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Concernant la TVA, ca ne me gêne pas, jai deja un expert comptable qui feras la comptabilité de la sci et la TVA via ma première société en grossissant (légèrement) la facture.

Est ce risqué?

Pour les travaux d’entretien ils sont exclusivement à la charge du locataire sauf la façade et la toiture.

La liste est bien détaillé dans le bail.

Savez vous si une banque,peu,accéder au compte déposé d’une sarl meme si ils sont confidentiels?

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