Investir dans l'immobilier avec des amis : quelle structure et comment répartir les parts ?

Quand on voit que vous bloquez sur 50/50, ca en dit long. Il suffit de voir que c’est des masses et pas des calculs d’apothicaires… Un pas de coté permet de l’éviter : 51/49 ou 52/48. Mais même cela, si vous pensez que cela résout les problèmes de blocage, vous vous mettez le doigt dans l’œil. Vous aurez (peut-être) toutes les latitudes, mais ca implique aussi une frustration de l’autre coté surtout si vous en abusez (apport en CCA qui siphonne tous les revenus, enchainement trop rapide des achats, etc…). Et là, c’est le début des embêtements.

Je vous invite à réfléchir à ces trois cas :
Par exemple, la revente des parts de votre femme à vos amis en cas de divorce… Ou vote contre vous pour vous embêter… Cela peut-être assez cocasse d’être le minoritaire qui fait tout. Voire pire, si vous faites une faute de gérance et que vous perdez votre qualité d’associé… Je vous invite à regarder ce que certains font dans ce cas, vous trouverez la situation pas drôle du tout.
Par exemple, la revente de vos parts à vos amis avec la décote ad hoc vu que vous stoppez la gérance, les parts vont perdre au moins 10% voire plus si vos amis sont malins. Serenitis vous a partagé le cas plus haut.
Par exemple, un conflit larvé entre associé qui fait que personne ne peut sortir (regarder ce qui arrive au mari d’amoilyon dans son post d’hier) et que la situation pourrie jusqu’à casser le modèle.

Dites vous bien une chose, vos amis (ou vous-mêmes) n’avaient pas cette mentalité actuellement mais en cas de conflit, des conseils indépendant vont arriver et là, la partie sera très différente et tout le monde va y laisser des plumes.

Darwin a écrit :

J’en profite pour demander à ceux qui ont participés sur le fil et qui "prônent" le 50/50.
Je n’ai rien contre les conseils, je n’aurai pas créé ce post sinon, mais j’écoute les conseils des personnes qui ont réellement fait les choses que je souhaite faire et pas ceux des personnes qui ont un avis sur tout…

Ca fait plaisir… Vous postez sur un forum public pour avoir des avis divergents et vous envoyez de la critique directement si c’est divergent.

A l’extrême, vous apportez deux/trois bien à votre ami pour un montant emprunté de 250k€ sur 20 ans  qu’il exploite en direct en LMNP. Il vous rémunère via une enveloppe en liquide (pour gestion/recherche) et basta. Vous l’avez aidé et gagnez des sous et lui a un petit pécule pour le futur. Tout le monde est content et vous avancez tout seul.

Dernière modification par Kabal (06/03/2024 11h08)

@ JeromeLMNP Merci pour votre avis qui contient beaucoup de points intéressants.

@Serenitis et @Kabal concernant ma remarque :

Je n’ai rien contre les conseils, je n’aurai pas créé ce post sinon, mais j’écoute les conseils des personnes qui ont réellement fait les choses que je souhaite faire et pas ceux des personnes qui ont un avis sur tout…

Je m’excuse pour cette remarque qui ne vous était pas destinée.
Je précise ma pensée : Je voulais dire que j’ai l’impression d’entendre certains conseils (notamment le fait de faire 50/50 nécessairement) de la part de personnes qui à mon avis ne le feraient pas dans ma situation pour différentes raisons ! Mais ce n’est qu’une impression et je peux me tromper !

Quand on voit que vous bloquez sur 50/50, ca en dit long. Il suffit de voir que c’est des masses et pas des calculs d’apothicaires… Un pas de coté permet de l’éviter : 51/49 ou 52/48. Mais même cela, si vous pensez que cela résout les problèmes de blocage, vous vous mettez le doigt dans l’œil. Vous aurez (peut-être) toutes les latitudes, mais ca implique aussi une frustration de l’autre coté surtout si vous en abusez (apport en CCA qui siphonne tous les revenus, enchainement trop rapide des achats, etc…). Et là, c’est le début des embêtements.

Je "bloque" effectivement sur le 50/50 car je considère que le % de parts est censé représenter un minimum l’implication de chacun des associés qui dans notre cas sera très loin d’un 50/50 (même d’un 60/40 !).

Je sais effectivement que cela ne résout pas tous les problèmes de blocage mais ça peut aider…

Dans notre cas je pensais mettre des clauses statutaires pour protéger au maximum les associés minoritaires de façon à ce qu’un associé minoritaire ne puisse pas se retrouver bloqué dans l’association.
Par exemple quelque chose du genre (à formaliser en langage juridique…) :

Dans le cas où un associé minoritaire souhaite se retirer de l’association et récupérer la valeur de ses parts et qu’il n’est pas satisfait des propositions de rachat des autres associés, celui-ci peut forcer la vente des biens détenus par la SCI et la liquidation de celle-ci.

L’idée est que je préfère que la SCI soit "instable", c’est-à-dire qu’en cas de souci n’importe quel associé puisse provoquer la liquidation de la société afin que chacun récupère ses billes (qui auront très probablement fructifiées…) plutôt que de se retrouver bloqué dans l’association.

Également l’achat d’un nouveau bien ne peut se faire qu’avec l’accord de la totalité des associés. Pour que les associés majoritaires ne puissent pas forcer l’achat d’un nouveau bien sans l’accord de tout le monde !

Bref mettre un maximum de clause pour protéger au mieux…

Par exemple, la revente des parts de votre femme à vos amis en cas de divorce… Ou vote contre vous pour vous embêter… Cela peut-être assez cocasse d’être le minoritaire qui fait tout. Voire pire, si vous faites une faute de gérance et que vous perdez votre qualité d’associé… Je vous invite à regarder ce que certains font dans ce cas, vous trouverez la situation pas drôle du tout.

Je ne suis pas certain de bien comprendre le cas que vous exposez ?

A l’extrême, vous apportez deux/trois bien à votre ami pour un montant emprunté de 250k€ sur 20 ans  qu’il exploite en direct en LMNP. Il vous rémunère via une enveloppe en liquide (pour gestion/recherche) et basta. Vous l’avez aidé et gagnez des sous et lui a un petit pécule pour le futur. Tout le monde est content et vous avancez tout seul.

Ce n’est pas ce que mes amis souhaitent. Sinon je les aiderai gratuitement, je leur ai proposé à maintes reprises.

R3dSqu4re a écrit :

- Associé dans 2 SCI dont une de 4 associés à 25-25-25-25

Dans la SCI à 4 avec chacun ayant 25%, l’un d’entre nous a assuré l’ensemble des prestations "agent immobilier" / "suivi chantier" listées dans votre descriptif. La gérance ne fait l’objet d’aucune rémunération.

Vous êtes donc parfaitement légitime sur ce sujet

Sije peux me le permettre quelles ont été les solutions/garde-fous que vous avez opté dans vos statuts en plus de la classique clause d’agrément ?

De façon générale j’ai l’impression que pour la majorité d’entre vous il faut absolument éviter association et amitié.

A l’inverse j’ai tendance à penser que quand on se connait très bien (= amitié forte), qu’on est parfaitement clair au départ sur les objectifs de l’association et qu’on les a bien notés dans les statuts et/ou le pacte d’associé, qu’une association entre amis avec des "qualités complémentaires" peut-être une bonne solution puisqu’il y a déjà une relation de confiance et l’affectio societatis.

Dernière modification par Darwin (06/03/2024 12h34)

Un aparté : La répartition entre actionnaire reste une négociation. Parfois quand on a toutes les cartes en main comme Darwin, on a envie d’imposer quelque chose (sa vision) qui peut être très favorable pour ces affaires. Mais c’est dangereux.

Les plus grands négociateurs dont ceux qui négocient toujours avec les mêmes parties adverses obtiennent des résultats moyens qui tirent un peu dans leur sens mais pas trop. C’est le cas des négociateurs entre état. Car tout négociateur sait qu’il peut obtenir à un moment où un autre un avantage déraisonnable versus sa contrepartie. Mais il sait aussi que demain, en revenant à la table des négociations, la contrepartie aura eu l’impression (à raison) de s’être fait avoir et donc aura une rancœur plus marquée et la suite s’avère beaucoup plus compliquée avec des positions plus fermes et plus irrationnelles.
Cet élément est aussi à prendre en compte. Etre fairplay est aussi un gain pour le futur sauf si on se fiche complètement de sa contrepartie mais dans ce cas, on est plus vraiment dans la négociation. Et si demain, ca casse entre les parties, c’est pas grave.