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[+1]    #26 21/01/2019 12h23

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Viciou a écrit :

Choix de structure envisagé


Afin d’éviter l’indivision, la création d’une personne morale nous semble obligatoire. Nous étudions ainsi la création d’une SCI à l’IS au vu de notre TMI. J’ai listé les contraintes/coûts suivants, et souhaiterais savoir si cela est exhaustif ?:
- Rédaction des statuts et coût si revu par un avocat;
- Nécessité d’un compte bancaire pour la structure;
- Assemblée générale annuelle;
- Tenue d’une comptabilité (budget d’environ un dimanche par mois + coût d’un logiciel comptable);
- Revue annuelle par un expert comptable (je me pose la question du coût?).

Stratégie



Après avoir étudié en détail les différents sites d’annonces, la rentabilité brute prévisionnelle tourne autour de 5,5% sans négociation. J’ai en tête la règle suivante si le bien est 100% financé par un emprunt sur 20 ans:
- A 5% de rentabilité brute, l’investissement paye l’amortissement du prêt;
- A 6% de rentabilité brute, l’investissement paye aussi les intérêts du prêt;
- A 6,5% de rentabilité brute, les charges de copropriété voir la taxe foncière sont payées;
- Au delà de 6,5% bruts, le cash flow tend à être neutre.

Un retour un peu terre à terre (en l’absence de données ’réelles’, difficile de se faire une idée précise), sur trois points précis.

Vous semblez vouloir faire la compta vous-même. Vous-même ou l’un de vos amis est-il suffisamment expert pour tenir une comptabilité d’engagement et ’assurer’ les formalités/règles fiscales de l’IS?

Sur vos estimations de rentabilité brute, comment arrivez-vous à dégager cette règle? Ça me semble être bien optimiste (notamment en termes de cash flow si 100% emprunté).

Sur un montage à trois amis, j’entends vos arguments (notamment, sauter le pas, points forts de chacun, diviser les tâches de gestion). Mais avez-vous réfléchit aux modalités de désengagement de l’un des associés dans 1 an, 5 ans, 10 ans? Comment voyez-vous ça?

Sur le compte courant d’associé : comme Bernard2k le rappelle :
- Il faut un écrit.
- Il y a effectivement un droit permanent au remboursement, quelque soit la situation financière de la société (rappelé par la Cour de Cassation : Cass. Com. 8 déc. 2009, n° 08-16.418).
- Cela étant dit, ce droit peut être aménagé avec des clauses appropriées dans les statuts et/ou dans la convention de CCA. Par exemple avec une clause de blocage des fonds (différer dans le temps le droit au remboursement de l’associé, prévoir un préavis etc.) ou de rétrogradation des fonds (par ex. en subordonnant le remboursement d’un associé une fois qu’un créancier ou qu’un groupe de créanciers seront intégralement payés ; par ex. l’emprunt).

Ce qui m’amène à la rédaction des statuts : AMHA, et à moins que l’un de vos amis ou vous-mêmes ne soyez un professionnel du droit, les faire rédiger par ce type de professionnel serait un investissement que je ferai, pour couvrir toutes les bases de façon ’carrée’. je ne le verrai pas comme une charge mais comme un investissement, pour éviter des incompréhensions / problèmes entre associés plus tard…comme par ex. avoir bien bordé ces histoires de CCA.

Dernière modification par carignan99 (21/01/2019 12h27)

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#27 21/01/2019 12h45

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Très bonnes remarques de Carignan. je n’avais réagi que sur le CCA, mais effectivement vous semblez très optimiste dans vos hypothèses. Sur votre règle de rendement :

Viciou a écrit :

J’ai en tête la règle suivante si le bien est 100% financé par un emprunt sur 20 ans:
- A 5% de rentabilité brute, l’investissement paye l’amortissement du prêt;

Aucun doute, c’est mathématique. X/20 = X*0,05.

- A 6% de rentabilité brute, l’investissement paye aussi les intérêts du prêt;

A quelque chose près. Je mettrais plutôt 6,5 % pour être sûr d’intégrer les intérêts et l’assurance du prêt. Si on a le détail des intérêts et de l’assurance, ça se calcule assez facilement.

- A 6,5% de rentabilité brute, les charges de copropriété voir la taxe foncière sont payées;
- Au delà de 6,5% bruts, le cash flow tend à être neutre.

Là par contre, on rentre dans l’optimisme délirant ! Vous sous-estimez totalement les charges !

Exemple chiffré :
Investissement à 100 000 €. 0,5 % de rendement = 500 €. Vous pensez vraiment que 500 € par an paient les charges de copro, la TF et tout ce qu’il y a à payer ? Là c’est n’importe quoi.
Pour un bien à 100 000 € en copro, comptez à peu près, par an :
100 € d’assurance PNO
700 € de TF
500 € de charges de copro, restant à charge du bailleur
500 € de travaux à l’intérieur du logement (en moyenne long terme, vous y serez)
250 € de compte bancaire pro
500 à 1000 € d’expert-comptable.
de l’ordre de 50 € par an de gestion locative si géré en direct (1 visite sur place, 1 LRAR, ça chiffre vite)
et CRL et/ou CFE si IS.

soit environ 2800 € par an soit 2,8 % de rendement. Ajoutés aux 6,5 % du prêt avec intérêt, ça veut dire qu’il faut 9 à 10 % de rentabilité brute pour avoir un cashflow neutre AVANT IMPOT. Et encore, sans gestion par AI et sans GLI. A 9-10 %, on a donc un cashflow neutre pour la SCI, mais pas pour les associés qui doivent payer de leur poche IR et prélèvements sociaux (dans le cas d’une SCI IR).

Si on est en location nue en SCI IR, avec des associés à 30 % de TMI, il va falloir monter à 12 à 13 % de rentabilité brute pour que le cashflow soit vraiment neutre pour eux après imposition et prélèvements sociaux.

Dernière modification par Bernard2K (21/01/2019 12h55)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#28 21/01/2019 23h00

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Bonsoir à tous et merci beaucoup pour vos retours très intéressants!

@Philippe30
Nous souhaitons effectivement faire un apport (montant non défini mais à minima à hauteur des frais de notaire). Nous nous porterons, en plus de la responsabilité des associés (à hauteur de leur quote-part) vis à vis des dettes de la SCI, caution personnelle. Pensez-vous qu’il y ait des difficultés particulières à obtenir un financement? Sachant que chacun des associés aurait la situation financière pour assumer seul et sans problème la totalité de la mensualité.
Concernant la fiscalité, le projet étant un portage long-terme, la SCI à l’IS nous semble toute indiquée.
Pour la SNC, les associés/gérants sont ils obligés de se verser une rémunération et donc d’être assujetti au RSI? L’idée est de laisser tout le cash au sein de la structure.

@carignan99
Comptabilité:
Nous souhaitons constituer une SCI à l’IS. Dans ce cas, nous ferons appel bien sûr à un expert comptable pour s’assurer du formalisme et de la justesse de la fiscalité. Cependant, dans un petit bien monolocataire, il nous semblait envisageable de réaliser la comptabilité mensuelle seuls (s’il il s’agit d’une dizaine d’écritures maximum par mois). Cependant nous ferons appel à un comptable si besoin.

Rentabilité brute:
Effectivement cela est très optimiste.

Sur un montage à quatre amis:
Oui nous y avons réfléchi et sommes en train de voir comment le formaliser.
Je pense qu’à minima il y aura une durée de détention minimum + un prix d’achat préférentiel pour les associés pour une sortie avant x années.
C’est aussi pour cela que nous envisageons l’achat d’un petit bien immobilier dont l’investissement sera très faible. Cela sera un bon test qui n’aura pas de répercussions importantes sur notre situation personnelle.

Le CCA:
Je suis tout à fait d’accord avec vous. C’est pour cela que je trouvais plus "sain" d’apporter une petite trésorerie à la constitution de la société afin d’éviter un CCA à court-terme. Cela représente même un risque pour la banque car il me semble que le créancier du CCA peut décider de mettre en défaut une SCI…
En plus des solutions évoquées, je pense que la capitalisation des CCA est la meilleure solution, si chaque associé contribue à hauteur égale (mais à des impacts fiscaux, il me semble).

Statuts:
Nous allons effectivement réfléchir à voir un professionnel, même si une bonne partie des articles peut être rédigée par nos soins.

@Bernard2K

Je suis tout à fait d’accord avec vous. Mon raisonnement est plutôt qu’il faille un minimum de 6,5% pour rembourser le prêt, et que c’est à partir de cette rentabilité que le bien paye ses autres charges, avant de finalement représenter un cash-flow neutre.
Nous sommes actuellement en train d’estimer les charges, et de voir comment les optimiser.

Je vous souhaite à tous une très belle soirée,
Viciou

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#29 21/01/2019 23h10

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GoodbyLenine a écrit :

Sur quel texte vous basez-vous pour indiquer qu’un associé (qui serait LMNP, et en cas de location de courte durée avec une quote-part des recettes < 23000€) d’une SNC, devrait necessairement adhérer (donc payer des cotisation) à la sécurité sociale des indépendants (qui remplace le RSI) ?

A ma connaissance, ce n’est pas le cas.

Bonjour,

sujet déjà évoque ici :

Discussion SNC

on trouve cette citation ici economie.gouv.fr :

economie.gouv.fr a écrit :

Les associés, qu’ils soient gérants ou non, dépendent du régime des travailleurs non-salariés.

un an plus tard, pouvez-vous nous confirmer qu’aucun de vos associés n’a du cotiser à feu le RSI ? La SNC est une forme qui m’intéresse, mais les cotisations sont la seule chose qui me retient.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#30 21/01/2019 23h30

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Viciou a écrit :

@carignan99
Comptabilité:
Nous souhaitons constituer une SCI à l’IS. Dans ce cas, nous ferons appel bien sûr à un expert comptable pour s’assurer du formalisme et de la justesse de la fiscalité. Cependant, dans un petit bien monolocataire, il nous semblait envisageable de réaliser la comptabilité mensuelle seuls (s’il il s’agit d’une dizaine d’écritures maximum par mois). Cependant nous ferons appel à un comptable si besoin.

La quantité d’écriture n’est pas le propos - le propos c’est la qualité de la saisie puis de la sortie de la liasse fiscale et les procédures de communication (dans les les formes, en temps et en heure) avec le SIE. Mais si vous jugez que vous êtes capable de tenir la comptabilité d’une structure à l’IS et de réaliser les démarches avec l’administration fiscale, vous économiserez dans les 500 à 1k€au final en cash.

Viciou a écrit :

Le CCA:
Je suis tout à fait d’accord avec vous. C’est pour cela que je trouvais plus "sain" d’apporter une petite trésorerie à la constitution de la société afin d’éviter un CCA à court-terme.
Cela représente même un risque pour la banque car il me semble que le créancier du CCA peut décider de mettre en défaut une SCI…
En plus des solutions évoquées, je pense que la capitalisation des CCA est la meilleure solution, si chaque associé contribue à hauteur égale (mais à des impacts fiscaux, il me semble).

euh je n’ai rien compris.
Vous mélangez un peu tout là. Apporter une petite trésorerie peut être fait en compte courant d’associé. Capitaliser les CCA? Impacts fiscaux?
Si le mode de fonctionnement du CCA est détaillé dans les statuts ou annexé dans la convention idoine (par exemple en subordonnant le remboursement du CCA à celui de l’emprunt), je ne vois pas en quoi ça inquièterait le banquier?

Dernière modification par carignan99 (21/01/2019 23h32)

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#31 22/01/2019 03h08

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SNC et cotisations à la sécurité sociale de indépendants : les associés de la SNC que je connais sont tous des personnes morales (SARL de famille ou EURL), controlées par des personnes qui avaient (certains l’ont encore, mais pas tous) le statut LMP, et cotisaient (une bonne partie sont à la retraite, et ne pas cotiser devrait avoir un intérêt pour eux).
Je me documente juste (et ça semble être un argument de plus pour vendre mes parts de la SNC le jour où je prendrai ma retraite, l’autre étant le traitement des plus-values avec un certain montant exonéré quand un TNS prend sa retraite)… 

J’ai trouvé sur le site de l’AFE (agence qui a pour membres fondateurs, l’Etat, la Caisse des Dépôts (CDC), l’Association des Régions de France (ARF), le Conseil supérieur de l’Ordre des experts-comptables (CSOEC), CCI France et l’Assemblée permanente des Chambres des métiers et de l’artisanat (APCMA) quelque chose d’assez similaire :

Agence France Entrepreneur (AFE) a écrit :

Tous les associés, qu’ils soient gérants ou non, sont considérés comme ayant la qualité de commerçants, c’est pourquoi ils sont soumis au régime des travailleurs indépendants (cotisations forfaitaires en début d’activité, puis cotisations sociales sur leur quote-part de bénéfice ou cotisations minimales).
Les gérants non associés sont assimilés aux salariés, et relèvent donc du régime général de la Sécurité Sociale.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#32 22/01/2019 06h55

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@vicou

Dans une SCI vous êtes déjà responsable statutairement responsable des dettes à hauteur de parts sociales.
Pour la banque je vous rassure vous n’aurez pas la choix d’être caution solidaire.

Ces considérations de responsabilité sont un préalable et non un plus pour la banque.
Ensuite elle ce va regarder votre projet , votre situation financière , professionnelle et patrimoniale.

Dans le calcul du taux d’endettement , les banques retiennent 70 % des loyers , la décote étant attribué aux charges , frais , impôts etc ….

Le plus important n’est pas que chaque associé puisse prendre en charge le remboursement mais que votre projet soit viable et bénéficiaire en fin d’année.

Plusieurs fois j’évoque le calcul rapide des 10 % qui est la base de départ pour être positif mais il faut viser mieux.

Si votre projet est juste à l’équilibre alors il finira par vous couter en terme d’impôt , de vacances locatives , de réparations non prévues.
Si vous êtes largement bénéficiaires alors vous pourrez parer à tous problèmes et repartir sur d’autres projets sans soucis.

@CCA

Pour les CCA dans les statuts il doit être clairement les modalités de remboursements des CCA.
Le taux est inscrit dans les textes comme indiqué auparavant il est actuellement de 1.5 à 1.6 %
Avec ces éléments il n’est pas nécessaire de faire une convention ou autre acte , ça peux rassurer en cas d’apport important dans une structure dans laquel on est un associé simple.
Au niveau de mes SCI je suis gérant à tous les niveaux des SCI.

Je rémunère mes apports à 1 % c’est plus simple comme calcul et surtout je ne suis pas calé au variation annuelle des taux.

Cette rémunération à pour but de créer une charge raisonnable sur la SCI fille.

Les apports que j’ai fait moi même sur la SCI mère ne sont pas rémunéré afin d’éviter la fiscalité CSG et IRPP.

Actuellement je suis en phase de fin de revente de nombreux studios pour ne garder que les immeubles et j’achète progressivement des locaux commerciaux pour réduire progressivement le temps de gestion au minimum
 
Ensuite quand les remontés seront plus importants je pourrais reprendre les montants des apports sur les SCI.

En terme de fonctionnement , je vise à réduire progressivement la part locative en nom propre par des reventes.

Les immeubles seront revendus à partir de 3 ou 4 ans et tous basculera en apport sur SCI.

Actuellement le locatif en nom propre me rapporte largement de quoi fonctionner durant cette phase de restructuration sur les locaux.

Les apports permettent de doper la performance des locaux commerciaux qui sont  entre 8 et 10 % alors que sur l’habitation je tourne en moyenne entre 14 et 16 %.

Les SCI sont des structures civiles à la différence des autres type de sociétés de nature commerciale où l’aspect cotisation sociale est obligatoire.

Le montage SARL de famille à l’IR est fréquent pour louer en meublé et pour ne pas subir la plus value professionnelle et pour alimenter les cotisations retraites.
Les Sarl ont des obligations de cotisations sociales  à minimum suivant le résultat et celle ci augmente avec le résultat.

Soit on verse beaucoup ou soit on cotise peu sachant que le statut de rentier ne nécessite pas de percevoir une retraite.

Le montage SASU , SNC et SAS présente aussi des contraintes propres qui ne rentrent pas dans mes objectifs patrimoniaux.

J’ai une grande liberté de fonctionnement dans les SCI sans contrainte de cotisation sociale mais avec la possibilité de me rémunérer comme gérant.

Concernant la plus value professionnelle , j’ai analysé le sujet et je sais comment faire.

Même la revente du bien ne m’inquiète pas car il restera toujours quelque chose sur un bien payé par la location et sur lequel j’ai fait de la trésorerie mensuelle

Dernière modification par Philippe30 (22/01/2019 07h05)


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#33 04/05/2019 18h54

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Bonjour a tous.

Avant toutes choses, j’ai cherché des réponses avant de créer ce post, mais n’étant pas du milieu, je n’ai soit pas trouvé de réponses, soit je ne les aient pas comprises (ou pas assez bien a mon sens).

La situation étant :
- Avec un couple d’amis, nous souhaiterions acheter un bien en commun (pour le moment, et d’autres par la suite) afin de le mettre en location (collocation).
- Nous avons déjà trouvé le bien et nous sommes a deux doigts de faire une offre.
- Nous avons contacté un courtier, celui par lequel je suis passé pour acheter mon propre appartement,  et il nous a dit en ayant toutes les info (fiches de paies, tableaux d’endettement, etc…) que les banques nous suivaient sans aucun soucis.

Je viens donc vous demander de l’aide pour ce qui est de la partie fiscalisation et juridique.
En effet, nous n’arrivons pas a savoir quel statut juridique serait le mieux (SCI IR, SCI IS, Indivision LMNP, SNC, etc…) afin de pouvoir faire la meilleur optimisation fiscale possible. (a savoir que nous aimerions, dans la mesure du possible, louer a des étudiants, et donc meublé, afin qu’ils n’aient que les vêtements a ramener de chez eux)

Concernant la création de SCI, on trouve de tout et de rien sur internet.. On trouve des prix variant de 100e pour des sites qui s’occupent de l’administratif a notre place, a 5-600euros voir plus pour le faire nous même… Quelqu’un pourrait éclairer ma lanterne ?

Merci d’avance pour votre temps.

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Favoris 1    #34 04/05/2019 19h47

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Pour le choix de la forme juridique, si vous voulez faire de la location meublée, donc avec le statut LMNP (voire LMP si un jour vos recettes deviennent élevées) (Rappel : ce statut LMNP ou LMP s’apprécie au niveau de chaque foyer fiscal. Si vous le confondez avec la forme juridique, c’est que vous devez encore mieux vous former), oubliez la SCI (qui a plein d’inconvénients pour du meublé, voir ailleurs sur le forum), et il ne vous reste que la SNC ou l’indivision (de préférence avec une solide convention d’indivision) comme possibilités.

Avec la SNC : tous les associés sont responsables sur leur patrimoine perso (des dettes et erreurs de la SNC), la SNC pourra faire l’emprunt, une seule comptabilité à faire pour la SNC avec chacun déclarant sa quote-part, si jamais un des couples devait divorcer chaque conjoint conserverait ses parts (ou pourrait les revendre), il faut rédiger de statuts et payer quelques frais (publier au RC S comptes et rapports d’AG chaque année par ex).

Avec l’indivision : chacun n’est responsable que de sa part, chacun devra faire un emprunt (ça complique un peu la chose sans doute), au niveau comptabilité c’est des contraintes proches de celles avec la SNC, si jamais un couple divorce, ou veux vendre sa part, c’est sans doute un peu plus compliqué (et un peu plus couteux au niveau des droits de vente 7-8% vs 5%), mieux vaut rédiger une convention d’indivision solide (assez similaire aux statuts de la SNC), on échappe à quelques formalités et frais (pas besoin d’AG et de publier les comptes au RCS). 

Dnas tous les cas, en ce qui concerne les "sites qui s’occupent de l’administratif à notre place", vous devrez quand même faire l’effort de vous former et de tout comprendre (sinon, bonjour les surprises dans quelques années), et ceci aussi bien pour le montage initial que pour la gestion courante (tenue des comptes, bilans annuels, etc.). Pour 100€ vous n’aurez pas grand-chose…. Même pour 500-600€ ce sera une prestation "standard", sans doute bas de gamme, et vous risquez de changer souvent d’interlocuteur (mais ça vous entrainera à décrire régulièrement votre situation ;-).


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#35 04/05/2019 20h12

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Merci pour votre réponse GoodbyLenine.

Concernant les sites, c’est mon amis qui me bassine avec le fait que "monter une SCI, ca ne coute casi rien".  Personnellement, si on avait du en créer une, je l’aurais fait sans passer par des sites tiers en vers lesquels je n’ai aucune confiance.

GoodbyLenine a écrit :

(Rappel : ce statut LMNP ou LMP s’apprécie au niveau de chaque foyer fiscal. Si vous le confondez avec la forme juridique, c’est que vous devez encore mieux vous former)

J’ai effectivement besoin d’être mieux formé, c’est un fait, mais même si mon post laisse a penser le contraire, pour le coup, je ne confonds pas les statuts et les formes juridique. Désolé pour cette maladresse de ma part.

Concernant l’optimisation fiscale, ce que permet le statut LMNP est pareil que ce soit avec une SNC ou l’indivision ? (Oui, je cherche probablement trop a me compliquer les choses).

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#36 04/05/2019 20h45

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Simple question :  quel est l’intérêt d’acheter à plusieurs ? D’accord vous augmentez votre capacité financière mais cela augmente-t-il le rendement pour autant?
Pire, lorsque les amis auront une stratégie d’allocations de leurs actifs différents (comprendre : quand ils voudront acheter leur résidence principale pour y mettre leur bébé), ne prenez-vous pas un risque conséquent de vente forcée, conflit potentiel,…
En d’autres termes, le jeu en vaut-il la chandelle?

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#37 04/05/2019 20h56

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L’intérêt d’acheter a plusieurs est principalement d’augmenter notre capacité financière en effet. C’est aussi une chose qu’on s’était dit il y a plus de 10 ans et qui revenait souvent dans les conversations.
Moi même et mon couple d’amis avons déjà acheter notre propre résidence principale (enfin, elles appartiennent plus aux banques qu’a nous a l’heure actuelle).

De plus, le but est de faire un premier achat mais de ne pas toucher au bénéfices afin de créer un apport pour un second achat plus tard. Nous avons la même vision des choses et je doute que cette vision diffère dans le futur. (rien n’est impossible me direz vous..)

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#38 20/05/2019 11h44

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Bonjour,

nous allons créer une société entre amis dans le but d’acquérir un immeuble en location meublé.
serait-il possible d’un point de vue fiscal de faire un comparaison entre IS et IR en BIC, notamment au niveau des charges déductibles ?

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#39 01/05/2020 10h41

Banni
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Bonjour,
le marché monétaire étant au plus bas, je pense investir avec mon amie dans l’immobilier.

Etant novices dans ce domaine, nous ne savons que faire .

voici mon interrogation:

que choisir? indivision, sci ,lmnp ou autre  ?

sachant que nous sommes juste amis et n’avons aucun lien administratif.

nous ne cherchons pas de déductions fiscales mais un placement a moyen terme (de sept à dix ans)

merci d’avance

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#40 01/05/2020 11h10

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Bonjour,
Je suis désolé mais votre approche manque de maturité. Un investissement se réfléchit et nécessite une étude approfondie, une étude de marché, des objectifs.
Là vous venez la bouche en coeur demander conseil sans que l’on connaisse vos revenus, sans rien savoir sur vous hormis qu’avec une amie vous voudriez vous lancer, crédit pas crédit ?
Je suis désolé mais nous n’avons pas à aller à la pêche aux renseignements à votre place et le meilleur conseil que j’ai à vous donner est :
N’investissez pas dans l’immobilier, surtout pas en ce moment et surtout pas avec "une amie".


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#41 01/05/2020 11h11

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Un placement immobilier physique parce que le monétaire est bas me semble risqué!
C’est un domaine spécifique, et généralement le rendement vient de l’implication.

Sinon la pierre papier (SIIC ou SCPI) sera plus adapté.

Ensuite, un horizon de placement de 7 à 10 ans me semble très court pour l’immobilier.
Surtout physique avec une moyenne de 8% de frais d’entrée (frais notariés)

Ensuite, pour bien choisir entre meublé ou nu, sci ou indivision, il va falloir définir plus sérieusement ce que vous voulez achetez, louez sur quel marché, etc.

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#42 01/05/2020 12h40

Banni
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je remercie Mr surin pour son accueil chaleureux .

je ne voulais pas rentrer dans les détails  pour ne pas avoir un post multiréponses:

Sinon la pierre papier (SIIC ou SCPI) sera plus adapté

.

merci de votre réponse .

en fonction , je pencherai  pour un studio meublé ou alors box

Message édité par l’équipe de modération (01/05/2020 15h54) :
- correction de balises Quote

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#43 01/05/2020 12h53

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figou13 a écrit :

en fonction , je pencherai  pour un studio meublé ou alors box

En fonction de quoi ?
De la météo ou de la couleur de Trump à son prochain passage télévisuelle ?

Plus sérieusement, vous êtes conscient qu’entre louer un studio et un box, il y a une grosse différence ?
L’un est un contrat d’habitation avec de nombreuses règles, l’autre un contrat sous seing privé dépendant de ce qui est dans le contrat.

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[-1]    #44 01/05/2020 13h16

Banni
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J’ai très bien compris que vous ne vouliez pas me répondre.
alors laissez tomber ne me repondez pas et ne m’agressez pas.

il est très courageux de votre part de faire le beau derriere un clavier .

je vous souhaite chaleureusement un bon week end .

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[+1]    #45 01/05/2020 13h21

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Vous devriez commencer par lire les parties qui vous intéressent sur Par où commencer ? et aussi Autoformation à l’investissement immobilier locatif - Formation de l’investisseur heureux

Dans votre démarche, il y a déjà 2 types de problématiques à creuser :
    - quels types d’actifs choisir ?  immobilier physique (immeuble, appartement, maison, bien exploité par un exploitant, loué meublé ou nu, avec bail d’habitation ou bail commercial ou bail de courte durée, etc.) ou immobilier papier (foncière cotée, SCPI, etc.) ?
    - comment investir à deux ? chacun de son côté ou ensemble (en indivision, via une société (SCI, SNC, SARL, SAS, etc.), ou en se pacsant ou se mariant, etc.) ?
Ensuite, il faudra vous demander comment financer ceci (avec votre cash, en empruntant, etc.), bien évaluer la faisabilité et la rentabilité de l’opération, tout en maitrisant en particulier les aspects "travaux" et les aspects fiscaux.

Bref, vraiment beaucoup de choses à défricher et à maitriser avant de se lancer…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#46 01/05/2020 14h18

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figou13 a écrit :

J’ai très bien compris que vous ne vouliez pas me répondre.
alors laissez tomber ne me repondez pas et ne m’agressez pas.

Si vous considérez cela comme une agression, que devrait dire les membres du forum ?

Vous arrivez en nous disant en gros que le livret A ne rapporte pas assez que vous voulez de l’immobilier et vous nous demandez de faire le boulot à votre place.
C’est insultant pour les personnes qui font l’effort de faire des sujets récapitulatifs, de partager leurs expérience, etc.

Et quand on vous dit qu’il va falloir bosser pour monter en compétence en immobilier, vous estimez qu’on vous agresse.

Bref, l’immobilier c’est pas un sujet simple, après 5 ans de location je viens de me faire allumer sur la hauteur des fenêtres dans une location (ce qu’il m’a valu une suspension de CAF pour 1 ans).
Donc si vous n’êtes pas apte à être autonome pour apprendre et éviter les problèmes, je vous déconseille l’immobilier.
Car pour un bailleur, une erreur, ça peux vite coûter cher!

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[-2]    #47 01/05/2020 14h56

Banni
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merci de GoodbyLenine de votre réponse:

quels types d’actifs choisir ?

je souhaite faire un investissement physique

comment investir à deux

vous appuyez la ou mon choix hésite.

en etant ni pacsé, marié et ne cherchant pas a l’etre , n’ayant pas de lien familial, que me conseillez vous ?

Ps: comme ecrit plus haut je n’attend pas de réponse de eric et ramzy

Message édité par l’équipe de modération (01/05/2020 15h53) :
- correction de balises Quote

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#48 01/05/2020 15h51

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L’indivision reste le plus simple tout en permettant de conserver la fiscalité LMNP.

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#49 01/05/2020 15h55

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Histoire d’enfoncer le clou :

Vous ne maîtrisez bien évidemment rien à l’immobilier, et vous ne comprenez encore moins les conseils qui vous sont donnés.

Nous ne sommes pas là pour faire le boulot à votre place, ni pour choisir pour vous.

Quand mes co-forumeurs vous indiquent de "faire vos devoirs", ils vous SAUVENT MISE.

On ne se lance pas sur un projet qui va englober plusieurs milliers d’euros sans une vrai préparation, cela nécessite une formation intense avant.

Toutes les ressources sont sur ce forum. Le fait de dire faire vos recherches dans les sujets déjà fait n’est pas pour vous embêter, mais bien pour vous faire intégrer la 1ere leçon à apprendre : Etre curieux, et savoir se DÉBROUILLER.

Apprendre à chercher fait parti des choses que vous devrez faire naturellement pour bien anticiper les évolutions futurs de votre marché, de votre bien, de sa rentabilité… Plus généralement, savoir gérer vos bien, et vous adapter.

Vous demandez des conseils, mais de toute façon comment voulez vous que l’on vous conseille puisque nous ne savons RIEN de votre situation : votre profil investisseurs, votre situation financière, expériences passées, lieu de résidence, objectif à court/moyen/long terme, compétences… et j’en passe.

Votre état d’esprit est totalement en inadéquation avec le forum, la charte et de manière général, de "l’esprit" recherché içi.

Et vous voulez investir avec quelqu’un ? et bien bon courage

zappaty

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#50 05/08/2020 05h18

Membre (2020)
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Bonjour à tous,

Je souhaite investir dans un immeuble de rapport avec un associé qui est basé en France salarié du privé. Moi-même étant expatrié à Hong Kong, non résident fiscal.

Nous souhaitions initialement acheter le bien via une SCI, mais il s’avère très difficile d’obtenir un prêt dans cette situation. Nous nous tournons alors vers un achat en indivision pour ce projet.

L’objectif est de leverager au maximum notre capacité d’emprunt pour démarrer une création de patrimoine. Et commencer à créer des revenus passifs.

Voici un bref descriptif de la situation:

- mes revenus sont ~5k euros par mois, net après impôt
- pas d’autre crédits en cours
- loyer de 600 euros pas mois

- mon associé a des revenus ~2.5k euros pas mois, net apres impôts
- loyer de 400 euros
- crédit étudiant

Pouvez-vous nous donner des conseils/avis sur l’achat en indivision sous LMNP dans cette situation? Ou un autre montage fiscal qui vous semble judicieux pour ce projet.

Meme si les revenus de l’immeuble seront ~37k euros par an, pouvons nous quand meme utiliser le régime LMNP ? J’ai cru comprendre que l’une des conditions était d’avoir 23 000 € de revenu maximum par foyer fiscal.

Merci par avance!

Ci dessous notre modélisation du projet, les 7 appartement seront occupés lors de l’achat (meublés):

Dernière modification par rogermichel (05/08/2020 12h01)

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