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#1 12/10/2017 12h17 → Immobilier : comment répartir les charges communes ? (charges, copropriété, millièmes)

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J’ai parcouru le forum et internet en général et je n’ai pas trouvé de réponse à ma question.
Il faut dire aussi que je suis vraiment néophyte en matière de copropriété n’ayant jamais eu de bien en copropriété.
Comme mentionné dans ma présentation, j’ai hérité d’un appartement (150 m2) au Rdch d’une petite copropriété, avec un jardin de 300 m2.
Selon le tableau récapitulatif du règlement de copropriété, l’appartement représente 300/1000 èmes et le jardin 140/1000 èmes.
Ma question :
Est il normal que je paies les 440/1000 èmes des charges générales (ou communes) ?
En ce moment ça ne concerne que les honoraires du syndic + assurance copro mais par la suite, si des travaux sont à faire sur les parties communes, est ce que vous pensez que j’aurai les 440/1000 èmes à payer ?
Je trouverais ça incroyable de payer pour un jardin alors que les travaux ne concernent que le bâtiment.
J’ai posé la question au syndic qui dit se référer au règlement.

Je vous remercie d’avance pour vos avis.

Mots-clés : charges, copropriété, millièmes

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#2 12/10/2017 12h39 → Immobilier : comment répartir les charges communes ? (charges, copropriété, millièmes)

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Dans certains règlement de copro il existe plusieurs clés de répartitions par exemple clé ascenseur n’incluant pas le RdC… A vous de consulter votre règlement de copro pour voir si c’est le cas pour vous.

Sinon, sachez que le règlement de copro fait foi, pour le faire évoluer c’est une modif à voter à l’unanimité en AG + re-publication, ou à contester devant le tribunal.

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#3 12/10/2017 12h57 → Immobilier : comment répartir les charges communes ? (charges, copropriété, millièmes)

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Commencez par rassembler les documents suivants :
- votre acte de propriété
- votre état descriptif de division
- votre règlement de copropriété.

Lisez-les très attentivement.

Les choses à rechercher sur ces documents :
- comment est décrit ce jardin ? En particulier, s’agit-il d’un jardin vraiment privatif ou bien de l’usage exclusif d’une partie commune ? S’agit-il d’un lot distinct de l’appartement ?
- le tableau de répartition des tantièmes, ou apparaît le jardin, concerne-t-il toutes les charges ? Il est possible que le jardin soit compté dans les tantièmes pour certaines charges et non pour d’autres.

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#4 12/10/2017 13h01 → Immobilier : comment répartir les charges communes ? (charges, copropriété, millièmes)

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SUr la base de ce que vous indiquez, il normal que vous payiez 440/1000èmes des charges générales.

Si vous voulez faire changer le règlement de copropriété : google.fr/search?q=contestation+réglement+copropriété (mais il faudra payer pour ceci, et pas sur d’y arriver si vous n’avez pas plus d’arguments que ce que contient votre message).


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#5 12/10/2017 14h22 → Immobilier : comment répartir les charges communes ? (charges, copropriété, millièmes)

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Le règlement de copropriété a été fait suite à une donation partage parents-enfants il y a 17 ans par un notaire, je trouve, pas très consciencieux.

Dans ce document il m’est attribué 2 Lots :

Premier Lot comprenant :
Au rdch, un appartement composé de … le tout d’environ 150 m2
Et les 300/1000 de la propriété indivise du sol et des parties communes générales.

Deuxième Lot comprenant :
Un jardin à l’ouest de l’immeuble.
Et les 140/1000 de la propriété indivise du sol et des parties communes générales

Il n’y a qu’UN tableau de répartition.
Et dans le paragraphe relatif aux charges communes, il est écrit :
Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes seront réparties entre les copropriétaires au prorata au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

Bon, il semblerait bien qu’il m’incombe de payer les 440/1000 des charges communes…

1ère solution : modification du règlement de copro et là c’est pas gagné…
2ème solution : je me décide à vendre mon bien"dans l’état"

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#6 12/10/2017 15h21 → Immobilier : comment répartir les charges communes ? (charges, copropriété, millièmes)

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Bmaj a écrit :


Bon, il semblerait bien qu’il m’incombe de payer les 440/1000 des charges communes…

Non, les charges ne sont pas les mêmes selon les lots, ou si vous visualisez cela comme cela, ca serait 440/2000.

Sans la description de votre immeuble: étages, appartements/lots, orientation de votre appart, ascenseurs, caves, parking, locaux techniques, spécificité : terrasse toit, espace commun à utilisation exclusive..etc… ça ne sera pas possible de vous orientez.
Néanmoins, pour "une petite copropriété" disons de 2 étages, avec 3 lots dont votre lot seul au Rdc. Votre quota a l’air d’être en phase.

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#7 12/10/2017 19h21 → Immobilier : comment répartir les charges communes ? (charges, copropriété, millièmes)

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Manifestement, le jardin est un lot distinct et donc 100 % privatif. Vous pourriez par exemple vendre ce jardin à quelqu’un qui deviendrait alors copropriétaire, du seul fait qu’il possède un jardin (mais aucune habitation) dans cet immeuble. Ce n’est pas très fréquent mais c’est possible.

Je relève ensuite :
appartement 300/1000 èmes pour 150 m² soit 2 tantièmes par m²
jardin 140/1000 èmes pour 300 m² soit 0,46 tantième par m².

Le jardin est donc valorisé 4 fois moins qu’un appartement, c’est un peu rassurant.

Concernant la répartition des charges, il faut bien distinguer deux catégories de charges (j’emprunte l’explication à l’ANIL ):

Charges générales

Elles concernent la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes : le ravalement des façades, l’éclairage des parties communes, l’accès à l’immeuble (interphone, digicode), le nettoyage de l’immeuble, mais également, les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic…
Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative du lot (compte tenu de sa consistance, sa superficie et sa situation) ; le plus souvent cette valeur sert également à l’établissement des quotes-parts des parties communes (tantièmes).
Tous les copropriétaires sans exception doivent obligatoirement participer aux charges générales.


Exemples : ceux du rez-de-chaussée participent aux charges de la toiture ; à l’inverse ceux du dernier étage participent aussi à l’entretien des espaces verts.

Charges spéciales

Ce sont celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs : l’entretien et le fonctionnement des ascenseurs, du chauffage central, du vide-ordures …
Elles sont réparties en fonction de "l’utilité" que ces éléments d’équipement et services collectifs présentent à l’égard de chaque lot. "Utilité" n’équivaut pas à “usage effectif”; la notion suppose simplement qu’il y ait une "possibilité d’usage".
Exemples : le copropriétaire d’un appartement du rez-de-chaussée ne participe pas aux charges d’ascenseur ; en revanche celui qui occupe un appartement en étage ne peut se soustraire au paiement des charges d’ascenseur même s’il emprunte l’escalier. De même, le copropriétaire qui ne se sert pas du chauffage collectif doit, en tout état de cause, payer sa quote-part des charges de chauffage.

Ce qui ne fait pas de doute, c’est que l’expression que vous citez "Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes" est synonyme de "charges générales". Et que le lot "jardin" doit payer sa part de ces charges générales. Par exemple s’il y a une réfection de toiture, le jardin devra payer pour la toiture même si cette toiture ne lui sert à rien. La copro est faite comme cela, et s’il y a une erreur, c’est celle de la conception initiale de la copro. Mais maintenant qu’elle est faite ainsi, je ne vois pas ce qu’on peut y changer.

Ce qui est plus étonnant c’est qu’il n’y ait pas un autre tableau détaillant les tantièmes pour les charges "relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs", dites charges spéciales. C’est là qu’il y a une répartition selon l’"utilité" de chaque charge pour le lot considéré, l’exemple classique étant l’appartement du RDC qui ne paie pas pour l’ascendeur. Etes-vous sûr qu’il n’y a rien à ce sujet ? Recherchez cette expression " charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs" dans le réglement de copro.

Dernière modification par Bernard2K (12/10/2017 19h32)

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#8 13/10/2017 09h18 → Immobilier : comment répartir les charges communes ? (charges, copropriété, millièmes)

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Pour avoir été confronté à cette situation ( charges non représentatives et non répartie suivant l’utilité) il n’y a que le tribunal pour casser le règlement en cours, sans cette démarche et même si son incohérence est flagrante, le règlement de copro fait foi.

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#9 13/10/2017 09h32 → Immobilier : comment répartir les charges communes ? (charges, copropriété, millièmes)

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Tout d’abord, merci à tous pour vos réponses…
@niceday
Description immeuble :
L’appt au rdch, avec entrée séparée, séjour, cuisine, chambres, sdb, wc, cellier, garage et jardin privatif
2 appartements au 1er étage
2 appartements dans les combles
4 places parking pour les appts du 1er et 2eme étage
pas de caves mais un garage commun
Le rapport entre millièmes et m2 est le même pour tous les appt.

@Bernard2k
Vous confirmez ce que je redoutais à savoir la part de charges générales afférentes au jardin.
"Par exemple, s’il y a une réfection de toiture, le jardin devra payer pour la toiture même si cette toiture ne lui sert à rien"
Le jardin donne de la valeur à l’appt mais à quel prix…

Pas traces de tableau de charges spéciales.
De toutes façon, il n’y a pas d’ascenseur, pas de chauffage collectif et des sous-compteurs d’eau ont été installés partout.

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#10 13/10/2017 15h24 → Immobilier : comment répartir les charges communes ? (charges, copropriété, millièmes)

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Kili a écrit :

Pour avoir été confronté à cette situation ( charges non représentatives et non répartie suivant l’utilité) il n’y a que le tribunal pour casser le règlement en cours, sans cette démarche et même si son incohérence est flagrante, le règlement de copro fait foi.

Il faudrait que je prenne RV chez un avocat en droit immobilier alors…
ça a été long (et onéreux) pour vous ?

Le net étant une mine précieuse d’informations, je vais potasser la question…

Dernière modification par Bmaj (13/10/2017 16h03)

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#11 16/10/2017 12h22 → Immobilier : comment répartir les charges communes ? (charges, copropriété, millièmes)

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J’ai surtout décidé de m’assoir sur le changement de règlement en me disant que les frais seraient supérieurs à de nombreuses années de mauvaises répartition. C’est frustrant mais c’est ainsi.

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