Comment acheter un immeuble à plusieurs avec des amis ?

GoodbyLenine · #51

rogermichel a écrit :
Meme si les revenus de l’immeuble seront ~37k euros par an, pouvons nous quand meme utiliser le régime LMNP ? J’ai cru comprendre que l’une des conditions était d’avoir 23 000 € de revenu maximum par foyer fiscal.

Si vous avez chacun 50% de l’indivision, et ps d’autres biens en location meublée, vous devriez chacun rester LMNP (avec chacun 18 500€ de recettes de location meublée).

Autres remarques :
- Au moins les "rendement brut" et "rendement net avant impôt" de votre simulation me semblent tout à fait erronés.
- Etes-vous bien sur que vous (comme non résident) trouverez une banque (en France) vous prêtant 157 k€ sur 20 ans à 1.20% TAEG (c’est à dire assurance incluse, et tous frais inclus -ok vous avez compté les frais bancaires ailleurs aussi-, quand, même sans assurance et frais, ce taux serait déjà très bon sur cette durée, et que votre dossier n’a rien d’exceptionnel pour la banque, bien au contraire : vous ne générerez guère d’autre activité que ce prêt pour la banque, ce qui devrait beaucoup majorer le taux qu’elle proposera), et que lui, avec encore un crédit étudiant en cours, en trouvera aussi une ?
- Qui va s’occuper de gérer au jour le jour les locataires ? C’est du boulot…
- Le montant de la Taxe Foncière me semble bien faible.
- Il n’y a aucun calcul en relation avec la fiscalité (il faut calculer le BIC, en prenant les recettes et charges qui seront prises en compte, dont les intérêts d’emprunt et les amortissements), car là, votre simulation suppose pas d’impôts sur les BIC, ce qui est "optimiste".

rogermichel · #52

Bonjour GoodbyLenine, merci pour votre réponse.

Au moins les "rendement brut" et "rendement net avant impôt" de votre simulation me semblent tout à fait erronés.

Le rendement brut me semble aussi erroné sur la simulation : 37,320 / 353,100 = 10.6%
Le rendement net encore pire: 9,328 / 353,100 = 2.6%
Merci de l’avoir souligné.

Etes-vous bien sur que vous (comme non résident) trouverez une banque (en France) vous prêtant 157 k€ sur 20 ans à 1.20% TAEG

La simulation que j’ai mis pour référence n’est bien sûr pas à prendre pour vérité absolue: nous sommes à la recherche de financement et je pourrai mettre à jour les chiffres un fois que nous recevrons des propositions de banques. Je suis en contact avec des services expatriés de banques françaises, qui en général demandent le nantissement d’une partie d’asset sur leur compte pour effectuer le crédit.

et que lui, avec encore un crédit étudiant en cours, en trouvera aussi une

Il est client d’une banque privée qui est incline à réaliser l’opération. Mais qui requiert trop de nantissement pour ma part (100k euros…).

Qui va s’occuper de gérer au jour le jour les locataires ? C’est du boulot…

Nous souhaitons passer par une agence pour la gestion locative.

Le montant de la Taxe Foncière me semble bien faible.

Je vais la revoir le calcul de plus près, avez vous une ressource en particulier qui vous fait dire cela?

- Il n’y a aucun calcul en relation avec la fiscalité (il faut calculer le BIC, en prenant les recettes et charges qui seront prises en compte, dont les intérêts d’emprunt et les amortissements), car là, votre simulation suppose pas d’impôts sur les BIC, ce qui est "optimiste".

Merci, je vais revoir aussi ce point. Pareil si vous avez des ressources je suis preneur.

1. Est-il possible de signer la promesse de vente, emprunter à la banque en nom propre, puis créer une SCI tout dans la même foulée?
2. Puis-je indiquer aux banques que je ne souhaite emprunter que 157 k€ pour un bien en indivision, et omettre de mentionner mon associé pour simplifier les démarches ? (Sous l’hypothèse qu’il ait déjà un financement disponible dans sa banque personnelle)

Merci d’avance pour votre aide précieuse

Bernard2K · #53

Il y a vraiment des gens qui font des jolies simulations.

Avec des calculs de rentabilité faux, comme l’a relevé GBL.

Avec 30000 € pour refaire 7 T2. J’espère qu’il n’y a pas trop de choses à faire…
Avec 5000 € pour meubler 7 T2. (Même chez Ikea ça va être difficile).

Avec 8 % de gestion locative. Soit ça n’inclue pas l’assurance loyer impayés (ce qui est dangereux quand on investit à distance), soit c’est pas cher (d’habitude on est plutôt à 9-10 %).

Pas de frais de recherche de locataires puisque l’immeuble est fourni "garni" de 7 locataires, biens sous tous rapports. Qui ne partiront jamais, donc il n’y a aucun frais de recherche de locataires à prévoir ; normal.

Aucun travaux prévus annuellement, puisque l’intégralité des charges courantes est refacturée aux locataires ; il ne s’agit donc que d’électricité des parties communes et de petit entretien. Il n’y aura aucun gros équipement à changer, aucune rénovation des parties communes, aucune réfection de toiture ou de façade. Il est vrai qu’après un budget de travaux initial à 30000 €, que l’on pourrait qualifier de royal voire de pharaonique, on est tranquille pour 20 ans !

Sans assurance PNO. Il est vrai qu’elle n’est pas obligatoire puisque ce n’est pas une copropriété ; voilà donc une économie fort avisée. Supposons que l’immeuble brûle. L’origine criminelle est établie (par exemple départ de feu volontaire dans les poubelles à l’extérieur de l’immeuble), mais on ne retrouve jamais le responsable. Qui vous rembourse ? A ma connaissance, personne.

Avec 34200/250/12 = loyers mensuels 11 €/m², pour des T2. Dans une ville où un bien rénové vaut 315000/250 = 1260 €/m². Soit les loyers sont un peu hauts, soit la valeur est un peu basse…

Et, comme relevé par GBL, on s’arrête avant le calcul de l’impôt. Le LMNP, ça permet d’avoir zéro imposition, c’est bien connu, donc ce n’est même pas la peine de s’embêter avec ce calcul inutile.

C’est la version LMNP des simulations Pinel.

Mais, pas de doute, c’est joli et bien présenté ! Vous pouvez transmettre mes félicitations à l’auteur de cette simulation.

Dernière modification par Bernard2K (05/08/2020 19h17)

GoodbyLenine · #54

rogermichel a écrit :
- Il n’y a aucun calcul en relation avec la fiscalité (il faut calculer le BIC, en prenant les recettes et charges qui seront prises en compte, dont les intérêts d’emprunt et les amortissements), car là, votre simulation suppose pas d’impôts sur les BIC, ce qui est "optimiste".
Merci, je vais revoir aussi ce point. Pareil si vous avez des ressources je suis preneur.

Comme "ressources", vous avez pas mal de discussions du forum, et de multiples études de cas (ça ne manque pas, sur le forum, les études de cas pour un investissement en location meublée, souvent bien plus complètes que votre dossier actuel). Vous avez encore besoin de sérieusement vous former : utilisez ces ressource !

La SCI et le statut LMNP ne sont pas vraiment très compatibles (vous trouverez pourquoi dans moultes discussions sur le forum, et dans tous les bons livres sur la location meublée). Donc oubliez votre idée de détenir ce bien via une SCI. Pour détenir une bien à plusieurs et le louer meublé, il vous reste l’indivision, ou la SNC (avec chacune quelques inconvénients), ou la SARL de famille si entre conjoints ou parents/enfants (ce qui n’est pas votre cas), dans tous les cas imposés à l’IR pour les "associés".

A la banque, vous feriez mieux de décrire l’ensemble du dossier (et mieux vaudrait qu’il soit bien plus solide/crédible que ce qui a été indiqué dans cette discussion pour le moment), sinon, soit vous ne respecterez pas certaines clauses du contrat de prêt, soit la confiance sera vite rompue.

lachignolecorse · #55

Et l’expert comptable ?
Et la cfe?

rogermichel · #56

Bonjour à tous,

Merci pour vos réponses précieuses et avant tout bienveillantes.

Pour information la toiture et les facades de l’immeuble on été refait à neuf cette année, ainsi que 3 appartements sur 7. Les 4 derniers appartements ont besoin de rafraichissement (peinture, etc). Tous les appartements sauf 1 sont déjà meublés. L’immeuble est situé à proximité d’un arrêt de bus, à 3 minutes à pieds d’une gare, et à moins de 15 minutes à pieds de 2 universités.

J’ai pris en compte vos différentes remarques pour refaire une simulation, plus conservatrice.

En ce qui concerne la fiscalité, il semble que la LMNP en réel soit bien plus avantageuse. Vos commentaires sur cette simulation initiale sont bien sûr les bienvenus!
[Edit: simulation revue avec correction des intérêts du crédit, merci @Caparzo !]
[Edit 2: simulation revue en incorporant l’assurance PNO, comptable, frais de gestions dans les dépenses courantes]

Dernière modification par rogermichel (06/08/2020 11h47)

Caparzo · #57

Bonjour je ne comprends pas d’ou sortent les 22 K€ d’interets.
Si vous empruntez 350k€ a 1,45 cela donne 4,9k€/an.

rogermichel · #58

Bonjour Caparzo,

Voir la simulation ci-joint.

Caparzo · #59

Ah ok. Vous avez modifié tous les chiffres. Là je suis d’accord.
Donc ce projet vous coûte 3000€ par an au début plus le temps passe plus les intérêts descendent plus ils vous coûte cher.

Dernière modification par Caparzo (06/08/2020 15h04)

rogermichel · #60

Une autre question: en régime LMNP réel, doit-on payer les cotisations sociales et la CFE lorsque l’on n’est pas résident fiscal (expatriation hors d’Europe) ?

En vous remerciant pour vos éclaircissements.

Dernière modification par rogermichel (06/08/2020 16h25)

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