Mart14000 : étude de cas (partie de cave de mon voisin sous ma maison)

Mart14000 a écrit :

d’après les dires de mon voisin, son acte d’époque mentionne qu’elle a fait l’acquisition d’une maison avec une cave en partie sous ma maison. Le problème est que c’est ce même notaire qui était aussi à l’origine de la vente.

Première chose à faire : demander au notaire en question de vous fournir copie de l’acte de propriété du voisin.

Merci, je vais vérifier cela. Et si jamais cela figure sur son acte ?
Quels recours puis-je avoir ?
Aurais-je dû être informé d’une quelconque servitude avant d’acheter ?

Merci beaucoup pour vos réponses très complètes.
Dans mon acte figure le paragraphe suivant (en aucun cas n’est mentionné l’histoire de la cave). Dois-je comprendre avec ce paragraphe que je dois supporter toutes les servitudes y compris celle non évoquées et d’époque ou bien cela comprend uniquement les potentielles servitudes mentionnées dans mon acte.

SERVITUDES

L’ACQUEREUR profite ou supporte les servitudes ou les droits de jouissance
spéciale, s’il en existe.
Le VENDEUR déclare :
• ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance
spéciale qui ne seraient pas relatés aux présentes,
• qu’à sa connaissance, il n’existe pas d’autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant, le cas échéant, de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme.
À la connaissance du VENDEUR, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celles stipulées aux termes de l’acte reçu par Maître XX, Notaire à XX, le DATE
contenant vente par Monsieur et Madame XX au profit de Monsieur et Madame XX du BIEN objet des présentes, ci-après littéralement rapportées :
« Il est ici précisé que l’immeuble objet de la présente vente est soumis aux charges et conditions du lotissement autorise par Monsieur le Préfet de la Seine Inférieure en date du DATE, dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée et dont l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance par la lecture que lui en a donnée le notaire soussigné. »
Une copie de la note sus-visée est demeurée annexée.
L’ACQUEREUR déclare en avoir parfaite connaissance et vouloir en faire son affaire personnelle.

Dernière modification par Mart14000 (09/01/2024 11h59)

avec votre message #6 qui est relativement clair,  et la reponse de Bernard2K vous recommandant de recuperer les 3 actes vous verrez si vous avez rate quelque chose ou si c’est votre notaire.
En Fonction de cela vous pourrez consulter un avocat avec un dossier coherent.

Dernière modification par JeromeLMNP (09/01/2024 12h17)

Il vous suffit de regarder sur internet. Il y a de nombreuses questions sur des forums avec des réponses similaires à celles données ci-dessus. Souvent, il s’agit d’une découpe en volume d’une maison ancienne (est-ce votre cas?).

Je constate aussi que vous savez qu’un mur a été supprimé,  ce qui est étonnant car c’était probablement un mur porteur. Avez-vous visité la cave du voisin?

Quel est le descriptif de la cave dans votre acte de vente? Y a-t-il une superficie indiquée? Vous devriez regarder l’état descriptif de votre maison dans votre espace impots.gouv/biens immobiliers (vous devriez retrouver la surface de la cave).  Procurez vous l’acte de vente de la maison de votre voisin bien entendu.

Merci pour vos retour,

@Canyonneur75
Seul le notaire pourra me dire si les 2 biens ont été la propriété d’une même personne et/ou si les 2 parcelles sont issues d’une parcelle unique.
Mon numéro au cadastre est 190 et le voisin en question 394.

Je n’ai pas de notaire, il s’agit du notaire ayant réalisé la vente de la maison. (celui-ci a vendu également la maison du voisin il y a quelques années). Je vais me renseigner pour missionner un indépendant en fonction de son retour.

La prescription acquisitive est-elle simple à prouver (car en effet j’ai l’impression que cette situation date d’avant le voisin actuel.

Non le mur qui a été édifié ne compromet pas la solidité du bâti.

@lachignolecorse
si division en volume, j’aurais tout de même été informé non ? Le voisin n’a pas de cave. C’est la partie sous ma maison qui fait office de cave.
Par ailleurs, l’urbanisme a trace d’une cave chez le voisin mais pas chez moi alors que c’est écrit dans mon acte "maison édifié sur cave"…

Venant de l’acquérir, je n’ai rien sur impots.gouv/biens immobiliers.

Vous dîtes :

Mart14000 a écrit :

J’ai constaté que cette cave était réduite de moitié et j’ai pu voir que l’autre partie de ma cave était venue agrandir celle du voisin (un mur ayant été construit m’empêchant d’avoir accès à cette partie de la cave).
Le mur de séparation des deux caves et des 2 maisons d’origine avait disparu au profit de la maison du voisin.

On vous demande :

Canyonneur75 a écrit :

Dernier point, ce déplacement de mur est il de nature à compromettre la solidité du bâti ?

lachignolecorse a écrit :

Je constate aussi que vous savez qu’un mur a été supprimé,  ce qui est étonnant car c’était probablement un mur porteur. Avez-vous visité la cave du voisin?

Moi aussi ça m’interpelle cette histoire de mur supprimé. On ne déplace pas un mur. On en supprime un, ce qui a des conséquences sur la structure. On en construit un pour changer la séparation mais sa construction a-t-elle tenu compte d’une reprise de structure qu’assurait l’ancien mur ?
Y a-t-il eu un permis de construire, obligatoire ?

Or vous répondez :

Mart14000 a écrit :

Non le mur qui a été édifié ne compromet pas la solidité du bâti.

On ne vous demande pas si le mur errigé compromet ceci ou cela mais si le mur supprimé entraîne possiblement cela.
Il faut des connaissances en structure pour répondre à la question, qu’est-ce qui vous fait dire qu’il n’y aurait pas de conséquences ?

Dernière modification par Surin (09/01/2024 16h44)

Oui j’ai vu qu’il s’agissait d’un mur édifié (il y certainement longtemps) car j’ai pu voir en enlevant la grille de ventilation que l’autre partie de ma cave était venu constituer la cave du voisin m’empéchant d’avoir accès à cette partie (c’est ce qui me permet de l’affirmer).
Je ne suis pas allé voir chez le voisin (la maison est vide en attente d’être relouée).

Bernard2K, le 09/01/2024 a écrit :

Par définition, une servitude doit être inscrite dans votre acte de propriété. Si elle n’y est pas, c’est qu’elle n’existe pas (en principe…).

Typiquement, à partir du moment où une servitude est instituée, à chaque fois que le bien est vendu, elle est recopiée d’acte en acte. En effet, cette servitude vient grever la jouissance du bien donc aussi sa valeur ; c’est un élément essentiel de la description du bien.

Notez bien qu’il est possible que le notaire ait fait une erreur. Donc, il faut lui demander communication de la copie d’actes de copropriété, mais il ne faut rien attendre de plus que cela. Si vous lui demandez des conseils, ou bien de vous dire s’il pense qu’il y a eu une irrégularité, sa réaction risque d’être de minimiser le problème pour éviter d’être mis en cause. Vous pouvez certes lui demander conseil, et c’est gratuit, mais à mon avis il faut être extrêmement méfiant car il a intérêt à nier le problème.

Tant qu’à lui commander des actes de propriété, demandez lui aussi l’acte de propriété précédent de votre maison (celui de votre vendeur donc). Ca permettra de vérifier qu’il n’y avait pas la mention d’une servitude que le notaire aurait oublié de recopier. Notez que toute personne peut obtenir un extrait du fichier de la publicité foncière, mais c’est un peu compliqué à faire soi-même, donc si le notaire peut le faire à votre place et vous rendre ce service, c’est mieux.

Par ailleurs : le voisin dit qu’il a acquis une maison comportant une cave située sous la votre. S’il a acquis cela, c’est donc qu’il prétend que la cave lui appartient. Or, en avoir la propriété, c’est différent d’une simple servitude. Une servitude peut accorder l’"usage" d’une cave, mais sans remettre en cause votre droit de propriété sur cette cave. Si vraiment le voisin est "propriétaire" de la cave au-dessous de votre maison, ce n’est pas une simple servitude. Pour avoir ainsi des propriétés différentes empilées à la verticale, il faudrait logiquement une division en volumes et/ou en lots, ce qui est encore bien différent. Ca serait très visible, car dans le descriptif de votre bien, au lieu de "la parcelle XNNN comportant une maison", il y aurait la description de comment la parcelle est divisée en volumes et/ou en lots, et des volumes et/ou des lots dont vous être propriétaire.

Commencez donc par obtenir ces 3 actes de propriété : le votre si vous ne l’avez pas déjà, celui du voisin, et celui du précédent propriétaire de votre maison. En fonction de ce que disent ces différents actes de propriété, vous aviserez.

S’il faut attaquer le vendeur et/ou le notaire et/ou le voisin, vous aurez besoin d’un avocat spécialisé en droit immobilier.

Je vais caricaturer un peu :
- les notaires voient une seule version de la loi : la leur. Ils pensent qu’il y a la loi, que la loi s’applique, et qu’ils sont garants de l’application correcte de la loi. De leur point de vue, ce sont eux qui savent. Ils ont une interprétation univoque de la loi.
- L’avocat sait qu’il y a (au moins) deux versions possibles d’application de la loi. Chaque partie ayant sa version, les deux parties sont en contentieux. Les avocats portent ce contentieux devant le juge qui interprète la loi et rend son verdict.

C’est pourquoi, à partir du moment où vous êtes dans un contentieux concernant la propriété ou l’usage de cette cave, il faut un avocat et non pas un notaire.

J’abonde en ce sens.

ça voudrait dire division en volume, ce qui est peu crédible, car opération complexe, qui sera surement dans l’acte, si elle existe…

Bonjour à tous,

Petite mise à jour :

J’ai réclamé les copies d’acte de la maison voisine auprès de la publicité foncière. Le notaire se serait trompé en mettant dans le courrier envoyé au notaire du voisin « cave se trouvant sous la maison voisine portant le numéro 74A ». Bien que ma maison soit le numéro 74, sur les actes de la voisine figure la même mention mais pas avec le numéro 74A mais 76 » ce qui change la donne (il s’agit en fait de la parcelle de derrière).

Je l’ai fait savoir au notaire, j’attends  son retour et vous en dirai plus car je commence à ne plus rien y comprendre.

On y voit un peu plus clair avec ce que vous nous dites sur les titres (même si vous en dites très peu…).

Mart14000 a écrit :

[Mon notaire] a fait un courrier à son notaire actuel pour lui demander la restitution de la cave (selon lui la bonne façon de titrer le voisin sur cette partie de cave aurait été d’exiger une division de copropriété ou en volume au moment de son acquisition.

Votre notaire raisonne de façon moderne : "La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous", donc la seule façon de faire autrement est de faire une division en lots ou en volume. Or, ce raisonnement est faux.
La bonne façon de raisonner est : "la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou de prescription acquisitive". Je n’ai pas inventé ce raisonnement : c’est celui de la cour de cassation que je cite deux lignes plus bas. Ainsi, un titre de propriété peut suffire pourvu qu’il soit suffisamment clair et probant.

Jurisprudence :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 mai 2015, 13-27.342 14-15.678, Publié au bulletin - Légifrance

Résumé : X est propriétaire d’une maison. Sous la maison de X est située une cave accessible depuis le jardin des YZ. La propriété de la cave par les voisins est mentionnée sur l’acte de propriété de X. Les X disent que la cave n’appartient pas aux YZ, que c’était un simple usage ; et que la propriété de cette cave par le lot voisin, mentionnée sur l’acte des X, n’est pas valable car les YZ ne sont pas parties à l’acte de propriété des X.

La Cour de cassation répond :

attendu que la présomption de propriété du dessous au profit des consorts X…, propriétaires du sol n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre, quel qu’en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive ; que la cour d’appel, qui a confronté les divers titres produits aux débats, en a souverainement déduit que les consorts Y… Z… étaient propriétaires de la cave litigieuse

Pour être bien clair : la cour de cassation dit que la propriété de la cave par YZ, telle qu’indiquée sur l’acte de propriété des X, est suffisamment probante. Elle précise bien : "un titre, quel qu’en soit le titulaire". Donc, la cave sous la maison des X appartient bien aux voisins YZ.

Notez bien aussi la notion de "confrontation des divers titres produits aux débats" : le juge va examiner l’ensemble des titres de propriété pour en déduire s’ils prouvent bien que la cave appartient au voisin. S’il y a contradiction dans les titres, il va juger "au mieux" l’intention qui s’en dégage.

Dans votre cas, entre le fait que le voisin a l’usage de la cave de longue date, et le fait que la cave soit bien mentionnée sur l’acte du voisin (et sur le votre aussi si j’ai bien compris), ça suffit à dire que le voisin est bien propriétaire. Peu importe que ce ne soit pas mentionné de façon "moderne" avec division en volume ou en lots. Le fait que l’acte mentionne que la cave est la propriété du voisin crée une division en volume de facto, même si elle n’est pas appelée comme cela.

Après, vous aurez peut-être un angle d’attaque si l’acte du voisin indique que la cave est située sous la parcelle 76 (qui n’est pas la vôtre), mais enfin je pense tout de même que votre affaire est très mal engagée et que vous auriez meilleur compte à laisser tomber.

Dernière modification par Bernard2K (31/01/2024 11h01)