Mart14000 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS ou location nue au réel)

Mart14000 · #1

Bonsoir à tous,

Je tiens tout d’abord à remercier les contributeurs de ce forum qui est une mine d’or et ô combien important pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’immobilier.

Comme évoqué dans ma présentation, j’ai fait l’acquisition d’une maison T3 en 2021
que j’ai mis en location en 2022 après quelques travaux effectués par mes soins (achat comptant). Elle est louée 640 HC en location nue (+ 30 euros de charges)
Prix d’achat : 70K net vendeur, 12K de frais d’acquisition.
Les charges annuelles sont : Taxe foncière (336 euros hors TEOM), 192 euros de PNO, environ 500 euros pour l’entretien.

De plus, j’ai hérité de la résidence principale dans laquelle je vivais à l’époque en 2019. Celle-ci est louée actuellement en location nue 610 HC (+ 30 euros de charges). Il s’agit aussi d’une maison T3.
J’ai les mêmes charges que le bien ci-dessus mais avec une taxe foncière hors TEOM égale à 523 euros.

J’ai fait l’achat fin 2021 d’un bien aux caractéristiques similaires (maison aussi T3) mais avec 50 000 euros de travaux faits par une entreprise. Prix d’achat : 66 000 euros net vendeur, 12000 euros de frais d’acquisition. J’ai tout financé via un crédit sauf les frais bancaires que j’ai mis de ma poche. Cela me permet d’être en déficit foncier. Si mes calculs sont bons, je ne payerai pas d’impôts sur l’ensemble de mes revenus fonciers avant 2025 grâce à ce bien. Celui-ci est loué 650e HC (+20 euros de charges).
Au niveau des charges j’ai sur ce bien 600e de TF, 200e de PNO et 3800e d’intérêts pour le moment.

Ces mises en location ont pour objectif de me procurer des revenus complémentaires en plus de mon salaire assez peu élevé. J’ai souhaité à tord ou à raison éviter la copropriété. Le souci est qu’à la suite du déficit foncier je devrai payer un total de 8 000 euros d’impôts ayant peu de charges sur mes biens. Je ne peux passer ces biens en meublés lors du départ des locataires car peu adaptés à la demande locale (j’avais tenté de mettre une annonce à l’époque).

Ayant la fièvre de l’immobilier, je souhaiterais investir dans un nouveau bien cette année. Que me conseillez-vous ? D’investir dans un nouveau bien avec travaux afin de créer de nouveau du déficit (même si c’est une fuite en avant) ou bien d’effectuer l’achat au sein d’une SCI à l’IS (tout en sachant que j’investis seul et que je n’ai pas encore de souhait de transmission n’ayant pas d’enfant pour le moment) ? J’ignore également les contraintes d’une gestion en SCI.

Que feriez-vous à ma place ?

Un grand merci d’avance pour vos recommandations ou conseils à ce sujet.

Mart14000

Mots-clés : deficit foncier, immobilier, location nue

Oreve · #2

En attendant les réponses de ceux qui si connaissent vraiment comme Bernard2K and Co qui pourront sûrement vous orienter plus objectivement que moi.

En vous lisant j’ai 2 questions qui me viennent à l’esprit :

- pourquoi ne pas louer et profiter du régime fiscal en lmnp réel pour les biens avec un prêt immobilier, vous pourrez peut-être payer moins d’impôt en déduisant un maximum de charge

- pourquoi ne pas vendre un bien qui est payé ou qui vous avez hérité sur lequel vous n’avez quasiment plus de charge à déduire et donc beaucoup d’impôt ?

Conclusion si vous n’avez pas de charges à déduire sur un bien et que vous payer plein pot d’impôt locatif pourquoi ne pas le vendre et profiter de la liquidité pour réinvestir ou vous faire un revenu complémentaire au lieu de s’entêter à vouloir louer absolument.

Dernière modification par Oreve (09/04/2023 09h23)

Mart14000 · #3

Bonjour Oreve,

Merci pour la réponse apportée.
Je ne peux profiter du régime fiscal du lmnp réel car j’avais tenté à l’époque de poster une annonce en meublé et je m’étais heurté à très peu de demandes. Les locataires qui visitaient avaient leurs meubles.
Un ami m’avait conseillé de proposer aux gens d’apporter leurs meubles tout en conservant certains des miens mais selon moi ce n’est pas légal et peut être remis en cause par le locataire à tout moment.

Je me suis posé la question de vendre. Mais j’ai vraiment besoin de revenus complémentaires. Je me dis pour acheter quoi ? A interroger les agences immobilières, la maison est le bien le plus "demandé" dans mon coin (surtout suite COVID avec une petite cour).
J’ai pensé aux immeubles avec de petites surfaces mais j’ai peur de ne pas attirer une clientèle de qualité (plus attirée par une maison) mise à part aller dans des grandes villes à proximité telles que Rouen ou Caen mais hors budget pour moi.

Personne ne s’est déjà retrouvé dans une situation similaire ?

Cordialement

Mart14000

77PourCent · #4

je pense qu’il faut surtout accepter de payer des impôts a partir du moment ou vous avez ce que vous souhaitez: un complément de revenu…

concernant la sci, d’autant plus IS, je ne vois pas bien l’intérêt.

déjà il faudra trouver un associé.
un comptable pour la comptabilité.
et ensuite vous versez un complément de revenu qui sera imposé aussi.
sauf que pour verser des dividendes il faut des benefices… et avec un deficit c’est compliqué.
donc cela couteras bien plus cher de vous faire un complément de salaire via sci.
en tant que gerant vous serez soumis au ex rsi (urssaf independant)

bien sur il faudrait savoir votre tmi, et ensuite la nature de vos revenus (salarié, independant, rente, etc..)

lachignolecorse · #5

Si vous voulez des revenus complémentaires et êtes accro à l’immobilier, vous n’avez pas trop le choix que de payer des impôts.

Si vous souhaitez persévérer, vous devez déjà calculer votre cash-flow et votre endettement (vous avez donné la plupart des chiffres, mais c’est à vous de faire le calcul).

Le cash-flow (fiscalité incluse) vous donnera le montant des revenus complémentaires.

L’endettement vous donnera votre capacité à continuer vos investissements.

Calculer aussi l’évolution de votre TMI lorsque vous aurez soldé votre déficit foncier.

Ne pas oublier qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Avez-vous tenu compte des nouvelles exigences DPE? Vos biens prennent-ils de la valeur ?

Mart14000 · #6

Bonjour,

Merci 77PourCent et lachignolecorse pour vos contributions.

@77PourCent merci d’avoir éclairé sur les contraintes de la SCI à l’IS.
En ce moment (période de déficit foncier sur mes 3 biens locatifs), j’ai une TMI à 11% ayant uniquement mon salaire de pris en compte (salaire de 1700 euros net mensuel).

@lachignolecorse

Mon endettement actuel est de 22% (j’ai qu’un seul prêt de 128K euros sur 25 ans pour l’acquisition de mon 3ème bien).
Concernant mon cash flow :
En période actuelle de déficit et ce jusqu’en 2025 : 22800 de revenus locatifs - 670 (mensualités 3ème bien) - 1459 (foncier des biens) - 1500 (estimation entretien) - 592 euros (PNO des biens) = 18 579 euros

Lorsque le déficit aura disparu avec des impôts à 8000 euros, je serai à 10 579 euros annuels.
La fin des déficit me fait du coup sauter à la tranche 30%. Les biens ont été rénovés récemment (deux sont en D et un en E). Ils ont en effet pris de la valeur avec les travaux de rénovation.

Plutarque · #7

Bonjour.

77PourCent a écrit :
j’ai fait l’acquisition d’une maison T3 en 2021 que j’ai mis en location en 2022 après quelques travaux effectués par mes soins (achat comptant)

Payer des impôts semble vous faire peur, et acheter au comptant est le meilleur moyen d’en payer beaucoup et vite. Attention, je ne dis pas qu’acheter comptant est une mauvaise idée, bien au contraire cela devient une arme redoutable avec l’explosion des taux. Mais il faut s’attendre à de la fiscalité, c’est un fait.

77PourCent a écrit :
je pense qu’il faut surtout accepter de payer des impôts a partir du moment ou vous avez ce que vous souhaitez: un complément de revenu…

Complètement d’accord. Un investisseur cherche, à terme, à avoir un complément de revenus confortable. Il faut donc nécessairement accepter de payer des impôts à un moment.

Mart14000 a écrit :
En période actuelle de déficit et ce jusqu’en 2025 : 22800 de revenus locatifs - 670 (mensualités 3ème bien) - 1459 (foncier des biens) - 1500 (estimation entretien) - 592 euros (PNO des biens) = 18 579 euros

Lorsque le déficit aura disparu avec des impôts à 8000 euros, je serai à 10 579 euros annuels.
La fin des déficit me fait du coup sauter à la tranche 30%.

Oui rien d’anormal : une fois le déficit foncier disparu et le régime de croisière atteint, vous aurez 18000€/12=1500€/mois de revenus locatifs.

Question : les mensualités du 3ème bien sont-elles bien de 670€ annuels comme indiqué, soit 55€/mois ? Ca me parait très peu vu le montant du prêt.

Mart14000 a écrit :
Les biens ont été rénovés récemment (deux sont en D et un en E). Ils ont en effet pris de la valeur avec les travaux de rénovation.

Il reste toujours l’option de la vente. Mais pour réinvestir dans quoi ? Cela dépend surtout de vous.

Dernière modification par Plutarque (09/04/2023 18h39)

Mart14000 · #8

Bonjour Plutarque,

Merci beaucoup pour vos commentaires qui m’aident beaucoup.
A temps pour moi, c’est en effet 670 euros par mois pour le 3ème bien.
J’avais fait le choix à l’époque de l’option comptant pour un de mes biens n’ayant pas encore de RP et ne voulant pas trop entamer ma capacité d’emprunt.

Plutarque · #9

Je me permets donc de modifier vos chiffres :

Mart14000 a écrit :
En période actuelle de déficit et ce jusqu’en 2025 : 22800 de revenus locatifs - ~~670~~ 8040 (mensualités 3ème bien) - 1459 (foncier des biens) - 1500 (estimation entretien) - 592 euros (PNO des biens) = ~~18 579~~ 11 209 euros

Lorsque le déficit aura disparu avec des impôts à 8000 euros, je serai à ~~10 579~~ 3209 euros annuels.

Ce n’est plus du tout la même chose !

Dernière modification par Plutarque (10/04/2023 01h52)

lachignolecorse · #10

L’acquisition de votre 3ème bien a fait passer votre endettement de 0 à 22% pour une rentabilité nette de l’ordre de 3% (rentabilité du livret A avec zéro souci). Même si le financement rend quasi indolore l’opération (hors fiscalité loyer=mensualité), elle vous met dans une situation où vous ne pouvez plus investir de cette façon (une seconde opération de ce genre ferait passer votre endettement à 40%). Je vous conseille de calculer la rentabilité nette de chaque bien.

Parmi les sujets non abordés, il y a votre résidence principale (atteindre l’endettement maximum uniquement avec du locatif vous bloquera pour votre RP) et vos projets familiaux.

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