Eric18 : étude de cas immobilier (pertinence de créer une copropriété ?)

Il y a une seule parcelle d’un point de vue cadastral mais ce sont bien des lots différents  d’un point de vue notarial et du point de vue des impôts (numéros fiscaux différents). Ma mère ne doit donc rien à son frère (point vu avec le notaire), qui possède uniquement les deux commerces. Mes grands-parents avaient déjà tout séparés  dans les années 80 mais ils étaient les seuls propriétaires.

Les derniers échanges m’inspirent les commentaires suivants :

Eric18 a écrit :

ce sont bien des lots différents  d’un point de vue notarial et du point de vue des impôts (numéros fiscaux différents)

- il ne s’agit pas du point de vue notarial mais du point de vue du fichier de la propriété immobilière, qui donne pour chaque bien le (ou les) propriétaire(s).
- du point de vue fiscal, l’unité d’étude est le local et non pas la propriété. Même en présence d’un seul propriétaire, on a autant de locaux que l’on a de pièces et annexes d’un seul tenant (appartement ou local professionnel) et donc de fiches H2. Cela a une influence sur les valeurs locatives qui sont calculées par local et non pas au niveau de la propriété. La taxe foncière globale sera plus importante pour deux appartements de 65m2 que pour un appartement de 130m2.

Bernard2k a écrit :

Cela dit, la cour de cassation est venue préciser qu’il faut obligatoirement des parties communes pour qu’il y ait copropriété : Non-application du statut de la copropriété en l’absence de parties communes : Anil, analyses juridiques et jurisprudence

Le titre de l’article est trompeur : il faut comprendre absence de copropriété entre 2 immeubles accolés bâtis sur des parcelles différentes ayant une entrée commune. La cours de cassation tranche pour l’existence de 2 copropriétés différentes et non pas une seule copropriété (au passage, il semble qu’il n’existe pas de règlement de copropriété), et non sur l’absence de copropriété…

Bernard2k a écrit :

1) ouvrir les yeux, ou pas. On peut continuer à croire qu’il n’y a pas de copropriété si elle n’est pas "crée", ou bien en niant l’existence de parties communes.

Je présume que la succession est en cours de règlement et que le notaire souhaite établir correctement l’attestation de propriété (et au passage encaisser les émoulements correspondants)…
D’autre part, le problème se posera à nouveau pour chaque succession ultérieure ou pour une vente d’un lot à un tiers…
L’officialisation de la copropriété me semble donc inéluctable et très souhaitable, le choix reste, dans la situation actuelle, de la gérer ou pas.
Si les gros travaux sont à la charge des locataires des commerces, des comptes de copropriété pourront être utiles.
En tout état de cause, il conviendra d’assurer la copropriété…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (02/01/2024 10h04)

Bernard2K a écrit :

Cela dit, la cour de cassation est venue préciser qu’il faut obligatoirement des parties communes pour qu’il y ait copropriété : Non-application du statut de la copropriété en l’absence de parties communes : Anil, analyses juridiques et jurisprudence
Or, il y a des parties communes dans le cas de l’immeuble que vous décrivez.

En l’espèce, le pourvoi était initié par un copropriétaire de l’un des deux immeubles accolés qui n’était pas l’immeuble contenant le lot occupé par les locataires.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 janvier 2016, 13-22.292 a écrit :

ALORS QUE la loi du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; que M. X… a fait valoir (Prod. 3 p. 5 et s.) que son immeuble et celui dans lequel a eu lieu l’accident étaient deux copropriétés distinctes, que les immeubles n’avaient aucun équipement commun, les toitures et les cages d’escalier étant différenciées, que son immeuble se trouvait sur les anciennes parcelles 104 et 105 alors que le bâtiment où a eu lieu l’accident se trouvait sur les anciennes parcelles 106 et 107 ; qu’en retenant l’existence d’une seule copropriété aux seuls motifs que l’expert K… avait décrit que « les lieux litigieux dépendent d’un immeuble très ancien constitué de deux corps de bâtiments accolés. L’entrée donnant accès à l’endroit où s’est déroulé l’accident dont a été victime I… porte le n° … » sans constater que la propriété des deux immeubles aurait été répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, la cour d’appel privé sa décision de base légale au regard de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

2 immeubles, 4 parcelles cadastrales, un distinction ferme entre les toitures de chaque immeuble (dans des villes anciennes d’architecture "italienne", avec des immeubles accolés ayant presque toujours des entrées séparées, la toiture peut être la seule partie commune de plusieurs immeubles), et manifestement l’absence d’un réglement de copropriété commun prévoyant la répartition des dépenses sur l’ensemble des deux immeubles sans distinction d’origine (la cour d’appel ne retient pas un tel réglement comme imposant la répartition sur l’ensemble des deux immeubles des sommes imputables à la copropriété ainsi constituée)

Sur le choix … En langage courant, c’est juste … on peut choisir d’ignorer la loi, de l’enfreindre. On peut choisir de laisser pourrir un problème, de le laisser progresser dans sa complexité au lieu de le traiter en première phase.

Mais évoquer le choix de ne pas respecter la loi reste une difficulté me concernant.

@Eric

"sauf si on considère que le sas d’entrée de la maison où se trouve les compteurs est une partie commune"

Question simple : est-ce qu’Enedis peut pénétrer dans le sas contenant les compteurs de votre oncle sans pénétrer la propriété de votre mère, c’est à dire le sas contenant ses propres compteurs ?

Si la réponse est négative, il va être difficile de considérer que ce sas n’est pas une partie commune, c’est à dire appartenant à l’ensemble des copropriétaires et dont la responsabilité (entretien, réparation, accès, transfert du droit d’accès, modification, …) est commune quoi qu’aucune répartition formelle n’ait été formalisé pour répartir les frais liés à ce sas.

Lorsque vos grands parents étaient propriétaire de ce bati, ils formaient un foyer unique. Il n’y avait pas besoin de considérer les lots comme étant en copropriété vu qu’ils appartenaient tous à vos grands parents. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas. Votre mère et votre oncle, demain peut être votre mère, votre oncle, vous, un cousin ou encore un tiers qui rachèterait à votre mère ou votre oncle un lot …

La situation d’une même personne possédant ce bati n’est plus. C’est devenu de fait, par simple décès du propriétaire précédant, transmission par voie successorale et répartition des lots, un bien découpé en plusieurs lots détenus par des personnes différentes. Une copropriété.

La copropriété emporte plusieurs obligations, dont l’établissement d’un réglement, son enregistrement, etc … Certes, il reste possible, comme le dit Bernard, de ne pas se conformer aux obligations, de les enfreindre, de refiler la patate chaude. Et d’en assumer les éventuelles conséquences.

Exemple de conséquence rapide : les lots sont invendables tant que la copropriété n’est pas en règle, aucun notaire n’acceptera d’acter la vente d’un lot à un tiers. Un notaire sérieux refusera aussi d’acter une donation pour les mêmes raisons.

La situation impose des démarches. Vous (enfin votre mère et votre oncle) pouvez chercher des alternatives pour ne pas créer de copropriété, alternatives qui auront d’autres conséquences à prendre en compte, mais ignorer les faits est rarement une bonne idée.

EDIT - encore des messages qui se croisent …

La division parcellaire est une éventuelle solution pour couper un bati initialement unique en 2 batis "théoriques" puisque relevant de 2 parcelles distinctes (à nouveau le 552, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous) …

Avec 2 conséquences immédiates :
- des servitudes potentielles qu’il faut formaliser (droit de passage dans l’allée relevant d’une des deux parcelles par exemple)
- la création d’un mur mitoyen qui sans définir une copropriété restera un élément commun.

Outre la question d’horizontalité des lots pour la séparation physique, je ne suis pas sur qu’il soit possible de déporter un compteur via une servitude à l’intérieur d’un batiment devenu propriété totalement disjointe.

Dernière modification par xazh (02/01/2024 11h16)

- bien détailler les lots et les tantièmes rattachés à chacun
- bien détailler les parties communes, les droits et devoirs par rapport à ces parties communes (ex : en présence d’un jardin, est-il complètement commun, est-il à usage privatif de l’un des lots, quelles sont les limites d’usages à intégrer dans le réglement de copropriété)
- établir le syndicat des copropriétaires
- décider d’un syndic de copropriété qui peut être libre, coopératif ou professionnel
- se mettre en tête d’avoir dans le temps le suivi de gestion de la copropriété (les factures communes, la comptabilité commune, les AG annuelles qui retracent les décisions communes, …)
- etc, etc, etc

Petit rappel : le réglement s’approuve à l’unanimité. Il est donc très difficile à terme de le modifier. C’est donc un réglement qui doit être établi avec finesse et précision.