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#1 31/03/2019 16h32

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Je possède en indivision avec mon frère un terrain constructible proche d’une grande ville. Des promoteurs nous en offrent 400 k€. En vendant un autre bien, nous pourrions avoir la trésorerie pour  faire un lotissement nous même en comptant un investissement de 250 à 300 k€.
D’après le PLU, il y aurait possibilité de faire 9 lots pour un montant d’environ 1 million à la revente, soit un gain brut de 300 à 350 k€.
C’est tentant mais n’est-ce pas trop compliqué / risqué si on n’est pas du métier ?
Certains d’entre vous l’ont fait, d’autres sont du métier, alors …qu’en pensez-vous ?

Mots-clés : lotissement, terrain constructible, voirie

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#2 31/03/2019 19h30

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La première chose à faire est de déposer un CUb et de rencontrer la Mairie et le service instructeur.
Votre projet étant à la veille d’élections, il est primordial de connaître le droit précisément applicable à votre bien et l’idée que se fait l’élu de la destination réelle du bien. C’est surprenant mais cela peut être 2 choses différentes.

Gardez en vue que la validité du CUb peut être remise en cause en cas de révision du PLU : demandez ce qu’il en est.

Comment est le voisinage ? Plutôt favorable ou opposé au projet ?

Bref les vraies difficultés ne sont pas tellement techniques ou réglementaires (je suis un peu du métier effectivement, mais bien que dans le même cas que vous, j’hésite tellement cela peut tourner à la galère juridique) mais humaines…

Une fois que vous serez certains des possibilités, il sera temps de parler division et statuts.

NB : que comptez vous dans les 250/300 KE ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 31/03/2019 20h27

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Merci de votre réponse.
J’ai rencontré le maire qui n’est pas opposé au projet mais pas pressé non plus car il n’a pas son quota de logements sociaux et ça semble être son principal soucis. Dans le cadre du PLU, je peux faire 9 lots, le maire souhaite des surfaces d’au moins 750 m² ce qui ne me gène pas, il a souvent à faire a des lotisseurs qui font des lots de 500m² mais ça ne lui plait pas beaucoup.
Autrement, le terrain est entouré d’autres lotissements donc ça ne choque personne.
J’ai demandé à un géomètre qui m’a dit que pour les VRD et l’assainissement des terrains, il fallait compter 200 à 250000 euros pour une dizaine de lots, j’ai demandé à un responsable de l’urbanisme d’une ville moyenne qui m’a répondu que dans les zones tendues à proximité des grandes métropoles, les exigences étaient souvent élevées et qu’il valait mieux tabler sur 300 k€ ( le terrain fait 8300 m²).
Mon principal soucis (mais paradoxalement, c’est aussi ce qui m’intéresse ) c’est que je n’y connais rien, je veux bien me renseigner avant de me lancer (éventuellement) là dedans.

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#4 31/03/2019 23h49

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Iqce, vous avez tout à fait raison de poser d’abord la question de la faisabilité urbanistique et "humaine".

Mais il me vient une autre question, c’est celle de la nature professionnelle de l’opération.

Il me semble que des particuliers en indivision qui viabilisent et vendent une dizaine de terrains à bâtir sont requalifiables en entreprise, et donc en société de fait. En effet, même s’il n’y a eu qu’une seule acquisition, il y aurait en revanche une dizaine de ventes, et la pluralité de ventes établit l’"habitude", qui caractérise l’activité professionnelle.
On peut certes arguer qu’il n’y avait pas l’"intention spéculative" à l’acquisition, surtout que c’est probablement un héritage. Néanmoins, les Impôts pourraient répondre que l’intention spéculative provient du fait de viabiliser et vendre divisé ; et il n’est pas impossible qu’un juge les suive sur ce terrain-là (si j’ose dire).

Pour éviter cela, il faudrait envisager de créer dès le début une société de lotisseur (avec apport du terrain comme capital en nature), souscrire les assurances professionnelles ad hoc, faire toute l’opération en tant que société, vendre avec TVA, IS, etc. Et ensuite éventuellement liquider la société si vous ne comptez pas faire d’autre opération. Non ?

D’ailleurs, avec la fiscalité de plus en plus favorable pour les entreprises, il n’est même pas sûr que ça coûte beaucoup plus cher que de le faire en nom propre.

Dernière modification par Bernard2K (01/04/2019 08h12)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+3]    #5 01/04/2019 09h35

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Tout à fait ; mais avant tout la faisabilité politique me semble un préalable à cerner (chose faite) ; pour le montage, vous êtes bien plus au fait que moi wink

D’un point de vue technique (et uniquement technique), le travail effectué par le géomètre peut être fait par un particuliers qui se fierait à son bon sens, en consultant les entreprises.
Mais un vrai bon maître d’œuvre fera gagner de l’argent et de la sérénité : c’est le cœur du problème, trouver des gens qualifiés…Je peux volontiers aider en vous disant dans les grandes lignes si les solutions techniques semblent d’aplomb, les pris corrects ou pas, mais de loin l’exercice trouve vite ses limites.

D’un point de vue réglementaire, si vous avez lu le forum, vous savez que vous pouvez éviter la procédure de LT (lotissement) si votre projet individualise TOUS les réseaux : vous n’avez besoin du géomètre que pour diviser (10 à 15 KE dans votre cas, à la louche).
Autrement, le permis d’aménager est probable (rajouter 5KE ?) cf art R421-19 du Code de l’Urbanisme. A vous lire j’en déduis que l’on est dans ce cas.

Lisez bien le PLU et son rapport de présentation pour voir si aucune prescription environnementale n’est à respecter, pensez à la Loi sur l’Eau suivant les surfaces imperméabilisées totales, pensez au débouché sur la voirie (sécurité OK ? Sinon gare au R 111-2 du Code de l’Urbanisme), à la gestion des eaux de ruissellements (noues ?), aux espaces communs et végétalisés, aux stationnements, aux prescriptions du SDIS (en général on peut les rencontrer en amont du dossier d’autorisation de construire)…Et bien sur prendre en compte les éventuelles servitudes annexées au PLU : périmètre de risque, ABF…Je ne pense pas que ce soit le cas.

Globalement :
- vous semblez vous poser les bonnes questions, donc l’état d’esprit est bon wink
- ne soyez pas impressionné par ma liste non exhaustive  : c’est presque du binaire oui/non…

NB 1 : pour info, lire le L 442-1 du CU
NB 2 : le maire veut du 750 m2…Cela m’interpelle, sur un tènement aussi grand les services de l’état imposent en général une OAP (un pré projet, défini dans le PLU au sein du cahier des OAP) ; la position du Maire contredit les fondements des lois Grenelles et du Code de l’urbanisme, et donc votre projet est susceptible d’être retoqué au Contrôle de légalité du Prefet : ce point est à aborder pour déminer en amont. Lire le L101-1 du Code de l’Urbanisme pour comprendre…Le 1er article duquel tout découle.

Dernière modification par Iqce (01/04/2019 09h39)


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#6 01/04/2019 21h08

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Je vous remercie Iqce pour les conseils que vous me donnez, je vais essayer de me familiariser avec les sigles et me pencher sur le code de l’urbanisme.
Je reviendrai vers vous, sur cette file, pour des renseignement plus précis .

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#7 30/04/2019 19h16

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Rencontre avec le maire.
Le nouveau PLU est en cours de réalisation, le conseil municipal a voté un sursis à statuer en attendant que ce soit terminé ( sans doute cet été ). Le terrain est en zone pavillonnaire et devrait le rester. Le maire sait qu’il ne peut pas exiger de surface minimale pour les lots.
Il y a deux options : lotissement avec mixité sociale (qui n’est pas la préférence de l’équipe Municipale actuelle). Leur souhait serait de faire un eco-quartier; c’est tendance, mais sur 8000 mètres, je me demande ce que ça peut donner.
On doit se revoir quand le PLU sera définitivement arrêté.

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[+1]    #8 30/04/2019 19h32

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bonjour toufou,

C’est marrant il y a une partie de mon boulot dans ce que vous citez.
NB : je suis dans le Sud.

Sinon, le Maire est dans l’obligation de surseoir à statuer à partir du moment ou le débat sur le PADD à eu lieu : en clair, cela signifie que le PLU est désormais suffisamment avancé pour que l’on puisse dire avec certitude que votre projet COMPROMET le document futur.
Je parie qu’il y a une Opération d’Aménagement programmé sur votre terrain et que vos droits à construire seront fortement revus à la baisse.

Cerema a écrit :

Sursis à statuer


Le sursis à statuer permet de suspendre, pendant 2 ans, l’octroi d’une autorisation ou déclaration d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager ou déclaration préalable) dans les cas où le projet compromettrait l’exécution d’un futur plan d’urbanisme (plan local d’urbanisme ou plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou serait de nature à rendre plus onéreuse l’exécution d’une opération d’aménagement ou faisant l’objet d’une acquisition publique.

Orientation d’aménagement et de programmation ? Wikipédia

Un EQ sur 8000m2, dans le cadre d’un futur PLU, c’est forcément un EQ labellisé par l’Etat, donc du très dense (20 à 30 logts par hectare) et du très haut de gamme avec du logement social : en gros de "l’incompatible" en prix de sortie au m2 SAUF à "ne pas payer" le terrain !
Il vous faut être bien au courant de vos droits et des possibilités offertes par le Code de l’Urbanisme pour vous défendre lors de l’Enquête Publique avant approbation du PLU.

Dernière modification par Iqce (30/04/2019 19h33)


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#9 30/04/2019 19h44

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Il vous faut être bien au courant de vos droits et des possibilités offertes par le Code de l’Urbanisme pour vous défendre lors de l’Enquête Publique avant approbation du PLU.
En clair, il faut faire quoi ?

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#10 30/04/2019 22h31

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Analyser le projet de PLU et tenter de faire évoluer favorablement l’OAP et le zonage de votre terrain. Si vous allez à l’expro un terrain classé en U (Urbanisable) aura une meilleure indemnisation qu’un terrain classé en "AU" (A Urbaniser) ou pire qu’un AUf (A Urbaniser sous condition, le f signifiant fermé).

C’est un travail qui me demande en général un réel effort intellectuel (je ne suis pas super doué, je viens du BTP, mais j’ai l’avantage d’avoir beaucoup de connaissances dans divers domaines) et qui ne paye pas toujours. Je viens de le faire pour des terrains concerné par le PLUi de Aix Marseille (Les PLU et le PLUi) ; dans un cas j’ai réussi à retenir l’attention du Commissaire Enquêteur et une association à repris mes arguments : c’est bien engagé. Dans un autre cas, plus politique, choux blanc (et pourtant la demande des particuliers était bien justifiée).
J’ai tenté par ex de démontrer une erreur sur les possibilités à construire en mettant en avant les arguments du PADD retenus par les élus et leur incohérence avec :
- les besoins cf rapport de présentation
- la réalité du terrain : le projet des élus acterait une ségrégation des populations en lieu et place de la mixité souhaitée
- l’obligation de respecter les articles du Code de l’Urbanisme (cf densification et transports en communs).


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#11 01/05/2019 08h10

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Merci de ces précisions.
Le terrain est actuellement en zone AU et comme nous sommes en périphérie d’une métropole régionale en plein essor, il y a aussi une spéculation de folie depuis quelques années.
Le maire ne m’a pas caché qu’il était en opposition avec les services préfectoraux. La population croit vite et il souhaite conserver un cadre de vie agréable à ses administrés en essayant de maitriser une urbanisation galopante. D’un autre coté la préfecture l’a mis en demeure de construire plusieurs centaines de logements sociaux et souhaite une densification de l’habitat.
Ma question est : pour qui roule le commissaire-enquêteur pour le PLU ?

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[+2]    #12 01/05/2019 10h04

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En fait, il faut reprendre à la base au niveau des connaissances.

1- L’urbanisme est une compétence dite "partagée" ; on comprend bien que l’aménagement du territoire mérite plus qu’un regard partagé entre les collectivités et l’Etat. Sinon on pourrait avoir les dérives du style de Montpellier avec prés de 100% du territoire bétonné au détriment des autres viles, des départements limitrophes etc

2- Le Maire peut donner son avis. Il n’empêche qu’il doit respecter la loi ! C’est pour cela qu’il est mis en demeure au titre de l’article 55 de la loi SRU pour faire du logement social, sous contrainte d’amendes annuelles élevées.

3- Pour sortir de cette situation, vous lui apportez sur un plateau une partie de la solution : votre terrain. Celui ci, une fois classé effectivement en AU ou pire en AUf (fermé) n’est plus construcitble que sous conditions : conditions maîtrisées par la Commune. Donc vous en passerez par les desiderata du PLU…

4- Pour sortir de la notion Napoléonienne de l’Etat tout puissant et s’orienter vers un plus modèle plus participatif du type Anglo Saxon, le Code de l’Environnement qui régit l’Enquête Publique, prévoit que le Commissaire Enquêteur soit totalement indépendant et recueille l’avis des parties prenantes, en fasse un résumé aux élus et aux PPA (personnes publiques associées : Etat, Région, Chambres etc). Et les élus sont censés en tenir compte ou pas (en le justifiant) et éventuellement d’adapter le projet de PLU.

Dans la vraie vie, pour qui roule le CE ?
- D’abord pour lui même ! Pour son ego, car souvent c’est un retraité qui a un ego à satisfaire, quelque chose à prouver en dépit de l’âge, et une vision hélas souvent passéiste des problèmatiques sociétales auxquelles s’attaquent tout bon PLU de nos jours. C’est un vrai soucis qui doit se gérer par une meilleure sélection des CE au niveau des tribunaux en charge des recrutements.
- Ensuite pour la collectivité et l’Etat. Ce sont eux qui risquent de le mettre en défaut soit politique (dans le cas d’une grande ville, c’est toujours politique) soit en termes de connaissance (du coté de l’Etat, les fonctionnaires sont milles fois plus compétents que sa vague formation en urbanisme).
NB : comme dans toutes généralisation il faut prendre du recul : il y en a des bons, des droits, honnêtes etc Ceux là ont les missionnes sur les petits PLU sans enjeux.

Espérant ne pas vous avoir trop assommé…

Dernière modification par Iqce (01/05/2019 10h55)


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#13 01/05/2019 11h56

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En me relisant et puisque je ne vous ait pas "assommé" wink je vais préciser une partie de mes réponses précédentes : lors de l’Enquête qui reste le moment de concertation privilégié, le but est de poser des "bombes" : sur un petit PLU, avec une échéance électorale proche, les élus auront à coeur de désamorcer ces "bombes" pour éviter qu’un tiers (vous ou une asso’ ou un tiers etc) ne saisissent la justice (puisque l’illégalité est clairement caractérisée grâce à vos écrits) pour faire tomber le PLU et anéantir ainsi :
- le projet communal sur lequel repose sans doute le futur programme électoral de l’équipe sortante (!)
- des financements Communaux Interco et Etat difficiles à mobiliser et de nature à susciter des réactions au sein des électeurs " le maire à gaspillé l’argent public, ne votez plus pour lui"
- du temps, puisque un PLU représente 2 à 3 années de réflexions discussions y compris avec la population etc

Dans une grande ville, les élus savent que de toute manière le document sera attaqué (cf cas du PLUI cité plus haut) ils ont leurs juristes qui feront durer les recours etc ; mais dans une plus petite commune, c’est toujours une épine dans le pied (ou même un épieux).


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#14 20/05/2019 13h20

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Bonjour,

J’ai gardé en mémoire la question relative au rôle du CE dans une EP de PLU et j’ai reçu un fascicule évoquant un jugement que je partage avec vous, a fin de stabiliser de manière factuelle mes opinions sur le sujet .

En résumé, le CE n’est pas tenu de répondre aux observations faites lors de l’EP. Ce qui en dit long sur le niveau de pression qu’un CE doit encaisser à l’occasion de l’approbation du PLU/PLUi avec enjeux, et donc sur son indépendance.

France, Cour administrative d’appel de Douai, 1ère chambre - formation à 3 (bis), 13 décembre 2018, 17DA00913


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#15 31/05/2019 13h07

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J’ai consulté le PADD, le terrain est dans une zone pavillonnaire ( classée AU) où l’objectif est de limiter la division parcellaire. La zone à objectif d’habitat social est située près du bourg, mon terrain est juste en dehors.

Rencontre avec la personne chargée de l’urbanisme à la mairie.
Le son de cloche est différent de celui du maire ( mais peut être complémentaire) : il y a un impératif de mixité sociale donc au minimum 2/3 de logements sociaux seront exigés, densification de l’habitat ( environ 30 logements / 9000 m²) possibilité de construire sur 2 ou 3 niveaux.
Il y a aussi une volonté de "verdir" le projet mais à priori, c’est moins déterminant.

Bref, j’ai l’impression d’être un peu baladé puisque j’ai 3 versions différentes :
- celle exposée dans le PADD
- celle exposée par le maire
- celle par le responsable de l’urbanisme.

L’enquête publique est prévue pour la fin de l’été.
J’ai envie de consulter un avocat spécialisé dans l’urbanisme pour savoir quelle attitude adopter …

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#16 08/05/2020 12h06

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Un an plus tard, rien n’a bougé.
Les élections n’ont pas permis d’élire un maire, l’enquête publique est reportée pour cause de confinement…
J’ai été contacté par un promoteur qui pense pouvoir faire au moins 40 habitations sur une partie seulement du terrain, il a évoqué un prix très mais vraiment très supérieur à ce dont il était question avant.
Dans le fond, c’est normal puisqu’on passe en gros d’une possibilité de construire 10 maisons à 50/60 appartements.
Sur la file COVID et immobilier, Iqce indique que la volonté de densification de l’habitat risque d’être modulée au vu de l’expérience du confinement. C’est dommage pour moi mais c’est logique.
Le promoteur en question m’a aussi indiqué que je ferai un jack-pot si j’avais l’autorisation de construire un Ehpad sur le terrain. L’ancien maire avait déposé un dossier en ce sens ( les riverains aussi y étaient très favorables) mais la communauté de communes avait refusé.
La création des EHPAD étant réglementée, on conçoit que les terrains éligibles prennent de la valeur.
Est-ce que quelqu’un peut me renseigner sur le cheminement d’une décision de création d’EHPAD, au niveau politique ? ARS ?

Dernière modification par toufou (08/05/2020 12h15)

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Favoris 1   [+3]    #17 08/05/2020 13h13

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Bonjour Toufou,

Iqce à dit…Qu’effectivement on réfléchissait à dé densifier (faire et défaire occupe le monde), mais, bien que je sois convaincu de cette orientation :
- ce n’est pas pour demain, un an minimum,
- comme toujours les lois sont faites au niveau Parisien, souvent pour le centre sinon du monde du moins de la France, à savoir Paris et alentours proches, les grandes agglo (le Code de l’Urbanisme à de nombreux chapitres consacrés à Paris).
=> d’ici à ce que cela redescende au niveau des petites communes, et sous quelle forme (?), on a un peu de marge smile. Je m’en voudrais d’être alarmiste, la planification urbaine c’est comme le pétrolier qui courre sur son erre, il lui faut du temps pour s’arrêter.

Les EHPAD ont été essentiellement portés par Sarkozy (pour mémoire cf wikipédia pour les plus jeunes qui nous lisent (humour) : né le 28 janvier 1955 à Paris, N. Sarkozy est un homme d’État français. Il est le président de la République française du 16 mai 2007 au 15 mai 2012) ; aujourd’hui je ne vois plus cette impulsion et les financements qui vont avec (DETR par exemple). Avant l’ARS, il vous faut interviewer les politiques au moins au niveau intercommunal : voyez avec les services techniques.
Qui sait, peut être qu’un élu local sera ravi de vous voir amener le terrain ? Je vous le souhaite bien sincèrement. En y repensant, j’ai suivi - dans mon domaine de compétence (Déclaration de Projet) une création dans le Sud Lyonnais, on a jamais vu l’ARS (mais l’Etat et ses services en tant que PPA, oui), mais il serait logique qu’ils disent leur mot. Quand Sarko. parle peut être que les ARS se taisent un peu surtout si cela va globalement dans le bon sens ?
Bref concrètement en résumé : 1) Interco et élus locaux (ce sont +/- les mêmes) et 2) Préfet et ses services (mais ça ce sont les élus qui s’en chargeront et mieux que vous wink). Délais en partant de la fin du Covid : minimum 2 ans avant la délivrance du Permis.

NB : j’insiste lourdement, soyez TRES prudent avec les offres mirobolantes des promoteurs ; leur but est uniquement de bloquer le terrain par une promesse de vente pour griller les copains, puis de vous faire comprendre que c’est compliqué (au bout de plusieurs mois / quelques années sans nouvelles, cf compromis) que la vie est dure la preuve le prix des patates augmente, que les élus sont pénibles / contrariants, que les lois sont défavorables, que le marabout à lu les entrailles de poulets un soir de pleine lune et que bref vous n’aurez pas du tout la somme convenu sinon il vous laisse tomber.
En général, la personne en charge des signatures des PV est hyper sympathique, il inspire confiance naturellement : ce sont les pires, cette aura naturelle est leur carte professionnelle.

Edit : en me relisant je réalise que peut être vous ou d’autres souhaiteraient comprendre plus en profondeur la mécanique de la Déclaration de Projet (buts poursuivi / avantages) ? Cela rends l’investisseur plus crédibles face à ses interlocuteurs je suppose.

Dernière modification par Iqce (08/05/2020 13h30)


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[+1]    #18 08/05/2020 13h31

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Toufou,

Je ne vous apprendrai rien en vous disant que vous entrez dans un chemin difficile.

Si je portais ce type projet, j’irai en parler :

Au conseiller départemental du coin, il vous écoutera poliment et ne manquera pas de revenir vers vous si opportunité de se faire mousser derrière. Dans certaines zones rurales, la création d’une ehpad est excellente pour l’emploi Local avant tout. Comme le CD est financeur de l’APA, si intérêt vous aurez vite d’autres interlocuteurs après ce premier contact, au vu de tout ce qui gravite autour d’eux, à commencer par des promoteurs…

Documentez vous sur la « filière gérontologique » de votre département. Je reste sur ce terme car derrière celui ci diverses appellations d’un département à l’autre, le vocable n’est pas unifié.

Pour l’ARS, vous avez des instances type commissions vieillissement de la population avec de joyeux retraités qui y siègent en plus de pros du domaine (directeur ehpad, services de soins…). Les premiers cités seront une mine d’infos sur les orientations de l’offre de soins, si on vous dira non, oui mais minimum 80 lits, minimum une unité 12 ALZ etc….

Avez vous réfléchi à la variante « village bleu » bien moins contraignante à monter et tout autant rémunératrice (de mon point de vue) ?

Dernière modification par serenitis (08/05/2020 13h31)

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#19 08/05/2020 13h41

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Village bleu ? Qu’es-aco ?

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#20 08/05/2020 14h41

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Oups …je pensai le terme devenu générique, disons plutôt résidence seniors avec services alors.

En clair, pas du tout les contraintes d’un ehpad, on est plutôt dans l’accueil d’un public valide avec sur place des services à disposition, le plus souvent eux même externalisés, pilotés par un régisseur sorte de concierge moderne qui habite les lieux.

En gros, une ehpad va avoir une clientèle avec des GIR de 1 à 4 financement CD (hypothèse devenant très haute pour le 4)  le village seniors 5 ou 6 avec un financement carsat des aides.

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[+1]    #21 08/05/2020 18h26

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C’est une bonne idée ; il y aussi des investisseurs (souvent des docteurs en médecine entrepreneurs) qui font des maisons médicales. Notez que dans les deux cas il faut convaincre les élus pour faire rentrer le projet dans le PADD du PLU. wink
PADD (projet d’aménagement et de développement durable) Un guide stratégique pour les villes
D’ou l’idée à leur suggérer : faire une Déclaration de Projet ; attention, rien à voir avec la déclaration préalable, dans le 1er cas on est sur de la planification dans le second dans de l’application du droit du sol.

Dernière modification par Iqce (08/05/2020 18h27)


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