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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/03/2017 12h58 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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VOTRE PROFIL

PACSé / 27 ans / TMI 30% / 36K

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble en coprorieté de 220m²
- Année de construction : aucune idée
- 4 étage + comble + petite cave
- Inhabité
- Chauffage individuel (encore inexistant)
- Pas de volet, fenêtres en très mauvais état (à changer intégralement)
- Espaces commun : petite cours intérieure
- Un compteur d’electricité par étage(donc 4), et un seul compteur d’eau pour l’immeuble

LOCALISATION DU BIEN

- Saint-Etienne
- Centre-ville : 6 rue sainte-catherine

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 92 500€ (sans FDN 85 000€)
- 2400€ (8x300)/mois     28 800€ /ans soit 25920€ /ans avec vacance locative
- 10%
- pas de gestion deleguée

- Travaux immédiats : Tout est à refaire
Les gros postes seront ravalement de facade, ainsi que refaire l’integralité de l’interieur de l’immeuble, diviser les T2 en studios.
L’estimation des travaux sans maitre d’oeuvre est d’environ 100 000€.

- 2 000€
- Aucune idée encore du montant
- Je ne pense pas prendre d’assurance impayé… Ayant eu pas mal de mauvaises experience avec les assurance, je me dis qu’avec 8 appartement il est possible de lisser tout ca

- Rentabilité brute : 13.46% (taux de vacance inclut)
- Rendement opérationnel brut : Non encore calculé, j’ai besoin d’aller plus loin pour effectuer ces calculs.

FINANCEMENT DU BIEN

- Apport : 0€
- Crédit sur l’ensemble du montant + travaux, taux non encore negocié.
- Crédit souhaité sur 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée LMNP réel

CASH FLOW

Non calculé encore, mais avec un prêt de moins de 1000€ par mois, il semble compliqué d’avoir un cash flow negatif

J’ai suivit rapidement la presentation d’un bien pour presenter rapidement mon projet.
Pour résumer rapidement, c’est un immeuble dans une copro qui va être créer bientôt (donc possibilité de créer le nombre de lot que je veux).
4 etage de plus de 50m² ainsi que des combles, une cave et une petite conciergerie de 20m².
Je souhaite diviser trois étage en 2T1 (soit 6T1), plus la conciergerie ainsi qu’un T2 au dernier étage.

Je souhaite acheter ce bien en Indivision avec mon père.
Les questions que je me pose sont les suivantes :

- Actuellement c’est un marchand de bien qui a racheté un ensemble immobilier, c’est lui qui va créer la coprorieté, connaissez vous ce processus, sur quel point dois-je faire attention?
- L’indivion en meublé, je trouve des informations très diverses et variés et qui se contredise, certains d’entre vous connaissent-t-il? (sachant que nous ne sommes pas dans le même foyer fiscal)

Je suis curieux d’avoir vos retour en général et vos avis sur ce projet.

Mots-clés : immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 23/03/2017 14h07 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Vous auriez un immeuble entier, mais cet immeuble ferait lui-même partie d’une copropriété ? C’est alors une copro dite horizontale (rassemblant plusieurs immeubles). Ce qu’il faut essayer de savoir c’est quelles seraient les charges mutualisées dans la copro et avoir une idée de leur montant annuel.

Les gros points de vigilance sont :
- grosse difficulté à mener de tels travaux sans maître d’oeuvre (comme expliqué déjà plein de fois, vous n’êtes pas prioritaire pour les entreprises, quand leurs autres chantiers sont avec maîtres d’oeuvre qui savent leur mettre la pression et leur infliger des pénalités de retard).
- difficulté potentielle à obtenir un crédit immobilier compte tenu du montant des travaux (plus le ratio travaux/prix d’achat augmente, plus les banques sont méfiantes)
- montant des travaux à estimer puis à respecter. 100 k€ c’est beaucoup et c’est peu. Quand on doit tout refaire sur un immeuble avec des entreprises "normales", on est plutôt à 1000 à 1500/m², là vous budgétez moins de la moitié. Quelle certitude avez-vous de pouvoir tout refaire pour moins de la moitié du coût habituel ?
Avez-vous de l’épargne pour faire face à un éventuel dérapage du montant des travaux ? Imaginez que les travaux dérapent à 150 k€, vous avez emprunté seulement 100 k€, comment faites-vous pour financer les 50 k€ manquants ? Un immeuble en cours de rénovation, dont les travaux s’arrêtent parce que le proprio n’arrive plus à les payer, ça arrive, et on trouve d’ailleurs à vendre sur le bon coin !
- si le vrai coût des travaux réalisé par des entreprises "normales" est plutôt de l’ordre de 220 k€, eh bien l’immeuble devrait être gratuit ! En effet, 26 k€ de revenus divisés par 220+92 k€ d’investissement, ce n’est juste pas assez rentable par rapport au risque et à la complexité.

Dernière modification par Bernard2K (23/03/2017 14h17)

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#3 23/03/2017 17h07 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Oui, c’est effectivement une copropriété horizontale, le rez de chaussé est même un garage qui est loué, et qui ne peut pas être vendu. Donc mon "immeuble" commence au premier étage.

Je ne serais concerné par quasiment aucun charge, seulement le ménage dans les communs (mon immeuble se situe dans une cours qui sera commune à la copropriété.

Merci pour ce point sur le fait de ne pas être prioritaire, c’est un sujet sur lequel je n’étais pas conscient et auquel je serais attentif, et vais penser à imposer des deadline afin de m’assurer que les travaux ne s’étalent pas sur la durée.

Pour le prêt, j’espère pouvoir utiliser le fait que mon père et moi sommes très solvable, lui possède déjà plusieurs propriété pour des montants supérieurs (sans prêts en cours). Et mon salaire devrait me permettre cet emprunt. Mon loyer est de seulement 350€ par mois et est entièrement couvert par mon cash flow positif de mon premier appartement.
De plus 100K€ par tête me semble raisonnable.

Nous avons une épargne de précaution permettant de tenir pour la durée du prêt sans revenus, même s’il est sur que ça ne serait pas une situation confortable.
Si nous avons fait une estimation inférieure pour les travaux, j’aurais toujours la possibilité d’effectuer un prêt à la consommation pour terminer rapidement, ainsi que d’effectuer un maximum de travaux nous même.

Pour le montant des travaux, ayant de l’expérience, nous souhaitons faire appel un maximum a des connaissances et effectuer certaines des taches qui chiffrent le plus afin de diminuer les coûts au maximum. Par exemple je possède un oncle qui pourra s’occuper de l’intégralité de la plomberie. La partie qui m’inquiète le plus est la partie électricité du fait du passage du consuel qui est nécessaire ainsi que l’ouverture de compteurs.

Si cet investissement m’intéresse, c’est également car c’est l’un des quartiers les plus agréable de la ville, les loyers que j’ai estimé sont volontairement sous évalués (un ami loue a 325€ sans problème dans une quartier moins recherché que celui-ci). Et dans les appartement si j’en découpe que 8, l’un d’entre eux sera alors un T2 de plus de 50m² alors un loyer a 300€ me semble très faible.

Edit : Merci encore pour toutes les interrogations que vous soulevez qui me permet de peaufiner mon projet !
Connaissez vous la location meublé en indivision?

Dernière modification par arkamoon (23/03/2017 17h09)

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#4 23/03/2017 20h15 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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arkamoon a écrit :

Pour le montant des travaux, ayant de l’expérience, nous souhaitons faire appel un maximum a des connaissances et effectuer certaines des taches qui chiffrent le plus afin de diminuer les coûts au maximum. Par exemple je possède un oncle qui pourra s’occuper de l’intégralité de la plomberie.

Même connaissances ou famille, ils devront vous établir des factures. Vous aurez besoin de factures à 3 titres :
1) Pouvoir les rentrer dans votre compta (indispensable pour LMNP au réel) et les amortir pour diminuer/supprimer votre imposition pendant de nombreuses années.
2) Pouvoir justifier auprès de la banque de l’emploi du prêt et donc obtenir son déblocage progressif
3) Si vous revendez, le régime des plus-values des particuliers permet d’augmenter le prix d’achat avec le montant des travaux seulement lorsque les travaux ont été réalisés par des entreprises. Ca serait ballot de devoir payer un méga-impôt sur la plus-value parce qu’on a négligé ce point.

Imaginons 2 minutes que toute la partie main d’oeuvre soit faite au black. Imaginons que sur les 100 k€ de travaux il y ait 40 k€ de fournitures et 60 k€ de main d’oeuvre. Les 60 k€ n’ayant pas d’existence légale :
- pour votre activité LMNP, vous ne pouvez inscrire en compta et amortir que 92 +40 = 132 k€
- vous ne pouvez débloquer le prêt que à hauteur de 132 k€ ce qui veut dire que vous devez décaisser 60 k€ de votre épargne pour payer les connaissances et famille au black.
- lorsque vous revendrez (disons 300 k€) vous payez la plus-value sur 300 - 92 = 208 k€ ! Ouch. En effet, même avec 32 k€ de factures de fournitures, vous ne pouvez les déduire puisqu’il n’y a pas de preuve que les travaux ont été faits par des entreprises.
Cet exemple chiffré est peut-être un peu exagéré mais il a le mérite de bien montrer que cette piste n’est pas la bonne.

La piste du black étant exclue : qui dit factures dit qu’ils devront payer charges, impôts et TVA sur ce qu’ils facturent. Donc ils pourront vous faire le "prix d’ami" mais pas le prix ras des pâquerettes, sinon ce sont eux qui perdent de l’argent. Or, sur le prix de vente normal, un artisan du bâtiment marge assez peu (ça doit dépendre des métiers et des entreprises mais je dirais que c’est rarement plus de 20 %). Donc même s’ils vous le facturent à prix coûtant, il est probable que vous n’aurez pas plus que 10 à 20 % de ristourne sur leurs tarifs habituels.

Donc, même à tarifs tirés/prix d’ami, à partir du moment où c’est facturé (donc incluant charges, impôts et TVA), je reste assez dubitatif sur le chiffrage à 100 k€. En tout cas, je ne peux que vous recommander d’obtenir des devis de l’ensemble des entreprises concernées (même connaissances et famille) avant de vous engager définitivement dans cette opération.

Concernant le meublé en indivision, il me semble qu’on trouve beaucoup d’infos sur le forum et sur internet quand on cherche un peu. Ce n’est pas forcément la meilleure solution, et vous devriez peut-être envisager les alternatives : SCI IS ; ou bien SCI pour la propriété et une entreprise pour l’exploitation (SARL de famille…) ou bien SNC…

Choix difficile que je me garderais bien de trancher car je ne suis pas assez compétent sur ces sujets. Dans tous les cas, ça fait beaucoup plus de paperasse et de soucis qu’une opération en nom propre.

Dernière modification par Bernard2K (23/03/2017 20h47)

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#5 27/03/2017 17h09 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Merci encore pour vos réponses, toujours très constructives !

1) Le principal point sur lequel je pense faire intervenir ma famille, est la plomberie. Je vais effectivement avoir des factures, car mon oncle possède son entreprises, elles seront juste d’un montant faible par rapport au travail effectué, c’est un retour de l’aide que je lui ai apporté lorsqu’il construisait sa maison.

2) Je peux fournir des devis pour la banque pour effectivement pouvoir débloquer les fonds, j’ai effectivement conscience du processus, même si je le connais encore peu, je vais me méfier de cette partie la afin d’être sur de ne pas rester coincé.

3) Pour la plus-value, j’ai conscience du problème, d’ou le fait que je souhaiterais garder le bâtiment aussi longtemps que possible afin de diminuer ce problème de plus-value. Par contre je ne connaissais pas le point qui dit que la plus-value n’est compté qu’a partir du prix de vente + des travaux effectués par des professionnels. C’est un point très important dont je n’avais même pas conscience lors de mon premier achat et qui change de nombreuses choses ! Merci pour cet éclaircissement !

Suite a ces explications, une question me viens alors, faut-il que je me fasse facturer tout le matériel que je vais poser moi même par une des entreprises qui va faire des travaux du fait qu’elle sera ajouté a la valeur du bien dans un éventuel calcul de plus-value?
Est ce legal?

A chaque fois que j’avais étudié une autre option de l’indivision en LMNP il me semblait être beaucoup plus fiscalisé. Alors c’est peut être une mauvaise direction de ma part, je vais essayer de me renseigner d’avantage. Mais mon principal objectif actuel est de dérager un cash flow dès maintenant pour pouvoir en profiter, et il m’avait semblé qu’en utilisant une SCI ayant un TMI a 30%, l’imposition est très lourde.

Si quelqu’un connait des informations sur le LMNP en indivision, je serais curieux d’avoir d’avantages d’informations!

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#6 27/03/2017 19h51 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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La déduction des travaux pour le calcul de la plus-value :
RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d’acquisition

Point 130 : Seulement les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Or dans vos travaux il y aura  qui auront la nature de travaux d’entretien ou réparation (cf point 160). Les réparations locatives (type peintures, papiers peints, tentures, moquettes, rideaux, menues réparations) sont éligibles lorsqu’elles sont liées à des dépenses de dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration (point 210)
- réalisées par des entreprises. Point 220. L’idée de faire fournir des matériaux par les entreprises, et que vous les posiez ensuite, me semble une bonne idée.

Ce qui est plus scabreux : "Sont exclues les dépenses qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels" (point 240). Mais ça ne fait pas explicitement référence à l’amortissement dans le cadre du LMNP au réel.
Vous aurez amorti ces dépenses dans le LMNP au réel. Pouvez-vous les déduire du calcul de la plus-value ? La logique des impôts voudrait que non (un seul avantage fiscal pour des dépenses).

La question sera à poser à un fiscaliste, au moment de la revente, suivant l’état des textes à ce moment-là ! Gardez bien vos factures en vous disant qu’elles pourront peut-être resservir à la revente !

Si vous le gardez vraiment très longtemps (>20 ans), entre le forfait de 15 % pour les biens conservés plus de 5 ans et l’abattement sur la plus-value pour durée de détention, il ne devrait plus rester grand chose et le recours aux factures ne sera plus nécessaire.

Dernière modification par Bernard2K (27/03/2017 19h52)

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#7 27/03/2017 23h00 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Pour ma petite présentation, je suis Chef d’Entreprise, j’ai 31 ans et j’ai 3 immeubles à St Etienne (21 lots). J’ai décidé de m’inscrire pour parler sur ce post.

Je lis ce forum depuis plusieurs mois et je tombe sur ce sujet qui m’interpelle car j’ai justement visité ce bien il y a quelque mois déjà à l’époque où il était encore en vente à 115000 € et la personne me disait que c’était une affaire, euh comment dire…

Sauf si vous avez vraiment une grande expérience dans l’immobilier et dans les travaux, je vous déconseille ce bien, car il y a vraiment tout à refaire, même les fondations de l’escalier sont en mauvais état.

Lors de la visite, j’ai fais mon calcul en 30 secondes et j’ai compris que ce n’était pas intéressant. Pour un bien refait de A à Z (on casse tout, on garde que des plateaux), il faut compter 1500€ le m2, après, si vous faites faire par votre famille, je pense qu’on pourrait dire 1000€/M2 au minimum. Car même si vous avez des "prix de famille", le matériel coutera cher, j’avais compté par exemple des dizaines de fenêtres, toute la toiture, la charpente…

A ST etienne, le M2 pour un appartement classique (pas refait à neuf) se vend environ à 800-1000€ le M2. Pour du Neuf, c’est environ 2500-3000€ le M2, et pour de l’ancien refait à neuf, on revend le bien à 1500€ le M2 (surtout pour de la petite surface).

Dans votre cas, vous allez acheter à 420€ le M2 + 1000€/M2 de travaux (sans compter l’architecte qui est obligatoire à ST Etienne pour un bien supérieur à 150M2 si vous voulez faire une rénovation de facade par exemple). Au final, une fois les travaux terminés, et surement des cheveux blanc car ce genre de travaux sont très dure à gérer, si vous revendez à la découpe, vous ne gagnerez presque rien.

Bref, il serait beaucoup plus simple d’acheter un immeuble à 800€/M2 avec beaucoup moins de travaux, à ST Etienne, il suffit de se baisser pour en trouver à ce prix là. A ST Etienne, même si on me donne un immeuble à refaire entièrement, je ne le prend pas, car les travaux ne me permettront pas de gagner de l’argent, c’est le soucis dans toutes les villes où le prix au m2 est trop bas.

Bon courage.
N’hésitez pas à me parler en MP si vous souhaitez en parler

PS : A St Etienne, on n’achète pas au rendement. On achète au m2 (en faisant en sorte qu’après les travaux on puisse revendre avec au moins 10% de plus value). Si vous achetez au M2 très intéressant, travaux inclut, votre rendement sera très bon. Si vous achetez uniquement au rendement, vous aurez peut être un rendement intéressant, mais si vous revendez dans 2 ans, vous ne serez surement pas rentable.

Dernière modification par SebastienST (27/03/2017 23h12)

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#8 28/03/2017 07h55 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

Quelques confusions à relever si vous permettez (n’y voyez pas plus critique de ma part).
Une rénovation de façade (enduit et/ou ouvrants) ne nécessite pas en général le recours à l’architecte quelque soit la surface de l’immeuble. En revanche si vous touchez à la structure porteuse : oui.
Le recours à l’architecte pour des demandes de permis relatif à des surfaces de plus de 150m2 est valable pour la France entière (quoique l’on pourrait avoir un débat juridique là dessus suite à la loi (LCAP je crois) qui a fait passer le seuil de 170 à 150, mais ce n’est pas le lieux).
Pour un pro ce sont des connaissances "basiques".
Globalement j’utilise les mêmes ratios en rénovation que vous, par contre sans avoir eu le bien sous les yeux et si l’on en fait beaucoup soit même il est possible de diviser largement les coûts, en dessous des 1000 euros/m2.

PS : le but du forum est de partager les expériences, si vous pouviez continuer les échanges en public et non pas en MP ce serait super (imaginez que B2K ait envoyé des MP au lieu de poster par exemple…smile).

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#9 28/03/2017 09h12 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Iqce a écrit :

Bonjour,

Quelques confusions à relever si vous permettez (n’y voyez pas plus critique de ma part).
Une rénovation de façade (enduit et/ou ouvrants) ne nécessite pas en général le recours à l’architecte quelque soit la surface de l’immeuble. En revanche si vous touchez à la structure porteuse : oui.
Le recours à l’architecte pour des demandes de permis relatif à des surfaces de plus de 150m2 est valable pour la France entière (quoique l’on pourrait avoir un débat juridique là dessus suite à la loi (LCAP je crois) qui a fait passer le seuil de 170 à 150, mais ce n’est pas le lieux).
Pour un pro ce sont des connaissances "basiques".
Globalement j’utilise les mêmes ratios en rénovation que vous, par contre sans avoir eu le bien sous les yeux et si l’on en fait beaucoup soit même il est possible de diviser largement les coûts, en dessous des 1000 euros/m2.

PS : le but du forum est de partager les expériences, si vous pouviez continuer les échanges en public et non pas en MP ce serait super (imaginez que B2K ait envoyé des MP au lieu de poster par exemple…smile).

Bonjour Iqce,

Tout à fait, pour la rénovation de la façade, vous avez raison, si on ne touche pas la structure porteuse, ce n’est pas nécessaire, je me suis emmêlé les pinceaux.

Pour les demande de permis de plus de 150M2, je ne savais pas que c’était dans toute la France, car j’investis uniquement à STé, mais ok, c’est bon à savoir smile

Passer au dessous de 1000€ LE M2, même en faisant soit même pour ce bien me semble très compliqué, car rien que la Façade, toiture et les fenêtres auront un cout assez élevé. Voici une photo de la façade : https://img2.leboncoin.fr/ad-large/ce72f5d314dba23ca5e5ddbe7e883678dae3eeec.jpg

De plus, même si il fait beaucoup lui même, il ne pourra pas faire 220M2, sauf si il a plusieurs années devant lui.

Pas de soucis, si certains veulent des infos sur STé, je suis dispo en public smile

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#10 28/03/2017 09h15 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Une photo vaut mieux qu’un long discours effectivement.

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#11 28/03/2017 09h58 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Effectivement !
D’après la photo, on voit l’état de vétusté. On voit aussi qu’il faudra changer fenêtres et poser des volets. On voit qu’il faudra isoler les murs donnant sur l’extérieur (par l’intérieur ou par isolation par l’extérieur en même temps que la réfection de façade).
A l’intérieur, ça doit être pareil, tout refaire, c’est énorme. Il faudra aussi traiter l’isolation phonique entre deux étages, parce qu’au vu de la structure, tel quel, ça doit être bien sonore.

Comme vous l’expliquez très bien, il serait assez suicidaire de se lancer dans une telle opération pour sa première opération immobilière, à cause notamment du montant, durée et complexité des travaux. Coût des travaux à 100 k€ totalement sous-évalués, probablement le double. La durée aussi, sans un maître d’oeuvre compétent et à poigne, vous êtes sûr de déraper dans le temps et d’avoir des problèmes avec les entreprises (ordre d’intervention, malfaçons, demandes du maître d’ouvrage mal comprises en l’absence de plans d’exécution).

Comme vous l’expliquez très bien aussi, le prix de revient sera trop élevé : non seulement il ne sera pas possible de faire de la plus-value à la revente, mais je pense même que la rentabilité projetée ne sera pas bonne. Divisez le loyer prévu par 300 k€ au lieu de 200 k€, et la rentabilité en prend un coup.

Ensuite, même à supposer qu’on veuille s’e..erder à retaper une rougne pareille, au moins, il faut être maître chez soi ! La copro est un argument supplémentaire pour ne pas toucher à ce projet !

Dans la discussion, on a un peu dérivé sur des questions fiscales, parce qu’elles font partie de l’étude de la faisabilité du projet, mais en fait ce n’était pas la peine d’aller si loin, parce qu’il y a vraiment un problème rédhibitoire sur ce projet du fait de l’ampleur des travaux et du fait de la copro. A propos de questions fiscales, quand même, notez que des travaux d’une telle ampleur peuvent être considérés comme la production d’un immeuble neuf (voir les critères des impôts à ce sujet). Résultat : tous les travaux doivent être facturés à la TVA à taux plein. Résultat : +10 à 15 % sur tous les coûts !

PS :
- dans le premier post, arkamoon, vous donniez l’adresse du bien. Quand on est convaincu d’être sur une super affaire, on ne met pas l’adresse sur un forum public, au risque de se la faire piquer. Si vous avez publié l’adresse, c’est que vous saviez déjà, au fond de vous-même, que cet immeuble était un cas désespéré et qu’aucun lecteur du forum ne risquait de vous voler l’affaire !

Dernière modification par Bernard2K (28/03/2017 10h04)

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#12 28/03/2017 10h04 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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B2K : C’est un point très intéressant que vous avez mi en lumière sur l’achat des matières première qui vont me permettre d’effectuer une partie des travaux moi même.

Comme faite vous pour avoir autant de connaissance dans le métier, quel est votre travail?

Je vais faire bien attention et tenter de garder intégralité des documents afin de m’assurer dans le cas d’une revente de ne pas être trop trop fiscalisé sur la plus-value. (j’ai bien peur de ne pas pouvoir y échapper à moins de revendre à très long terme… !)

SebastienST :
Merci d’avoir prit le temps de partager vos impressions, il est toujours intéressant d’avoir des point de vue extérieurs afin de se forger un avis.

Je m’intéresse a ce bien pour plusieurs raisons :
- Tout d’abord le placement, a Saint-Etienne, il existe beaucoup d’offre, et je pense qu’un placement moyen n’est pas toujours facile à remplir, alors qu’un bon placement comme celui-ci me permettra de bien choisir mes locataires.
- La copropriété sera créer, mais je vais pouvoir choisir le nombre d’appartement que je souhaite créer dans mon immeuble, évitant ainsi un éventuel accord de la copro qui est souvent difficile à obtenir si l’on souhaite découper un appartement.
- Le prix est vraiment faible au m² pour la zone…

Les travaux sont effectivement nombreux, façade et fenêtre sont des postes inévitable, par contre les escaliers seront réparé avant la vente, et la structure de la charpente me semble en bon état. (Si j’ai raté quelque chose sur ce point, je serais très intéressé par savoir ce que vous avez pu constaté!)

Pour ce qui est de la rénovation intérieure, mon avis est que l’immeuble est en bien meilleur état qu’il ne donne l’impression. En effet malgré les fenêtre ouvertes, les planchers sont en bon état, et très plat a mon avis pour la moyenne de Saint-Etienne… (a mon avis le vent fait que l’eau ne rentre pas dans l’immeuble malgré les fenêtres ouvertes).

Pour être honnête, la partie qui m’inquiète le plus est la partie électricité, je connais et suis capable d’effectuer une installation électrique, le problème est le passage du consuel qui est au petit bonheur la chance lorsque l’installation n’a pas été fait par un professionnel…

Iqce : Ne vous inquiétez pas, de nombreuses personnes m’ont beaucoup apporté ici, et je n’ai aucun problème à partager mon "expérience" aussi maigre soit-elle pour le moment !
Au vu de l’immeuble, vous dites une photo vaut mieux qu’un long discourt, quel est d’après vous le coût d’un ravalement de façade?

Edit B2K : Oui, il est évidant qu’il faut changer l’ensemble des fenêtre et des volets, l’isolation par l’intérieur est également prévu du fait que je souhaite refaire toutes les cloisons à l’intérieur. Je pense également a une isolation par le plafond du fait de la hauteur sous plafond qui est élevé dans le bien.
Je n’ai pas évoqué de duré pour les travaux, du moins il ne me semble pas, il me faut avancer d’avantage dans le projet pour effectuer une projection réaliste. Je suis capable de supporter le prêt sans le moindre revenu locatif. Et je rappel que je ne me lance pas seul, mon père est avec moi sur ce projet.
Je souhaite rappeler pour les travaux qu’il ne s’agit que de 220m², je veux bien que l’immeuble semble impressionnant sur la photo, mais il n’est pas très grand, ici on ne voit même pas la délimitation avec l’immeuble voisin.

Je pense que ca ne sera pas simple de bien s’organiser pour les travaux, mais je ne suis pas aussi pessimiste, je pense qu’avec un bon suivit il est possible de s’en sortir correctement.

Pour la copro elle est clairement un point négatif de cet achat, mais qui me semble valoir la peine. L’idée de rénover entièrement ce bien ne me fait pas peur. Au contraire, des fois il est plus simple de repartir d’un bien vide, que de vouloir garder une partie et se faire chier a faire des travaux ou l’on doit faire attention en permanence à la partie que l’on souhaite garder.

Je donne l’adresse car j’ai déjà effectué une offre qui a été accepté, et non car je pense que c’est un cas désespéré.

Dernière modification par arkamoon (28/03/2017 10h17)

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#13 28/03/2017 11h02 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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arkamoon a écrit :

Je m’intéresse a ce bien pour plusieurs raisons :
- Tout d’abord le placement, a Saint-Etienne, il existe beaucoup d’offre, et je pense qu’un placement moyen n’est pas toujours facile à remplir, alors qu’un bon placement comme celui-ci me permettra de bien choisir mes locataires.
- La copropriété sera créer, mais je vais pouvoir choisir le nombre d’appartement que je souhaite créer dans mon immeuble, évitant ainsi un éventuel accord de la copro qui est souvent difficile à obtenir si l’on souhaite découper un appartement.
- Le prix est vraiment faible au m² pour la zone…

- Oui l’emplacement est N°1, je vous l’accorde, rien à redire là dessus.
- Avantage à STé, on peut créer des appartements sans frais, ni création de place de parking. En effet, STé est en faveur de création de logement refait à neuf.
- Effectivement le prix est bas.

Mais le truc que je ne comprend pas, c’est que vous faites une offre sans avoir une estimation globale des travaux, cela est risqué je trouve.

Moi, en général, je fais une première visite, si je suis intéressé, je fais venir mon équipe avec qui je travail depuis un moment qui se compose de 3 corps de métier (Plaquiste/peintre + Plombier + Electricien) afin d’avoir un devis estimatif (en général il y a 10% de différence entre le devis et le montant à la fin des travaux soit en plus soit en moins).

Dans votre cas, si vous souhaitez absolument ce bien, je vous conseil au moins d’avoir une vrai estimation des travaux, surtout pour l’électricité qui est un post élevé, lorsqu’il faut tout remettre aux normes avant de signer le compromit.

Pour votre question, pour la charpente, je viens de regarder mon carnet, j’avais indiqué :
- Installation de 40 assécheurs muraux dans les combles, c’est environ 100-150€ pièces incluant la pose. Ca permet de traiter des soucis d’humidité, souvent le cas dans les vieux immeubles mal aérés.

Dernière modification par SebastienST (28/03/2017 11h17)

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#14 28/03/2017 11h14 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour Sébastien,

Au fait j’ai posté un extrait d’étude sur St Etienne au sujet des quartiers à potentiels ou non (mais j’ai la flemme de la rechercher).

Je n’ai pas d’idée du coût de rénovation de la façade car je n’ai jamais fait faire ce genre de travaux sur un immeuble de cette hauteur ; mais forcément cela interpelle, d’autant que les alentours resteront peu valorisés.
De plus, j’ai l’impression d’un enduit ciment sur de la pierre (faux ?) : là aussi si on veut faire les choses techniquement correctement pour réduire les soucis d’humidité et tenue du bien dans le temps il faut se demander si c’est un simple coup de karcher et une pliolithe de base ou un décroutage piquage des joints chaux etc La on parle en 10ne sde milliers d’euros peut être (profitons de l’expérience de SébastienT  par exemple smile ).
Soyez prudents…A l’époque j’avais bossé sur Annonay, il me semble que l’on trouve mieux avec un bassin d’emploi aux alentours qui est en pleine forme. Par contre effectivement sur St Etienne il y a des quartiers "pépites" mais la photo ne me rassure pas en ce sens.

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#15 28/03/2017 12h21 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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J’ai effectué une estimation des travaux, ou plus exactement deux pour être honnête, une première a la louche (moi + le vendeur), estimation qui était aux alentour des 150K€ avec maître d’oeuvre. Cette estimation est pour moi très grossière, et peu fiable du fait qu’une partie des chiffres venait du vendeur. C’est pourquoi j’ai fait passer dans un deuxième temps quelqu’un avec qui j’ai déjà bossé et qui a déjà travaillé dans l’ensemble des corps de métiers qui sont concerné ici.
Il m’a effectué une estimation des dépenses, poste par poste, ses estimations sont tellement faible par rapport a 1000€/m² que je n’ose même pas les poster ici..

Plus je vous lit, plus je me dis qu’il faudra faire une importante partie moi même, même si j’avais déjà prévu d’en faire une bonne partie moi même.

Savez vous si des électriciens acceptent de n’effectuer qu’une petite partie des travaux ainsi que vérification de ce qui a déjà été effectué?

Je ne souhaite pas absolument ce bien, je le trouve juste très intéressant par son placement ainsi que part son faible coût au m², je ne me serais pas positionné avec une estimation des travaux de rénovation a 1000€/m²
J’y retourne sous peu, et je pourrais y repenser la bas devant le bâtiment avec pourquoi pas un électricien.

Pour la toiture, j’espère que vous vous êtes trompé et qu’il n’es pas nécessaire d’y ajouter 40 assécheurs, sinon tant pis ca sera un poste de depense en plus.

Vous qui connaissez surement mieux les quartiers que moi, que pensez vous des petites surface dans ce quartier, est-ce intéressant? Le marché existe-t-il? Combien pensez vous que se loue un 20m² full équipé et meublé?

Iqce, si vous retrouvez votre document il m’intéresse !
Pour la façade, c’est la partie la plus inquiétante a mon avis, je ne sais pas quels sont les options et leurs coûts. Mercredi je vois un architecte qui pourras m’éclaircir d’avantage sur ce projet.

Pour Annonay, j’avoue que je ne connais pas le coin. Je vise principalement des étudiants, donc je ne suis pas sur d’avoir le même marché la bas ! Par contre ça peut être intéressant pour se diversifier. Et quand vous dites mieux, sur mon dernier bien j’ai un rendement de 18,5% net net, vous pouvez trouver mieux sur Annonay? Alors oui mon bien est beaucoup plus compliqué a gérer, mais en phase de création de patrimoine, je suis prêt a prendre un risque afin d’accroître le rendement.

Toujours personne sur le sujet du LMNP en indivision?

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#16 28/03/2017 13h07 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Post très intéressant !

Je vois que vous êtes bien avancé dans votre projet Arkamoon, je vous souhaite la plus grande réussite.

Aujourd’hui, je ne m’en sentirai pas capable. Je vais suivre ceci avec insistance.

Cordialement,

Sylvain

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#17 28/03/2017 13h19 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Vous devriez poster vos "devis" ; de la critique constructive naît…La construction immobilière !

Oui sur Annonay on trouve sans soucis ces rentabilités d’autant que la commune "subventionne" les travaux à outrance. Par contre les locataires sont souvent assujettis à la CAF. mais l’emploi est là, je suis sur que c’est un pari gagnant à terme : mais quel terme , c’est toute la question.
Il y a très peu d’étudiant, je crois environ 200 élèves infirmières qui font "fantasmer" tous les AI aux dépens des investisseurs car il y a tellement d’offre que c’est un miroir aux alouettes !

Un lien vers les articles de mon post, je précise que l’étude est fiable dans les grandes lignes, dans le détail comme précisé il y a des cas particuliers sur St Etienne.

Iqce a écrit :

…NB : aucune mention de copyright sur l’original.

http://www.heberger-image.fr/data/image … _Cerf1.png

Dernière modification par Iqce (28/03/2017 13h45)

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#18 28/03/2017 14h10 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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LMNP en indivision je ne pourrais pas vous aider, je ne suis pas calé.

Comme l’indique Iqce, le plus simple serait de voir le devis, afin de faire une analyse.

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#19 28/03/2017 16h58 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Shakaiolos : Merci, je pensais pas non plus prendre un ensemble de bien aussi rapidement, mais je souhaite profiter des taux tant qu’ils sont encore relativement bas, et souhaite investir dans des petites surface a des prix relativement bas, a Saint-Etienne le prix des petites surface est réellement élevé par rapport aux grandes surfaces, souvent le prix des studios et des T3/4 à rénover sont les mêmes !

Iqce : Je n’ai que des notes pas très bien rédigé et très peu lisible chez moi, l’échange s’est fait principalement oralement après sa visite du bien, si vous voulez je m’essayerais a une évaluation des travaux plus précise à la suite de ma nouvelle visite de demain soir. Comme je vous l’ai dis j’ai surtout besoin de précisions sur le gros oeuvre (ravalement de façade, ainsi que toiture).
L’évaluation de la personne avec qui je travaille était quelque chose comme 30K€ de main d’oeuvre a l’intérieur pour l’ensemble, je sais que pour vous ça semble impossible…

Pour Annonay, je viens de voir les prix, il est vrai que c’est peu cher, après je ne sais pas pour la qualité du marché. Je ne connais que trop peu la zone ! Son principal avantage est qu’elle est moins loin d’une vrai autoroute ! Avez vous investi la bas? Les travaux ne plombent-il pas trop la valeur au m²?

Merci pour votre lien !

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#20 28/03/2017 18h55 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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arkamoon a écrit :

L’évaluation de la personne avec qui je travaille était quelque chose comme 30K€ de main d’oeuvre a l’intérieur pour l’ensemble, je sais que pour vous ça semble impossible…

Si vous prenez un tarif d’artisan de 50 € TTC de l’heure (ce qui est bas), et 151 heures par mois, ça fait 4 mois pour une personne seule ou 2 mois à deux. Ca vous semble réaliste ?

vous dites que cette personne a travaillé dans plusieurs corps de métier du bâtiment, mais a-t-elle été chef d’entreprise ? Établissait-elle des devis ?

Les gens qui savent chiffrer les travaux (sur un projet complexe impliquant plusieurs corps de métier) sont les architectes, les maitres d’œuvre indépendants, les économistes du bâtiment, et les chefs d’entreprise des entreprises générales du bâtiment. Et encore, à condition qu’ils aient de la bouteille. Quand on sort de ces spécialités-là, on risque d’avoir des gens de bonne volonté mais qui n’ont pas forcément les tarifs réalistes en tête.

Dernière modification par Bernard2K (28/03/2017 18h56)

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#21 29/03/2017 10h26 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bernard2K a écrit :

Si vous prenez un tarif d’artisan de 50 € TTC de l’heure (ce qui est bas)

Oui et non (j’ai vécu quelques années en Normandie wink)

Fort heureusement, on peut se constituer un réseau d’artisans bien moins cher que cela, notamment en ne prenant justement pas des artisans mais en favorisant les autoentrepreneurs (AE) qui ont moins de charges. Pour la moitié de ce prix, voire 15 à 20€ dans certains corps de métiers. Si tous les professionnels étaient à 50€/heure, il serait impossible de faire des rénovations économiquement intéressantes (avec une bonne rentabilité)!

- Les AE ont assez rarement de décennale. Cela ne me semble pas important pour certains travaux (poser du carrelage par exemple) bien embêtant pour d’autres (une charpente pour l’exemple). En cherchant on trouve malgré tout des AE avec des décennales.

- Il faut être suffisamment sélectif, on trouve tout et n’importe quoi chez les AE, plus encore que chez les artisans/entreprises du bâtiment.

- L’efficacité tient aux compétences de la personne choisie mais aussi de votre capacité de donneur d’ordre à encadrer le chantier.

- Si il est relativement aisé de trouver des AE dans certains corps de métiers (maçons, carreleurs, électriciens, plombiers, plaquistes(quoique), peintres…) à des prix de 20/25€ en province, ils est d’autres professions où cela semble bien difficile à trouver (couvreur, charpentier…) où le prix de 50€/heure est effectivement difficile à contourner.

- En commençant par confier de petits travaux on découvre progressivement que certains vont 2X plus vite que d’autres… donnée à intégrer tout autant que le prix à l’heure.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#22 29/03/2017 11h31 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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arkamoon a écrit :


Pour Annonay, je viens de voir les prix, il est vrai que c’est peu cher, après je ne sais pas pour la qualité du marché. Je ne connais que trop peu la zone ! Son principal avantage est qu’elle est moins loin d’une vrai autoroute ! Avez vous investi la bas? Les travaux ne plombent-il pas trop la valeur au m²?

Merci pour votre lien !

Non je n’ai pas investi car trop loin de mes bases et potentiellement compliqué ; par contre, sensible à l’architecture, j’ai vu beaucoup de biens avec "de la gueule" dans le style Haussmannien par ex

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#23 29/03/2017 15h07 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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C’est fou tout ce que ce forum peut enseigner, je n’ai pas encore effectué la troisième visite afin de mieux établit le coût des travaux, mais malgré tout je me sens beaucoup plus à l’aise par les points auxquels je dois faire attention lors de cette visite.

Il a travaillé dans différents corps de métiers, toujours à son compte. Le prix qu’il me sort, est un prix auquel lui travaillerait. Je sais qu’il faut compter minimum 15 a 20% de plus pour quelqu’un de "normal".

Comme le dis Dttee, je pense que vous surestimez grandement les coûts. En effet les personnes avec qui j’ai déjà travaillé (plaquiste, plombier) ont des tarifs bien inférieurs…
Après il risque de me manquer des corps de métier (un électricien de confiance par exemple).

Après ou je suis totalement d’accord avec vous est que le chiffrage des travaux est très difficile, peu de gens sont capable d’un bon chiffrage. C’est pour ça que j’ai une certaines marges, une fois que j’aurais tous les devis, je déciderais de quel part me charger afin de limiter un maximum les coûts.

La partie sur laquelle je suis prêt a mettre le prix s’il faut ça sera la façade effectivement, une décennale me semble obligatoire. Après pour la plomberie j’ai ce qu’il faut, il me rester l’elec egalement, mais qui devra être vérifié par un consuel.
D’ailleurs comment ca se passe pour la division? Puis je demande la divison des compteurs avant le passage du consuel?

Iqce : Ce que vous me dites me donnes encore plus envie, après avec la distance avec Lyon conséquente, je préfère avoir mes biens concentrés ou alors suffisamment proche. Mais dans un deuxième temps cela peut être intéressant ! Il faut étudier le sujet !

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#24 04/05/2017 14h02 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Je me pause actuellement la question suivante :

L’immeuble dispose de 4 étage actuellement non séparé en plusieurs bien.
Le marchand de bien se propose de vendre donc l’immeuble et ses parties communes qui ne permettent d’accéder uniquement aux étages qui sont vendu. Quels sont les risques et les conséquences pour moi en tant qu’acheteur qui souhaite diviser ce petit immeuble en 6 lots?
J’avoue que le concept me parai étrange… Et je ne comprends pas bien les tenant et aboutissants.

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#25 04/05/2017 15h48 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété) (immeuble, immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Il vous faut peut-être reprendre les bases. Lisez les articles 2 et 3 de la loi de 1965 :
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis | Legifrance

Donc, il vous dit qu’il garde les garages, et vous achetez l’ensemble des 4 étages. Si l’on suppose que les garages ont leur propre accès et n’ont pas besoin de traverser le hall d’entrée, et vu qu’il n’y a que deux propriétaires, c’est possible. Vous êtes alors le seul propriétaire ayant l’usage du hall d’entrée et de l’escalier, qui font partie des 4 étages que vous achetez. Le hall et l’escalier sont donc privatifs.

Possible, oui, ça peut exister. Imaginez que vous achetiez les 4 étages pour vous faire une seule grande résidence principale. Ou pour y loger les bureaux de la SAS Arkamoon. Dans ce cas, le hall et l’escalier sont privatifs.

Sauf que vos locataires, eux ne loueront que leurs appartements. Résultat, le hall et l’escalier, privatifs du point de vue de la copro, vous restent sur les bras, à beaucoup de points de vue. Et le jour où vous voulez revendre un appartement, vous faites comment ?

Ca va être un bordel sans nom !

Il vous a dit que vous n’auriez presque pas de charges. La bonne blague. C’est lui qui, en vous refilant tous les 4 étages comme privatifs, s’assure que le propriétaire des garages ne paiera presque pas de charges !

Dans une copro "normalement constituée", seuls les appartements et les garages seraient privatifs. Tout le reste serait des parties communes.

Cette copro mal foutue vient du fait qu’il veut vous refiler l’ensemble des 4 étages.

Mais à la base, il n’y aurait même pas besoin de copro s’il vous vendait l’immeuble entier. Pourquoi ne veut-il pas vendre les garages ? Parce qu’ils sont loués. Cette explication ne tient pas deux secondes. Tous les jours les gens achètent des biens loués. Qu’est-ce qu’il l’empêche de vous vendre l’immeuble entier, y compris les garages loués, avec bien sûr des baux qui se transfèrent automatiquement.
Un acheteur plus expérimenté que vous aurait répondu "mais moi j’achète un immeuble entier, pas un chateau dans le ciel. Ca ne tient pas debout votre truc de ne pas me vendre les garages. Vous ne voulez pas me vendre l’immeuble entier ? Adieu monsieur."

Je pense que vous vous faites rouler dans la farine, sur ce point comme sur d’autres (le prix, l’ampleur des travaux, la copro mal foutue, etc.).

Je pense que vous devriez enfin écouter les nombreuses mises en garde déjà reçues. Pour ma part, je n’interviendrai plus sur ce projet. Votre besoin d’accompagnement est sans fond, parce que vous avez choisi un projet trop complexe pour vous. Avant-hier c’était le LMNP, hier c’étaient les travaux, aujourd’hui, c’est la copro, et demain quoi ? Ma capacité d’accompagnement n’est pas sans fond, et là j’ai atteint mes limites.

Dernière modification par Bernard2K (04/05/2017 16h19)

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